Fiscalità degli immobili estranei al regime di impresa, arti e professioni Dott. Giovanni Picchi Dott. Domenico Ballor 1

I redditi diversi immobiliari L art. 67, comma 1, del TUIR prevede alcune fattispecie imponibili relative al possesso ed alla cessione di immobili: lett. a: plusvalenze da lottizzazione di terreni lett. b: plusvalenze da cessione di immobili lett. e: redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, compresi gli affitti di terreni per usi non agricoli lett. f: redditi di immobili situati all estero lett. h: usufrutto e sublocazione di immobili 2

Le plusvalenze da cessioni immobiliari Caratteristiche generali: la cessione deve essere a titolo oneroso si applica il criterio di cassa quindi in caso di frazionamento del corrispettivo la plusvalenza è ripartita in proporzione la plusvalenza si determina per differenza fra il corrispettivo incassato ed i costi qualificati l imposta sostitutiva ex art. 1, comma 496, L. 266/2005 non è attivabile per cessioni diverse da fabbricati e terreni agricoli per le sole plusvalenze da cessione di aree edificabili si applica la tassazione separata, salva opzione per l ordinaria in dichiarazione 3

Le plusvalenze da lottizzazioni (lett. a) Sono imponibili le plusvalenze da cessione di: terreni oggetto di opere intese a renderli edificabili edifici costruiti su di essi da parte del lottizzante Sono imponibili in ogni caso indipendentemente da: l epoca della cessione (rispetto all acquisto) le modalità dell acquisto (anche per successione) la destinazione urbanistica del terreno Tali caratteristiche rilevano tuttavia al momento della quantificazione della plusvalenza 4

Le plusvalenze da lottizzazioni (lett. a) Dal corrispettivo della cessione si deducono costi diversi sulla base delle modalità di acquisto del terreno e dell epoca della lottizzazione (rispetto all acquisto). In particolare, il costo del terreno rileva: acquisto a titolo oneroso: se nei cinque anni precedenti l inizio della lottizzazione al prezzo di acquisto, se precedente al valore normale al quinto anno anteriore acquisto a titolo gratuito: valore normale alla data di inizio della lottizzazione è sempre possibile l utilizzo del valore rivalutato risultante da perizia giurata Sono inoltre deducibili tutte le spese inerenti la lottizzazione e la costruzione 5

Le plusvalenze da cessione di immobili (lett. b) Tale fattispecie comprende le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di: terreni non edificabili fabbricati di qualunque tipo terreni edificabili Le prime due fattispecie sono trattate unitariamente: non rilevano le vendite di immobili (terreni e fabbricati) acquistati o costruiti da oltre cinque anni in caso di acquisto per donazione i cinque anni decorrono dall acquisto o costruzione da parte del donante 6

Le plusvalenze da cessione di immobili (lett. b) non generano plusvalenze le cessioni di immobili acquisiti per successione ed usucapione La lettera b prevede un esclusione specifica per la cessione di fabbricati: che siano unità immobiliari urbane (categorie da A/1 ad A/11 esclusa la A/10) che per la maggior parte del periodo compreso fra l acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari 7

Le plusvalenze da cessione di immobili (lett. b) La plusvalenza è data dalla differenza fra il corrispettivo ed il costo di acquisto o di costruzione, variabile in base alle modalità di acquisto: acquisto a titolo oneroso: prezzo di acquisto + oneri fiscali + spese notarili + manutenzioni straordinarie costruzione: si assumono tutti i costi di costruzione, compresi gli oneri accessori, + manutenzioni straordinarie acquisto per donazione: prezzo di acquisto o costo di costruzione sostenuto dal donante per i terreni si può assumere il costo rivalutato da perizia giurata La plusvalenza concorre al reddito ordinariamente. In sede di atto il venditore può avvalersi dell imposta sostitutiva ex L. 266/2005 8

La cessione di terreni edificabili (lett. b) Secondo la lettera b le plusvalenze sono imponibili se: realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso se riguardano terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione in ogni caso e pertanto qualunque sia il titolo dell atto di acquisto ed anche se l edificabilità è successiva all acquisto La plusvalenza è soggetta a tassazione separata salvo opzione in dichiarazione per la tassazione ordinaria. Non è possibile avvalersi dell imposta sostitutiva ex L. 266/2005 9

La cessione di terreni edificabili (lett. b) Il costo di acquisto è così determinato: acquisto a titolo oneroso: costo d acquisto + spese inerenti (rivalutati in base all indice FOI) acquisti per successione o donazione: valore dichiarato nelle denunce + spese inerenti (rivalutati in base all indice FOI) valore rivalutato in base a perizia: valore di perizia, rivalutato FOI dalla data di riferimento della perizia e quella della cessione) 10

La cessione di terreni edificabili (lett. b) La questione di quando un terreno debba ritenersi edificabile non ha ancora trovato una soluzione definitiva per gli atti compiuti prima del 4 luglio 2006. Infatti: la dottrina e la giurisprudenza non hanno mai assunto un orientamento univoco, a differenza di quanto è parzialmente avvenuto nel caso dell ICI e dell Imposta di Registro l art. 36, comma 2, del D.L. 223/2006 ha introdotto una definizione unitaria a valere per tutti i tributi, che da rilievo alla semplice adozione dello strumento urbanistico ma sulla natura di interpretazione autentica di tale norma permangono molti dubbi, anche dopo la sentenza n. 25506 del 28/9/2006 della Corte di Cassazione 11

Altri redditi diversi Art. 67, lett. e art. 70, 1 comma: redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli. Sono imputati con il criterio di cassa. Alcuni esempi: redditi degli immobili situati nello stato che non sono e non devono essere iscritti in catasto con attribuzione di rendita compresi i terreni affittati per usi non agricoli censi, decime, quartesi redditi derivanti da lastrici solari e dalle aree urbane si applica il criterio di cassa Art. 67, lett. h art. 71, comma 2: redditi derivanti da concessione in usufrutto e sublocazione di immobili si applica il criterio di cassa si deducono le spese specificamente inerenti la produzione sostenute e documentate 12

Altri redditi diversi Art. 67, lett. f art. 70, comma 2: redditi di immobili situati all estero In caso di semplice possesso: costituiscono reddito se anche lo stato estero assoggetta a tassazione il semplice possesso, nella misura ivi riconosciuta In caso di percepimento effettivo di reddito: se imponibile nello stato estero, si assume nella misura ivi dichiarata se non imponibile concorrono al reddito nella misura percepita nel periodo d imposta, al netto di una deduzione forfetaria del 15% gli immobili situati all estero che generano reddito devono essere indicati nel quadro RW 13

Il credito d imposta per il riacquisto della prima casa Art. 7, L. 448 del 23/12/1998 Può usufruire del credito chi acquista un immobile con le agevolazioni prima casa, se: l acquisto avviene entro un anno dalla vendita di altro immobile acquistato con i benefici prima casa nel frattempo non è decaduto dai benefici Il credito è pari all Iva o all imposta di registro corrisposta all atto del primo acquisto, nel limite massimo di quanto dovuto relativamente al secondo acquisto. Viene utilizzato con le seguenti modalità: in diminuzione dall imposta di registro dovuta sul secondo acquisto in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, successioni e donazioni dovute su atti o denunce successivi 14

Il credito d imposta per il riacquisto della prima casa In alternativa può essere utilizzato, anche per un importo parziale: in diminuzione dall Irpef (quadro CR Mod. Unico 2008) in compensazione con imposte e contributi, compresa l Iva e le ritenute fiscali, da versare con modello F24 Inoltre: il credito non può essere chiesto a rimborso può essere utilizzato anche più volte 15