Affitto di azienda. Profili di operatività e alcune criticità. Claudio Ceradini

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1 Affitto di azienda Profili di operatività e alcune criticità Claudio Ceradini Verona, luglio 2018

2 Agenda a) Gli schemi di riferimento b) Definizione del perimetro i. esigenze aziendali ii. esigenze tecnico normative c) Aspetti delicati del rapporto di affitto i. mantenimento efficienza ii. differenze inventariali iii. Canone d) (Im)permeabilità dell affitto al debito erariale

3 Gli schemi di riferimento

4 1. Prosecuzione in capo a terzi Affitto d azienda Cessione (azienda o quote) continuità nella gestione in affitto di azienda (ante DL 83/2015) ca 60/90 gg 20 gg ca 60/90 gg esecuzione (post DL 83/2015) nuovo 182, co. 5 nuovo 163bis Legge Fallimentare Prenotazione c gg deposito del piano a estato c. 1 Ammissione 163, c.1 - LF Udienza 174 LF Voto tardivo 174 LF Opposizioni 180 LF omologa 30 gg affitto d azienda gli schemi di riferimento

5 2. Prosecuzione in capo al debitore prosecuzione della gestione affitto Aumento di capitale e flussi di cassa (anche) a servizio della proposta concordataria ca 60/90 gg 20 gg ca 60/90 gg esecuzione Ammissione 163, c.1 - LF Udienza 174 LF Voto tardivo 174 LF Opposizioni 180 LF omologa concordato in continuità 30 gg gli schemi di riferimento

6 Il perimetro

7 Perimetro cosa includere (normalmente.) Art C.C., l'azienda è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore (2082 C.C.) per l'esercizio dell'impresa a) Beni materiali ed immateriali i. individuazione del complesso dei ii. b) Contratti beni necessari per la gestione, esigenze tecnico normative. i. acquisto / vendita, ii. d impresa, iii. di lavoro. Individuazione, valutazione, elencazione Trasferibilità, penali, consenso terzo definizione del perimetro

8 Perimetro cosa escludere (normalmente.) a) crediti b) debiti c) magazzino risorsa concordataria del debitore esclusione convenzionale del subentro nei debiti, non essendo ancora intervenuta protezione concorsuale (2560 C.C., 182 c.5 e 105 c.4 L.F.) Complessa operativamente (contabilizzazione affittuario, differenze inventariali), forse preferibile un contratto estimatorio (1556 e ss. C.C.) definizione del perimetro

9 Aspetti delicati del rapporto di affitto

10 Articolo 2561 Codice Civile comma 2 comma 4 Egli (l affittuario ndr) deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto.

11 Le differenze inventariali da efficienza: conseguenti al deperimento dei beni dovuto all utilizzo, rappresentato contabilmente dall affittuario mediante accantonamento di quote di ammortamento (costo dell utilizzo beni in affitto), quantitative: imputabili a i. beni mancanti rispetto all inventario iniziale ii. beni eccedenti l inventario iniziale comma 2 comma 4 differenze inventariali

12 Composizione delle differenze inventariali Effetto combinato di: 1. deperimento dei beni in affitto: perdita in termini di valore (efficienza) e non di quantità 2. dismissioni (e mancate reintegrazioni) dei beni affittati: decremento di quantità (e valore) 3. immissioni nel processo produttivo di nuovi beni: incremento di quantità (e valore) differenze inventariali

13 Esempi Caso 1 nessuna dismissione e nessuna addizione A fine affitto saranno restituiti i medesimi beni A e B assunti all inizio; la differenza inventariale sarà solo di natura «da efficienza», e imputabile al deperimento dei beni predetti, dovuta all uso fattone dall affittuario. La remunerazione della differenza qualitativa è dovuta se non è intervenuta deroga al c. 2 dell articolo 2561 C.C. Caso 2 bene A dismesso e non sostituito bene B mantenuto In questo caso avremo una differenza quantitativa imputabile alla dismissione del bene A, non sostituito, e una «da efficienza» imputabile al bene B. differenze inventariali

14 Esempi Caso 3 bene A dismesso e sostituito con un bene C mantenuto, bene B mantenuto In questo caso avremo una differenza quantitativa imputabile alla dismissione del bene A, ma che dovrà essere quantificata in funzione del valore del nuovo bene C. Non è detto che, per effetto di tale sostituzione, e solo riguardando questa, sia il conduttore a dover corrispondere una somma al concedente. L utilizzo del bene B genera invece una differenza «da efficienza». differenze inventariali

15 I valori e le valutazioni Costo storico Valore effett. Vita utile Amm. Annuo Costo "effic." Immobili 2,00 3, ,10 0,15 Impianti 3,00 2,00 5 0,40 0,40 Marchio 1,00 4, ,10 0,40 Totale 6,00 9,00 0,60 0,95 differenze inventariali

16 I valori e le valutazioni Caso 1 Composizione azienda inizio rapporto di affitto: un solo impianto (A), acquistato e utilizzato per cinque anni (di complessivi 10 di vita utile) dal proprietario Utilizzo dell affittuario per tre anni Previsione dell obbligo di conservazione dell efficienza Proprietario Costo storico Amm. Sval. Valore netto Impianto A 6,00 3,00 1,00 2,00 Amm. Valore netto obbligazione Vs proprietario Conduttore Impianto A 2,00 1,20 0,80 Adempimento: 0,8 mediante restituzione 1,2 in denaro (conguaglio) 2,0 Totale affitto differenze inventariali

17 I valori e le valutazioni Caso 2 Composizione azienda inizio rapporto di affitto: immobile (esaurita 33% vita utile) e due impianti (A e B, esaurita 50% vita utile) Utilizzo dell affittuario per tre anni Cessione impianto (A) al secondo anno Costo storico Amm. Rett. Valore netto Amm. Cessione Plusvalore Valore netto Proprietario Immobile 3,00 1,00 1,00 3,00 Impianto A 1,00 0,50 0,50 Impianto B 5,00 2,50-1,00 1,50 9,00 4,00 0,00 5,00 Conduttore Immobile 3,00 0,45 0,00 0,00 2,55 Impianto A 0,50 0,20 0,50 0,20 0,00 Impianto B 1,50 0,90 0,00 0,00 0,60 5,00 1,55 0,50 0,20 3,15 affitto obbligazione Vs proprietario differenze inventariali 3,15 restituzione 1,55 + 0,3 (0,5 0,2) in denaro Totale: 5,0

18 La congruità canone di affitto 1. La componente finanziaria K + intangibles x tasso di rendimento min Kf = rendimento dei titoli a rischio nullo rischio «affittuario» max Ke = Kf + ß MRP Ke = costo del capitale proprio Kf = rendimento dei titoli a rischio nullo ß = coefficiente di rischiosità sistematica non diversificabile MRP = premio per il rischio aziendale (market risk premium) Canone e congruità

19 La congruità canone di affitto 2. La componente «efficienza» Proprietario Costo storico Amm. Sval. Valore netto Impianto A 6,00 3,00 1,00 2,00 Amm. Valore netto Conduttore Impianto A 2,00 1,20 0,80 1. componente finanziaria: Tasso 2% K 2,00 Totale 0,04 Conguaglio "efficienza" Amm./anno 0,40 Anni 3,00 Totale 1,20 Costo totale 1,24 1. componente finanziaria: Tasso 2% K 2,00 Totale 0,04 2. componente "utilizzo" > uguale a 1,20 Canone totale 1,24 Canone e congruità

20 (Im)permeabilità al debito erariale

21 Cessione di azienda, responsabilità «erariale» Articolo 14, D.Lgs. 472/ Il cessionario è responsabile in solido, fatto salvo il beneficio della preventiva escussione del cedente ed entro i limiti del valore dell azienda o del ramo d azienda, per il pagamento dell imposta e delle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell anno in cui è avvenuta la cessione e nei due precedenti, nonché per quelle già irrogate e contestate nel medesimo periodo anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore. 2. L obbligazione del cessionario è limitata al debito risultante, alla data del trasferimento, dagli atti degli uffici dell amministrazione finanziaria e degli enti preposti all accertamento dei tributi di loro competenza. 3. omissis 4. omissis 5. omissis (Im)permeabilità al debito erariale

22 Cessione di azienda in crisi, il «nuovo» regime nuovi commi 5bis e 5ter DLgs n. 158, articolo 16, in vigore dal bis. Salva l'applicazione del comma 4, la disposizione non trova applicazione quando la cessione avviene nell'ambito di una procedura concorsuale, di un accordo di ristrutturazione dei debiti di cui all'articolo 182-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, di un piano attestato ai sensi dell'articolo 67, terzo comma, lettera d), del predetto decreto o di un procedimento di composizione della crisi da sovraindebitamento o di liquidazione del patrimonio. 5 ter. Le disposizioni del presente articolo si applicano, in quanto compatibili, a tutte le ipotesi di trasferimento di azienda, ivi compreso il conferimento. (Im)permeabilità al debito erariale