Comune di SAN MINIATO REGOLAMENTO URBANISTICO. Relazione Urbanistica

Transcript

1 Comune di SAN MINIATO REGOLAMENTO URBANISTICO Legge Regionale , n. 1 VARIANTE Relazione Urbanistica Il Dirigente del Settore n. 4 Pianificazione del territorio e attività produttive Arch. Antonino Bova Il Sindaco e Assessore all Urbanistica Vittorio Gabbanini Gennaio 2013

2 La variante al Regolamento Urbanistico è associata al Piano di Recupero di iniziativa privata riferito al complesso sportivo-ricreativo Le Piscine e ad altri immobili della medesima proprietà posti all interno dell area classificata APTR 24 Lido di San Miniato in località Calenzano (pratica n. 2011/06). L ampia area si inserisce nel territorio collinare ad est di San Miniato (+ 150 s.l.m.) con accesso dalla strada di crinale costituita da via Castelfiorentino e interessamento del versante sud della collina fino al fondovalle del Rio Enzi, con un dislivello complessivo di poco inferiore a 80 m. Nella parte collinare è concentrato un complesso edilizio privato realizzato negli anni 70 e adibito a centro sportivo per impianti natatori all aperto, locali di ristorazione e per il pubblico spettacolo, con ampi spazi a parcheggio. Nella parte del fondovalle è presente un edificio colonico con fienile (Casa Marrucci) in stato di abbandono da decenni e ormai in condizioni fatiscenti, raggiungibile unicamente da una strada poderale dalla sommità del versante collinare. L intero versante, in parte interessato da presenza boschiva e da una piccola area ad oliveto, non risulta soggetto ad alcuna coltivazione e versa in preoccupanti condizioni di incuria. Vincoli La tavola QC1a (Delimitazione U.T.O.E. Centri Abitati e Vincoli. San Miniato nord) del Regolamento Urbanistico individua l intera area dell APTR 24 Lido di San Miniato nel vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. 3267/1923. Una porzione dell APTR 24 è interessata cartograficamente anche da vincolo paesaggistico ai sensi dell art. 142, comma 1, lett. g) territori coperti da boschi, del d.lgs , n. 42 (codice dei beni culturali e del paesaggio) e degli artt. 37 e 38 della l.r , n. 39 (legge forestale della toscana), anche se di fatto non si tratta di area boscata e pertanto risulta oggetto di variante urbanistica. Il Regolamento Urbanistico vigente La tav. 3a del RU individua i seguenti elementi: a) classificazione dell area oggetto di piano di recupero e di contestuale variante urbanistica nel territorio rurale, in parte Ec Colle di San Miniato ed in parte Ec Colline interne ; b) ambito dell APTR 24 Lido di San Miniato; la sigla APTR sta per area puntuale nel territorio rurale riferita ad attività non agricole poste nel territorio aperto esistenti alla data di adozione del Piano Strutturale ( ); c) perimetro del Piano di Recupero vigente riferito al complesso Le Piscine nella parte alta dell APTR 24, con riferimento numerico all appendice C delle norme di attuazione; d) tracciato della via Francigena corrispondente sostanzialmente alla viabilità poderale interna, così come desunto dalle tavole del Piano Strutturale; 2

3 Le norme di attuazione (art. 29.6) disciplinano puntualmente gli interventi consentiti nell APTR 24 Lido di San Miniato, in particolare: a) destinazioni d uso: impianti sportivi e servizi, residenza per un alloggio ad uso del gestore e/o del proprietario degli impianti sportivi, attività ricettiva per una percentuale non superiore al 40% della superficie prevista per l ampliamento e la nuova edificazione, nei limiti comunque previsti dalla tab. IV delle NTA del PS (strutture turistico ricettive) per il territorio aperto; b) interventi edilizi ammissibili dal piano di recupero vigente, con possibilità di ampliamento degli edifici esistenti e/o di realizzazione di nuove costruzioni, mediante Piano di Recupero ai sensi della l.r. 1/2005, fino ad un massimo del 30% della superficie complessiva esistente legittima, con alcune limitazioni di carattere tipologico e dimensionale; c) categoria di intervento di restauro e risanamento conservativo per il fabbricato esistente denominato Casa Marrucci ritenuto di notevole valore testimoniale; d) rispetto delle tutele di cui al Titolo VII e VIII del RU, delle schede di paesaggio di cui all allegato 2 alle norme e delle condizioni del PIT; e) strumento attuativo successivamente allo scadere del PdR per la sostituzione edilizia e la ristrutturazione urbanistica: piano di recupero convenzionato in variante a quello già approvato o nuovo PdR esteso a tutta la APTR. La Variante al Regolamento Urbanistico Le variazioni da apportare al vigente Regolamento Urbanistico sono le seguenti: a) modifica della Tav. Qc1a (Delimitazione U.T.O.E. Centri Abitati e Vincoli. San Miniato nord) per rettifica del perimetro delle aree boscate riportandolo alla oggettiva situazione di fatto supportata da indagini in loco e foto aeree storiche della Regione Toscana riferite agli anni 1988, 1978, 1954, le quali testimoniano tutte che su questo lembo di terreno sul limite est del comparto esiste da almeno sessanta anni un oliveto e non un bosco; b) modifica della Tav. 3a (Disciplina dei territori rurali. San Miniato nord) per rettifiche al perimetro dell ambito APTR 24 Lido di San Miniato (tratto continuo blu) e ampliamento del perimetro del piano attuativo (tratteggio verde), con coincidenza tra i due ambiti; c) modifica dell art delle norme di attuazione - APTR 24 Lido di San Miniato, relativamente ai seguenti aspetti: c.1) destinazioni d uso: maggiore presenza della funzione turistico-ricettiva (44 posti letto) e di limitata destinazione residenziale (n. 6 alloggi), con mantenimento delle attuali strutture ad uso sportivo e ricreativo; c.2) categorie di intervento: inserimento della ristrutturazione urbanistica (demolizione e ricostruzione con ampliamento) per gli edifici degradati e non di pregio presenti nell ambito di intervento al fine di realizzare il complesso turistico ricettivo di cui al punto precedente con tutte le cautele dovute per il rispetto della morfologia dei luoghi e del paesaggio consolidato; in particolare l edificio ex rurale Casa Marrucci posto nel fondovalle, non accessibile da mezzi carrabili e pertanto non più utilizzato da decenni, di valore testimoniale ordinario e in condizioni di totale fatiscenza con parti rilevanti crollate, è stato valutato privo di qualunque prospettiva concreta di possibile utilizzo futuro per qualsiasi funzione e dunque impossibile il suo recupero in loco - pertanto anche per esso è prevista la categoria di intervento della 3

4 c.3) ristrutturazione urbanistica per le medesime finalità sopra indicate; aumento dell altezza massima degli edifici a m. 7,00 elevabile a m. 9,00 per l albergo; gli impianti sportivi natatori possono essere coperti da strutture mobili stagionali per garantirne l uso anche nel periodo invernale; le strutture pertinenziali di servizio all attività di ristorazione e pratica sportiva del complesso Le Piscine non costituiscono SLP purché realizzate nelle dimensioni minime tecnicamente necessarie, armonizzate per forma e materiali al fabbricato principale e a questi asservito con atto d obbligo registrato e trascritto per l assunzione di impegno alla loro rimozione nel caso di cessazione dell attività o sua modifica sostanziale; prescrizioni: sono state inserite ulteriori prescrizioni in merito all utilizzo di tipologie edilizie assimilabili a quelle della tradizione rurale locale e alla salvaguardia del contesto paesaggistico; il complesso turistico ricettivo previsto sul pianoro esistente a mezza costa del versante collinare, deve avere connotazioni tipologiche rurali evitando qualsiasi forma di riferimento ad insediamenti urbani e deve essere dotato di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili opportunamente schermati da vegetazione arbustiva per almeno il 50% del fabbisogno; la viabilità poderale esistente di collegamento tra la parte alta e il fondovalle deve essere ripristinata e recuperata all uso pedonale, previa adeguata verifica archeologica della sua identificazione come tratto della via Francigena; sono prescritti tutti gli accorgimenti tecnici possibili per limitare entro i parametri di legge le emissioni sonore derivanti dalle attività all aperto del complesso sportivo ricreativo Le Piscine, sia verso l esterno che verso i nuovi insediamenti interni al comparto. c.4) eliminazione di refuso relativo all erronea indicazione del numero di riferimento al piano attuativo riportato nell appendice C delle norme, numero che risulta il 38 e non il 44, e sostituzione del superato riferimento alla DIA con SCIA per gli interventi fono alla ristrutturazione edilizia; d) modifica dell Appendice C (Elenco dei piani attuativi vigenti) eliminando il riferimento di pratica 2003/146 con sua sostituzione in pratica 2011/06. Conformità al Piano Strutturale Alcuni dei principali obiettivi del Piano Strutturale sono la riqualificazione ed il recupero del patrimonio edilizio esistente, la promozione di iniziative per lo sviluppo con particolare attenzione ai servizi per il turismo, la messa in sicurezza del territorio con specifico riferimento ai rischi idrogeologici, l organizzazione del territorio salvaguardando le risorse esistenti e la loro connessione attraverso reti infrastrutturali, ambientali e storico-culturali. Il dimensionamento dell attività turistico-ricettiva è indicata nella tab. IV delle norme di attuazione del PS la quale per il territorio aperto stabilisce un numero di posti letto aggiuntivi di n. 188 per interventi di nuova costruzione e di n. 100 posti letto per interventi di recupero, con una volumetria aggiuntiva per nuovi interventi di mc La ricettività turistica prevista dalla presente variante al RU è di n. 44 posti letto con interventi di recupero edilizio e ampliamento del 30%. Pertanto si considerano n. 34 posti letto da detrarre dai n. 100 riferiti ad intervento di recupero e n. 10 (30% aggiuntivo al recupero) da detrarre dai n. 188 di nuova costruzione. 4

5 La contabilità del dimensionamento del PS, a seguito della presente variante al RU, porta ai seguenti valori per il territorio rurale: n. 66 posti letto per interventi di recupero e n. 178 per interventi di nuova costruzione. Valutazioni generali L intervento previsto dal piano di recupero si pone in linea con gli indirizzi del Piano Strutturale. In particolare il recupero del patrimonio edilizio in disuso, fortemente degradato e privo di connotazioni architettoniche o valore testimoniale apprezzabili, per destinazioni turistico-ricettive compatibili con l ambiente e il paesaggio rurale rappresenta un elemento di coerenza con gli obiettivi di valorizzazione del territorio e di promozione dello sviluppo sostenibile. La ridotta dimensione del nuovo insediamento ricettivo, la tipologia adottata a fabbricati isolati riferibili a modelli della tradizione rurale locale, il minimo ricorso a movimenti di terra nel rispetto della morfologia dei luoghi e l assenza di nuove opere di urbanizzazione, costituiscono elementi decisivi per un adeguato inserimento nel contesto rurale del paesaggio collinare nel rispetto della sua integrità e del suo valore identitario. Inoltre, il ripristino delle condizioni di stabilità del versante collinare, attualmente in stato di assolta incuria, e la presenza di un nuovo presidio umano, costituiscono elementi essenziali per una costante e continua manutenzione del territorio. Sono previsti interventi conservativi dei ciglionamenti esistenti e la formazione di altri nuovi nei punti maggiormente acclìvi con una revisione complessiva della regimazione delle acque. E prevista la rinaturalizzazione di tutto il versante collinare fino al fondovalle e non vengono alterati i rapporti visivi tra i versanti contrapposti lungo la valle del Rio Enzi. Risulta verificata la compatibilità delle previsioni urbanistiche con gli elementi strutturali del paesaggio collinare individuati dalle schede di paesaggio del vigente RU. Le nuove previsioni si inseriscono in aree classificate dal PAI a pericolosità media (P.F.2) e dunque fattibili senza particolari prescrizioni e/o vincoli di natura geologico-tecnica. Non vengono modificate la fattibilità geologica (classe 3) e la fattibilità idraulica (classe 1). La presente variante è stata assoggettata a valutazione ambientale strategica (VAS) ed è supportata dal rapporto ambientale e sintesi non tecnica, di cui all art. 24 della l.r. 10/