VALORI IMMOBILIARI E RIESAME DELLE PERIZIE

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1 Nella volatilità dell economia rendiamo solido il mattone Centro congressi ABI Milano, 7 febbraio 2017 VALORI IMMOBILIARI E RIESAME DELLE PERIZIE Giampiero Bambagioni Docente di Estimo e Valutazione economica dei progetti, Facoltà di Architettura Sapienza Università di Roma Responsabile Scientifico del Codice delle Valutazioni Immobiliari Presidente del Comitato Scientifico Inarcheck

2 1. Interconnessioni tra sviluppo economico, mercati finanziari e valori immobiliari 2. Compagine sociale Inarchek 3. Composizione del Comitato Scientifico 4. Servizi di Certificazione e Riesame 5. Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo Direttiva 2014/17/UE Decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72 Disposizioni di vigilanza (Circolari Banca d Italia 285/2013 e 288/2015) 6. Valori e valutazioni Regolamento 2013/575/UE - «Valore di mercato» e «Valore di credito ipotecario» Norma UNI 11612:2015 Stima del valore di mercato degli immobili 2

3 Interconnessioni tra sviluppo economico, mercati finanziari e valori immobiliari Quadro normativo (International and national legal framework) Mercati immobiliari sostenibili Sviluppo Economico e Sociale Valutazione Loan-to-Value Loan-to-Income LTV / LTI Regolamento (UE) 575/2013 Art. 124 Esposizioni garantite da ipoteche su beni immobili - fattore di ponderazione del rischio; Art. 125 Esposizioni garantite da ipoteche su beni immobili residenziali (a. il valore non dipende in misura rilevante dal merito di credito debitore.); Funding (Operazioni di finanza strutturata) Rating Risk Assessment Risk Management Art. 126 Esposizioni garantite da ipoteche su beni immobili non residenziali. Art. 128 Esposizioni in stato di defalut Vedasi anche la Circolare Banca d Italia 285/2013 Credito 3

4 Compagine sociale Inarcheck S.p.A Soci Cassa Italiana di Previdenza ed Assistenza dei Geometri Liberi Professionisti Banca Popolare di Sondrio Cassa Nazionale di Previdenza e Assistenza degli Ingegneri e Architetti Liberi Professionisti Groma Srl Dei Srl, Tipografia del Genio Civile Azienda Lombarda per l Edilizia Residenziale (Aler) Milano UnipolSai Finance S.p.A. 4

5 Enti componenti il Comitato Scientifico ABI Associazione Bancaria Italiana L. Lucariello (Osservatore) Banco Popolare Banco BPM L. Pizzichini Cassa Italiana di Previdenza ed Assistenza dei Geometri Liberi Professionisti D. Buono, Vice Presidente Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati A. Benvenuti, Vice Presidente Consiglio Nazionale dei Periti Industriali e Periti Industriali Laureati S. Molinari, Consigliere Consiglio dell Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e Forestali G. Guizzardi, Consigliere Inarcheck SpA, F. Minucci, Amministratore Delegato Università Bocconi Prof. M. Bini 5

6 Servizi di Certificazione e Riesame Società di ingegneria riconosciuta da Accredia quale Organismo di ispezione ai sensi della norma UNI CEI EN ISO/IEC 17020:2012, eroga servizi di ispezione, controllo e verifica dei proetti e opere nel settore dell architettura, dell ingegneria civile, del Project management e Project control. Inarcheck S.p.A. è Organismo di certificazione del personale accreditato da Accredia per la certificazione dei Valutatori immobiliari ai sensi del combinato della norma UNI CEI EN ISO IEC 17024:2012 e della norma UNI 11558:2014. Inarcheck S.p.A è Organismo indipendente per il Riesame di «Terza parte» dei Rapporti di valutazione immobiliare. L innovativo sistema di riesame dei rapporti di valutazione, è stato sviluppato da Inarcheck anche con l'obiettivo di rispondere ai continui cambiamenti normativi e metodologici del settore del credito bancario. Il servizio implica un «Riesame a tavolino» della perizie effettuate da Valutatori terzi, redatte ai fini dell erogazione di un nuovo mutuo, ovvero nei casi di analisi del valore del collateral di portafogli di Non performing loan (NPL). La rigorosa verifica, di ordine qualitativo, è finalizzata a rafforzare l attendibilità degli output della stima, è eseguita in conformità alla norma UNI 11612:2015 Stima del valore di mercato degli immobili, nonché nello spirito dell art. N.6.2. (Riesame della valutazione) delle Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie (ABI), e del Cap. 12 (Riesame delle Valutazioni) del Codice delle Valutazioni Immobiliari. 6

7 Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo: Direttiva 2014/17/UE Art. 19 (Valutazione dei beni immobili) della Mortgage Credit Directive 1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio standard per la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della concessione dei crediti ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente. 2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata su supporto durevole e della quale deve essere conservato un esemplare dal creditore. 7

8 Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo: D. Lgs 21 aprile 2016, n. 72 Art. 120-duodecies (Valutazione dei beni immobili) del Testo Unico Bancario-TUB Il Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n. 72, di attuazione della Direttiva 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive) in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi ai beni immobili residenziali ha modificato l Art. 120-duodecies (Valutazione dei beni immobili) del TUB: «1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione e' condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili. 2. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole. 3. La Banca d'italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo, tenendo anche conto della banca dati dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia delle entrate; ai fini del comma 1 può essere prevista l'applicazione di standard elaborati in sede di autoregolamentazione.» 8

9 Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo: D. Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 (segue) Art. 120-quinquiesdecies (Inadempimento del consumatore) del TUB «3. [ ] le parti possono convenire [ ] che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore [ ]. Se il valore dell'immobile come stimato dal perito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza. In ogni caso, il finanziatore si adopera con ogni diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo. 4. Agli effetti del comma 3: [ ] c. costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili; non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 40, comma 2; d. il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell'accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente con le modalità di cui al terzo comma dell'articolo 696 del codice di procedura civile 5. [ ] Nei casi, diversi da quelli di cui al comma 3, in cui il finanziatore fa ricorso all'espropriazione immobiliare e, a seguito dell'escussione della garanzia residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.» 9

10 Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo: Disposizioni di vigilanza Disposizioni di vigilanza per le banche - Circolare n. 285 (del 17 dicembre 2013 e successivi aggiornamenti) Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari - Circolare n. 288 (del 3 aprile 2015 e successivi aggiornamenti) Le disposizioni della Circolare 285, nell ambito del rischio di controparte, definiscono i presidi che le banche sono tenute ad adottare per assicurare una corretta valutazione nel continuo dei beni immobili posti a garanzia delle esposizioni. In particolare sono previsti : 1. requisiti di carattere organizzativo 2. regole relative alla corretta valutazione degli immobili 3. requisiti dei professionalità ed indipendenza dei soggetti che effettuano la valutazione degli immobili (c.d. periti) 10

11 Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo: Disposizioni di vigilanza (segue A.) La Circolare 285, Parte I, Titolo IV, Cap. 3, Allegato A, all art (Valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni) dispone che: «L organo con funzione di supervisione strategica, su proposta dell organo di gestione, approva le politiche e i processi di valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni verificandone l adeguatezza, la funzionalità e la coerenza con il RAF e con il processo di gestione dei rischi con frequenza almeno annuale. Tali politiche e processi definiscono almeno: - gli standard affidabili per la valutazione degli immobili [ ] - [ ] i requisiti di professionalità e di indipendenza [ ] dei periti - [ ] la frequenza con cui viene verificato il valore degli immobili. In ogni caso una verifica del valore degli immobili è effettuata ogni qual volta di verifichino variazioni delle condizioni di mercato [ ] - gli indicatori per monitorare nel continuo le condizioni del mercato immobiliare - i flussi informativi interni volti ad assicurare agli organi aziendali e alle funzioni aziendali di controllo la piena conoscenza e governabilità dei fattori di rischio relativi all attività di valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni creditizie.» 11

12 Le valutazioni immobiliari nel nuovo quadro giuridico europeo: Disposizioni di vigilanza (segue B.) La Circolare 285 Parte I, Titolo IV, Cap. 3, Allegato A, all art. all art (Affidamento dell attività di valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni a periti esterni) dispone che: «Le banche definiscono il processo di selezione e controllo dei periti esterni e adottano soluzioni organizzative per governare i relativi rischi. A tal fine, le banche: - definiscono il processo decisionale per il conferimento degli incarichi [ ] - definiscono il contenuto minimo del contratto e gli obblighi del perito; - controllano, nel continuo, il corretto svolgimento dell attività di valutazione degli immobili e assicurano l utilizzo da parte dei periti esterni degli standard di valutazione adottati dalla banca. [ ] Ai fini del rispetto delle disposizioni di cui sopra gli accordi di affidamento dell incarico di valutazione degli immobili a periti esterni, da stipularsi per iscritto, definiscono espressamente: a) i diritti e gli obblighi delle parti, i livelli di servizio attesi, espressi in termini oggettivi e misurabili, nonché le informazioni necessarie per la verifica del loro rispetto; le modalità e la frequenza della reportistica dovuta alla banca. [ ]» 12

13 Valori e valutazioni: conclusioni 1. Regolamento 2013/575/UE - «Valore di mercato» - «Valore di credito ipotecario» 2. Norma UNI 11612:2015 Stima del valore di mercato degli immobili La dottrina estimativa moderna, inclusi gli standard internazionali di valutazione richiamati dalla Direttiva 2014/17/UE, e le medesime definizioni di «valore di mercato» e di «valore di credito ipotecario» formulate nel Regolamento 2013/575/UE implicano l utilizzo di redditi e di saggi di capitalizzazione, ovvero di prezzi (di mercato) associati alle caratteristiche ed alla consistenza degli immobili di confronto con l immobile oggetto di stima. Cfr. articolo 4, paragrafo 1, punto 76 del Regolamento (UE) 575/ Per la banca è divenuta centrale l attività di «Riesame delle perizie» in quanto strumento di controllo, nel continuo, del corretto svolgimento dell attività di valutazione espressamente prevista dalle disposizioni di vigilanza, nonché dalle Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) e dal Codice delle Valutazioni Immobiliari. 13

14 Grazie per l attenzione giampiero (at) bambagioni.eu giampiero.bambagioni (at) uniroma1.it 14