Il modello organizzativo interno alla banca nel Processo di Valutazione Immobiliare

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1 Il modello organizzativo interno alla banca nel Processo di Valutazione Immobiliare Luciano Pizzichini Responsabile Ufficio Perizie Banco Popolare Convegno ABI Credito alle Famiglie giugno

2 IL MODELLO ORGANIZZATIVO INTERNO ALLA BANCA NEL PROCESSO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE La Circolare di Banca d Italia n. 263 del 2006, come a tutti noto, per la concessione del credito garantito da ipoteca prevede che: 1. Regole generali sono inserite nel portafoglio esposizioni garantite da immobili le esposizioni garantite da una ipoteca su un immobile o connesse a contratti di leasing immobiliare, secondo le modalità indicate in questa sezione, purché siano soddisfatte, oltre a quelle previste nei paragrafi 2, 3, 4 e 5 le seguenti condizioni: a) il valore dell immobile non dipende in misura rilevante dal merito di credito del debitore; (questo requisito non esclude le situazioni in cui fattori puramente macroeconomici influenzino sia il valore dell immobile che la regolarità dell adempimento del debitore) b) l immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato (per perito indipendente si intende una persona che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del credito né sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo) - (per valore di mercato si intende l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente). La valutazione può essere effettuata a un valore non superiore al Valore del Credito Ipotecario (per Valore del Credito Ipotecario si intende il valore dell immobile quale determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell uso corrente dell immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario è documentato in modo chiaro e trasparente) c) la garanzia è opponibile in tutte le giurisdizioni pertinenti e può essere escussa in tempi ragionevoli d) Vi è un adeguata sorveglianza sul bene immobile. A tal fine: i) il valore dell immobile deve essere verificato almeno una volta ogni tre anni per gli immobili residenziali e una volta l anno per gli immobili non residenziali, ovvero più frequentemente nel caso in cui le

3 condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative. E possibile anche utilizzare metodi statistici per sorvegliare il valore degli immobili e individuare quelli che necessitano di una verifica; ii) qualora le verifiche di cui al punto i) indichino una diminuzione rilevante del valore dell immobile, viene svolta una stima da parte di un perito indipendente, basata su un valore non superiore a quello di mercato; la valutazione del valore dell immobile deve essere comunque rivista da parte di un perito indipendente almeno ogni tre anni per esposizioni di importo superiore a 3 milioni di euro o al 5 per cento del patrimonio di vigilanza della banca (la prima valutazione peritale dovrà essere effettuata alla data di entrata in vigore della presente normativa per tutte le operazioni in essere da più di 3 anni); e) le tipologie di immobili accettati in garanzia e le connesse politiche creditizie devono essere chiaramente documentate; f) il bene oggetto della garanzia è adeguatamente assicurato contro il rischio di danni La corretta valutazione degli immobili cd. cauzionali è fondamentale per poter consentire alle banche di applicare le ponderazioni agevolate del capitale, in presenza delle altre condizioni previste dalla circolare medesima e cioè: 2. Esposizioni garantite da ipoteca su immobili residenziali Alle esposizioni garantite da ipoteca su immobili residenziali si applica una ponderazione del 35 per cento a condizione che: a) si tratti di immobili residenziali utilizzati, destinati ad essere utilizzati, dati in locazione o destinati a essere dati in locazione dal proprietario. b) La capacità di rimborso del debitore non dipenda in misura rilevante dai flussi finanziari generati dall immobile che funge da garanzia, ma dalla capacità del debitore di rimborsare il debito attingendo ad altre fonti; c) L importo dell esposizione non ecceda l 80 per cento del valore dell immobile (il valore dell immobile è pari al valore di mercato (o al valore del credito ipotecario), ridotto eventualmente per tener conto dei risultati della sorveglianza nonché dei precedenti iscrizioni ipotecarie sul medesimo immobile) tale limite può essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative (condizione del loan-to-value) La condizione sub b) non è necessaria nel caso di esposizioni garantite da ipoteche su immobili residenziali situati in Stati membri dell Unione Europea per i quali le singole Autorità di vigilanza hanno accertato che nel rispettivo territorio esiste un mercato di immobili residenziali ben sviluppato e consolidato con tassi di perdita sufficientemente bassi.

4 2.1 Garanzie integrative idonee E possibile applicare la ponderazione del 35 per cento all intero ammontare del finanziamento garantito da ipoteca su immobili residenziali, secondo quanto previsto dal paragrafo. 1 qualora l ammontare del finanziamento sia superiore all 80 per cento del valore del bene immobile ipotecato e non superi il 100 per cento di tale valore (condizione loan-to-value), in presenza di idonee garanzie integrative (le garanzie integrative possono essere costituite da: fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzie fidi, cessioni di crediti verso lo Stato, cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di Enti Pubblici, pegno su titoli di Stato). Le garanzie integrative possono essere offerte dal debitore o da Parte Terza. Le garanzie vanno acquisite in misura tale che il rapporto tra l ammontare del finanziamento e la somma del valore del bene immobile ipotecato e delle garanzie integrative medesime non superi il limite dell 80 per cento. Per essere idonee a consentire alle banche finanziatrici un effettivo beneficio in termini di contenimento del rischio di credito, le garanzie integrative devono rispettare i requisiti generali previsti dalla disciplina in materia di attenuazione sul rischio di credito (cfr. Capitolo 2, parte prima, sezione II). Diversa la ponderazione degli immobili non residenziali, trattata nel paragrafo. 4 della circolare predetta cui si rimanda. Le Istruzioni di cui sopra, emanate alle luce ed in attuazione delle disposizioni di cui alla nuova normativa sulla adeguatezza patrimoniale degli enti creditizi (Basilea 2), nell indicare le regole secondo le quali si devono effettuare le valutazioni immobiliari, stigmatizzano l importanza delle stesse ai fini della concessione dei crediti garantiti da ipoteca; ne discende l esigenza che le strutture aziendali siano organizzate in maniera corrispondente ai precitati obblighi normativi. L esperienza che ho potuto maturare all interno del settore bancario nell ambito della valutazione immobiliare dal 1982, quale responsabile dell Ufficio Perizie del Banco Popolare (già Banco Popolare di Verona e Novara), Holding del gruppo bancario omonimo che opera nell intero territorio nazionale con una rete di oltre 2200 filiali appartenenti a nove banche commerciali; mi ha indotto a ritenere fondamentale, per il presidio del processo di valutazione immobiliare, l esistenza di un ufficio appositamente dedicato che sia però, e questo è di particolare importanza, autonomo rispetto al processo decisionale del credito. Ciò peraltro risponde letteralmente al dettato delle precitate Istruzioni di Banca d Italia. Tale ufficio, per poter avere una valenza effettiva deve essere costituito da tecnici (architetti, ingegneri o geometri, regolarmente iscritti all albo) muniti di una specifica formazione nel settore

5 delle valutazioni immobiliari e che siano nel contempo esperti nell erogazione del credito ipotecario. Solo in tal modo, a mio avviso, è possibile disporre di tutte le competenze necessarie a valutare in concreto e caso per caso la sussistenza di quei requisiti indicati da Banca d Italia. Tale Ufficio, che chiamerò ufficio perizie interno, deve essere altresì dotato di adeguati supporti tecnici. In particolare ritengo essenziale la realizzazione di sistemi di reportistica recanti le valutazioni effettuate ed i criteri estimativi adottati. Si rende infatti necessario possedere dati certi e condivisi dall ufficio perizie interno cui riferirsi tempo per tempo anche ai fini dell adempimento agli obblighi di verifica del valore degli immobili posti a garanzia utilizzando anche metodi statistici imposti da Banca d Italia. Ovviamente, in funzione delle dimensioni che ciascun istituto di credito intende conferire a tale ufficio e dei volumi trattati, si potrà valutare se rimettere tutta l attività esclusivamente ad una siffatta struttura aziendale interna, ovvero se avvalersi anche del supporto di tecnici esterni, tutti iscritti ai rispettivi ordini professionali, i quali devono possedere adeguate caratteristiche di formazione professionale e di esperienza. I tecnici esterni, devono comunque essere formati dall ufficio perizie interno affinché l attività peritale raggiunga lo standard qualitativo preliminarmente stabilito dall Amministrazione della Banca. Inoltre è necessario effettuare un aggiornamento formativo e professionale con cadenza almeno annuale, attraverso appositi incontri finalizzati anche a creare un riconosciuto senso di appartenenza ad una struttura indipendente, coesa, con la quale si condividano criteri e modalità operative. L indipendenza del tecnico valutatore, oltre ad essere un requisito necessario richiesto dalla Banca d Italia, è oggettivamente un elemento indispensabile per una corretta stima del valore di mercato. I criteri forniti da Banca d Italia per l individuazione della sussistenza del requisito della indipendenza del tecnico-valutatore, non sono a mio avviso, del tutto esaustivi. I precitati requisiti, sono, in altre parole, a mio avviso, elementi necessari ma non sufficienti. Ovvero, sono necessari, ai fini del rispetto delle Istruzioni di Banca d Italia, ma non sufficienti, laddove, ovviamente, il giudizio di sufficienza è correlato al livello/grado di presidio sul quale le aziende che erogano il credito intendono attestarsi. Con ciò intendo significare che ovviamente ciascuna banca adotterà, come ha adottato diversi e plurimi criteri di tipo organizzativo volti a garantire che in concreto il perito ponga in essere la propria attività in condizioni di effettiva indipendenza; si tratta cioè di individuare ed istituzionalizzare al proprio interno dei presidi di tipo organizzativo finalizzati, appunto, a dare

6 concretezza al concetto di indipendenza, concetto, che altrimenti potrebbe rimanere una petizione di principio. Secondo la mia esperienza l indipendenza del tecnico si raggiunge adottando le seguenti accortezze: gli incarichi peritali devono essere assegnati esclusivamente dall ufficio perizie interno, a sua volta svincolato e indipendente rispetto agli uffici che erogano il credito. Il predetto ufficio, deve, altresì, essere l unico abilitato, nell ambito delle deleghe interne, ad autorizzare il pagamento delle parcelle dei periti esterni (in maniera tale che in nessun modo l attività peritale sia o possa essere influenzata o comunque collegata alle strutture che decidono la concessione/erogazione del credito; il perito esterno deve essere ben consapevole che l attività peritale è sottoposta a controlli e verifiche anche mediante sopralluoghi specifici da parte dell ufficio perizie interno; il perito esterno deve poter accedere alla consulenza professionale dei tecnici dell ufficio perizie interno per la risoluzione delle eventuali problematiche connesse allo svolgimento dell incarico affidatogli; il perito esterno deve essere consapevole del fatto di dover rispondere del proprio operato esclusivamente all ufficio perizie interno; in tal modo si limita ulteriormente ogni sorta di eventuale pressione/ingerenza da parte dei soggetti che decidono della concessione del credito. L esperienza professionale maturata inoltre mi induce a dare grande importanza anche ad un altro elemento che chiamerò la libertà del tecnico esterno, libertà che può essere più verosimilmente conseguita adottando le seguenti ulteriori accortezze, concernenti il corrispettivo delle prestazioni professionali svolte. A mio avviso, in particolare, le parcelle devono essere di importo adeguato e proporzionato allo standard qualitativo richiesto dalla banca; il numero degli incarichi peritali mensili per tecnico deve essere sufficiente a garantire ad ognuno una redditività mensile vantaggiosa, che determina una convenienza ad essere affidabile. Ai fini di una corretta ed imparziale valutazione del bene cauzionale si rende necessario fare in modo che il perito non subisca pressioni da parte dei richiedenti il finanziamento. A tal fine la cautela auspicabile consiste nell adottare un processo organizzativo interno retto dal principio che vede la banca quale richiedente lo svolgimento dell attività peritale. Ovviamente la stessa banca è il

7 soggetto debitore per il pagamento delle perizie. In sostanza, come è evidente: la circostanza che la banca sia il datore di lavoro del perito, di norma, dovrebbe garantire la correttezza e la buona fede del perito nell esecuzione della propria prestazione professionale. Al fine di evitare qualsivoglia contatto con il richiedente il finanziamento sarebbe altresì auspicabile che la stessa documentazione utile alla redazione della perizia sia consegnata al perito dalla banca; in sostanza si tratta di ridurre al minimo le occasioni di incontro tra il potenziale cliente ed il perito, per le ragioni predette. Una buona efficienza ed efficacia dell attività peritale necessita anche della collaborazione della rete commerciale in quanto quest ultima gestisce i rapporti con la clientela. A tal fine è opportuno prevedere un vero e proprio servizio di consulenza da prestarsi da parte dell ufficio perizie interno alla rete commerciale. La consulenza deve essere orientata alla miglior conoscenza del prodotto perizia finalizzata ad una ottimizzazione dei tempi di istruttoria e quindi del servizio offerto alla clientela. Questa attività di consulenza sul prodotto perizia, è necessaria in quanto molto spesso la rete commerciale ritiene erroneamente che il valore dell immobile sia da tenere in considerazione maggiore o minore in funzione della qualità del cliente. In questa ottica la perizia viene interpretata come una possibile e costosa minaccia per il finanziamento richiesto e per il raggiungimento degli obbiettivi della filiale. Invece, oltre ad assecondare obblighi normativi, l attività peritale, soprattutto nel segmento retail, può diventare uno strumento che consente alla clientela di poter affrontare la trattativa di acquisto con maggiore cognizione di causa. Rammento infatti che la Banca d Italia definisce il valore di mercato come: l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.. Ora è evidente che le banche (senza che ciò possa o debba assurgere ad un fine normativamente previsto, ovvero dare luogo ad un obbligo in capo alle banche, che evidentemente sarebbe estremamente pernicioso e denso di effetti e responsabilità), procedendo alla valutazione del bene cauzionale secondo criteri di prudenza ed in ottemperanza alle precitate disposizioni regolamentari possono contribuire alla determinazione dei veri valori di mercato dei beni immobili. Infatti la corretta esecuzione dell attività peritale da parte delle banche potrebbe comportare numerosi benefici alle parti acquirenti, che potrebbero anche tradursi in un contemperamento di costi mediante la corretta e non gonfiata valutazione di mercato dei cespiti da acquisire.

8 Il modello organizzativo interno, come sopra rappresentato, non preclude la possibilità da parte delle banche di cedere in outsourcing l attività peritale dei finanziamenti relativi ai mutui casa. Roma 16 giugno 2009 Luciano Pizzichini