IL LEASING IMMOBILIARE

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Isabella Castelli
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1 IL LEASING IMMOBILIARE Scenari di riferimento Convegno Finanza Energia - 3 dicembre

2 IL MERCATO DI RIFERIMENTO DEL LEASING IMMOBILIARE 2

3 EVOLUZIONE DEL LEASING IMMOBILIARE IN ITALIA NUMERO DI CONTRATTI E VALORE DELLO STIPULATO 3

4 IL LEASING IMMOBILIARE SUL COSTRUITO E SUL COSTRUENDO VALORE DEI CONTRATTI 4

5 5

6 RIPARTIZIONE DEL MERCATO DEL LEASING IMMOBILIARE STIPULATO IN EUROPA, 2007 E

7 I DRIVERS DELLA CRESCITA DEL LEASING IMMOBILIARE Riduzione dei tassi di interesse Crescita del mercato immobiliare ed edilizio Lease back Spin off e Spatrimonializzazione Vantaggi fiscali 7

8 I VANTAGGI DI TIPO FINANZIARIO E DI NATURA GESTIONALE/OPERATIVA Grado di copertura del costo dell immobile/costruendo Snellezza del prodotto Attività di consulenza da parte delle società di leasing Vantaggi gestionali per il costruendo 8

9 LEASING IMMOBILIARE E MUTUO A CONFRONTO FLESSIBILITÀ: il leasing presenta maggiore flessibilità nei parametri di ammortamento rispetto al mutuo che risulta generalmente più rigido. Nel leasing vi sono formule contrattuali che permettono soluzioni calibrate sulle diverse esigenze della clientela (maxicanone iniziale, canoni crescenti e decrescenti, prezzo di riscatto, ecc.) FISCALITÀ: il leasing consente di ammortizzare il bene in tempi più brevi rispetto all acquisto diretto (deducibilità di maggiori quote di ammortamento: 5,55% annuo contro 3%) LIQUIDITÀ: con il leasing la maxi-rata iniziale può oscillare tra il 10% ed il 20% del valore complessivo del bene. Ben più alta la liquidità che deve avere il mutuatario rispetto al valore dell immobile IMPOSTE SULLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: la minore imposta ipocatastale all atto dell acquisto ed il differimento temporale delle altre imposte generano a favore del leasing un vantaggio fiscale significativo (cfr. tabella) 9

10 LEASING IMMOBILIARE E MUTUO A CONFRONTO DESCRIZIONE IMPOSTE Imposta ipocatastale acquisto immobile MUTUO LEASING NOTE 4.00 % 2.00 % Sul prezzo iniziale Imposta sostitutiva 0.25 % 0.00% Sull importo del mutuo Imposta registro canoni di locazione (escluso riscatto) 0.00% 1.00 % Sul montante dei canoni; pagamento dell imposta in via annuale (acconto), da detrarre sul pagamento dell imposta ipocatastale al momento del riscatto Imposte ipocatastali riscatto leasing 0.00 % 2.00 % La base di calcolo è il costo originale dell immobile 10

11 LA NUOVA NORMA SULLA DEDUCIBILITA DEGLI INTERESSI PASSIVI Fonti normative: art. 96 del Tuir Sono abolite thin capitalisation ed il pro-rata patrimoniale Gli interessi passivi (inclusi gli interessi impliciti derivanti da contratti di leasing) e gli oneri assimilati, diversi da quelli capitalizzati nel costo dei bene, saranno deducibili in ogni periodo d imposta: - fino alla concorrenza degli interessi attivi e dei proventi assimilati tassati per la parte eccedente, nel limite del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica (c.d. MOL) - il MOL è dato dalla differenza tra il valore ed i costi della produzione, con esclusione degli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali ed immateriali e dei canoni di locazione finanziaria - per i soggetti che redigono il bilancio in base agli IAS, si assumono le corrispondenti voci di conto economico N.B: LE SOCIETA DI PERSONE SONO ESCLUSE DALL APPLICAZIONE DELLA NORMA 11

12 SOCIETA IMMOBILIARI Interessi passivi relativi a immobili strumentali Immobili destinati alla locazione, con finanziamenti a mezzo leasing o garantiti da ipoteca Immobili destinati alla locazione, con finanziamenti non a mezzo leasing o non garantiti da ipoteca Immobili non destinati alla locazione, con finanziamenti a mezzo leasing o garantiti da ipoteca Immobili non destinati alla locazione, con finanziamenti non a mezzo leasing o non garantiti da ipoteca Deducibilità sempre previa verifica deducibili ex articolo 96 Indeducibili x x x x 12

13 La plusvalenza relativa alla vendita di immobili posseduti anche in locazione finanziaria: da meno di 3 anni da più di 3 anni concorre a formare il reddito imponibile dell esercizio. può essere frazionata in quote costanti nell arco di 5 esercizi. Plusvalenza realizzata da cessione dell immobile 13

14 IL LEASING IMMOBILIARE NEL SETTORE ALBERGHIERO Tipologia di immobile gradito dalle società di leasing: Hotel di cat. business Ubicato in una grande città Appartenente ad una importante catena alberghiera 14

15 Basilea 2 sui requisiti patrimoniali delle banche I metodi di ponderazione IL LEASING IMMOBILIARE e BASILEA 2 Maggior assorbimento di capitale di vigilanza con il mutuo rispetto al leasing => CONSEGUENTEMENTE: nell ambito di uno stesso gruppo bancario, sarà più facile (e meno oneroso) per un imprenditore farsi finanziare in leasing l acquisizione dell immobile strumentale alla propria attività, piuttosto che con un mutuo fondiario 15

16 DISPOSIZIONI DELL ORGANO DI VIGILANZA PER GLI IMMOBILI A REDDITO La capacità di rimborso del debitore non dipenda in misura rilevante dai flussi finanziari generati dall immobile sottostante che funge da garanzia, ma dalla capacità del debitore di rimborsare il debito attingendo anche ad altre fonti 16

17 È stata modificata la disciplina Iva; È stata introdotta, retroattivamente, l indeducibilità della parte di canone riferibile al costo del terreno su cui insiste l immobile oggetto del leasing; È stata limitata la deducibilità degli interessi passivi inclusi nel canone; Sono state abrogate, con effetto di fatto retroattivo, le deduzioni extracontabili per gli utilizzatori IAS; È stata nuovamente modificata (allungandola ulteriormente) la durata minima fiscale dei contratti (vale a dire la durata al di sotto della quale il canone di leasing è fiscalmente indeducibile). IL SISTEMA DELLA FISCALITA IMMOBILIARE COSA È SUCCESSO NEGLI ULTIMI DUE ANNI: 17

18 IL SISTEMA DELLA FISCALITA IMMOBILIARE GLI - AUSPICATI - INTERVENTI CORRETTIVI Deducibilità del canone di leasing indipendentemente dalla metodologia contabile adottata dell utilizzatore settore abitativo: rivedere completamente la fiscalità particolarmente penalizzante per il leasing 18

19 Grazie per l attenzione Emilio Panzeri Italfinance Group marketing@italfinance.it 19

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