IL NUOVO QUADRO NORMATIVO E LA RECENTE PRASSI OPERATIVA NELLA GESTIONE DELLE GARANZIE BANCARIE

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1 IL NUOVO QUADRO NORMATIVO E LA RECENTE PRASSI OPERATIVA NELLA GESTIONE DELLE GARANZIE BANCARIE Le garanzie reali, personali e atipiche nell erogazione e nella gestione del credito Avv. Pietro Sirena Professore Ordinario Università Bocconi 28 settembre 2017

2 INTRODUZIONE 2 La Direttiva 2014/17 e la sua attuazione DECRETO LEGISLATIVO 21 aprile 2016, n. 72 Attuazione della direttiva 2014/17/UE, in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n Nuovo titolo del t.u.b.: Capo I-bis Credito immobiliare ai consumatori (dall art. 120-quinquies all art. 120-noviesdecies)

3 VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI 3 Art. 120 duodecies t.u.b. Valutazione dei beni immobili 1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili. 2. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole. 3. La Banca d'italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo, tenendo anche conto della banca dati dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia delle entrate; ai fini del comma 1 può essere prevista l applicazione di standard elaborati in sede di autoregolamentazione.

4 DISPOSIZIONI DI VIGILANZA 4 Circolari nn. 285 e 288 del Ruoli e compiti dell alta dirigenza; 2. requisiti di professionalità e di indipendenza dei periti; 3. affidamento della valutazione a periti esterni; 4. criteri concernenti l attività di valutazione.

5 VALORE DI MERCATO DEI BENI IMMOBILI 5 Regolamento (UE) n. 575/2013 (CRR) relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento e che modifica il regolamento (UE) n. 648/2012 Art. 4, n. 76) valore di mercato per i beni immobili, l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni

6 LIMITE DI FINANZIABILITÀ Cass., sez. I, , n pres. Didone - rel. Terrusi 6 In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, 2º comma, d.leg. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all autonomia privata in ragione della natura pubblica dell interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l attività di impresa In tema di nullità contrattuale, il potere del giudice di rilevarla d ufficio non può estendersi alla conversione del contratto nullo, ostandovi la previsione di cui all art c.c.; è tuttavia ammissibile l istanza in tal senso avanzata dalla parte nel primo momento utile successivo alla rilevazione suddetta, poiché è consequenziale alla rilevata nullità dell unico titolo posto a fondamento dell originaria domanda

7 LIMITE DI FINANZIABILITÀ Cass., sez. I, , n pres. Rordorf - rel. Ragonesi 7 L art. 38, 2º comma, t.u.b. e le relative disposizioni di attuazione non appaiono volte ad inficiare norme inderogabili sulla validità del contratto, ma appaiono norme di buona condotta la cui violazione potrà comportare l irrogazione delle sanzioni previste dall ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli che competono alla banca d Italia, nonché eventuale responsabilità della banca, senza ingenerare una causa di nullità, totale o parziale del contratto.

8 PRIVILEGI DEL CREDITO FONDIARIO 8 ʺPrivilegiʺ del credito fondiario Sostanziali (art. 39, co. 4, t.u.b.) Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L'art. 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari Processuali (art. 41, co. 2, t.u.b.) L'azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari può essere iniziata o proseguita dalla banca anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore. Il curatore ha facoltà di intervenire nell'esecuzione. La somma ricavata dall'esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento

9 PROPORZIONALITÀ DELL IPOTECA 9 Proporzionalità dell ipoteca Difetto sopravvenuto di eccessività delle garanzie Esuberanza genetica delle garanzie Art. 39, comma 5, t.u.b. Sindacabilità secondo buona fede

10 LIMITE DI FINANZIABILITA 10 Cass., sez. III, , n pres. Amendola - rel. Carluccio Il creditore che iscrive ipoteca giudiziale sui beni del debitore il cui valore sia eccedente la cautela, discostandosi dai parametri normativi mediante l iscrizione per un valore che supera di un terzo, accresciuto degli accessori, l importo dei crediti iscritti (artt e 2876 c.c.), pone in essere un comportamento di abuso dello strumento della cautela rispetto al fine per cui gli è stato conferito.

11 SPROPORZIONE DELLA GARANZIA IPOTECARIA 11 Art c.c. Eccesso nel valore dei beni Art c.c. Limiti della riduzione Si reputa che il valore dei beni ecceda la cautela da somministrarsi, se tanto alla data dell'iscrizione dell'ipoteca, quanto posteriormente, supera di un terzo l'importo dei crediti iscritti, accresciuto degli accessori a norma dell'articolo La riduzione si opera rispettando l'eccedenza del quinto per ciò che riguarda la somma del credito e l'eccedenza del terzo per ciò che riguarda il valore della cautela.

12 SPROPORZIONE DELLA GARANZIA IPOTECARIA 12 Art c.c. Esclusione della riduzione 1. Non è ammessa domanda di riduzione riguardo alla quantità dei beni né riguardo alla somma, se la quantità dei beni o la somma è stata determinata per convenzione o per sentenza 2. Tuttavia, se sono stati eseguiti pagamenti parziali così da estinguere almeno il quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma. 3. Nel caso d'ipoteca iscritta su un edificio, il costituente che dopo l'iscrizione ha eseguito sopraelevazioni può chiedere che l'ipoteca sia ridotta, per modo che le sopraelevazioni ne restino esenti in tutto o in parte, osservato il limite stabilito dall'articolo 2876 per il valore della cautela.

13 SPROPORZIONE DELLA GARANZIA IPOTECARIA 13 Art c.c. Riduzione dell ipoteca legale e dell ipoteca giudiziale Le ipoteche legali, eccettuate quelle indicate dai numeri 1 e 2 dell'articolo 2817, e le ipoteche giudiziali devono ridursi su domanda degli interessati, se i beni compresi nell'iscrizione hanno un valore che eccede la cautela da somministrarsi o se la somma determinata dal creditore nell'iscrizione eccede di un quinto quella che l'autorità giudiziaria dichiara dovuta.

14 RIDUZIONE E RESTRIZIONE DELL IPOTECA 14 Art. 39 t.u.b. Ipoteche 5. I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38.

15 RIDUZIONE E RESTRIZIONE DELL IPOTECA 15 Art. 39, 5 comma, t.u.b. Diritto alla riduzione della somma iscritta Diritto alla liberazione di uno o più immobili ipotecari (restrizione ipotecaria) Art. 39, comma 5, t.u.b. Sindacabilità secondo buona fede

16 ARBITRO BANCARIO FINANZIARIO 16 A.B.F. Collegio di coordinamento Decisione n del 19 settembre 2014 Pres. Marziale rel. Ferro-Luzzi In definitiva ritiene il Collegio di coordinamento che l art. 39, comma 5, TUB debba essere inteso nel senso che il debitore gravato da ipoteca abbia diritto a ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente, indipendentemente dall intervenuta estinzione della qunita parte del debito originario

17 GRAZIE. Università Commerciale Luigi Bocconi Via Sarfatti Milano Italia Tel