LA PIANIFICAZIONE OPERATIVA: STRUMENTI E PROCEDURE PER IL PIANO DEGLI INTERVENTI

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1 STRUMENTI E PROCEDURE PER IL PIANO DEGLI INTERVENTI Campagna Lupia, 23 maggio 2013 DAL PIANO STRATEGICO (PAT) AL PIANO OPERATIVO (PI)

2 IL CREDITO EDILIZIO: NATURA GIURIDICA, ASPETTI CRITICI E PROBLEMATICHE OPERATIVE

3 QUANDO SI PARLA DI CREDITI EDILIZI, NELLA REGIONE VENETO, SI FA RIFERIMENTO ALLE NORME DI CUI AGLI ARTICOLI 35, 36 E 37 DELLA LEGGE URBANISTICA REGIONALE N. 11/2004. PIÙ IN PARTICOLARE, IL CONCETTO DI CREDITO EDILIZIO SI RINVIENE NELL ART. 36

4 Art. 36 Riqualificazione ambientale e credito edilizio. 1. Il comune nell ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare. 2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma La demolizione delle opere incongrue, l eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.

5 4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all articolo Salvi i casi in cui sia intervenuta la sanatoria secondo la normativa vigente, le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio.

6 IN BUONA SOSTANZA, LA NORMA INDIVIDUA DUE TIPOLOGIE DI CREDITI EDILIZI, O MEGLIO, I CREDITI EDILIZI POSSONO DERIVARE DA DUE DIVERSE SITUAZIONI: 1) QUELLI PREVISTI A FRONTE DI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE, INTESA IN SENSO QUANTOMAI AMPIO (URBANISTICO, EDILIZIO, PAESAGGISTICO); 2) QUELLI PREVISTI PER RICONOSCERE AI PRIVATI UNA FORMA DI COMPENSAZIONE, EX ART. 37, L.R. 11/2004, NEI CASI DI ACCORDI DI PROGRAMMA (ART. 7), PUA (ART. 20) E COMPARTI URBANISTICI (ART. 21).

7 LA NORMA NON FORNISCE LA QUALIFICAZIONE GIURIDICA DEL «CREDITO EDILIZIO» E NE DA UNA DISCIPLINA QUANTOMAI SCARNA, LIMITANDOSI A PREVEDERE CHE DEVONO ESSERE REGISTRATI DAL COMUNE E CHE SONO COMMERCIABILI

8 PRESUPPOSTI E CONTENUTO DEL CREDITO EDILIZIO PRESUPPOSTI PER IL RICONOSCIMENTO DEI CREDITI EDILIZI È L ESISTENZA DEL P.A.T. E DEL P.I. - È IL P.A.T. CHE INDIVIDUA GLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE, IN SENSO LATO, CHE FANNO SORGERE I CREDITI EDILIZI; - ED È IL P.I. CHE DISCIPLINA TALI INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE; - È ANCORA IL P.I. AD INDIVIDUARE LE AREE OVE È POSSIBILE UTILIZZARE I CREDITI EDILIZI (LE C.D. «AREE DI ATTERRAGGIO»), PREVEDENDO EVENTUALI INDICI DI EDIFICABILITÀ DIFFERENZIATA. STRL PIANO DEGLI INTERVENTI: Il credito edilizio: natura giuridica, aspetti critici

9 NE CONSEGUE CHE, IN MANCANZA DEL P.A.T. E DEL P.I., NON POTRANNO ESSERE INDIVIDUATI I CREDITI EDILIZI DI CUI ALL ART. 36 DELLA L.R. 11/2004.

10 PROPRIO PERCHÉ LA NORMATIVA È QUANTOMAI SCARNA, È IMPORTANTE NOTARE CHE NON SONO PREVISTI LIMITI DI CORRISPONDENZA, NÉ QUANTITATIVA NÉ QUALITATIVA, TRA EVENTUALI VOLUMI DA DEMOLIRE E CREDITO EDILIZIO DA RICONOSCERE

11 SI SEGNALA CHE, NEL DISEGNO DI LEGGE REGIONALE DEL 2006, I CREDITI EDILIZI RISULTANO SGANCIATI ANCHE DAL P.A.T. E DAL P.I. E POSSONO ESSERE PREVISTI CON SEMPLICE DELIBERA DI C.C.

12 DA ULTIMO, L ART. 36 PRECISA CHE NON POSSONO CREARE CREDITI EDILIZI I MANUFATTI ABUSIVI TRANNE IL CASO IN CUI SIANO STATI SANATI, OVVIAMENTE PER I QUALI SIA PREVISTA L ELIMINAZIONE

13 L UTILIZZO DEI CREDITI EDILIZI IL TITOLARE DEL CREDITO EDILIZIO POTRÀ INCASSARE IL SUO CREDITO E REALIZZARE LA CUBATURA A SUA DISPOSIZIONE A CONDIZIONE CHE ABBIA LA PROPRIETÀ O, ALMENO, ALTRA FORMA DI DISPONIBILITÀ DI UN IMMOBILE (PER ESEMPIO DIRITTO DI SUPERFICIE) ALL INTERNO DELLE AREE OVE IL P.I. CONSENTE L ATTERRAGGIO DEI CREDITI.

14 SI TRATTA, DUNQUE, DI UN CREDITO FINALIZZATO AD UNO SCOPO BEN PRECISO, CHE NON AMMETTE FORME ALTERNATIVE DI ADEMPIMENTO INCASSARE IL CREDITO EDILIZIO CONSISTE SOLAMENTE NEL REALIZZARE L ATTIVITÀ EDIFICATORIA

15 QUALORA IL TITOLARE DEL CREDITO EDILIZIO NON ABBIA TITOLO SU AREE DESTINATE ALL ATTERRAGGIO, DOVRÀ INCASSARE NON TANTO LA VOLUMETRIA EDIFICABILE, QUANTO IL CONTROVALORE ECONOMICO DEL CREDITO, TRASFERENDOLO A TERZI PROPRIO PER GARANTIRE QUESTA FORMA DI UTILIZZO INDIRETTO DEL CREDITO EDILIZIO, LA LEGGE REGIONALE NE PREVEDE LA COMMERCIABILITÀ

16 CIÒ PRESUPPONE, TUTTAVIA, CHE VI SIA UN TERZO INTERESSATO A REALIZZARE QUELLA CUBATURA, PERCHÉ, DIVERSAMENTE, IL TITOLARE DEL CREDITO NON LO POTRÀ MAI INCASSARE; E, D ALTRO CANTO, LA NORMA NON PREVEDE LA POSSIBILITÀ DI «MONETIZZARE» IL CREDITO CHE NON SI È RIUSCITI A REALIZZARE

17 IN DOTTRINA SI È PURE IPOTIZZATO CHE IL COMUNE, IN SEDE DI P.A.T., POSSA PREVEDERE LA POSSIBILITÀ DI RITIRARE DEI CREDITI, PAGANDOLI, O DI LIQUIDARE I CREDITI DI CHI NON INTENDA O NON POSSA REALIZZARLI (APPARE UNA PREVISIONE ASSOLUTAMENTE TEORICA E RAGIONEVOLMENTE UTOPISTICA)

18 IN DEFINITIVA, PER ESSERE SICURO DI POTER UTILIZZARE UN CREDITO EDILIZIO, IL PRIVATO DOVRÀ TROVARSI NELLA CONDIZIONE DI FARNE UN UTILIZZO IN PROPRIO: 1)ESSERE PROPRIETARIO DI UN AREA IN ZONA OVE È CONSENTITO L ATTERRAGGIO; 2)VEDERSI RICONOSCERE DAL COMUNE LA FACOLTÀ DI ACQUISTARE LA PROPRIETÀ DI UN TERRENO PUBBLICO O UN DIRITTO DI SUPERFICIE IN ZONA OVE È CONSENTITO L ATTERRAGGIO; 3)POSSIBILITÀ DI RIUTILIZZARE IL CREDITO SULLA MEDESIMA AREA DELL INTERVENTO DI RIQUALIFICAZIONE (PIÙ TEORICO CHE REALE).

19 IN CASO CONTRARIO, IL RISCHIO DI AVERE UN CREDITO INUTILIZZABILE È MOLTO ELAVATO E LA SUA (ASTRATTA) COMMERCIABILITÀ DIPENDE DALLA CONCRETA APPETIBILITÀ DI QUEL VOLUME SUL MERCATO, IN QUEL DETERMINATO PERIODO STORICO IL D.D.L. REGIONALE PREVEDEVA DI CREARE LA SOCIETÀ SISTEMA SCAMBI, E DI POTER VENDERE I CREDITI EDILIZI ALLA STESSA SOCIETÀ, MA ALLO STATO È UN IDEA RIMASTA SULLA CARTA.

20 LA NATURA GIURIDICA DEL CREDITO EDILIZIO UNO DEI PROFILI PIÙ PROBLEMATICI È QUELLO CHE ATTIENE ALLA QUALIFICAZIONE DELLA «NATURA GIURIDICA» DEL CREDITO EDILIZIO E NON SI TRATTA DI UN ASPETTO MERAMENTE TEORICO

21 INCIDE, INVECE, SU ASPETTI PRATICI NON INDIFFERENTI: 1)NECESSITÀ DELL ATTO SCRITTO O MENO, AI FINI DELLA SUA COMMERCIABILITÀ; 2)NECESSITÀ O MENO DELLA TRASCRIZIONE PRESSO LA CONSERVATORIA (PROFILO ORA SUPERATO); 3)FORME DI TUTELA; 4)GIUDICE COMPETENTE (CIVILE O AMMINISTRATIVO); 5)PROBLEMATICHE DI NATURA FISCALE.

22 DATO CHE LA NORMA NON FORNISCE ALCUNA INDICAZIONE, NÉ SI RINVIENE GIURISPRUDENZA IN MATERIA, APPARE OPPORTUNO RIFARSI AL VECCHIO ISTITUTO, TANTO UTILIZZATO NELLA PRASSI, DELLA C.D. CESSIONE DI CUBATURA

23 ORA, IL CREDITO EDILIZIO RAPPRESENTA SICURAMENTE UNA FORMA DI EVOLUZIONE DELLA CESSIONE DI CUBATURA, ESSENDO PERÒ VENUTO MENO IL COLLEGAMENTO FRA LA POTENZIALITÀ VOLUMETRICA E I FONDI DI RIFERIMENTO

24 SULLA C.D. «CESSIONE DI VOLUMETRIA», SI RINVENGONO MOLTEPLICI INTERPRETAZIONI, SIA IN DOTTRINA CHE IN GIURISPRUDENZA, ANCHE MOLTO DIFFERENTI L UNA DALL ALTRA ANALIZZIAMO, DUNQUE, LE TESI PRINCIPALI:

25 1) DIRITTO REALE DI SERVITÙ: CON LA CESSIONE DI CUBATURA SI CREEREBBE UNA SERVITÙ PREDIALE, NEL SENSO CHE UN FONDO (IL CEDENTE) VIENE ASSERVITO ALL ALTRO. COSÌ INTESO, ESSENDO LA SERVITÙ UN DIRITTO REALE, LA RELATIVA CESSIONE AVREBBE RICHIESTO FORMA SCRITTA AD SUBSTANTIAM E LA TRASCRIZIONE DELL ATTO.

26 La «cessione di cubatura», ossia l atto negoziale che ha ad oggetto l alienazione dello ius aedificandi che un terreno esprime o possiede, inteso come utilità separata da questo, ma autonomamente valutabile e con una propria commerciabilità e patrimonialità, va configurata con una negoziazione esercitabile sul fondo servente dal cedente come effetto della costituzione di una servitù di non-edificazione in favore del fondo dominante appartenente al cessionario. L accordo così raggiunto dai proprietari dei fondi vicini realizza l avvio di una fattispecie a formazione progressiva, che si conclude con il provvedimento dell autorità comunale col quale viene attribuita al cessionario la facoltà di edificare una volumetria maggiore (T.A.R. Sicilia, Catania, sez. I, 07/07/2011, n. 1677). IDEM Cassazione civile, sez. un., 20/12/1983, n IDEM Consiglio di Stato, sez. V, 25/11/1988, n. 744

27 2) CONTRATTO A SOLI EFFETTI OBBLIGATORI: IN QUEST OTTICA, IL CONTRATTO DI TRASFERIMENTO NON È TRASCRIVIBILE, E LA TUTELA È DI TIPO PERSONALE, OBBLIGATORIO (DA INADEMPIMENTO), NON ESSENDO AMMISSIBILI LE AZIONI REALI A DIFESA DELLA PROPRIETÀ (ERGO, IL CESSIONARIO POTREBBE CHIEDERE SOLO IL RISARCIMENTO DANNO PER EQUIVALENTE, PER VIOLAZIONE DEL CONTRATTO DA PARTE DEL CEDENTE)

28 «L accordo con il quale una delle parti cede parzialmente o per intero la facoltà di edificare dal proprio terreno a quello appartenente all altra parte, compreso nella stessa zona urbanistica, per consentirle di chiedere ed ottenere una concessione per la costruzione di un immobile di volume maggiore di quello a cui avrebbe avuto diritto (c.d. trasferimento di cubatura), ha efficacia solo obbligatoria tra i suoi sottoscrittori, mentre il trasferimento di cubatura fra le parti e nei confronti dei terzi è determinato esclusivamente dal provvedimento concessorio, discrezionale e non vincolato, che a seguito della rinuncia all utilizzazione della volumetria manifestata al Comune dal cedente, aderendo al progetto edilizio presentato dal cessionario, può essere emanato in favore di quest ultimo dall ente pubblico» (Cass., civile, sez. II, 22/02/1996, n. 1352)

29 3) DIRITTO DI SUPERFICIE ATIPICO: SI TRATTA SEMPRE UN DIRITTO REALE, MA DIVERSO DAL DIRITTO DI SUPERFICIE IN SENSO STRETTO. MENTRE NEL DIRITTO DI SUPERFICIE, TIZIO CEDE A TERZI IL DIRITTO DI COSTRUIRE SUL SUO PROPRIO FONDO, CON LA CESSIONE DI CUBATURA SI CEDE AD ALTRI IL DIRITTO DI COSTRUIRE SUL BENE LORO.

30 COME TUTTE LE TEORIE SUI DIRITTI REALI ATIPICI, C È PERÒ UN PROBLEMA LEGATO AL PRINCIPIO AMPIAMENTE DOMINANTE SECONDO CUI I DIRITTI REALI, NEL NOSTRO ORDINAMENTO, COSTITUISCONO UN «NUMERO CHIUSO». ANCHE LA CASSAZIONE, TUTTAVIA, CON ALCUNE PRONUNCE, SIA PUR SOTTO IL PROFILO FISCALE, HA QUALIFICATO LA CESSIONE DI CUBATURA COME ATTO DI TRASFERIMENTO DI DIRITTI REALI IMMOBILIARI.

31 È assoggettabile all imposta di registro la cessione di cubatura, il trasferimento, cioè, di una facoltà inerente al diritto di proprietà, in quanto tale avente sicure caratteristiche di realità, giacché secondo la disciplina della detta imposta è suscettibile di imposizione ogni atto di trasferimento di diritti reali immobiliari, inclusa la rinunzia agli stessi; essa non è invece assoggettabile ad in.v.im., atteso che tale imposta, ai sensi dell art. 2 d.p.r. 26 ottobre 1972 n. 643, trova applicazione soltanto al trasferimento di alcuni diritti immobiliari tipici, senza che, stante la lettera della norma, possano crearsi assimilazioni o analogie con figure giuridiche non menzionate (Cassazione civile, sez. trib., 14/05/2007, n ). IDEM Cassazione civile, sez. I, 14/12/1988, n. 6807

32 4) CI SONO POI TEORIE PIÙ ISOLATE, COME QUELLA BASATA SULL OBBLIGAZIONE PROPTER REM: La cessione di volumetria di un fondo in favore di un altro fondo comporta la nascita di un obbligazione propter rem, che si risolve in una limitazione legale della potenzialità edificatoria del fondo (T.A.R. Sardegna, sez. II, 15/11/2005, n. 2126)

33 5) DEL TUTTO INCERTA INVECE, È LA SENTENZA Cassazione civile, sez. II, 29/06/1981, n. 4245: Il proprietario di un fondo rinuncia validamente ad una quota di cubatura edificabile a favore del proprietario del fondo confinante, attraverso una manifestazione di volontà indirizzata al comune, non essendo necessario un contratto tra essi due proprietari confinanti, diretto alla costituzione di una servitù o di altro vincolo reale o obbligatorio. La volontà di rinuncia può essere manifestata o attraverso un adesione del proprietario cedente alla richiesta di concessione edilizia avanzata dal proprietario beneficiario della rinuncia, o con atto successivo al rilascio della concessione stessa.

34 ANALOGA È LA PRONUNCIA Consiglio di Stato, sez. V, 28/06/2000, n. 3637: La cessione di cubatura da parte del proprietario del fondo confinante, onde consentire il rilascio d una concessione edilizia nel rispetto del rapporto area-volume, non necessita di un formale atto negoziale ad effetti reali od obbligatori, essendo al riguardo sufficiente l adesione del cedente (mercé la sottoscrizione dell istanza o del progetto del cessionario; o la rinuncia alla propria cubatura a favore di quest ultimo; o la notificazione di tale volontà al comune concedente), mentre il c.d. vincolo d asservimento si costituisce, nei riguardi delle parti e dei terzi, con il rilascio della concessione edilizia ed è opponibile a qualunque terzo acquirente, anche in assenza dell obbligo di sua trascrizione nei registri immobiliari, pur se di esso si deve far menzione sul certificato di destinazione urbanistica relativo al fondo asservito.

35 SU QUESTA COMPLICATA SITUAZIONE INTERPRETATIVA, È INTERVENUTO, DI RECENTE, IL DECRETO SVILUPPO DEL 2011 OSSIA IL D.L. 13 maggio 2011 n. 70, POI CONVERTITO NELLA LEGGE 12 LUGLIO 2011, N. 106 IL QUALE, ALL ART. 5, HA MODIFICATO L ART C.C. rubricato Atti soggetti a trascrizione AGGIUNGENDO IL PUNTO 2-BIS, E COSÌ STABILENDO CHE SI DEVONO RENDERE PUBBLICI COL MEZZO DELLA TRASCRIZIONE ANCHE «i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale».

36 A SEGUITO DI QUESTA INNOVAZIONE NORMATIVA, LA DOTTRINA HA INTESO RIFARE IL PUNTO SULLA QUALIFICAZIONE GIURIDICA DELLA CESSIONE DI VOLUMETRIA E DEL CREDITO EDILIZIO. SI POSSONO INDIVIDUARE TRE ORIENTAMENTI PRINCIPALI, CHE IN PARTE RICALCANO LE TESI GIÀ PRIMA ESAMINATE.

37 I) IL CREDITO EDILIZIO INTESO COME BENE IMMATERIALE, COME RES (cfr. G. TRAPANI, I diritti edificatori, in Riv. Notariato, 2012, n. 4, 775). IN BUONA SOSTANZA LA CUBATURA CONSISTE IN UNA CHANCE, OSSIA UNA POTENZIALITÀ DI TRASFORMAZIONE IN TERMINI VOLUMETRICI DEL TERRITORIO, IN SÉ DISTINTO DAL BENE FINALE (LA COSTRUZIONE). QUINDI UN CONTRATTO BEN PUÒ AVERE COME OGGETTO LE POSSIBILITÀ EDIFICATORIE DI UN BENE, A PRESCINDERE DALLA PREVENTIVA INDIVIDUAZIONE DEL FONDO SU CUI QUELLA EDIFICAZIONE VERRÀ REALIZZATA.

38 II) PER ALTRI SI TRATTA DI UN VERO E PROPRIO DIRITTO REALE, E LA NUOVA NORMA SULLA TRASCRIZIONE DOVREBBE AVVALORARE QUESTA TESI. NON È, TUTTAVIA, BEN CHIARO DI CHE DIRITTO REALE SI STAREBBE DISCUTENDO: PROPRIETÀ? SERVITÙ? DIRITTO DI SUPERFICIE? ALTRO DIRITTO REALE ATIPICO?

39 III) TESI DELL ACCORDO PROCEDIMENTALE: LA POSSIBILITÀ EDIFICATORIA È UN INTERESSE LEGITTIMO PRETENSIVO, NON SOLO VALUTABILE DAL PUNTO DI VISTA PATRIMONIALE, MA GIÀ PRESENTE NEL PATRIMONIO DEL TITOLARE, NON IN BASE AL DIRITTO DI PROPRIETÀ SUL FONDO, MA IN FORZA DELLA NORMA URBANISTICA CHE GLI HA CONFERITO LA VOCAZIONE EDIFICATORIA.

40 L ACCORDO DEI PRIVATI SULLA CESSIONE DI CUBATURA, PER ESSERE EFFICACE HA BISOGNO DELL ASSENSO DEL COMUNE; POTREBBE SEMBRARE UN ATTO TRILATERALE, MA IL SOSTENITORE DI QUESTA TESI RAGIONA SULLA STRUTTURA DELL ACCORDO PROCEDIMENTALE;

41 QUINDI, CREDITO EDILIZIO È UNA TERMINOLOGIA ATECNICA, NEL SENSO CHE CHI CEDE IL VOLUME NON PUÒ GARANTIRE IL RISULTATO ULTIMO A CHI COMPRA, E CHI COMPRA NON VANTA NEI CONFRONTI DELLA P.A. UN DIRITTO VERO E PROPRIO AD EDIFICARE: DIVENTA SOLO LEGITTIMATO A PRESENTARE UN ISTANZA EDILIZIA AL COMUNE, SPENDENDO ANCHE IL VOLUME DEL CEDENTE; ISTANZA CHE, PER SUA STESSA NATURA, RISULTA SOTTOPOSTA ALLA POTESTÀ DELLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE;

42 DI QUI, IL SOSTENITORE DI QUESTA TESI FINISCE PER INQUADRARE LA CESSIONE DI VOLUMETRIA COME FORMA DI ACCORDO PROCEDIMENTALE EX ART. 11, L. 241/1990, E LA STESSA NATURA RICONOSCE, A MAGGIOR RAGIONE, AI CASI DI CREDITI EDILIZI GENERATI DIRETTAMENTE DALL ENTE LOCALE (SIANO ESSI PEREQUATIVI O COMPENSATIVI).

43 LA RICOSTRUZIONE DA ULTIMO ESAMINATA COMPORTA UN RILEVANTE CAMBIO DI PROSPETTIVA ANCHE IN TERMINI DI GIURISDIZIONE. INVERO CONSIDERARE CHE I CREDITI EDILIZI SI CONFIGURINO COME ACCORDI PROCEDIMENTALI COMPORTA LA GIURISDIZIONE ESCLUSIVA DEL GIUDICE AMMINISTRATIVO EX ART. 133, LETT. A), PUNTO 2) DEL COD. PROC. AMM., IN CUI RIENTRANO LA FORMAZIONE, CONCLUSIONE ED ESECUZIONE DEGLI ACCORDI INTEGRATIVI O SOSTITUTIVI DEL PROCEDIMENTO AMMINISTRATIVO.

44 EFFETTI DEL NUOVO OBBLIGO DI TRASCRIVERE QUANTO ALLA PREVISTA TRASCRIZIONE, IL FATTO CHE IL LEGISLATORE L ABBIA ORA IMPOSTA IN MANIERA ESPRESSA, ALL ART C.C., FA DESUMERE CHE IL CONTRATTO DI CESSIONE DI VOLUMETRIA O DI CESSIONE DEI CREDITI EDILIZI ABBIA EFFETTI REALI E NON OBBLIGATORI.

45 INOLTRE, IL FATTO DI TRASCRIVERE COMPORTA CHE I CONFLITTI TRA PIÙ AVENTI CAUSA SI RISOLVANO SULLA BASE DEL PRINCIPIO DELLA PREVALENZA DI CHI TRASCRIVE PER PRIMO; QUANTO AI RAPPORTI CON LA P.A., LA TRASCRIZIONE COMPORTA CHE IL COMUNE NON HA PIÙ BISOGNO DEL CONSENSO DEL CEDENTE, QUANDO CHI CHIEDE IL TITOLO EDILIZIO SULLA BASE DELLA VOLUMETRIA ALTRUI DEPOSITA COPIA DEL CONTRATTO DI CESSIONE DEBITAMENTE TRASCRITTO A SUO NOME.

46 L ASPETTO FISCALE - TRIBUTARIO ANCHE IL REGIME FISCALE DELLA CESSIONE DI CUBATURA E, OGGI, DEI CREDITI EDILIZI, RISULTA PARTICOLARMENTE COMPLESSA E DIPENDE DALLA NATURA GIURIDICA CHE SI ATTRIBUISCE A TALE FORMA DI BENE ; CIÒ HA PORTATO, NEL CORSO DEGLI ANNI, A SOLUZIONI SEMPRE NELL AMBITO TRIBUTARIO PARTICOLARMENTE DISCUTIBILI, COME QUELLA CHE HA AFFERMATO L ASSOGGETTABILITÀ ALL IMPOSTA DI REGISTRO, MA NON ALL INVIM, DEGLI ATTI DI TRASFERIMENTO DELLA VOLUMETRIA;

47 Cass. civile, sez. trib., 14/05/2003, n. 7417: In tema di IN.V.IM., l'art. 2 d.p.r. 26 ottobre 1972 n. 643, stabilisce, al comma 1, che l'imposta si applica all'atto dell'alienazione a titolo oneroso o dell'acquisto a titolo gratuito, anche per causa di morte, o per usucapione, del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull'immobile, precisando, al comma 2, che per diritti reali di godimento si intendono l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, l'enfiteusi e la superficie. Da tale specifica elencazione, che nell'escludere tutte le figure di servitù, oltreché la rinuncia ai diritti indicati volutamente si discosta da quella contenuta nella coeva tariffa allegata al d.p.r. 26 ottobre 1972 n. 634 (in tema di imposta di registro), discende che il negozio atipico di cessione del diritto di cubatura (il quale non può farsi rientrare in nessuno dei diritti elencati) non è soggetto ad in.v.im., non potendosi applicare la norma, per analogia, a figure giuridiche ivi non tipizzate IDEM Cassazione civile, sez. trib., 14/05/2007, n

48 AI FINI DELL IVA, VA INVECE RICORDATO CHE IL D.P.R. 633/1972, ISTITUTIVO DELL I.V.A. COSÌ PREVEDE: ART. 2, COMMA 1: Costituiscono CESSIONI DI BENI gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere; ART. 2, COMMA 3: NON COSTITUISCONO CESSIONI DI BENI le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria; ART. 3, COMMA 1: Costituiscono prestazioni di servizi le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte.

49 ERGO LA «CESSIONE DI CUBATURA» E IL TRASFERIMENTO DEI «CREDITI EDILIZI» È ASSOGGETTABILE AD I.V.A., SIA INTENDENDOLA COME TRASFERIMENTO DI DIRITTI REALI (art. 2, comma 1), SIA COME ATTO CON EFFETTI OBBLIGATORI, OSSIA COME RINUNCIA AD EDIFICARE IN FAVORE DEL TERZO ACQUIRENTE (art. 3)

50 IL PROBLEMA DELL ASSOGGETTABILIT ASSOGGETTABILITÀ DEL CREDITO EDILIZIO ALL ICI/IMU PARTIAMO DAL DIRE CHE NON CONSTANO PRONUNCE GIURISPRUDENZIALI IN MATERIA; VI È UNO STUDIO DOTTRINALE DEL 2008, IN MATERIA DI I.C.I. DI UN DOCENTE DI DIRITTO TRIBUTARIO DI CA FOSCARI PROPRIO IN RELAZIONE AI CREDITI EDILIZI PREVISTI DALLA REGIONE VENETO;

51 IL D.LS 504/1992 ISTITUTIVO DELL I.C.I., ALL ART. 1, COMMA 2, IMPONEVA L IMPOSTA SUI SEGUENTI IMMOBILI: 1) FABBRICATI; 2) AREE FABBRICABILI 3) TERRENI AGRICOLI AI SENSI DELL ART. 3, SOGGETTI PASSIVI DELL IMPOSTA ERANO IL PROPRIETARIO DI IMMOBILI DI CUI AL COMMA 2 DELL ART. 1, OVVERO IL TITOLARE DI DIRITTO REALE DI USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE, ENFITEUSI, SUPERFICIE, SUGLI STESSI;

52 IL D.LS 23/2011, ISTITUTIVO DELL IMU., PREVEDE L IMPOSTA SOSTANZIALMENTE SUI MEDESIMI IMMOBILI: AI FINI DELLA BASE IMPONIBILE, L ART. 8 RICHIAMA ESPRESSAMENTE L ART. 5 DELLA NORMATIVA SULL I.C.I. AI SENSI DELL ART. 9, «SOGGETTI PASSIVI DELL'IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA SONO IL PROPRIETARIO DI IMMOBILI, INCLUSI I TERRENI E LE AREE EDIFICABILI, A QUALSIASI USO DESTINATI, IVI COMPRESI QUELLI STRUMENTALI O ALLA CUI PRODUZIONE O SCAMBIO È DIRETTA L'ATTIVITÀ DELL'IMPRESA, OVVERO IL TITOLARE DI DIRITTO REALE DI USUFRUTTO, USO, ABITAZIONE, ENFITEUSI, SUPERFICIE SUGLI STESSI».

53 NE CONSEGUE CHE A PRESCINDERE DALLA NATURA GIURIDICA CHE SI VOGLIA ATTRIBUIRE ALLE CESSIONI DI VOLUMETRIA E/O AI CREDITI EDILIZI APPARE EVIDENTE CHE TALI CESSIONI NON INTERFERISCONO DIRETTAMENTE CON IL PRESUPPOSTO DELL ICI/IMU.

54 PIUTTOSTO, IL TRASFERIMENTO DI VOLUMETRIA PUÒ AGIRE SULLA BASE IMPONIBILE DEL TRIBUTO, SE SI CONSIDERA CHE L ACQUISTO DI CUBATURA, PER UN LOTTO DETERMINATO, NE AUMENTA LA POTENZIALITÀ EDIFICATORIA E, QUINDI ANCHE IL VALORE; E VICEVERSA PER IL CASO DI CESSIONE;

55 LA CREAZIONE EX NOVO DI UNA POTENZIALITÀ EDIFICATORIA, SCOLLEGATA DA UN TERRENO SUL QUALE FARLA ATTERRARE, RENDE QUANTOMAI INCERTA LA POSSIBILITÀ DI ASSOGGETARLA AD ICI/IMU; SECONDO QUESTA IMPOSTAZIONE, SI PUÒ SOSTENERE CHE QUALORA L ACQUIRENTE DI UN CREDITO EDILIZIO, NON SIA POSSESSORE DI FONDI SUI QUALI POTER FAR ATTERRARE QUEL DETERMINATO CREDITO, EGLI NON SIA ASSOGGETATO ALL IMPOSTA COMUNALE;

56 C È, INOLTRE, IL PROBLEMA DEL VALORE CONCRETO DA ATTRIBUIRE A TALE CREDITO, DATO CHE LA POTENZIALITÀ VOLUMETRICA, NEL MOMENTO IN CUI LA SI FA ATTERRARE SU UN LOTTO ALTRUI, VALE ASSAI MENO (PER PRASSI, PARE SI VADA NELLA DIREZIONE SECONDO LA QUALE CHI ACCETTA SUL PROPRIO FONDO UN VOLUME ALTRUI, NE CHIEDA LA METÀ IN TERMINI DI POTENZIALITÀ EDIFICATORIA); IN DEFINITIVA APPARE ASSAI PROBLEMATICO SOSTENERE SIC ET SIMPLICITER L ASSOGGETTABILITÀ ALL IMU DEI CREDITI EDILIZI, QUANTOMENO NELLA FASE DI VOLO IN CUI RISULTANO DISANCORATI DA UN QUALSIASI IMMOBILE.

57 Grazie per l attenzione