Indice. 1 Trasferimenti a titolo oneroso e gratuito

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1 INSEGNAMENTO DI DIRITTO IMMOBILIARE LEZIONE III I DIRITTI IMMOBILIARI: ASPETTI FISCALI, NULLITÀ DI PROTEZIONE PROF. ANTONIO PUGLIESE

2 Indice 1 Trasferimenti a titolo oneroso e gratuito La compravendita immobiliare. Aspetti fiscali Le agevolazioni prima casa Venditore soggetto I.V.A Compravendita di terreni Le nullità di protezione e gli immobili da costruire Le nullità di protezione e la cancellazione dell ipoteca Il frazionamento ipotecario Gli agenti immobiliari di 21

3 1 Trasferimenti a titolo oneroso e gratuito Uno degli aspetti più rilevanti della contrattazione immobiliare è quello fiscale. I trasferimenti immobiliari possono essere suddivisi in due grandi categorie dal punto di vista fiscale oltre che civilistico: i trasferimenti a titolo oneroso, cioè quelli effettuati verso un determinato corrispettivo, e i trasferimenti a titolo gratuito ed in particolare le donazioni. Per quanto riguardo i primi ci si soffermerà in specie sul contratto di vendita ovverosia il negozio giuridico la cui causa consiste nel trasferimento del bene a fronte di un determinato corrispettivo in denaro. 3 di 21

4 2 La compravendita immobiliare. Aspetti fiscali. L esposizione degli aspetti fiscali di una compravendita immobiliare coinvolge diversi profili. Innanzi tutto l oggetto del trasferimento, in particolar modo a seconda della sua destinazione e delle sue caratteristiche materiali; i soggetti del negozio giuridico stesso ed in particolar modo l alienante e l acquirente e le eventuali agevolazioni richieste. Il caso più semplice è che ci si trovi di fronte o una compravendita di un immobile ad uso abitativo posta in essere tra soggetti privati cioè non tra società o comunque fra soggetti persone fisiche che intervengono in atto come titolari di una partita iva. Non v è dubbio che in questo coso l atto sarà assoggettato all imposta di registro. Per gli immobili abitativi due sono le aliquote applicabili: il 10% in caso di acquisto ordinario e il 3% in caso di acquisto agevolato quando l acquirente richieda appunto le agevolazioni della così detta prima casa. Le due aliquote cioè il 10 o il 3% andranno poi calcolate sul valore dell immobile dichiarato in atto con l avvertenza che secondo la più recente legislazione oggi nelle compravendite è possibile indicare due valori diversi e precisamente: il prezzo effettivo e reale della compravendita, cioè quanto di fatto incassa il venditore a fronte dell alienazione dell immobile, e il valore catastale dell immobile medesimo; quest ultimo valore si ottiene moltiplicando la rendita, catastale cioè i1 valore reddituale indicato dal catasto per ciascun immobile, per determinati coefficienti. Solitamente il valore catastale dell immobile è di gran lunga inferiore rispetto al valore commerciale dell immobile ovvero sia al prezzo pattuito per il trasferimento. Ebbene le predette aliquote del 10 e del 3% vengono calcolate appunto sul valore catastale dell immobile stesso. Pertanto nell atto di compravendita dovranno essere indicati, da una parte, il prezzo e, dall altra, la richiesta delle parti di poter assolvere l imposta di registro sulla base imponibile rappreséntata dal valore catastale dell immobile medesimo moltiplicato per i detti coefficienti. La legge fiscale però prevede che il prezzo di compravendita indicato dalle parti sia quello effettivo e reale ancorché su di esso non vadano calcolate le aliquote impositive, precisandosi che ove la dichiarazione del prezzo inserita nell atto non fosse corrispondente a quella reale ed in particolare fosse inferiore e, quindi destinata ad occultare una parte del corrispettivo, l ufficio del registro potrebbe procedere all accertamento e far pagare alle parti l imposta di registro non più sulla base imponibile rappresentata dal valore catastale dell immobile ma sulla base del prezzo effettivamente praticato fra le parti oltre le sopratasse connesse. Tale sistema impositivo, detto anche il prezzo/valore, è funzionalizzato fra l altro a consentire all ufficio del registro di venire a conoscenza dei prezzi effettivamente praticati per quei determinati immobili in quelle determinate zone, probabilmente 4 di 21

5 anche al fine di poter rivedere in senso maggiormente realistico gli estimi catastali. Il sistema prezzo valore vale per gli immobili abitativi e per le relative pertinenze che vengono acquistate unitamente all immobile abitativo o anche separatamente. Ad esempio se tizio acquista una casa di abitazione e un garage e una cantina pertinenziali il sistema prezzo valore potrà avere ad oggetto tutti e tre gli immobili in questione e, pertanto, nell atto di compravendita, da una parte, troveremo indicato il prezzo complessivo di tutti e tre gli immobili e, dall altra, la sommatoria delle rendite catastali sulla base delle quali si conteggerà l imposta di registro. Ma si consente altresì di poter applicare il sistema in positivo prezzo/valore anche nell ipotesi in cui Tizio avendo acquistato con un primo atto, una casa di abitazione, successivamente acquisti una o più pertinenze relative alla stessa, con atto separato, purché in questo secondo atto Tizio invochi il beneficio di scontare l imposta di registro sul valore catastale dell immobile indicando che tale immobile, per esempio cantina, box, sia acquistato quale pertinenza della casa di abitazione già comprata con atto precedente. Per converso se l oggetto del trasferimento è ad esempio un immobile con una destinazione commerciale, ad esempio un negozio o comunque un immobile destinato a deposito, o magazzino, a box, a posto auto, questi ultimi non pertinenziali di una casa di abitazione, non ci si potrà giovare del meccanismo in oggetto. L imposta di registro sarà applicata esclusivamente sul prezzo effettivo e reale che dovrà essere dichiarato appunto in atto. Si è detto che due sono le aliquote principali dell imposta di registro il 10% e il 3%. La prima si applica in caso di acquisti non agevolati. Tizio acquista un abitazione che non è destinato ad essere utilizzata come prima casa di abitazione. In questo caso il 10% si applicherà appunto sulla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente pari a 126. I1 3% invece si applica nell ipotesi in cui tizio acquisti una casa destinandolo a prima casa di abitazione, ed in tal caso il 3% si applicherà sulla rendita catastale dell immobile moltiplicato per il coefficiente pari al 5,5%. 5 di 21

6 3 Le agevolazioni prima casa Per poter acquistare una casa come prima casa occorre il concorso di tre requisiti. li primo è quello di avere la residenza nel comune dove si acquista la casa o di obbligarsi di trasferire la residenza in quel comune entro un anno e mezzo dall acquisto; il secondo è quello di non possedere in via esclusiva altra casa di abitazione nel comune dove appunto si intende acquistare la primo casa di abitazione. Ciò vuoi dire per esempio che si potrebbe essere proprietari di un terzo di una casa in Roma senza che ciò precludo l acquisto di una prima casa in Roma; non si potrà invece essere proprietari per intero dì un appartamento in quel comune e acquistare una prima casa in quel comune stesso. li terzo requisito è di non essere titolari di altra prima casa di abitazione, nè per intero nè per quota, in tutt Italia. Questi tre requisiti andranno dichiarati nell atto di acquisto ad opera del compratore. Va precisato che l applicazione dell aliquota ridotta al 3% è possibile esclusivamente per gli immobili destinati ad abitazione che non siano però considerati abitazioni di lusso cioè che non siano catastalmente classificati come immobili per i quali sussistano particolari parametri di edificazione in termini di superfici, in termini di materiali adottati, in termini più generali di tipologie costruttive per i quali non è consentita, in punto di principio, l applicazione l aliquota agevolata. Non solo ma l agevolazione prima casa potrà essere estesa anche alle pertinenze con l avvertenza però che essa potrà essere applicata solo per una pertinenza per ogni categoria catastale. In altre parole e più semplicemente, si potrà acquistare un appartamento con le agevolazioni prima casa e il pertinenziale box,nonché la pertinenziale cantina. Ove vi fossero, ad esempio, più box o più cantine, anche se acquistate contestualmente soltanto per uno di essi, cioè per un box o per una cantina, si potrà applicare l agevolazione prima cosa. Gli altri dovranno essere assoggettati all aliquota ordinaria del 10%. Per quanto riguarda gli immobili a destinazione diversa da quella abitativa, si ripete, in ogni caso dovrà essere applicata l aliquota del 10%. 6 di 21

7 4 Venditore soggetto I.V.A. Altro aspetto piuttosto complesso è quello dei soggetti del contratto di compravendita il venditore da un lato il compratore dall altro. Non v è dubbio che se il venditore è soggetto privato, cioè non titolare di partita I.V.A. a o comunque se pur titolare di partita iva non agisce nell atto di compravendita in questione quale soggetto commerciale, l atto sarà assoggettato ad imposta di registro. Molto più complesso è il panorama se il soggetto venditore è imprenditore ed in particolar modo se si tratta dì società. La legge fiscale, in particolar modo, si occupa dell ipotesi in cui il venditore sia la società che ha realizzato anche l intervento edilizia. Se la società costruttrice alieno gli immobili entro i quattro anni dal termine del completamento, della costruzione l atto sarà soggetto ad I.V.A., imposta sul valore aggiunto. A sua volta poi l I.V.A. sarà scontata secondo due diverse aliquote: il 10% o il 4%, a seconda che l acquirente1 se si tratta di immobile abitativo, richieda o meno le agevolazioni primo casa. Dunque per semplificare con un esempio se la ALFA S.R.L. ho realizzato un complesso immobiliare destinato ad abitazione e l intervento edilizio è stato completato nell anno 2008, vendendo le singole unità immobiliari nell ambito dell anno successivo 2009 sarà applicata l aliquota del 10% o del 4% o seconda che l acquirente richiedo o meno nell atto di acquisto le agevolazioni della prima casa. Tuttavia per quanto concerne l ambito di applicazione dell imposta I.V.A. la legge non prevede il sistemo prezzo/valore e pertanto le aliquote del 10 o del 4% dovranno essere applicate sul prezzo effettivo di vendita cos i come dichiarato in atto e non sulla rendita catastale rivalutata secondo i detti coefficienti. Naturalmente contestualmente all atto di acquisto la società venditrice emetterà fattura che consegnerà all acquirente. Nei casi imposizione I.V.A. esso sconterà soltanto l imposta fissa di registro attualmente pari ad euro 168. Se poi la vendita dell immobile abitativo viene effettuata da società che non ha realizzato l intervento edilizio o che pur avendolo realizzato rialiena dopo i quattro anni dall ultimazione dell intervento edilizio stesso, l atto sarà soggetto ad ordinaria imposta di registro e quindi riprenderanno vigore le aliquote ordinarie di detta imposta al 10 o al 3% ed il così detto sistema del prezzo/ valore come se a vendere fosse un normale privato. Se poi il trasferimento da parte di soggetto I.V.A. ha ad oggetto un immobile così detto strumentale per destinazione, cioè non rientrante dal punto di vista catastale nelle categorie abitative, e, quindi, per esempio un ufficio, un deposito, un posto auto, un box non pertinenziali, l atto sarò soggetto ad iva su opzioni, quindi su scelta del venditore stesso, e contestualmente sarà assoggettato all imposta fissa di registro e in aggiunta all imposta di trascrizione al 3% e all imposta catastale all 1%. Il tutto conteggiato sempre 7 di 21

8 sul prezzo effettivo e non sul valore catastale. Va ricordato sotto il profilo dell accertamento fiscale che l atto ad I.V.A. può essere sempre soggetto ad accertamento da parte dell ufficio del registro nel senso che,-ove il prezzo dichiarato in atto non corrisponda al valore commerciale ritenuto congruo dall ufficio del registro stesso, I atto potrà essere assoggettato ad accertamento con il recupero delle relative imposte. La problematica diviene interessante soprattutto ne[momento in cui l acquirente ai tini dell acquisto si servo anche di un mutuo bancario. Qui la legge fiscale precisa in modo ineludibile che il prezzo dichiarato nell atto di vendita non potrà comunque essere inferiore all importo del mutuo che la banca eroga all acquirente finalizzato all acquisto dell immobile stesso. 8 di 21

9 5 Compravendita di terreni. Diverso il discorso per i terreni. Per l acquisto dei terreni le aliquote dell imposta di registro sono sostanzialmente due: l 11% per i terreni edificabili e il 18% per i terreni agricoli. Quest ultima aliquota si applica in particolar modo quando l acquirente non è coltivatore diretto o comunque imprenditore agricolo a titolo principale ed è un aliquota penalizzante per tutti coloro che, pur non appartenendo al mondo agricolo, sottraggono a questo i terreni a destinazione agricola acquistandoli per sé. Ove poi l alienate di un terreno edificabile sia società l atto andrà soggetto a imposta i.v.a. 9 di 21

10 6 Le nullità di protezione e gli immobili da costruire. Atro aspetto importante della contrattazione immobiliare è quello delle così dette nullità di protezione ebbene è notorio che la nullità è una categoria concettuale tipica della tradizione civilistica in base alla quale l atto nullo non è idoneo a produrre alcun effetto e la nullità può essere fatta valere da qualsiasi interessato e senza limiti di tempo. Le nullità di protezione in campo immobiliare invece sono state ideate da una recente legislazione a protezione del contraente più debole, in particolar modo il privato rispetto all impresa costruttrice che vende gli immobili. Tali nullità pertanto possono essere fatte valere esclusivamente dall acquirente stesso e non dalla controparte. Ecco perché si definiscono nullità di protezione cioè nullità predisposte esclusivamente nell interesse di una delle parti del contratto. La più importante applicazione di tali nullità di protezione la rileviamo nell ambito dell alienazione di beni immobili da realizzare. E fenomeno comune da molti decénni a questa parte che l impresa costruttrice alieni. L immobile nella fase della sua realizzazione o addirittura, ancora più o monte, nella sola fase della progettazione dell immobile stesso. La prassi purtroppo ha denunciato molti casi in cui il costruttore avendo già incassato cospique somme in base alla così detta vendita sulla carta non abbia poi potuto o voluto realizzare l intervento costruttivo, magari fallendo con grave danno per i potenziali acquirenti. Si è voluto dunque che tutto la contrattazione che intercorre tra l impresa costruttrice e il privato e che abbia a oggetto immobili da realizzare sia assistita da una particolare garanzia a favore del privato stesso. Questa garanzia consiste in una fidejussione che il costruttore deve rilasciare all acquirente a garanzia di tutte le somme da quest ultimo sborsate a favore del primo finche non si realizzi il trasferimento in capo all acquirente dell immobile così realizzato. Dunque viene comminata la nullità del contratto preliminare avente a oggetto l immobile da costruire e la nullità del contratto definitivo avente a oggetto anch esso l immobile da costruire se non sono assistiti da garanzia fideiussoria da citare nell ambito dei contratti predetti. Questa nullità è una nullità di protezione che può essere fatta valere solo dall acquirente. Va però ricordato che tale nullità non riguarda i contratti di compravendita immobiliare che abbiano a oggetto immobili non ultimati, quindi immobili da completare, quando il completamento degli immobili stessi resta affidato all acquirente medesimo. È chiaro infatti che in tal caso non vi è alcuna prestazione a carico della parte venditrice da dover essere garantita con la predetta fideiussione. Riassumendo i presupposti per l applicabilità ditale normativa sono di carattere soggettivo e oggettivo, I 10 di 21

11 presupposti di carattere soggettivo sono rappresentati dall alienante che deve essere la società, l imprenditore, la società costruttrice e l acquirente che deve essere un privato. Quindi tale normativa non si applica per esempio nel caso in cui la società costruttrice alieni o si obblighi di alienare ad un altra società. Dal punto di vista oggettivo deve poi trattarsi di un immobile ancora da realizzare o da completare la cui realizzazione o il cui completamento cede a carico del venditore stesso. 11 di 21

12 7 Le nullità di protezione e la cancellazione dell ipoteca. Altra forma di tutela del contraente debole è stata raggiunta dal legislatore imponendo al notaio il divieto di ricevere atti di vendita da parte di società costruttrice nel momento in cui non sia ancora intervenuta la cancellazione dell ipoteca gravante sugli immobili stessi o il frazionamento della medesima. Anche qui si è voluto evitare il ripetersi di situazioni dannose per gli acquirenti. In altre parole se il costruttore si è giovato di un mutuo bancario per la realizzazione dell intervento costruttivo, mutuo assistito da un ipoteca concessa sugli immobili in oggetto, l immobile in questione potrà essere alienato solo ove sia intervenuta la cancellazione dell ipoteca medesima in modo tale che l acquirente acquisti in piena sicurezza e non sì trovi esposto, in esito a comportamenti scorretti del venditore, a rispondere del debito della società nei confronti della banca con l immobile da lui acquistato e ancora sottoposto alla garanzia ipotecaria. 12 di 21

13 8 Il frazionamento ipotecario. In particolar modo poi si è voluto che nell ipotesi in cui l ipoteca gravi ad esempio su tutto il complesso immobiliare rappresentato da una moltitudine di appartamenti l ipoteca in oggetto prima dell atto dì alienazione sia stata quanto meno frazionata. Cosa vuoi dire frazionata In base alla normativa codicistica sulle ipoteche sappiamo che l ipoteca grava per l intero su ogni bene sul quale essa è stata iscritta. Si faccia un esempio pratico la società Alfa SPA costruttrice proprietaria di un terreno sul quale intende realizzare un complesso di cento appartamenti si rivolge alla banco per ottenere un mutuo di ,00 di euro garantito da ipoteca per ,00 di euro gravante sul terreno in questione. Realizzato l edificio l ipoteca per verrà a gravare per l intero su ciascuno appartamento che compone il complesso immobiliare. Tizio. pertanto,acquistando uno di questi appartamenti lo vedrà gravato di un ipoteca pari a ,00 di euro il che vuoi dire che il suo immobile resterà esposto all esecuzione immobiliare in ogni caso in cui una qualsiasi parte del debito di ,00 di euro non sia stata pagata. Con il frazionamento del mutuo e delle corrispondenti quote ipotecarie, ogni appartamento risponderà dal punto di vista ipotecario esclusivamente per la quota di mutuo su esso gravante. Seguendo l esempio fatto se la società con la banca procede ai frazionamento ipotecario si potrà verosimilmente immaginare che il mutuo di ,00 di euro sia diviso in cento quote di pori valore, se gli appartamenti sono di ugual valore, ciascuna gravante singolarmente e autonomamente su ogni appartamento, e così l ipoteca di garanzia graverà per il doppio del valore di ciascuna quota su ciascun singolo appartamento. in questo modo l acquirente del singolo appartamento vedrà gravato li suo immobile esclusivamente della quota di mutuo e della corrispondente ipoteca così come individuata appunto nell atto di frazionamento. Questo mutuo in sede di acquisto di questa unità immobiliare potrà essere accollato dall acquirente e quindi egli ne risponderà personalmente oppure potrà essere controestinto utilizzando per lo più a tal fine il prezzo pagato. Più precisamente è più semplicemente con un esempio se la società Alfa vende a Tizio l appartamento interno i gravato di una quota di mutuo di euro ,00 e garantito da un ipoteca frazionata per euro ,00 e il prezzo di vendita è pari ad euro ,00, Tizio potrà accollarsi in conto prezzo i ,00 euro di mutuo che naturalmente dovrà pagare lui come obbligazione personale direttamente alla banca, versando alla società venditrice gli altri ,00 euro in conto prezzo, oppure potrà versare alla società venditrice gli interi ,00 euro e naturalmente la società venditrice dovrà con la quota parte di prezzo pari a ,00 controestinguere la quota di mutuo gravante sull appartamento e 13 di 21

14 provvedere alla cancellazione della relativa ipoteca. Se la legge non avesse imposto il preventivo frazionamento del mutuo e dell ipoteca si sarebbe potuta verificare la situazione in cui Tizio acquistando l immobile interno 1 avrebbe visto il suo immobile comunque gravato dell intera ipoteca di di euro a garanzia dell intero mutuo di ,00 di euro contratto a suo tempo dalla società venditrice. 14 di 21

15 9 Gli agenti immobiliari. Altro aspetto interessante della contrattazione immobiliare è quello del ruolo avuto dalla mediatori immobiliari. Oggi una importante parte della contrattazione immobiliare passa attraverso la mediazione degli agenti immobiliari. Mediatore è colui che pone in relazione le parti per la conclusione. di un affare e che ha diritto a una provvigione nel momento in cui l affare si conclude per il suo intervento. Al mediatore può competere una provvigione a carico di entrambe le parti cosa che accade naturalmente nella maggior porte dei casi oppure a carico di una sola delle parti. Ebbene la più recente legislazione ha voluto che negli atti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso le parti dichiarassero se si sono avvolse o meno dell opera di un agente immobiliare e in caso positivo ha voluto che fossero indicati le generalità dell agente immobiliare o della società di mediazione immobiliare e in questo caso anche il rappresentante legale della società, la partita I.V.A., il numero d iscrizione nel ruolo agenti immobiliari e l indicazione analitica dei mezzi di pagamento. Tutto questo deve essere indicato a cura del notaio nell atto di trasferimento immobiliare. Co come sempre a fini antielusivi la più recente legislazione ha voluto che le parti indichino nell atto di trasferimento anche i mezzi analitici con i quali viene pagato il prezzo della compravendita. Pertanto dovranno- essere indicati gli assegni bancari o circolari con l indicazione della banca sui quali gli assegni bancari sono tratti o dallo quale gli assegni circolari sono emessi, gli importi ditali mezzi di pagamento e i numeri identificativi ditali mezzi di pagamento, ovvero ancora i bonifici bancari le banche dai quali sono emessi e la banche sui quali essi devono affluire, l indicazione della data e il numero dell operazione bancaria, ovvero ancora se lo provvista per pagare il prezzo viene ricavata da un mutuo bancario l indicazione della banca e le modalità di erogazione del mutuo. Si aggiunge il testo seguente in materia di nullità di protezione. Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005 IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione; Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire; 15 di 21

16 Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005; Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica; Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge di delegazione; Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005; Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive; Emana il seguente decreto legislativo: Art. 1. Definizioni 1. Ai tini del presente decreto devono intendersi: a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l assegnazione in proprietà o l acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa; b) per «costruttore»: l imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi; 16 di 21

17 c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa; d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. Art. 2. Garanzia Fìdeiussoria 1. All atto della stipula di un contratto che abbia come fmalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. 2. Per le società cooperative, l atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l assegnazione in proprietà o l acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Art. 3. Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione 1. La fideiussione e rilasciata da una banca, da un impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell elenco speciale di cui all articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro 17 di 21

18 eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e verificata. 2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date: a) di trascrizione del pignoramento relativo all immobile oggetto del contratto; b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l amministrazione straordinaria. 3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si e verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comina, l acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. 4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. 5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non e opponibile all acquirente. 6. il fideiussore e tenuto a pagare l importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore e tenuto a rimborsare all acquirente le spese da quest ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi. 7. L efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile o dell atto definitivo di assegnazione. Art di 21

19 Assicurazione dell immobile 1. il costruttore e obbligato a contrarre ed a consegnare all acquirente all atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Art. 5. Applicabilità della disciplina 1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Art. 6. Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere: a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile; b) la descrizione dell immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; c) gli estremi di eventuali atti d obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l elencazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione; f) l indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o 19 di 21

20 postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell avvenuto pagamento; g) gli estremi della fideiussione di cui all articolo 2; h) l eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita; i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonche di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; l) l eventuale indicazione dell esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi. 2. Agli stessi contratti devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche l elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; b) gli elaborati del progetto in base al quale e stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. 3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n Art. 7. Modificazioni all articolo 39 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n All articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni: a) Il comma 6 e sostituito dal seguente: «6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorche in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o 20 di 21

21 promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell ipoteca a garanzia.»; b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti: «6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l identità del richiedente, la data certa del titolo e l accatastamento delle singole porzioni per le quali e richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine e aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote. 6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione W situato l immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l inizio dell ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell atto stesso. 6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell ammortamento e pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l ammortamento stesso e regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l inizio e la durata dell ammortamento ed il tasso relativo.». Art. 8. Obbligo di cancellazione o frazionamento dell ipoteca antecedente alla compravendita 1. Il notaio non può procedere alla stipula dell atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull immobile. 21 di 21