Firmato Da: MARZI ROBERTO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: ff69608ba4d1b4723e21b32b8d82ac2

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Luisa Natale
5 anni fa
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1 TRIBUNALE CIVILE DI TRIESTE * * * Esecuzione immobiliare R.E. 136/2017 Promossa da: dobank S.p.A. mandataria della Unicredit S.p.A. Contro: XXXXXXXX Giudice: dott.ssa Mastropietro Rinvio: * * * P E R I Z I A D E L C.T.U. Premessa Il sottoscritto dott. ing. Roberto Marzi, iscritto all'albo degli Ingegneri di Trieste e inserito nell'elenco dei consulenti del giudice presso la Corte d'appello di Trieste, è stato nominato c.t.u. nel procedimento in oggetto, con provvedimento del G.E. di data Operazioni svolte Dato inizio alle operazioni peritali il CTU, sono state effettuale le necessarie indagini presso gli uffici del Comune di Trieste, presso il Catasto e il Tavolare e in data è stato eseguito il sopralluogo presso l immobile oggetto del pignoramento, assumendo le fotografie allegate. Le chiavi sono state fornite al sottoscritto dalla proprietaria, che non abita a Trieste. La stessa dichiara di temere che la casa sia stata occupata da abusivi. Al momento del sopralluogo la casa si presentava in condizioni di gran

2 disordine, con arredi e vestiti sparsi per la casa, ma senza evidenti tracce di recente utilizzo. Bene oggetto del pignoramento Il pignoramento riguarda l alloggio al piano primo con tavernetta al piano inferiore e cantina al piano terra al civico n. 4 di Via di Roiano, in Trieste, così tavolarmente individuato: Dati Tavolari P.T del C.C. di Trieste Corpo Tavolare 1 Consistenza: UNITA CONDOMINIALE costituita da alloggio, sito al 1 piano e tavernetta al pianoterra della casa civ. 4 di via di Roiano, costruita sulla p.c.n. 170 in P.T , marcato 11, in verde. Piano al G.N. 2234/1989 Con 79/1000 p.i. del c.t. 1 della P.T e 1/11 p.i. della P.T Proprietà: Pres G.N XXXXXXX - XXXXXXX Aggravi: Pres G.N PRINCIPALE Intavolato ipoteca simultanea a favore della BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA SOCIETA COOPERATIVA PER AZIONI

3 A RESPONSABILITA LIMITATA - Padova, per Lire di cui Lire di capitale. ACCESSORIE: P.T , 32704, q.c.c. Pres G.N PRINCIPALE Intavolato ipoteca simultanea a favore della BANCA PER LA CASA S.p.A. - Milano, per Lire di cui Lire di capitale. ACCESSORIE: P.T , 32704, q.c.c. Pende G.N. 8924/2017 (pignoramento immobiliare promosso da UNICREDIT S.p.A. con sede in Roma, per il credito di ,16. oltre ad interessi, spese, competenze, accessori e ad ogni altra successiva occorrenda come da titolo). P.T del C.C. di Trieste Corpo Tavolare 1 Consistenza: UNITA CONDOMINIALE costituita da box cantina, sita al pianoterra della casa civ. 4 di via di Roiano, costruita sulla p.c.n. 170 in P.T , marcato 5, in azzurro. Piano al G.N. 2234/1989 Con 3/1000 p.i. del c.t. 1 della P.T Proprietà: Pres G.N XXXXXXX - XXXXXXX

4 Aggravi: Pres G.N ACCESSORIA Intavolato ipoteca simultanea a favore della BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA SOCIETA COOPERATIVA PER AZIONI A RESPONSABILITA LIMITATA - Padova, per Lire di cui Lire di capitale. PRINCIPALE: P.T q.c.c. Pres G.N ACCESSORIA Intavolato ipoteca simultanea a favore della BANCA PER LA CASA S.p.A. - Milano, per Lire di cui Lire di capitale. PRINCIPALE: P.T q.c.c. Pende G.N. 8924/2017 (pignoramento immobiliare promosso da UNICREDIT S.p.A. con sede in Roma, per il credito di ,16. oltre ad interessi, spese, competenze, accessori e ad ogni altra successiva occorrenda come da titolo). 2. Concordanza tra iscrizioni tavolari e catastali Le iscrizioni riguardanti l immobile oggetto della perizia sono in concordanza tra i due uffici. Segnalazione di situazioni di discordanza pregiudizievoli alla procedura Non necessaria. Descrizione dei beni Trattasi di un alloggio al piano rialzato (tavolarmente piano

5 primo) della casa in Trieste, via di Roiano 4, con annesso locale taverna al piano seminterrato (tavolarmente pianoterra) e cantina. La casa, che risale al 1902, è stata oggetto negli anni 80 di interventi di straordinaria manutenzione e risanamento, con installazione di un ascensore. La casa, per quanto riguarda l ingresso, le facciate e le parti comuni in generale, si presenta in buone condizioni generali di conservazione. L alloggio si compone di atrio d ingresso, un soggiorno, 2 stanze, un bagno e un vano, originariamente destinato a cucina, nell ambito della quale è stato ricavato un ripostiglio-lavanderia, con attacchi idrici. Gli arredi da cucina sono stati infatti installati nella sottostante tavernetta, accessibile dal soggiorno tramite una scala a chiocciola in legno. L altezza interna dell alloggio è di 3.00m, nella tavernetta è di 2.43m, nella cantina 2.50m. La superficie calpestabile dell alloggio è di 65,17mq, quella della tavernetta è di 34,40mq, quella della cantina di 6,09mq, il tutto per una superficie commerciale 1 di 119mq. I pavimenti sono in legno, in piastrelle nei servizi e nella taverna. Le pareti intonacate e tinteggiate in bianco, serramenti esterni bianchi in pvc, porte interne tamburate in legno. Gli impianti risalgono all epoca dei lavori degli anni 80. Disordine a parte, l alloggio si presenta in discrete condizioni di conservazione, ad eccezione del pavimento nell originaria cucina che presenta tracce di spandimenti. 1 Calcolata secondo le ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE dell Agenzia del Territorio (superficie dei vani principali e accessori diretti abitabili al lordo delle murature perimetrali e superficie omogeneizzata delle pertinenze ad uso esclusivo)

6 5. Rapporti di locazione dell immobile e diritti reali L'immobile non risulta al momento abitato. Situazione urbanistica dell immobile Presso gli Archivi Comunali sono stati reperiti i seguenti dati: Licenza di Costruzione per ristrutturazione dello stabile: prot. corr /866/8 Certificato di Agibilità: 11/91/4490 d.d Vincoli ai sensi della Legge 42/2004 L immobile ricade in zona soggetta a vincolo paesaggistico di cui alla L.42/2004. Abusi edilizi condonati Non presenti Abusi edilizi da condonare Rispetto ai progetti approvati e alla planimetria catastale l alloggio presenta una diversa distribuzione interna essendo stata eliminata la cucina e realizzato, nell ambito della stessa, un vano lavanderia, La cucina, come detto, è stata ricavata nella tavernetta. Detta modifica peraltro non rispetta le norme igienico sanitarie non essendo la tavernetta utilizzabile come cucina - carente per altezza interna, dimensione delle finestrature, ecc. - trattandosi di vano accessorio e non vano principale dell abitazione. Per regolarizzare l alloggio dal punto di vista urbanistico andrà ripristinata l originaria cucina. Di un tanto si terrà conto in sede estimativa. Provvedimenti sanzionatori emessi dal Comune ai sensi della legge 47/85

7 Non risultano emessi provvedimenti sanzionatori ai sensi della legge 47/85. Censo, livello o uso civico Non presenti. Spese condominiali già deliberate Il condominio è amministrato dall Amministrazione stabili Samaritan di Trieste, che fornisce i dati che si allegano. Vendita in lotti, frazionamenti Non sono previsti più lotti di vendita o frazionamenti. Pignoramento di quota divisibilità del bene Il pignoramento è relativo all intero immobile. Dati per la compilazione delle denunce fiscali obbligatorie Al Catasto dei Fabbricati l immobile risulta così censito: - Sez. V, foglio 4, particella 170, sub 11, Via di Roiano, 4, piano 1-T; Zona Censuaria 1, cat. A/3, classe 4 consistenza 6 vani, superficie catastale 113mq, rendita 743,70. - Sez. V, foglio 4, particella 170, sub 5, Via di Roiano, 4, piano T; Zona Censuaria 1, cat. C/2, classe 10 consistenza 6mq, superficie catastale 6mq, rendita 17,04. Obbligo dell attestato di qualificazione energetica L immobile dovrà essere dotato di attestato di qualificazione energetica, con un costo stimato in circa.250,00 + IVA. Valore catastale dell immobile Valore catastale in caso di regime agevolato previsto dall art.1 comma 497 della L. 266/2005, modificato a seguito della sentenza

8 della Corte Cost. n. 6/2014: (743,70+17,04) x 1,05 x 110 = ,47.- (Prima Casa) (743,70+17,04) x 1,05 x 120 = ,24.- Valore di mercato Il valore commerciale dell'immobile viene attribuito in base ai prezzi di mercato attualmente praticati nella zona per immobili dalle analoghe caratteristiche, e in considerazione delle caratteristiche generali del bene sulla base di ,00/mq di superficie commerciale. Si terrà conto dei necessari lavori di regolarizzazione urbanistica e di acquisizione dell APE applicando un deprezzamento di.4.000,00. Tenuto conto delle considerazioni di cui sopra il valore commerciale dell immobile PP.TT , del C.C. di Trieste c.t.1 e sue p.i. viene così determinato: 119mq x 1.000,00./mq ,00 e pertanto a corpo e con gli opportuni arrotondamenti: ,00 (centodiecimila euro). * * * Trieste, 12 novembre 2017 (dott. ing. Roberto Marzi)

9 ALLEGATI: - Documentazione fotografica - Planimetria situazione attuale - Planimetrie Archivio tecnico comunale - Visure catastali - Planimetrie catastali - Piano di frazionamento sub G.N. 2234/ Contratto di compravendita - Dati contabili da Amministrazione Samaritan

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