Le regole per riuscire a vendere in tempo di crisi

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1 Per stimare il valore di un immobile serve la perizia di un tecnico professionista. All interno tutte le indicazioni per diventare un valutatore europeo 2014 Le regole per riuscire a vendere in tempo di crisi PROFESSIONE GEOMETRA Associazione Nazionale Donne Geometra

2 Il mercato immobiliare dalla crisi più nera ad una timida crescita nel 2014.ma non in tutte le città Il mercato immobiliare è un settore tra quelli in assoluto maggiormente colpiti dalla crisi, registra infatti una notevole contrazione rispetto agli anni precedenti e nonostante i timidi tentativi di ripresa le compravendite rischiano di essere affossate dall elevata tassazione. Per gli italiani il mattone è una vecchia passione che si riaccende nonostante le difficoltà che si sono susseguite negli ultimi anni. Dopo i lunghi periodi di variazioni negative, il primo trimestre del 2014 ha rimesso il segno «più» davanti alle operazioni di compravendita immobiliari. Tanto ad uso residenziale che commerciale. L Istat non ha dubbi: gli italiani tornano a «puntare» nel mattone. La variazione tendenziale delle convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà si è attestata, complessivamente, sul +1,3%. Un balzo in avanti considerevole dopo il tonfo di -10,3% che il primo trimestre 2013 aveva fatto registrare rispetto allo stesso periodo del Nel dettaglio, i passaggi di immobili ad uso abitativo sono aumentati dell 1,5%, quelli per uso commerciale dell 1,6%. In totale, nel primo trimestre dell anno sono state le convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà. Il 93,1%, pari a , hanno riguardato passaggi di proprietà di immobili ad uso abitativo e relativi accessori, il 6,3% (8.860) unità immobiliari ad uso economico e il restante 0,6% (784) unità immobiliari ad uso speciale e multiproprietà. A livello territoriale, a trainare il mercato sono stati soprattutto il Centro (+8,1%) e il Nord-Est (+3,6%) mentre restano negative le variazioni relative al Sud (-2,9%), alle Isole (-2,7%) e al Nord- Ovest (-0,7%). Insieme alle compravendite, sono ripartiti timidamente anche i mutui. Nel primo trimestre del 2014 l Istat ha registrato un aumento annuo positivo «anche per le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare». In tutto , con un aumento del 5% (-6,3% nel primo trimestre del 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012). Gli Archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane hanno maggiormente beneficiato sia della ripresa delle compravendite immobiliari (+4,3%), sia di quella di mutui, finanziamenti ed obbligazioni (+7,4%). E' Bologna la città italiana dove il mercato immobiliare ha mostrato il maggiore dinamismo. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 2

3 E' Bologna la città italiana dove il mercato immobiliare ha mostrato il maggiore dinamismo. E questo grazie alla capacità del sistema locale di riparametrare i prezzi verso il basso, assecondando l'andamento del mercato e stimolandone la ripartenza. E' quanto emerge dall'osservatorio immobiliare curato da Nomisma (in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking) e datato al mese di novembre. Se le compravendite del mercato dell usato riaccendono le speranze nel mondo dell edilizia per il recupero e la ristrutturazione del patrimonio edilizio già esistente, resta ancora pesante il quadro dell'edilizia di nuova realizzazione, che risente della grave crisi del settore. Per Nomisma si tratta di un vero e proprio "tracollo". Chiaramente siamo tutti consapevoli, che oramai vendendo una casa si rischia di farlo a prezzi di saldo, anche se nell acquisto non mancano i buoni affari. Serve una valutazione corretta, che tenga conto di molte caratteristiche. E fondamentale per un professionista del settore, comprendere quali sono gli elementi dai quali non si può prescindere quando si affronta una compravendita di un appartamento, sia che si operi a vantaggio dell acquirente, che del venditore. Pur riconoscendo che i prezzi applicati all edilizia residenziale, soprattutto quella delle città Abbiamo costruito non solo per esigenza reale di abitazioni, ma anche perché ci si guadagnava abbastanza. Nel 2005 si sono costruiti oltre nuovi appartamenti, dopo il 2007 la produzione è scesa invece ai livelli degli anni 90. metropolitane, negli ultimi anni sono stati sopra la media e con un margine di guadagno molto elevato rispetto al costo di costruzione, il crollo del mattone è legato ad altri fattori. Un professionista deve saper comprendere, quali sono gli elementi dai quali non si può prescindere quando si affronta una compravendita di un appartamento, sia se opera a vantaggio dell acquirente, che del venditore. Comunque se nel passato la moda della speculazione edilizia è stata un apporto di ricchezza per molti, in cui i prezzi non sono stati determinati da un incontro reale tra domanda e offerta, ma da continue aspettative di rialzo, conferma che dal 1998 al 2007, l'andamento dei prezzi degli immobili è stato sempre in aumento, per una crescita totale del 71%. ogni anno, quindi, i valori immobiliari sono lievitati del Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 3

4 10%, oggi la situazione è quella che vede gli immobili parcheggiati per lunghi periodi nelle bacheche delle immobiliari, con una diminuzione del valore degli immobili. Abbiamo costruito non solo per esigenza reale di abitazioni, ma anche perché ci si guadagnava abbastanza. Nel 2005 si sono costruiti oltre nuovi appartamenti, dopo il 2007 la produzione è scesa invece ai livelli degli anni 90. Considerando come fisiologica una produzione di poco inferiore a 200mila case all'anno, si può attribuire al periodo una costruzione di circa 820mila nuove case in più a causa della bolla speculativa. Molti hanno legato l'andamento dei prezzi e delle costruzioni alla crescita della domanda, dovuta ad un'esplosione demografica. Ma calcolando la popolazione in età anni si evidenzia come i giovani potenzialmente interessati alla casa erano circa mila, tanto che la produzione degli anni 90 sarebbe stata sufficiente a coprire la domanda nei tre anni successivi. Il rialzo dei prezzi, ha indotto tra l altro ad un cambiamento della tipologia abitativa alla quale si ambiva intorno agli anni novanta, infatti le superfici degli immobili destinati ad abitazione sono state riviste, con una diminuzione netta delle stesse. Gli alloggi più richiesti sono passati da superfici di oltre 120 mq a mq per un nucleo familiare di quattro persone. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 4

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6 In tempo di incertezze economiche, la crisi europea sempre più cupa, ha portato ancora di più gli italiani ad investire i propri risparmi nel settore immobiliare, certi che solo questo potesse rappresentare un porto sicuro, accedendo con facilità ai mutui, appetibili per i tassi ridotti. Purtroppo la speculazione è sempre legata ad una edilizia senza regole. Ripercorrendo la storia di questi ultimi decenni del nostro paese,si deve prendere atto che le maggiori fortune finanziarie provengono da questo settore. Paradossalmente tutto questo a poi generato un sistema discutibile e comunque generalizzato in moltissimi Comuni Italiani. Le varianti al Piano Regolatore sono state spesso magiche nel trasformare un terreno da agricolo in edificabile ed il conseguente plus valore indirizzato esclusivamente al privato, pur essendo un bene della comunità, portando tra l altro all indebolimento del sistema economico. La lievitazione dei prezzi che ha caratterizzato gli anni passati, dovrebbe essere un buon supporto per evitare di commettere l errore contrario, ovvero assistere alla sottostima, contribuendo a svilire il tradizionale mattone, che nonostante tutto, continua ad essere l ambizione degli italiani. Il mattone, è una vera spina nel fianco dell economia italiana, che rischia di essere contagiato dalla crisi già avvenuta in molti paesi che affacciano nel mediterraneo, pertanto cautela e professionalità nella valutazione possono diventare un valido salvataggio. La Spagna, l Irlanda, la Grecia, gli Stati Uniti, debbono Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 6

7 essere un monito per chi nell edilizia crede e soprattutto la sostiene con la richiesta di regole chiare e garantiste. I campi della Sierra in Spagna erano terreni agricoli, ma con poca chiarezza e molta astuzia furono sommersi da numerosi casermoni stile edilizia popolare, separati da vialetti lungo i quali oggi non passeggia proprio nessuno. Le finestre, con le persiane di plastica rosse, sono tutte chiuse dal primo al settimo piano. La guardiola del portiere abbandonata, perfino l ufficio vendite all angolo del primo edificio è chiuso. Così per tutte le strade, a destra e a sinistra, un edificio dietro l altro. Alcuni lavori sono stati lasciati a metà, quando s è chiuso il rubinetto dei prestiti. Ai prezzi del 2007 un appartamento di 65mq costava più di 200mila euro, oggi le banche che hanno messo i soldi e poi hanno attivato la procedura dell espropriazione forzata, cercano di venderli a 60mila euro, o di affittarli per 400 al mese. Il mattone, è una vera spina nel fianco dell economia italiana, che rischia di essere contagiato dalla crisi già avvenuta in molti paesi che affacciano nel mediterraneo, pertanto cautela e professionalità nella valutazione possono diventare un valido salvataggio. Il mercato immobiliare in Italia, risente della tassazione e non solo Schiacciati dal peso della crisi, tra il costo della vita che aumenta e l effetto della tassazione pesante sugli immobili, sempre più anziani sacrificano la propria casa: nei primi mesi del 2012, si è registrato un vero e proprio boom della vendita di immobili in nuda proprietà con un aumento del 10% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Ottantamila anziani due anni fa avevano già scelto questa formula, soprattutto nelle grandi città, per vedersi garantito il proprio mantenimento a fronte di un potere d acquisto delle pensioni drasticamente in calo e del costante aumento del costo della vita, dei servizi, dei prezzi e delle tariffe. Altrettanto determinante nella decisione degli anziani di vendere il proprio immobile in nuda proprietà è stata la possibilità di garantirsi le risorse con le quali aiutare figli e nipoti alle prese con la crisi occupazionale. La Tasi l imposta che ha preso il posto dell Imu sulla prima casa, e che si paga anche sulla seconda, per l illuminazione pubblica, gli asili nido comunali, il verde pubblico e la manutenzione stradale, non ha di certo frenato la corsa dei proprietari degli immobili a vendere a prezzi ridotti, favorendo quelle convinzioni che in Italia, la casa diventerà un bene d uso e non un bene rifugio da lasciare ai Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 7

8 figli. Un ulteriore nemico potrebbe rivelarsi con la riforma del catasto, che prevede di censire gli oltre 62 milioni di immobili presenti in Italia e con le nuove norme il valore patrimoniale non sarà più calcolato in base al numero dei vani ma ai metri quadri, tenendo conto anche della collocazione e delle caratteristiche edilizie dell'immobile. L'unione di tutti i fattori, oltre all'aumento dei costi di manutenzione per l'invecchiamento degli immobili, renderà la proprietà immobiliare davvero costosa. La riforma del catasto, prevede di censire gli oltre 62 milioni di immobili presenti in Italia e con le nuove norme il valore patrimoniale non sarà più calcolato in base al numero dei vani ma ai metri quadri, tenendo conto anche della collocazione e delle caratteristiche edilizie dell'immobile. Per salvaguardare il valore dell immobile è utile una valida perizia Per poter valutare un immobile è necessario affidare l incarico a un tecnico professionista, chiamato a redigere una perizia estimativa. Si tratta di un documento utile a raccogliere una serie di informazioni atte a determinare il valore commerciale più probabile. Il primo elemento da considerare è sicuramente l ubicazione, infatti assume significativa importanza collocare l abitazione nel giusto contesto valutativo (periferia, semicentro, centro storico, quartiere residenziale, zona signorile, popolare, media, ecc). Una volta stabilita la posizione del bene, considerandone pregi o eventuali difetti, ovvero la prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi commeciali, turistici o altro, la salubrità della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, bassa concetrazione di fabbriche o industrie inquinanti, l efficienza dei servizi e della viabilità, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose con particolare riferimento alla rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso, la possibilità di parcheggiare, la densità edilizia (bassa, media, alta), la presenza di aree degradate nel circondario, ecc. Valutati e stabiliti questi aspetti, si pone l attenzione al grado di manutenzione dell immobile. Generalmente si valuta l intero immobile in cui è collocata la proprietà interessata all esame, considerandone le caratteristiche e i servizi presenti(tipologia di riscaldamento, ascensore, posti Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 8

9 macchina, ecc.), per poi entrare nel dettaglio, fotografando lo stato di conservazione all interno dell unità immobiliare. Nella perizia incidono anche l eventuale presenza di superfici accessorie, quali balconi, terrazze, logge, soppalchi, e/o pertinenze, come cantine, soffitte, mansarde, taverne, autorimesse. Sarà considerata la vetustà dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione, le condizioni attuali in generale, l'orientamento e la luminosità con particolare riferimento alla superficie finestrata complessiva, il grado di rifinitura dell'immobile, le caratteristiche dei materiali adoperati (se materiali di pregio, o di tipo economico), se prefabbricato o costruito interamente in opera. Il grado di isolamento termico, acustico e stato degli impianti ; la verifica delle normative in merito, la regolarità urbanistica e catastale, le eventuali domande di condono non ancora definite, o le La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile è la corrispondenza tra il suo stato di fatto ed i grafici e le autorizzazioni concesse in Comune. difformità esistenti rispetto ai progetti autorizzati. Si ricorda che la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile è la corrispondenza tra il suo stato di fatto ed i grafici e le autorizzazioni concesse in Comune. Anche se è un aspetto poco considerato durante le prime trattative tra acquirente e venditore, questa conformità in realtà è un aspetto fondamentale da considerare. Infatti la non conformità urbanistica ed edilizia ha diverse conseguenze, soprattutto sull acquirente, in quanto può addirittura compromettere i trasferimenti immobiliari. È importante sottolineare che molto spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico (o viceversa). Infatti la regolarità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Ma dato che il catasto non è probatorio, quanto registrato non ha valore di prova circa la regolarità edilizia dell'immobile. Altra cosa è la regolarità urbanistica, che invece attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune. Questa è la regolarità da verificare con più Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 9

10 attenzione perché è quella che viene sottoscritta durante il rogito e prima di eventuali interventi di ristrutturazione dell immobile. E importante verificare anche lo stato di salubrità dell immobile, infatti sono diverse le fonti delle sostanze nocive che influiscono sulla qualità dell'aria ambiente. Essa può essere contaminata dalla radioattività del radon e dalle emissioni provenienti da diverse fonti all'interno dell'edificio, come i materiali edili, verificare l eventuale presenza di amianto e nel caso i costi per la bonifica dello stesso. Questi aspetti infatti influiscono sulla salute degli abitanti e quindi sul valore stesso dell unità immobiliare da valutare. Occorre porre particolare attenzione alle macchie di muffa, visto che è in cima alla classifica delle cause di contenzioso tra venditori e acquirenti nel settore immobiliare, al punto che è stata coniata la definizione di danno da muffa. Il problema delle macchie di muffa può dipendere dalla totale mancanza di isolamento nelle pareti, ma da quando si è cominciato a porre un minimo di attenzione alle prestazioni energetiche degli edifici è più facile che la causa sia un insidioso ponte termico, cioè una zona o un punto dove tra la parte interna e quella esterna del muro manca l isolamento con conseguente passaggio (da qui la definizione di ponte) di umidità da fuori a dentro. La situazione è delicata e il danno dei ponti termici è sempre duplice: da una parte c è la dispersione termica di calore che fa salire le spese del riscaldamento (anche oltre il 30% in alcuni casi), dall altra c è un problema ancora più serio legato alla salute. La muffa, di diversi tipi, è una colonia attiva di microrganismi fungini e può arrivare a compromettere seriamente la vivibilità di un ambiente anche per chi non ha particolari allergie. A ciascuna di questi aspetti sarà poi attribuito uno specifico valore, applicando dei coefficienti di ragguaglio. Un attento osservatore, sia esso il tecnico incaricato di redigere la perizia, oppure la persona interessata all acquisto, deve valutare la disposizione planimetrica dell alloggio e i potenziali miglioramenti che si potrebbero ottenere con modifiche di modesta entità. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 10

11 Proseguiamo con la stima La teoria estimativa italiana ha definito sei tipi di valore o aspetti economici di stima, di cui due fondamentali (mercato e costo), più il valore di capitalizzazione. Gli altri tre aspetti economici sono considerati derivati dai primi due (trasformazione, complementare, surrogazione). Negli ultimi anni è maturata l idea di avvalersi degli IVS (International Valuation Standards), che Gli IVS applicano un procedimento di stima multiparametrico applicato a dati reali di mercato, superando il ricorso a "fonti" (listini immobiliari) più o meno affidabili e concordanti. Immobiliari, edito da Tecnoborsa. sono promossi dall International Valuation Standard Committee (IVSC) di Londra, organizzazione non governativa membro delle Nazioni Unite con lo scopo di stabilire un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico per la stima degli immobili. In Italia gli IVS sono recepiti nel Codice delle Valutazioni In questi ultimi tempi, a distanza di molto tempo dalla loro creazione a livello internazione, è aumentato l'interesse per questa "novità": vengono promossi corsi di formazione professionale e viene proposto un software dedicato. Anche l associazione bancaria italiana (ABI) ha adottato gli IVS per la stima degli immobili dati in garanzia per le esposizioni creditizie e ha pubblicato un proprio documento guida (a cui gli istituti di credito potranno eventualmente aderire). Anche gli ordini professionali e le scuole si stanno dimostrando interessati all apprendimento di queste procedure. Le procedure di stima IVS si basano sul rilievo di dati reali di mercato (compravendite di fabbricati simili) e sull'applicazione di procedimenti matematici per determinare il valore dell'immobile oggetto di stima. Si vuole superare in questo modo una prassi estimativa, largamente diffusa in ambito professionale, basata quasi esclusivamente su metodi empirici. L obiettivo è di introdurre principi operativi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 11

12 A tale scopo gli IVS applicano un procedimento di stima multiparametrico applicato a dati reali di mercato, superando il ricorso a "fonti" (listini immobiliari) più o meno affidabili e concordanti. Grazie a un analisi più ampia delle caratteristiche immobiliari e all elaborazione matematica dei dati, gli IVS vogliono conseguire l obiettivo di rendere le stime scientifiche. Su questa strada si erano già inoltrati, all incirca nel secondo dopoguerra, i maestri dell estimo con la cosiddetta stima analitica. L ipotesi scientifica era di poter ottenere il valore di un immobile, con il supporto della matematica finanziaria, accumulando all attualità i redditi futuri. La prassi estimativa ha però evidenziato, oltre ad alcuni errori di fondo, l utopia di questa procedura. Sì è tornati quindi, secondo alcuni, se non al caos metodologico, al semplicismo empirico delle procedure su base monoparametrica. Oggi, a distanza di molto tempo, gli standard internazionali raccolgono la sfida della scientificità dell estimo, proponendo procedure che negli Stati Uniti sono applicate fin dagli anni 30, uscendo quindi dal solco della tradizione estimativa italiana, caratterizzata sovente da relazioni di stima prive di supporti certi. Gli IVS affrontano una delle problematiche più importanti nella stima degli immobili e cioè la rigorosità del procedimento. Tuttavia anche in queste procedure il ruolo soggettivo del perito mantiene una grande importanza: ricerca e scelta dei comparabili, scelta delle caratteristiche, scelta del metodo ecc. sono ancora i compiti affidati all opera di una persona che agisce in un contesto di complessa realtà. La chiave di volta per una effettiva scientificità dell estimo è probabilmente la creazione di un grande database pubblico delle compravendite immobiliari, che consenta ai periti di attingere in quantità sufficiente e in tempi rapidi i dati necessari per le procedure. Purtroppo i proprietari dei dati (per esempio le grandi società di intermediazione in franchising) non sono interessati a condividere i dati in loro possesso per una finalità di pubblico interesse. D altra parte l Osservatorio del mercato immobiliare, istituito presso l Agenzia del Territorio, non sembra poter tenere il passo della continua evoluzione dei mercati. Gli IVS sono proposti come un prodotto, anche commerciale, costituito da know-how e software, offerto principalmente ai Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 12

13 professionisti (valutatori esperti). Tuttavia la rigidità e complessità del procedimento, anche per stime semplici (per le quali il mercato offre sufficienti informazioni su base monoparatrica), lasciano pensare che i procedimenti cosiddetti empirici, basati su "valori unitari ordinari" frutto di una media su grandi quantità di dati (pubblicati soprattutto da agenzie immobiliari), continueranno ad essere usati ancora per qualche tempo. Negli IVS, il tipo di valore è uno solo: il valore di mercato, che può essere determinato con tre metodi. - Metodo del confronto di mercato; - Metodo finanziario (per capitalizzazione del reddito); - Metodo dei costi. Per tornare alla tradizione in caso di compravendita di appartamenti ad uso residenziale, esistenti e abitabili, di solito si ricorre al procedimento di stima sintetico-comparativo. Questo tipo di valutazione si basa sui valori di mercato immobiliare di immobili simili a quello da valutare per ubicazione e consistenza. Anche se è vero, che poi ciascun bene è un caso a se. Infatti nella formulazione del valore di due unità assimilabili la variabile che fa la differenza è costituita dai coefficienti correttivi. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 13

14 Le quotazioni semestrali e principi di estimo Sul sito dell Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) nella sezione dedicata all Osservatorio del Mercato Immobiliare Omi sono pubblicate con cadenza semestrale, le quotazioni immobiliari relative ai Comuni del territorio nazionale. Sono indicati i valori minimi e massimi di mercato degli immobili distinti per tipologia, stato conservativo, fascia comunale, zona comunale. Tali quotazioni sono relative alle diverse tipologie edilizie nell ambito della destinazione residenziale, commerciale, terziaria e produttiva. L Omi è l osservatorio che cura la rilevazione e l elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita. I valori della banca dati delle quotazioni immobiliari curate dall Omi non sostituiscono la stima redatta da un tecnico, ma possono essere di ausilio nella formulazione di questa. Sono riferiti all ordinarietà degli immobili e, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea della città. L utilizzo delle quotazioni Omi conduce dunque a indicazioni di valori di massima che comunque servono ad avere un idea del valore economico di un appartamento. Le rilevazioni Omi costituiscono presunzioni a fini fiscali, infatti le valutazioni fornite dall'osservatorio del mercato immobiliare costituiscono elementi di elevato valore probatorio. Seppure siano dati provenienti dall'amministrazione finanziaria, che spesso è parte in causa nei contradditori tali rilevazioni hanno un valore oggettivo perché ancorate a fatti concreti. Si tratta, in buona sostanza, di vere e proprie presunzioni relative che comportano una sorta di inversione dell'onere della prova a carico del contribuente. Questi infatti sono i contenuti di alcune sentenze emesse dalla Commissione Tributaria, come ad esempio la n.350/2/08 del 20 novembre 2008 e n.300/2/08 del 23 ottobre Infine, altri metodi, come quello a costo o come la capitalizzazione del reddito, vengono adottati per altre tipologie di immobili, come i fabbricati in corso di costruzione e i terreni edificabili. I valori della banca dati delle quotazioni immobiliari curate dall Omi non sostituiscono la stima redatta da un tecnico, ma possono essere di ausilio nella formulazione di questa. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 14

15 Il valore di costo si applica in genere per valutare beni riproducibili come, tipicamente, i fabbricati, ma è usato anche per la stima degli arboreti o di altre opere di miglioramento fondiario. La stima sintetica del valore di costo si identifica in una stima per parametri tecnici. Un parametro tecnico di riferimento, molto diffuso nella pratica professionale, è il metro cubo vuoto per pieno. Altri parametri sono la superficie coperta totale, il vano commerciale, ecc. Il compito del perito è quello di reperire tra gli imprenditori del settore i costi effettivamente sostenuti per produrre beni simili a quello da stimare. Il procedimento analitico per la stima del probabile costo di produzione o di costruzione viene condotto attraverso l analisi e la quantificazione di tutti i fattori produttivi necessari per attuare la produzione o la costruzione stessa. La stima analitica del costo di costruzione viene, di solito, compiuta mediante il computo metrico estimativo, ovvero attraverso l analisi dettagliata delle qualità e quantità di tutte le categorie dei lavori occorrenti a dare l opera compiuta. Nel caso in cui non sia possibile formare la scala dei prezzi per assenza o ridotta trasparenza del mercato si ricorre ai metodi comparativi indiretti, tra i quali il più utilizzato è quello della capitalizzazione del reddito netto, medio, normale, atteso, ritraibile dal bene. Questo metodo conduce, pertanto, alla determinazione del valore di capitalizzazione determinabile come rapporto tra il reddito R e il saggio di capitalizzazione i. Quindi, il valore di mercato sarà pari al valore di capitalizzazione. Il saggio di capitalizzazione è il prezzo d'uso di un'unità di risparmio non in forma monetaria, come nel caso del saggio d'interesse, ma trasformato in capitale (ovvero impiegato nell'acquisto di beni produttivi). In questo metodo assume, quindi, un'importanza fondamentale la scelta del saggio di capitalizzazione che, generalmente, aumenta in modo proporzionale al crescere del livello di rischio dell'investimento. Il metodo della capitalizzazione dei redditi netti si basa su alcuni concetti fondamentali di matematica finanziaria. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 15

16 E' noto che l'interesse è il prezzo d'uso di un capitale e il saggio o tasso d'interesse è l'interesse unitario cioè maturato da un euro nell'unità di tempo (può essere annuo, semestrale ecc.). L'interesse è semplice se non produce a sua volta altro interesse; dicesi composto nel caso contrario. Il riconoscimento Europeo per il Valutatore Il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati può concedere agli iscritti all Albo lo status REV Riconoscimento Europeo per il Valutatore, ha infatti ottenuto dal TEGoVA (The European Group of Valuers Association) il titolo di AMA - Awarding Member Association, ovvero di organismo competente per la procedura di aggiudicazione e di concessione agli iscritti all Albo dello status REV Riconoscimento Europeo per il Valutatore. Lo status REV è stato progettato per mantenere, migliorare e armonizzare gli standard della valutazione in Europa e, per mezzo della sua concessione, si fornisce ai singoli valutatori un indicatore ben definito di qualifica ed esperienza professionale,con l obiettivo di garantire ai committenti la loro competenza nell ambito della valutazione. La recente direttiva europea sui mutui (2014/17/UE del 4 febbraio 2014), in fase di recepimento da parte del Governo Italiano, prevede che l ente creditore sia responsabile della determinazione del valore del collaterale e che la perizia sia affidabile, specificando che, a tale fine, la stessa sia redatta conformemente a standard, che devono tenere conto di quelli internazionali sviluppati da IVSC,TEGoVA e RICS e da un perito che sia competente sotto il profilo professionale e risponda a determinati requisiti in materia di qualifiche nonché sia sufficientemente indipendente dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale e obiettiva. La Banca Centrale Europea,nella recente procedura di verifica delle banche (AQR), ha precisato che lo standard di riferimento è quello pubblicato dal TEGoVA (EVS). Il riconoscimento REV è concesso dal Consiglio Nazionale, in conformità ai termini e alle condizioni concordate tra il consiglio medesimo ed il TEGoVA che sarà responsabile dell ultimo processo di verifica dei requisiti richiesti da ciascun valutatore. E attivo il sito web (http://www.rev.cng.it/) nel quale sono reperibili tutte le informazioni utili: il regolamento Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 16

17 REV&CNGeGL, la procedura di invio delle domande, l iter di esame, le modalità di pagamento delle quote annuali per la durata del riconoscimento, nonché l anagrafe dei professionisti titolari. Per diventare un valutatore europeo occorre consultare gli allegati inseriti nel presente opuscolo, nella parte conclusiva. Un idea di prezzo in base al valore di mercato Per quantificare quanto può valere in denaro la propria casa ai fini di una compravendita, si parte dalla media dei prezzi minimo e massimo di mercato, espressi al metro quadrato (per esempio utilizzando le quotazioni Omi o prezzi di immobili similari). Tale cifra va moltiplicata per la superficie commerciale dell abitazione. La superficie commerciale è una grandezza che comprende, oltre l ingombro della parte abitata (compreso i muri), anche l'area dei balconi, delle terrazze, di eventuali giardini, ecc. Per il calcolo di questa dimensione, si può fare riferimento alla normativa UNI 10750, che prevede delle percentuali in conformità di ciascun elemento. La superficie commerciale viene determinata partendo dal certificato catastale, il quale oltre che definire la proprietà, la localizzazione e le origini dell immobile, definiscono in maniera inequivocabile le superfici realmente esistenti al catasto e quindi legalmente utilizzabili. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 17

18 Il certificato catastale può essere richiesto da qualsiasi cittadino o sul sito dell'agenzia del territorio alla sezione visure catastali o rivolgendosi allo sportello del catasto della città di appartenenza e richiedere una visura catastale secondo due metodi di richiesta: per immobile (quindi si conoscono gia gli estremi catastali di foglio, particella e sub) per determinare tutti gli estremi dell unità (classe, categoria, destinazione d uso, ecc.) La superficie commerciale è una grandezza che comprende, oltre l ingombro della parte abitata (compreso i muri), anche l'area dei balconi, delle terrazze, di eventuali giardini, ecc. Per il calcolo di questa dimensione, si può fare riferimento alla normativa UNI 10750, che prevede delle percentuali in conformità di ciascun elemento. per soggetto (quindi partendo da un nominativo) per determinare le proprietà di uno specifico soggetto. Questa richiesta ha un costo piuttosto ridotto (qualche decina di euro al massimo) ed è consigliato sempre accertarsi di aver preso visione dei certificati catastali prima di procedere ad una stima. Gli stessi in ogni modo sono normalmente forniti dalla parte venditrice o dall agenzia di intermediazioni. Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si considerano: a. la somma delle superfici interne comprensive delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali si effettuato con i criteri seguenti: 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici occupate in pianta da pareti divisorie interne; 100% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali non condivise; 50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali condivise. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 18

19 Il computo delle superfici occupate da pareti perimetrali non potrà, comunque, eccedere i 50cm (25cm in caso siano condivise) e/o il 10% della somma delle superfici calpestabili e/o occupate in pianta da pareti divisorie interne. In caso di eccesso, la parte eccedente non viene inclusa nel calcolo calcolo. Le misure sono risultanti dal certificato catastale o da misure reali prese in loco. La differenza rilevata in loco non può comunque superare il 10% di quanto dichiarato nel certificato catastale. b. la somma delle quote percentuali di superfici esterne comprensive delle superfici occupate da recinzioni, vialetti esclusivi, ecc, effettuato con i criteri seguenti: 25% dei balconi e terrazze scoperte; 35% dei balconi e terrazze coperte (si intendono coperte superfici chiuse su tre lati); 35% dei patii, cavedi e porticati; 60% delle verande; 15% dei giardini di appartamenti e casette a schiera; 10% dei giardini di ville e villini. Le superfici occupate da viali, giardini, parchi, strade di accesso e recinzioni condivise, vanno ripartite proporzionalmente tra le proprietà. Alcune soluzioni architettoniche moderne sono di difficile definizione (giardini invernali, giardini pensili, ecc.). Per la loro determinazione si preferisce assoggettare ad una categoria simile sopra riportata e/o sommando quelle interessate. Es.: Giardini invernali = verande (60%) + giardini d appartamenti (15%) = 75%. Giardini pensili = terrazze (25%) + giardini d appartamento (15%) = 40% c. la somma delle quote percentuali di altre superfici (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.),effettuato con i criteri seguenti: 75% dei garage; 75% dei box e posti auto coperti; 75% delle cantine 30% dei box e posti auto scoperti. Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 19

20 esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale. L osservatorio OMI definisce specificatamente il valore di garage e box nella sezione ricerca valori immobiliari. A questa distinzione segue anche un aliquota spettante per i patii e porticati, ove presenti. Le parti condominiali quali: androni, scale, ecc., solitamente non dovrebbero essere inserite poiché le parti comuni sono indivisibili, ma non è difficile riscontrare casi in cui lo spazio del corpo scala sia suddiviso per il numero degli alloggi a piano. Le altre variabili che contraddistinguono il prezzo unitario sono: l esposizione (soleggiamento e rumorosità da strade trafficate), lo stato di manutenzione, la posizione rispetto ai piani dell edificio, ecc. In base a queste condizioni saranno applicati dei correttivi (incrementativi o decrementativi) che determineranno il livello qualitativo dell alloggio. Si pensi infatti che, per un attico, si potrà avere un fattore correttivo di oltre il 25%, rispetto ad un analogo appartamento collocato ad uno dei primi piani dell edificio. Ovviamente a queste percentuali, dedotte da tabelle acquisibili da web o da esperti del settore, si associa anche la presenza o meno di lastrici solari, depositi nei sottotetti, ecc., cioè di tutti gli accessori immobiliari che, anche in minima parte, contribuiscono alla funzionalità dell unità abitativa. Un inciso va fatto sulla valutazione economica di un appartamento esistente, posto in relazione al prezzo di un box auto venduto singolarmente. Non è difficile riscontrare, in certi casi, che il costo (dedotto al metro quadrato), sia palesemente superiore rispetto ad un alloggio. Questa condizione è determinata dalla cronica carenza di parcheggi privati nelle aree urbane, e tanto più evidente quanto più ci si allontana dal centro abitato verso la periferia. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 20

21 A esclusivo titolo di esempio ecco una serie di coefficienti di merito: Piano attico + 20% Piano terra - 10% Piano seminterrato - 25% Ristrutturato Dal 5% al 20% Da ristrutturare -10% Immobile occupato -30% Esposizione panoramica +10% Esposizione interna -10% Esposizione al rumore -10% L'Agenzia delle Entrate ha diffuso il provvedimento direttoriale 2007/ del 27 luglio 2007 con il quale sono state varate le disposizioni, sull'individuazione dei criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati. Secondo quanto stabilisce, il valore normale dell'immobile è il prodotto di tre elementi: Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 21

22 superficie commerciale di regola risultante dal certificato catastale valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell'osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile Ecco la formula: VR= sc vu cm VR_ valore reale dell immobile espresso in sc_ sommatoria della superficie commerciale in mq vu_ valore unitario commerciale espresso in / m2 cm_ coefficiente di merito dell immobile in % Oltre questi sistemi si possono adottare altri criteri, molto più semplici, tramite il costo di costruzione o con il valore di trasformazione. Nel primo caso, consigliabile per una valutazione spannometrica, il tecnico tiene conto della somma di tutti i costi necessari per la costruzione del fabbricato, prendendo come riferimento un prezzo medio corrente (ricavabile in zona dall esperienza sul campo di una impresa edile), a cui aggiungere il prezzo del terreno edificabile e l utile della società. È evidente che questa valutazione è adatta per edifici di nuova fattura e di tipo ordinario, in quanto sarebbe alquanto complesso riferire, un importo stimato oggi, ad un periodo antecedente di realizzazione dell immobile. Con il valore di trasformazione, applicabile per edifici vecchi, parzialmente o totalmente abitabili, si procede alla determinazione del valore tramite la differenza tra il prezzo finale del fabbricato dopo la ristrutturazione, decurtato delle spese necessarie per l intervento edilizio. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 22

23 L ape ha un valore fondamentale L'Ape (attestazione di prestazione energetica) contiene la «targa energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. Per misurarle il tecnico deve analizzare: le caratteristiche termo igrometriche i consumi la produzione di acqua calda il raffrescamento il riscaldamento degli ambienti il tipo di impianto di riscaldamento eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. Con i dati relativi all efficienza energetica dell edificio, i valori vigenti a norma di legge e i valori di riferimento, il cittadino può valutare e confrontare la prestazione energetica dell edificio. Inoltre nell'attestato si trovano indicati suggerimenti in merito agli interventi più significativi e convenienti per il miglioramento della prestazione energetica. L obbligo di allegazione dell APE è previsto: in caso di vendita (trasferimento di immobili a titolo oneroso), in caso di nuova locazione di interi edifici (con esclusione, quindi, dei trasferimenti a titolo gratuito e della nuova locazione di singole unità immobiliari). Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 23

24 Il proprietario deve rendere disponibile l attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime. In caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell edificio e produce l attestato di prestazione energetica entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali: della sanzione amministrativa pecuniaria da euro a euro ; L accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall Agenzia delle Entrate. Con riferimento al preliminare sussiste obbligo di dotazione (considerato che l acquirente deve essere informato già al momento delle trattative) ma non obbligo di allegazione. Sono esclusi i seguenti immobili Fabbricati industriali artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; Fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 mq; gli impianti installati ai fini del processo produttivo; Box, cantine autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi e altri edifici equiparabili in cui non è necessario garantire un comfort abitativo. Ruderi e fabbricati al grezzo (ma va dichiarato in atto) Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 24

25 Come calcolare il valore di mercato di Uffici Locali e Negozi Stima sintetica = (Superficie commerciale) x (Quotazione al mq) x (Coefficienti merito) Stato locativo di tutte le tipologie Coefficiente di merito con scadenza a 6 anni -20% con avviamento commerciale -30 Uffici Coefficiente di merito Posizioni di elevato interesse (Vie principali) +10% Posizioni intermedie 0% Posizioni secondarie -5% Negozi Coefficiente di merito Posizioni particolarmente favorevoli al commercio +50% Posizioni favorevoli al commercio +20% Posizioni ordinarie 0% Posizioni poco favorevoli al commercio -30% Altezza soffitti superiore a 4,5 m + 20% Magazzini Coefficiente di merito A piano terreno o rialzato con accesso carraio 0% A piano terreno o rialzato senza accesso carraio -10% A piano seminterrato con accesso carraio -15% A piano seminterrato accessibile solo da scale -30% Capannoni Coefficiente di merito A piano terreno 0% A piano rialzato -5% Senza accesso autoarticolati -10% Senza area di pertinenza -15% Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 25

26 Esempio di perizia di stima di una abitazione singola con metodo sintetico/comparativo Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito Composizione Superficie(mq) Coeff. Correttivo Superficie commerciale abitazione balcone 9 30%=0,3 3 giardino 72 5%=0,05 4 cantina 26 35%=0,35 9 Tot. superficie Considerato l attuale andamento del mercato immobiliare applicando un valore compreso tra i 2400 Euro/mq e i 3300 Euro/mq (valori attribuiti per beni similari a quello in esame, alla luce delle attuali condizioni di manutenzione, si ritiene congruo assegnare un valore pari a Euro/mq. Valore immobile: 64 mq a 2500 Euro/mq= euro Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 26

27 La crisi porta ad investire all estero: Londra è la preferita con un rialzo del 13%...ma attenzione le case non possono restare vuote. Così si evita la bolla speculativa. Il Comune di Islington, nel nord della Greater London, ha proposto una sanzione di 60mila sterline per chi non mette in affitto le case vuote. Ufficialmente si tratta di un provvedimento contro il caro-casa (+13% in un anno), ma c'è chi vede una risposta alle sempre più frequenti occupazioni. In una città in cui in dodici mesi il prezzo delle case è aumentato in media del 13%, un council (Comune) della Grande Londra propone una multa di 60mila sterline a chiunque abbia comprato una casa per poi lasciarla sfitta. Gli analisti del settore lo dicono da tempo e le stesse agenzie immobiliari lo hanno ammesso: la bolla edilizia londinese è dovuta anche ai capitali provenienti da tutto il mondo e che vengono investiti in appartamenti e case, spesso di pregio, in attesa che il loro valore cresca ulteriormente. Investimento, appunto, per molti, speculazione per altri, comeempty Home (letteralmente casa vuota ), un associazione che si batte contro le politiche abitative della capitale britannica e soprattutto contro la mancanza di case a prezzo accettabile per giovani e meno giovani. Sotto accusa sceicchi arabi e oligarchi russi, ricchi francesi che scappano dalle alte tasse del Paese al di là della Manica e italiani che tutte le ricerche lo rivelano continuano a essere dei compratori forti a Londra. Eppure c è chi dice che la mossa del council diislington, nel nord della città, sia dovuta anche a un altra paura. Quelle 600 case di pregio che risultano al momento sfitte in quell area potrebbero essere facile preda degli squatter. L occupazione delle case per motivi abitativi o ricreazionali, come dice la legge del primo settembre 2012, è ora illegale in Inghilterra e Galles. Si rischiano fino a sei mesi di prigione e/o 5mila sterline di multa (6mila euro), ma il fenomeno a Londra e dintorni non accenna a diminuire. Dopo il varo della contestata legge, ci fu nel Paese una piccola ondata di arresti, con il primo fermo due giorni dopo l entrata in vigore delle nuove norme. Così gli squatter che dagli anni Sessanta in poi spesso identificandosi nella cultura punk hanno animato e colorato le strade della capitale hanno cominciato a trovare nuove strade per soddisfare il loro bisogno di case gratuite, come, ad esempio, occupare quei locali commerciali non protetti dalla nuova legge. A Islington si combatte Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 27

28 ufficialmente contro la speculazione edilizia ma le autorità hanno comunque parlato anche di altri generici motivi : uno di questi, appunto, lo squatting. Resta il dubbio su come possa essere applicata la legge. Innanzi tutto, il council provvederà a mappare le unità abitative e a mettere in una lista di sorvegliati speciali tutti quei proprietari che non abbiano utenze domestiche intestate. Del resto, anche a livello nazionale si muove qualcosa, con il cancelliere dello scacchiere (ministro dell economia) George Osborne che la settimana scorsa, presentando la legge finanziaria, ha promesso una tassa del15% su tutte quelle case del valore superiore alle 500mila sterline comprate da società private che non vengano messe sul mercato degli affitti. La proposta di Islington, chiaramente, ha la sua opposizione, come quella dei costruttori e della British Property Federation. Qui si rischia di frenare lo sviluppo, hanno fatto sapere gli immobiliaristi. Bisognerebbe trovare altri modi, non rendere il prezzo delle case ancora più alto a causa delle multe, ha detto l associazione dei proprietari di case. E in Italia? Le tasse aumentano la paura e ingessano la ripresa vera delle compravendite. Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 28

29 ALLEGATI PER DIVENTARE UN VALUTATORE EUROPEO Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 29

30 Le regole per vendere in tempo di crisi Associazione Nazionale Donne Geometra Pagina 30

31 Regolamento per il rilascio della certificazione REV del TEGoVA Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, Roma - Italia

32 Regolamento per il rilascio della certificazione REV del TEGoVA Indice 0. Procedura di certificazione per geometri valutatori esperti 3 1. Requisiti 4 2. Elenco della documentazione 7 3. Esame della documentazione 8 4. Esame e Commissione.9 5. Monitoraggio degli iscritti Ricertificazione per gli iscritti Misure disciplinari per gli iscritti Codice deontologico 15 2/17

33 Regolamento per il rilascio della certificazione REV del TEGoVA Procedura di certificazione Ambito: certificazione di Geometri Valutatori Esperti 0.0 Procedura di certificazione per geometri valutatori esperti 0.1 Finalità Le procedure per la certificazione di geometri valutatori esperti sono descritte di seguito. Al fine di ottenere la certificazione devono essere soddisfatti i requisiti di ammissione previsti dal presente regolamento. 0.2 Procedura per presentare la domanda (descrizione generale) Il candidato che desideri presentare domanda di certificazione deve presentare, unitamente alla domanda stessa, una descrizione della propria carriera professionale, allegando copia di perizie predisposte negli ultimi 3 anni. Il candidato sarà ammesso alla procedura di certificazione a condizione che siano pienamente soddisfatti i requisiti specificati nel presente regolamento. 0.3 Procedura di certificazione Hanno facoltà di partecipare alla procedura di certificazione tutti gli iscritti all'albo. L'obiettivo della procedura di certificazione è quello di valutare in che misura risultino soddisfatti i requisiti richiesti all'esperto, in conformità al presente regolamento. La commissione esamina i documenti richiesti al candidato e verifica la loro conformità al presente regolamento. Qualora la documentazione prodotta non risulti completa la commissione richiederà un integrazione della stessa prima che il candidato venga convocato per l esame. Il certificato ha una validità di cinque anni. 3/17

34 Regolamento per il rilascio della certificazione REV del TEGoVA 1.0 Requisiti 1.1 Iscrizione all'albo da almeno 2 anni; 1.2 Comprovata esperienza professionale di 2 anni nel settore della stima dei diritti reali sull immobile Un elenco di 20 valutazioni immobiliari predisposte negli ultimi due anni, di cui 2 recenti, opportunamente modificate a tutela della riservatezza dei dati, unitamente a una breve nota di accompagnamento che descriva il tipo di immobile e il metodo e le finalità della valutazione. In caso di valutazioni di un portafoglio di immobili, composto da un numero significativo di diversi immobili, i candidati potranno essere autorizzati a fornire, a discrezione del CNGeGL, un numero inferiore di valutazioni. NB: tutte le valutazioni immobiliari redatte per iscritto devono essere conformi allo standard EVS 5 degli European Valuation Standards (EVS) del TEGoVA (la cui copia è presente nel sito). 1.4 Livello ed esperienza dei valutatori (conformi ai Minimum Educational Requirements Requisiti Formativi Minimi istituiti dal TEGoVA, la cui copia è consultabile nel sito I valutatori devono dimostrare una preparazione/comprensione nelle seguenti materie: Principi della teoria economica Applicazioni pratiche di economia per il mercato immobiliare Economia aziendale e finanza I valutatori devono dimostrare le competenze generali in materia di: Marketing del settore immobiliare Efficienza energetica, Tutela dell'ambiente e delle risorse Edifici e Costruzioni I valutatori devono dimostrare le competenze approfonditi in materia di: diritto immobiliare* Esercizio della professione Valutazione Politiche governative e utilizzo del suolo* Valutazione a norma di legge* Standard di valutazione* * Si prevede una conoscenza approfondita specifica per il paese o il settore di 4/17

35 Regolamento per il rilascio della certificazione REV del TEGoVA attività Conoscenze, capacità e competenze dei valutatori: I valutatori devono dimostrare la conoscenza delle seguente materie: Codice civile Libro Terzo della proprietà ; Codice civile Libro Sesto della tutela dei diritti ; Normativa Catastale; Normativa Edilizio Urbanistica; Normativa Fiscale; Elementi di economia (con specifico orientamento al mercato immobiliare) Tecnica delle costruzioni, Metodologia estimativa;. I valutatori devono dimostrare capacità e competenze nei seguenti ambiti: nella ricerca dei parametri e dati che caratterizzano il mercato immobiliare nella tecnica di rilevazione dei dati immobiliari per stimare il valore dei beni immobili; nei processi di evoluzione e di sviluppo dei mercati immobiliari ed edilizio attraverso gli indicatori socio-economici, gli indici di mercato e le altre informazioni commerciali; nell applicazione dell EVS e standard nazionali (Codice delle valutazioni e Linee Guida Associazione Bancaria Italiana); nell applicazione dei procedimenti di stima (approccio di mercato, finanziario, costo ricostruzione/sostituzione deprezzato) finalizzate a stimare il valore (di mercato e diversi dal valore di mercato) dei beni immobili; nell accertare e identificare un bene immobile per consentirne il trasferimento della proprietà e la trascrizione (ai sensi dell art del Codice Civile ) e/o il finanziamento e l iscrizione (ai sensi dell art del Codice Civile); nel verificare la valida circolazione giuridica degli immobili e di loro parti secondo la legislazione vigente; nella redazione del rapporto di valutazione; nel riesaminare un rapporto di valutazione. 1.5 Autodichiarazione sottoscritta dal candidato che si impegna a: - svolgere 20 ore all'anno di formazione professionale continua, in accordo e in conformità al regolamento del CNGeGL per la formazione finalizzata alla crescita professionale continua, ai sensi dell'articolo 7 del D.P.R. 7 agosto 2012, n.137; - a rispettare gli European Valuation Standards (EVS), la cui copia può essere richiesta all associazione Geo.Val.Esperti - a utilizzare il logo e il timbro REV come illustrato dal TEGoVA 1 5/17

36 Regolamento per il rilascio della certificazione REV del TEGoVA 1.6 Codice deontologico controfirmato per dimostrare la conformità al codice e il rispetto dei principi dello stesso. 1.7 Requisiti supplementari Alla domanda possono essere allegati i seguenti documenti supplementari: - una dichiarazione in cui si specifica se il candidato ha preso parte a corsi e seminari sulla valutazione. 1 Un valutatore che esercita la professione in possesso di certificato REV valido ha facoltà di apporre su relazioni e altri documenti ufficiali, sotto la propria firma, il timbro ed il logo, come da esempio fornito dal TEGoVA, e senza apportare alcuna modifica. 6/17

37 Regolamento per il rilascio della certificazione REV del TEGoVA 2.0 Elenco della documentazione comprovante i requisiti da inviare in formato elettronico all'indirizzo 2.1 certificato di iscrizione all'albo; 2.2 Curriculum Vitae; valutazioni immobiliari redatte per iscritto; 2.4 autodichiarazione controfirmata/sottoscritta (vedi 1.5); 2.5 codice deontologico controfirmato/sottoscritto (vedi 1.6); 2.6 eventuali attestati di partecipazione a corsi e seminari sulla valutazione. 7/17

38 Regolamento per il rilascio della certificazione REV del TEGoVA 3.0 Esame della documentazione di iscritti al CNGeGL 3.1 8/17

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