TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 134/2016

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 134/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott.ssa Maria Gabriella Mariconda CUSTODE: Avv.to Doriana Vescera CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 20/11/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: DOTT. GEOM. FABRIZIO PRATI CF:PRTFRZ72C31F205S con studio in MONZA (MB) VIA CASTELFIDARDO 8 telefono: fabrizio@studioprati.eu PEC: fabrizio.prati@geopec.it Pagina 1 di 17

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 134/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CARUGATE Via Fidelina 4, della superficie commerciale di 114,18 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento termoautonomo al primo piano in una piccola palazzina della fine degli anni 70 dotata di ascensore, composto da: ingresso, soggiorno, cucina abitabile, disimpegno, tre camere da letto, due bagni di cui uno cieco, tre balconi di cui uno abitabile. Completano l'unità una cantina al piano secondo seminterrato. Complessivamente l'unità si presenta funzionale in più che sufficienti condizioni di manutenzione. Identificazione catastale: foglio 6 particella 104 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 3, consistenza 7 vani, rendita 939,95 Euro, indirizzo catastale: Via Fidelina n.4, piano: 1-S2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: dell'appartamento: appartamento al subalterno 4, enti comuni e cortile comune per tre lati; - della cantina: cortile comune, cantina al subalterno 4, locale deposito al subalterno 708 e cantina al subalterno 5; 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 114,18 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,13 Data della valutazione: 20/11/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. In sede di soprallugo si è riscontrato che la cantina pertinenziale all'appartamento al piano secondo seminterrato è stata inglobata senza alcun titolo, pur mantenendone le caratteristiche, nell'unità contigua di proprietà di terzi, analogamente anche una porzione delle parti comuni condominiali. Si rammenta che per accedere alla cantina necessita in ogni caso passare per il Sub. 708 di proprietà di terzi. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 17

3 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/10/2006 a firma di Notaio Franchini ai nn /15584 di repertorio, iscritta il 09/11/2006 a Milano 2 ai nn /42526, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da finanziamento. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 12 anni ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 18/07/2014 a firma di Tribunale di Milano ai nn di repertorio, iscritta il 14/10/2014 a Milano 2 ai nn /15664, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario. Importo ipoteca: ,98. Importo capitale: ,83 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 11/06/2012 a firma di Notaio Vecchioni ai nn /12308 di repertorio, iscritta il 28/06/2012 a Milano 2 ai nn /11234, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 15 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/01/2016 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, trascritta il 19/02/2016 a Milano 2 ai nn /10647, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: Immobile privo di amministratore di condominio Pagina 3 di 17

4 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di donazione (dal 14/09/2006), con atto stipulato il 14/09/2006 a firma di Notaio Franchini ai nn /15500 di repertorio, registrato il 20/09/2006 a Monza ai nn. 1 T 8226, trascritto il 21/09/2006 a Milano 2 ai nn /75791, in forza di atto di donazione. Il titolo è riferito solamente a limitatamente al sub *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di donazione (dal 14/09/2006), con atto stipulato il 14/09/2006 a firma di Notaio Franchini ai nn /15500 di repertorio, registrato il 20/09/2006 a Monza ai nn. 1 T 8226, trascritto il 21/09/2006 a Milano 2 ai nn /75791, in forza di atto di donazione. Il titolo è riferito solamente a limitatamente al sub PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 27/07/1978 fino al 11/02/2005), con atto stipulato il 27/07/1978 a firma di Notaio Barassi ai nn /6388 di repertorio, trascritto il 07/08/1978 a Milano 2 ai nn /34585, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione di Celotti Luciano (dal 11/02/2005 fino al 14/09/2006), con atto stipulato il 11/02/2005, registrato il 10/02/2006 a Vimercate ai nn. 100 Vol. 221/6, trascritto il 27/08/2009 a Milano 2 ai nn /72623, in forza di denuncia di successione di Celotti Luciano 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 43/77 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di civile abitazione, presentata il 10/03/1977, rilasciata il 22/04/1978, agibilità del 03/01/ SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: differente posizionamento porta ingresso cucina e dimensione del bagno cieco, diversa distribuzione dei tavolati piano 2 interrato Le difformità sono regolarizzabili mediante: concessione edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: oneri comunali:.1.000,00 compenso professionale:.1.500,00 Pagina 4 di 17

5 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: a seguito di regolarizzazione edilizia Le difformità sono regolarizzabili mediante: DOCFA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: diritti catastali:.50,00 compenso professionale:.450, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CARUGATE VIA FIDELINA 4 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CARUGATE Via Fidelina 4, della superficie commerciale di 114,18 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento termoautonomo al primo piano in una piccola palazzina della fine degli anni 70 dotata di ascensore, composto da: ingresso, soggiorno, cucina abitabile, disimpegno, tre camere da letto, due bagni di cui uno cieco, tre balconi di cui uno abitabile. Completano l'unità una cantina al piano secondo seminterrato. Complessivamente l'unità si presenta funzionale in più che sufficienti condizioni di manutenzione. Identificazione catastale: foglio 6 particella 104 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 3, consistenza 7 vani, rendita 939,95 Euro, indirizzo catastale: Via Fidelina n.4, piano: 1-S2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: dell'appartamento: appartamento al subalterno 4, enti comuni e cortile comune per tre lati; - della cantina: cortile comune, cantina al subalterno 4, locale deposito al subalterno 708 e cantina al subalterno 5; DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI centro sportivo piscina centro commerciale buono buono buono QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: al di sopra della media al di sopra della media Pagina 5 di 17

6 luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media al di sopra della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in pvc infissi interni: anta battente realizzati in legno e vetro pavimentazione interna: realizzata in piastrelle in ceramica portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno Degli Impianti: citofonico: audio termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in caloriferi in ghisa condizionamento: dual con alimentazione a elettrivo con diffusori in split CLASSE ENERGETICA: [valore stimato sulla base delle caratteristiche dell'edificio KWh/m²/anno] CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 106,00 x 100 % = 106,00 Balconi 22,00 x 30 % = 6,60 Cantina 6,30 x 25 % = 1,58 Totale: 134,30 114,18 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. Pagina 6 di 17

7 OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Trilocale Indirizzo: Via Fidelina Superfici principali e secondarie: 105 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.323,81 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: atto di compravendita Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Villetta di tre locali con box Indirizzo: Via Fidelina Superfici principali e secondarie: 110 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.045,45 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Quattro locali di recente costruzione su più livelli e giardino privato Indirizzo: Via Fidelina Superfici principali e secondarie: 150 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.133,33 Euro/mq COMPARATIVO 4 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Trilocale in corte con posto auto Indirizzo: Via Fidelina Superfici principali e secondarie: 95 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.442,11 Euro/mq COMPARATIVO 5 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Quattro locali Indirizzo: Campo sportivo Pagina 7 di 17

8 Superfici principali e secondarie: 110 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.954,55 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Agenzia delle Entrate 1 semestre 2017 Valore minimo: 1.400,00 Valore massimo: 1.700,00 FIMAA Milano 1 semestre 2017 Valore minimo: 1.450,00 Valore massimo: 1.900,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 114,18 x 1.700,00 = ,50 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,50 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Metodo sintetico comparativo basato sui valori di mercato rilevati da compravendite avvenute di recente in zona e dall'andamento del mercato riferito gli ultimi anni. Premesso che la stima deve riferirsi alla data odierna ed avuto riguardo alla natura e destinazione del bene, il sottoscritto ha individuato tutti gli elementi che possono influire sul valore venale dello stesso, svolgendoaltresì accurate indagini presso operatori della zona interessata, onde avere a disposizione ampi e attendibili elementi di confronto.si evidenzia che il mercato immobiliare a causa della forte crisi economica in corso ha subito una consistente flessione nelle transazioni e sul valore medio al mq. di mercato inparticolare nei comuni dell'interland milanese. Le ultime statistiche dell'agenzia del Territorio direzione centrale riferite al 2016 evidenziano una discreta ripresa del mercato regionale residenziale del 21,38%. L'ultima nota territoriale pubblicata dall'omi in riferimento al 2 Trimestre 2017 evidenzia un miglioramento del mercato immobiliare nazionale rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente del 3,8%.Tramite indagini presso operatori della zona interessata si è rilevato che nel mese di Ottobre 2017 per gli immobili residenziali in vendita a Carugate sono stati richiesti in media su immobili ristrutturati per metro quadro, contro i registrati il mese di Ottobre 2016 (con un decremento del 2,56% in un anno) Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Carugate, ufficio del registro di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Carugate, agenzie: Carugate, osservatori del mercato immobiliare FIMAA Milano 1 semestre 2017, ed inoltre: Agenzia delle Entrate OMI 1 semestre 2017 VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 114,18 0, , , , ,50 Pagina 8 di 17

9 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,38 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,13 Pagina 9 di 17

10 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 134/2016 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A negozio a CARUGATE Via Fidelina 4, della superficie commerciale di 115,79 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Negozio di tre vetrine fronte strada al piano terra in un contesto degli anni '70 privo di servizi igienici e di riscaldamento. L'unità si presenta non funzionale ed in mediocri condizioni di manutenzione. Completano l'unità due balconi e due depositi di ampia metratura, uno carrabile al primo interrato ed il secondo al secondo interrato raggiungibili da scale ed ascensore condominiale. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 3 MT..Identificazione catastale: foglio 6 particella 104 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 5, consistenza 99 mq, rendita 1.942,91 Euro, indirizzo catastale: Via Fidelina n.4, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confini da nord in senso orario: negozio al subalterno 704, enti comuni e cortile comune per tre lati; L'intero edificio sviluppa 5 piani, 3 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1978 ristrutturato nel A.1 deposito commerciale, composto da Deposito carrabile finestrato privo di riscaldamento e servizi igienici, sviluppa una superficie commerciale di 43,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 6 particella 104 sub. 705 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 3, consistenza 81 mq, rendita 104,58 Euro, indirizzo catastale: Via Fidelina n.4, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confini da nord in senso orario: cortile comune, locale deposito al subalterno 706 e cortile comune per due lati; A.2 deposito commerciale, composto da Locale deposito finestrato privo di riscaldamento e servizi igienici, sviluppa una superficie commerciale di 21,50 Mq. Identificazione catastale: foglio 6 particella 104 sub. 707 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 3, consistenza 79 mq, rendita 102,00 Euro, indirizzo catastale: Via Fidelina 4, piano: S2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confini da nord in senso orario: locale deposito al subalterno 708, enti comuni, cortile comune per due lati, cortile comune e locale deposito al subalterno DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Pagina 10 di 17

11 Consistenza commerciale complessiva unità principali: 115,79 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 64,50 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,01 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,76 Data della valutazione: 20/11/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/10/2006 a firma di Notaio Franchini ai nn /15584 di repertorio, iscritta il 09/11/2006 a Milano 2 ai nn /42526, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da finanziamento. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 12 anni ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 18/07/2014 a firma di Tribunale di Milano ai nn di repertorio, iscritta il 14/10/2014 a Milano 2 ai nn /15664, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario. Importo ipoteca: ,98. Importo capitale: ,83 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 11/06/2012 a firma di Notaio Vecchioni ai nn /12308 di repertorio, iscritta il 28/06/2012 a Milano 2 ai nn /11234, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 15 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/01/2016 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, trascritta il 19/02/2016 a Milano 2 ai nn /10647, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario Pagina 11 di 17

12 Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: immobile privo di amministratore di condominio 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di donazione (dal 14/09/2006), con atto stipulato il 14/09/2006 a firma di Notaio Franchini ai nn /15500 di repertorio, registrato il 20/09/2006 a Monza ai nn. 1 T 8226, trascritto il 21/09/2006 a Milano 2 ai nn /75791, in forza di atto di donazione. Il titolo è riferito solamente a limitatamente al sub *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di donazione (dal 14/09/2006), con atto stipulato il 14/09/2006 a firma di Notaio Franchini ai nn /15500 di repertorio, registrato il 20/09/2006 a Monza ai nn. 1 T 8226, trascritto il 21/09/2006 a Milano 2 ai nn /75791, in forza di atto di donazione. Il titolo è riferito solamente a limitatamente al sub PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 27/07/1978 fino al 11/02/2005), con atto stipulato il 27/07/1978 a firma di Notaio Barassi ai nn /6388 di repertorio, trascritto il 07/08/1978 a Milano 2 ai nn /34585, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione di Celotti Luciano (dal 11/02/2005 fino al 14/09/2006), con atto stipulato il 11/02/2005, registrato il 10/02/2006 a Vimercate ai nn. 100 Vol. 221/6, trascritto il 27/08/2009 a Milano 2 ai nn /72623, in forza di denuncia di successione di Celotti Luciano 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 73/86, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di cambio d'uso, presentata il 20/03/1986, rilasciata il 13/06/1986 Concessione edilizia N. 43/77 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di civile abitazione, presentata il 10/03/1977, rilasciata il 22/04/1978, agibilità del 03/01/ SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 12 di 17

13 PGT - piano di governo del territorio vigente 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: differente distribuzione dei tavolati dello stato di fatto rispetto alle schede catastali dell'08/07/1998 allegate all'atto di divisione/donazione del 14/09/2006 Le difformità sono regolarizzabili mediante: concessione edilizia in sanatoria e formazione dei servizi igienici L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: oneri comunali:.1.000,00 compenso professionale:.2.500, CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: regolarizzazione a seguito di sanatoria Le difformità sono regolarizzabili mediante: DOCFA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: diritti catastali:.100,00 compenso professionale:.800, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CARUGATE VIA FIDELINA 4 NEGOZIO DI CUI AL PUNTO A negozio a CARUGATE Via Fidelina 4, della superficie commerciale di 115,79 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Negozio di tre vetrine fronte strada al piano terra in un contesto degli anni '70 privo di servizi igienici e di riscaldamento. L'unità si presenta non funzionale ed in mediocri condizioni di manutenzione. Completano l'unità due balconi e due depositi di ampia metratura, uno carrabile al primo interrato ed il secondo al secondo interrato raggiungibili da scale ed ascensore condominiale. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 3 MT..Identificazione catastale: foglio 6 particella 104 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 5, consistenza 99 mq, rendita 1.942,91 Euro, indirizzo catastale: Via Fidelina n.4, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confini da nord in senso orario: negozio al subalterno 704, enti comuni e cortile Pagina 13 di 17

14 comune per tre lati; L'intero edificio sviluppa 5 piani, 3 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1978 ristrutturato nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media al di sopra della media mediocre mediocre mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno infissi esterni: fissi realizzati in allumino pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di grès pavimentazione interna: realizzata in battuto di cemento. Piano S1 Sub. 705 e parte del piano S2 Sub. 707 Degli Impianti: mediocre pavimentazione interna: realizzata in piastrelle in al di sopra della media ceramica. Piano S2 parte del pavimento del Sub. 707 elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V-380V termico: presenza di una stufa elettrica a parete con alimentazione in elettrico i diffusori sono in split condizionamento: sopratraccia con alimentazione a elettrico con diffusori in presenza di uno split mediocre mediocre CLASSE ENERGETICA: [classe energetica stimata sulla base delle caratteristiche del condominio KWh/m²/anno] CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Pagina 14 di 17

15 Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Negozio 112,00 x 100 % = 112,00 balconi 12,64 x 30 % = 3,79 Totale: 124,64 115,79 ACCESSORI: deposito commerciale, composto da Deposito carrabile finestrato privo di riscaldamento e servizi igienici, sviluppa una superficie commerciale di 43,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 6 particella 104 sub. 705 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 3, consistenza 81 mq, rendita 104,58 Euro, indirizzo catastale: Via Fidelina n.4, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confini da nord in senso orario: cortile comune, locale deposito al subalterno 706 e cortile comune per due lati; deposito commerciale, composto da Locale deposito finestrato privo di riscaldamento e servizi igienici, sviluppa una superficie commerciale di 21,50 Mq. Identificazione catastale: foglio 6 particella 104 sub. 707 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 3, consistenza 79 mq, rendita 102,00 Euro, indirizzo catastale: Via Fidelina 4, piano: S2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confini da nord in senso orario: locale deposito al subalterno 708, enti comuni, cortile comune per due lati, cortile comune e locale deposito al subalterno 708. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Agenzia delle Entrate 1 semestre Magazzino - Valore minimo: 500,00 Valore massimo: 550,00 Agenzia delle Entrate 1 semestre Negozio - Valore minimo: 1.150,00 Valore massimo: 1.400,00 FIMAA Milano 1 semestre Negozio - Valore minimo: 1.100,00 Valore massimo: 1.400,00 FIMAA Milano 1 semestre Capannoni vecchi - Valore minimo: 750,00 Valore massimo: 850,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 115,79 x 1.150,00 = ,80 Pagina 15 di 17

16 Valore superficie accessori: 64,50 x 1.150,00 = , ,80 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo formazione servizio igienico nel negozio ,79 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,01 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,01 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Metodo sintetico comparativo basato sui valori di mercato rilevati da compravendite avvenute di recente in zona e dall'andamento del mercato riferito gli ultimi anni. Premesso che la stima deve riferirsi alla data odierna ed avuto riguardo alla natura e destinazione del bene, il sottoscritto ha individuato tutti gli elementi che possono influire sul valore venale dello stesso, svolgendoaltresì accurate indagini presso operatori della zona interessata, onde avere a disposizione ampi e attendibili elementi di confronto.si evidenzia che il mercato immobiliare a causa della forte crisi economica in corso ha subito una consistente flessione nelle transazioni e sul valore medio al mq. di mercato inparticolare nei comuni dell'interland milanese. Le ultime statistiche dell'agenzia del Territorio direzione centrale riferite al primo trimestre 2017 evidenziano però una ripresa del mercato nazionale dei negozi del 3,2% e dei depositi commerciali dell'11,2% in particolare nelle regioni del nord. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Carugate, ufficio del registro di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Carugate, agenzie: Carugate, osservatori del mercato immobiliare FIMAA 1 semestre 2017, ed inoltre: Agenzia delle Entrate OMI 1 semestre 2017 VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A negozio 115,79 64, , , , ,01 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,01 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,25 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Pagina 16 di 17

17 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,76 data 20/11/2017 il tecnico incaricato DOTT. GEOM. FABRIZIO PRATI Pagina 17 di 17