TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 209/17 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. Giovanni Romei Castelnovo né Monti (Reggio Emilia) Via R. Morandi 21/B Tel Fax P.E.C. Cod. Fisc. RMOGNN57A02C219V P. IVA

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DAGLI ATTI DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE PIANTE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE LOTTO UNICO BASE D ASTA LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEI DEBITORI ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI PLANIMETRIE CATASTALI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI STORICHE ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ESTRATTO RIASSUNTO ATTO DI MATRIMONIO ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE VERIFICHE EDILIZIE ALLEGATI A, B, C, D CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA E ALLEGATI A-B-C-D Pagina 2 di 20

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 209/2017 Esecutato: Procedente: Data conferimento incarico: 29/04/2018 Scadenza di consegna della relazione tramite PCT: 04/09/2018 Udienza: 03/10/2018 ore 10,30 Atto di pignoramento: trascritto il Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. L avv. per la procedente 2. La procedente 3. I Sigg. (esecutati). Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza degli esecutati (o via mail) e via e.mail al sig. Legale della Procedente. 1 Vedi Allegato 8.5 Pagina 3 di 20

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DAGLI ATTI DI PIGNORAMENTO 2 Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 3 e classe Rendita autorimessa Comune di Reggio E. Via U. Rattazzi, 1/C sub 4 13 mq C/6 di 7^ classe 63,11 appartamento e cantina Comune di Reggio E. Via U. Rattazzi, 1 int sub 16 6 vani A/3 di 5^ classe 449,32 area urbana Comune di Reggio E. Via U.Rattazzi, snc mq F/1-3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 2 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 20

5 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 4 e classe Rendita autorimessa Comune di Reggio E. Via U. Rattazzi, 1/C sub 4 13 mq C/6 di 7^ classe 63,11 appartamento e cantina Comune di Reggio E. Via U. Rattazzi, 1 int sub 16 6 vani A/3 di 5^ classe 449,32 area urbana Comune di Reggio E. Via U.Rattazzi, snc mq F/1-3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 8.5) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva dell unità immobiliare visionata corrisponde sostanzialmente alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 5 APPARTAMENTO CON CANTINA, AUTORIMESSA ED AREA URBANA (CORTILE ESCLUSIVO) IN CONDOMINIO POSTO IN VIA URBANO RATTAZZI N. 1 A REGGIO EMILIA (RE): piena proprietà di appartamento al secondo piano, cantina, area cortiliva esclusiva (area urbana) ed autorimessa al piano terra in piccolo condominio senza ascensore posto a Reggio Emilia, in via U. Rattazzi n 1. 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. 5 Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. Pagina 5 di 20

6 Il condominio posto in posizione nord-est rispetto al centro storico di Reggio Emilia, in una via laterale di via Adua, strada conducente dopo poche centinaia di metri all aeroporto cittadino, risulta essere stato edificato all inizio degli anni 60; realizzato con struttura portante verticale, tamponamento esterno e tramezze interne in muratura laterizia, solai intermedi latero-cementizi e di copertura composto da struttura portante latero-cemento con manto di copertura in tegole laterizie; le opere di lattoneria sono in acciaio. Le pareti esterne sono finite parte con mattoncini faccia vista e parte con intonaco al civile con tinteggio verde, mentre i parapetti dei balconi risultano essere realizzati parte in muratura intonacata e parte con le ringhiere metalliche tinteggiate. Il condominio si sviluppa su quattro piani e più precisamente piano terra, contenente i bassi servizi, primo e secondo, nei quali sono presenti gli alloggi, e terzo caratterizzato dalla presenza di sottotetti ad uso comune allo stato rustico di altezza media pari a mt. 1,25 (altezza in colmo mt. 1,95 ed altezza in gronda mt. 0,55); l alloggio oggetto di pignoramento (al quale compete, unitamente al confinante alloggio sub. 15, l utilizzo comune della porzione di sottotetto indicata nella planimetria catastale dell alloggio) è collocato al secondo piano e risulta composto da soggiorno-pranzo, cucina, due disimpegni, bagno, tre camere da letto ed un balcone. L alloggio presenta pareti e soffitti intonacati al civile e tinteggiati; tutti i pavimenti sono in ceramica, così come i rivestimenti di cucina e bagno, di quest ultimo materiale anche i battiscopa; il balcone presenta pavimentazione in piastrelle di klinker rosso; le porte interne in legno tamburato; in bagno è presente caldaia a metano alimentante elementi scaldanti in ghisa; il bagno è composto da lavabo, water, bidet e vasca; i serramenti hanno telaio in p.v.c. tamponato da vetrocamera, avvolgibili bianchi del medesimo materiale e zanzariere ed inoltre i davanzali e le soglie sono in marmo; gli impianti sono del tipo sottotraccia, è pure presente impianto citofonico; lo scrivente non ha reperito ne presso la proprietà ne presso l archivio comunale alcuna dichiarazione di conformità degli impianti elettrico e di riscaldamento ed idrico sanitario. Da segnalare la presenza nei soffitti, soprattutto del soggiorno, di macchie di muffa assai diffuse, molto probabilmente dovute all assenza di isolamento dell involucro edilizio. La cantina e l autorimessa (singola) poste al piano terra, presentano pareti e soffitti intonacati e tinteggiati bianchi, pavimentazione in battuto di calcestruzzo, porte d ingresso dal disimpegno condominiale in legno, infine, nella cantina è presente una finestra avente telaio in legno con vetro semplice ed inferriata metallica fissa. Il portone in metallo, di color marrone, dell autorimessa è del tipo a saracinesca avvolgibile. Infine l area cortiliva (mappale 377), completamente recintata, ed il cui accesso avviene da via Rattazzi mediante cancello carrabile, presenta pavimentazione in parte in battuto di calcestruzzo ed in parte a verde e risulta in stato di abbandono e di scarsa manutenzione con presenza di materiale edile (tavole di legno e pezzi metallici). L immobile, complessivamente, si presenta in condizioni di scarsa manutenzione, l alloggio risulta ammobiliato con mobilio di modesto valore e presenta, come già scritto, diffuse macchie di muffa. Sono parte integrante della proprietà immobiliare sopra descritta i proporzionali diritti di comproprietà di tutte le parti comuni condominiali ex art C.C, così come pure la sopra citata porzione di soffitta ad uso comune. La consistenza commerciale parametrata dell appartamento (compresa la cantina) risulta di 112,00 mq 6, quella dell autorimessa (che verrà valutata a corpo) è pari a 14,08 mq e quella dell area cortiliva (anch essa valutata a corpo) pari a mq. 143,00 circa. 6 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva Pagina 6 di 20

7 5-LOTTI DI VENDITA Trattasi di unico lotto funzionale, con conseguente unico lotto di vendita. 5.1-LOTTO UNICO LOTTO UNICO: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 7 e classe Rendita autorimessa Comune di Reggio E. Via U. Rattazzi, 1/C sub 4 13 mq C/6 di 7^ classe 63,11 appartamento e cantina Comune di Reggio E. Via U. Rattazzi, 1 int sub 16 6 vani A/3 di 5^ classe 449,32 area urbana Comune di Reggio E. Via U.Rattazzi, snc mq F/1-60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 7 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 7 di 20

8 L appartamento confina a nord in parte con vano scala condominiale ed in parte con sub. 15, ad est con affaccio su area cortiliva comune a tutti i subalterni, a sud ed ovest con affaccio su area cortiliva comune ai sub. 11 e 12, salvi altri. La cantina confina a nord con altra unità immobiliare (cantina), ad est con corridoio comune, a sud con vano scala condominiale ed a ovest con stessa ditta (mappale 377), salvi altri. L autorimessa confina a nord con altra unità immobiliare (autorimessa), ad est con area cortiliva comune a tutti i subalterni, a sud con ingresso condominiale ed a ovest con corridoio comune, salvi altri. L area cortiliva (mappale 377) confina a nord con mappale 196, ad est in parte con via Rattazzi ed in parte con area cortiliva comune a tutti i subalterni, a sud in parte con bassi servizi condominiali ed in parte con cortile comune ai sub. 11 e 12 ed a ovest con mappale 195, salvi altri LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di appartamento al piano secondo, cantina, area cortiliva esclusiva ed autorimessa al piano terra posti in piccolo condominio (senza ascensore) in via U. Rattazzi n 1 a Reggio Emilia. L alloggio risulta composto da soggiorno-pranzo, cucina, due disimpegni, bagno, tre camere da letto ed un balcone; cantina al piano terra di media pezzatura ed autorimessa, sempre al piano terra, predisposta per un posto auto ed infine area cortiliva esclusiva censita a parte come area urbana. La superficie commerciale parametrata dell appartamento (compresa la cantina) risulta di complessivi 112,00 mq circa, mentre quella dell autorimessa 14,00 mq circa e quella dell area cortiliva 143,00 mq circa. Gli immobili si presentano ammobiliati ed in stato di scarsa manutenzione e conservazione LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA L edificio, contenente le unità immobiliari oggetto di pignoramento, è stato edificato giusti i seguenti titoli abilitativi rilasciati dal Comune di Reggio Emilia: - Concessione Edilizia P.G. n 23302/1961 del 28/12/1961 per costruzione di un nuovo fabbricato uso civile abitazione. - Concessione Edilizia P.G. n 5254/1962 del 27/03/1962 per variante alla costruzione di civile abitazione. - Concessione Edilizia P.G. n 16722/1962 del 26/09/1962 per variante alla costruzione di civile abitazione. - Autorizzazione di abitabilità come da richiesta del proprietario in data 03/11/1962 P.G. n 24471, cui faceva seguito sopralluogo del tecnico comunale in data 16/11/1962, Pagina 8 di 20

9 conclusosi con esito positivo come da verbale scritto redatto dal medesimo tecnico (vedasi tale documento negli allegati). - Concessione Edilizia (per lavori condominiali) P.G /1994 presentata il 07/10/1994 per posa in opera di paletti in ferro a delimitazione del cortile comune a tutti i subalterni. - D.I.A. P.G. n 3121/2002 del 07/02/2002 per sostituzione infissi e tapparelle esterne. In seguito non risultano depositati, presso l Ufficio Tecnico del medesimo Comune, altri titoli abilitativi. Lo scrivente, inoltre, non ha reperito, ne presso l archivio comunale ne durante il sopralluogo presso l immobile oggetto di pignoramento, le dichiarazioni di conformità degli impianti di riscaldamento ed elettrico. Da segnalare che, rispetto agli elaborati grafici allegati all ultimo stato licenziato (P.G. n /1962) dal Comune di Reggio Emilia, vi sono alcune differenze, in particolare la cantina (nell elaborato grafico di progetto indicata come ripostiglio ) presenta una larghezza quotata pari a mt. 3,50, mentre in loco lo scrivente ha rilevato una misura pari a mt. 2,70; così come l autorimessa, avente in progetto una larghezza quotata pari a mt. 2,70 in realtà misurata mt. 2,95; infine nell appartamento le lievi differenze, ove esistenti, non si discostano dalla tolleranza prevista dall art. 19 bis della Legge Regionale n 23/2004, l unica eccezione di non conformità riguarda la non presenza nelle piante di progetto del balcone, tuttavia, a parere dello scrivente tale aspetto è solamente da ricondurre ad una dimenticanza del progettista nel redarre tali piante, in quanto il predetto balcone risulta raffigurato sia nei prospetti che nella sezione di progetto, così come nella planimetria catastale. Per sanare la situazione predetta, occorrerà presentare S.C.I.A. in sanatoria con susseguente redazione di variazione catastale; tali modeste difformità risultano appunto sanabili così come indicato al successivo punto LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non previste LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Sono previsti costi di regolarizzazione per sanare le modeste difformità descritte al precedente punto ed in particolare occorrerà redigere e presentare presso, lo Sportello Unico per l Edilizia del Comune di Reggio Emilia, Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) in sanatoria per un costo omnicomprensivo stimato comprendente sanzione, diritti di segreteria, spese ed onorari professionali pari ad 4.500,00. Pagina 9 di 20

10 Mentre per quanto riguarda la situazione catastale occorrerà redigere una variazione da presentare presso l Agenzia delle Entrate - Territorio di Reggio Emilia, così come precedentemente elencato al punto 5.1.3, per un costo omnicomprensivo pari ad 1.000,00. Le somme predette, saranno detratte dal valore complessivo delle unità immobiliari oggetto di pignoramento LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Lo scrivente ha praticato due accessi distinti entrambi in presenza del Dr. Andrea Bendinelli (Custode I.V.G.), il primo in data durante il quale non è stato possibile accedere agli immobili in quanto gli esecutati non erano presenti, il secondo in data coadiuvato anche da un fabbro e da due agenti di Polizia Municipale. Tuttavia una volta giunti sul posto la porta dell alloggio è stata aperta dall interno dell appartamento da due persone estranee e occupanti l alloggio in modo, a loro dire, temporaneo e senza titolo opponibile alla procedura, mentre sono state aperte con l ausilio del fabbro (Sig. ) le porte di vano scala condominiale, cantina ed autorimessa. Lo scrivente non ha mai incontrato gli esecutati LOTTO UNICO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali aggiornate al che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria. Pignoramento immobiliare trascritto a Reggio Emilia in data al n r.g. e n r.p. a favore di LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non sussistono diritti di prelazione dello Stato. Pagina 10 di 20

11 5.1.9-LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Reggio Emilia Vista aerea della zona Pagina 11 di 20

12 Vista aerea della zona Esterno 1 (lato Nord-Est) Esterno 2 (lato Est) Pagina 12 di 20

13 Esterno 3 (cancello accesso mapp. 377) Esterno 4 (mappale 377) Interno 1 (cucina) Interno 2 (soggiorno) Pagina 13 di 20

14 Interno 3 (cucina) Interno 4 (camera) Interno 5 (cantina) Interno 6 (autorimessa) Pagina 14 di 20

15 PIANTE 8 PIANTA PIANO SECONDO (H=MT. 2,97) 8 Le piante riportate di seguito non sono in scala. Per le piante in scala si rimanda agli allegati. Pagina 15 di 20

16 PIANTA PIANO TERRA (H=MT. 2,70) PIANTA PIANO TERRA (H=MT. 2,70) Pagina 16 di 20

17 LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con riferimento alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Tabella 1: calcolo della superficie commerciale dell immobile Descrizione Superficie lorda in mq Coefficiente di ragguaglio Superficie commerciale in mq Appartamento 108,03 1,00 108,03 Balcone 4,39 0,30 1,32 Cantina 9,34 0,25 2,34 TOTALE PARZIALE 111,68 Autorimessa 14,08 1,00 14,08 TOTALE PARZIALE 14,08 Pagina 17 di 20

18 Area cortiliva esclusiva 143,00 1,00 143,00 TOTALE PARZIALE 143,00 Il più probabile valore dell immobile viene così determinato: Tabella 2: determinazione del valore dell immobile Descrizione Superficie commerciale in mq Valore unitario Valore totale Appartamento con cantina 111,68 500, ,00 Autorimessa 14,08 a corpo 3.000,00 Area cortiliva esclusiva 143,00 a corpo 3.000,00 TOTALE ,00 ABBATTIMENTO FORFETTARIO 20% ,00 DETRAZIONE COSTI DI REGOLARIZZAZIONE ,00 TOTALE ABBATTUTO ,00 TOTALE ABBATTUTO (VALORE ARROTOND.) ,00 BASE D ASTA Al valore di mercato determinato sopra, è stata apportata una riduzione del 20%, tenendo conto di quanto già esposto nell indicare lo scopo della stima valutato anche l attuale momento congiunturale del mercato immobiliare, pertanto si è determinato il Valore Base d Asta ,00 (Euro Quarantaquattromila/00) In applicazione del comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: Per il Lotto UNICO, sino ad ora identificato. Valore Minimo dell Offerta ,00 (Euro Trentacinquemiladuecento/00) LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Ai Sigg., le unità immobiliari urbane oggetto di pignoramento, sono pervenute nel modo seguente: Con atto di compravendita a rogito del Notaio del rep. n, trascritto a Reggio Emilia il al n di r.p., i Sigg., acquistavano in parti uguali fra loro la piena proprietà dei cespiti in oggetto da. Pagina 18 di 20

19 In virtù di successione in morte di, deceduto a il (denuncia di successione n vol., trascritta a Reggio Emilia il al n di r.p.), i Sigg. ereditavano la quota di ½ della piena proprietà dei cespiti in oggetto (accettazione tacita di eredità trascritta a Reggio Emilia il al n di r.p.). Con atto di divisione a rogito del Notaio del, rep. n, trascritto a Reggio Emilia il al n di r.p., contro a veniva assegnata, in comune ed in parti uguali fra loro, la piena proprietà dei cespiti in oggetto. In virtù di successione in morte di, deceduta il (denuncia di successione n vol., trascritta a Reggio Emilia il al n di r.p.), i Sigg. ereditavano la quota di 1/3 della piena proprietà dei cespiti in oggetto (accettazione tacita di eredità trascritta a Reggio Emilia il al n di r.p.). Con atto di compravendita a rogito Notaio del rep. n, trascritto a Reggio Emilia il al n di r.p., mediante il quale i Sigg., acquistavano la piena proprietà dei cespiti in oggetto da. Infine gli immobili oggetto di pignoramento sono pervenuti ai debitori in forza di acquisto dai predetti Sigg., in virtù di atto di compravendita a ministero Dr.ssa, Notaio in, in data, Rep. n 4292/607 9, trascritto a Reggio Emilia con nota in data ai nn. di r.g. e di r.p. 6 STATO CIVILE DEI DEBITORI I debitori hanno dichiarato al Notaio, in occasione dell atto di compravendita, di essere e di trovarsi in ; lo scrivente ha pure reperito presso l Ufficio dello Stato Civile del Comune di Reggio Emilia estratto per riassunto dell atto di matrimonio che si allega ALTRE NOTIZIE L immobile, contenente le unità immobiliari oggetto di pignoramento, non risulta costituito in condominio, così come non risulta essere gestito dalla figura di un amministratore professionale, non potendo nemmeno interrogare nessuno (in quanto gli occupanti trovati durante il sopralluogo hanno dichiarato di non conoscere nulla in merito a ciò) in merito alla ripartizione delle spese e delle varie incombenze condominiali, lo scrivente perciò non ha potuto raccogliere elementi certi per poter essere a conoscenza di eventuali insoluti da parte dei debitori nei confronti del condominio. Non è stato possibile risalire all attestato di prestazione energetica dell alloggio (A.P.E.) in quanto, sino ad ora, mai prodotto; inoltre non sono presenti le dichiarazioni di conformità impiantistiche e gli alloggi risultano ammobiliati con mobilio di scarso valore. 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI 9 Vedi allegato Vedi allegato 8.6 Pagina 19 di 20

20 8.1. PLANIMETRIE CATASTA LI 8.2. ESTRATTO DI MAPPA CA TASTALE 8.3. VISURE CATASTALI STORICHE 8.4. ATTO DI PIGNORAMENTO IMMO BILIARE 8.5. COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI 8.6. ESTRATTO RIASSUNTO A TTO DI MATRIMONIO 8.7. ATTO DI PROVENIENZA DEL B ENE 8.8. VERIFICHE EDILIZIE 8.9. ALLEGAT I A, B, C, D CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA E ALLEGATI A-B-C-D Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto, restando, tuttavia a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Castelnovo né Monti (RE), lì L esperto stimatore designato geom. Giovanni Romei Pagina 20 di 20