TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO 99/2017

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO NUOVO RITO FALLIMENTARE 99/2017 DEBITORE: UGO SIMONTACCHI GIUDICE: Dott.ssa Sabrina PASSAFIUME CURATORE: Dott. Federico SCALISE CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 30/10/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Geom. MARINA BIANCHI CF:BNCMRN79E59B300R con studio in BUSTO ARSIZIO (VA) Viale Montello n. 4 telefono: geom.bianchimarina@libero.it PEC: marina.bianchi@geopec.it Pagina 1 di 11

2 TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - NUOVO RITO FALLIMENTARE 99/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a VALTOURNENCHE Località Cielo Altro, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (UGO SIMONTACCHI) Monolocale posto al secondo piano (terzo fuori terra rispetto all'ingresso - quota 2171,60) contraddistinto con la sigla 5/B e composto da un vano e un bagno inserito in un complesso condominiale edificato sulle piste sciistiche di Valtournenche e denominato l'escargot. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di foglio 7 particella 923 sub. 10 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/2, classe 1, consistenza 1,5 vani, rendita 205,29 Euro, indirizzo catastale: Località Cielo Alto, piano: 2, intestato a Simontacchi Ugo Coerenze: appartamento 5/A, terreno condominiale, appartamento n. 6 e corridoio comune L'intero edificio sviluppa 11 piani,. Immobile costruito nel B box doppio a VALTOURNENCHE Località Cielo Altro, della superficie commerciale di 45,00 mq per la quota di 1/4 di piena proprietà (UGO SIMONTACCHI) Box posto al piano seminterrato secondo livello inserito nell'edificio ad uso autorimesse private e cantine denominato "Condominio Box 1 " L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S2, ha un'altezza interna di foglio 7 particella 922 sub. 21 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/6, classe 4, consistenza 45 mq, rendita 274,24 Euro, indirizzo catastale: Località Cielo Alto, piano: S2, intestato a Simontacchi Ugo, Bergamelli Manuela, Cielo Alto s.p.a Coerenze: terreno comune, corridoio comune e box 602. Immobile costruito nel C cantina a VALTOURNENCHE Località Cielo Altro, della superficie commerciale di 3,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (UGO SIMONTACCHI) locale di deposito "cantina" al piano secondo contraddistina con la sigla C8. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di foglio 7 particella 293 sub. 96 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/2, classe 1, consistenza 3 mq, rendita 10,54 Euro, indirizzo catastale: Località Cielo Alto, piano: 2, intestato a Simontacchi Ugo Coerenze: cantina C7, disimpegno comune di accesso,disimpegno della cantina C9, cantina C9 ed intercapedine. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 78,00 m² Pagina 2 di 11

3 Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: , ,08 Data della valutazione: 30/10/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 19/11/2013 a firma di Notaio Adalberto Ferrari in Busto Arsizio ai nn. rep /14895 di repertorio, iscritta il 29/11/2013 a Conservatoria dei RR.II. di Aosta ai nn. r.g e r.p. 1300, a favore di CASSA DI RISPARMIO DI ASTI S.P.A, contro Simontacchi Ugo, derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 10 anni. La formalità è riferita solamente a l'ipoteca è stata trascritta solo sul sub. 10 mapp. 923 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 24/02/2017 a firma di Tribunale di Treviso ai nn. rep. 1566/2017 di repertorio, iscritta il 17/03/2017 a Conservatoria dei RR.II. di Aosta ai nn. r.g e r.p. 329, a favore di Veneto Banca s.p.a., contro Simontacchi Ugo, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,63 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 10/03/2017 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn. rep. 693 di repertorio, iscritta il 28/03/2017 a Conservatoria dei RR.II. di Aosta ai nn. r.g e r.p. 385, a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BUSTO GAROLFO E BUGUGGIATE SOCIETA' COOPERATIVA, contro Simontacchi Ugo, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: sentenza di fallimento, stipulata il 02/08/2017 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn. rep. Pagina 3 di 11

4 7134/2017 di repertorio, trascritta il 20/06/2018 a Conservatoria dei RR.II. di Aosta ai nn. r.g e r.p. 4234, a favore di massa dei creditori del fallimento Simontacchi Ugo quale titolare dell'impresa Texfil 2002 di Simontacchi Ugo, contro Simontacchi Ugo Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,92 Ulteriori avvertenze: Alla data del il totale delle spese condominiali insolute ammonta ad euro 4.128,99 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: - L'appartamento e il box identificati come fg. 7 mapp. 923 sub. 10 e mapp. 922 sub. 21 e acquistati con atto del rep /4676, sono pervenuti alla parte venditrice per atto di compravendita a rogito notaio dr. Caroli in data rep. n /28644 reg. a Biella il al n e trascritto ad Aosta il ai n.ri 6166/ La cantina identificata come fg. 7 mapp. 923 sub. 96 e acquistata con atto del rep /3775, è pervenuta alla parte venditrice con Decreto di Trasferimento del Tribunale di Vercelli in data (cron 1290, rep. 169) 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Simontacchi Ugo per la quota di 1/1 dell'appartamento e 1/4 bel box, in forza di atto di compravendita (dal 31/03/2004), con atto stipulato il 31/03/2004 a firma di Notaio Crespi in Busto Arsizio ai nn. rep. di repertorio, registrato il 15/04/2004 a Busto Arsizio ai nn serie 1T, trascritto il 21/04/2004 a Conservatoria dei RR.II. di Aosta ai nn. r.g e r.p. 3705, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Atto di acquisto delle unità immobiliari fg. 7 mapp. 923 sub. 10 e mapp. 922 sub. 21 Simontacchi Ugo per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 03/05/2004), con atto stipulato il 03/05/2004 a firma di Notaio Longo in Vercelli ai nn. rep /3775 di repertorio, registrato il 19/05/2004 a Vercelli ai nn serie 1T, trascritto il 20/05/2004 a Conservatoria dei RR.II. di Aosta ai nn. r.g e r.p. 4719, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Acquisto dell'unità immobiliare fg. 7 mapp. 923 sub PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. 845, intestata a Pietra Bianca s.p.a., per lavori di nuova costruzione, Pagina 4 di 11

5 presentata il 05/09/1975, rilasciata il 31/03/1979, agibilità del 05/11/1985 con il n. prot di protocollo Concessione edilizia N. 336, intestata a Cielo Altro s.p.a., per lavori di variante alla concessione 845/79, rilasciata il 31/03/1983 Concessione edilizia N. 336/a, intestata a Cielo Alto s.p.a., per lavori di variante alla concessione 336, rilasciata il 09/02/1984 Variante alla C.E. 845 N. 217, intestata a Cielo Alto s.p.a., per lavori di concessione in variante per la costruzione delle autorimesse, rilasciata il 02/06/1982, agibilità del 04/02/1986 con il n. prot di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme. BENI IN VALTOURNENCHE LOCALITÀ CIELO ALTRO APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a VALTOURNENCHE Località Cielo Altro, della superficie commerciale di 30,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (UGO SIMONTACCHI) Monolocale posto al secondo piano (terzo fuori terra rispetto all'ingresso - quota 2171,60) contraddistinto con la sigla 5/B e composto da un vano e un bagno inserito in un complesso condominiale edificato sulle piste sciistiche di Valtournenche e denominato l'escargot. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di Pagina 5 di 11

6 foglio 7 particella 923 sub. 10 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/2, classe 1, consistenza 1,5 vani, rendita 205,29 Euro, indirizzo catastale: Località Cielo Alto, piano: 2, intestato a Simontacchi Ugo Coerenze: appartamento 5/A, terreno condominiale, appartamento n. 6 e corridoio comune L'intero edificio sviluppa 11 piani,. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: al di sotto della media al di sopra della media buono al di sotto della media al di sotto della media buono DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: finestre realizzati in legno con vetro doppio infissi interni: porta interna realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in parquet incollato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle. bagno protezioni infissi esterni: scuri realizzate in legno Degli Impianti: termico: centralizzato con contabilizzatori i diffusori sono in caloriferi in ghisa nella media nella media al di sopra della media nella media nella media nella media CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Pagina 6 di 11

7 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 30,00 x 100 % = 30,00 Totale: 30,00 30,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione). SVILUPPO VALUTAZIONE: Il metodo di stima adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato è quello sintetico-comparativo, per valori tipici che raffronta i beni in oggetto, ognuno con le proprie caratteristiche, a beni simili a quelli nella circostanza e oggetto di recente valutazione. Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività di stimatrice, nella valutazione che segue si tiene conto in modo particolare dell'attuale andamento di mercato immobiliare, della vetustà e di ogni elemento che può influire in modo sia positivo che negativo sui valori finali (ubicazione, tipologia costruttiva, finiture, stato manutentivo, dotazione impianti...). Premesso quanto sopra, ultimate le analisi dei documenti, compiuti i rilievi durante il sopralluogo, espletate le necessarie verifiche, conglobando ogni caratteristica intrinseca ed estrinseca, la sottoscritta ha verificato anche, tramite le agenzie immobiliari della zona, i valori di mercato di unità immobiliari in vendita rilevando un valore /mq tra i 2.200,00 ed i 2.500,00 e pertanto è dell avviso che nel caso specifico si possa assegnare all unità immobiliare un valore pari ad /mq di circa 2.200,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 BENI IN VALTOURNENCHE LOCALITÀ CIELO ALTRO BOX DOPPIO DI CUI AL PUNTO B box doppio a VALTOURNENCHE Località Cielo Altro, della superficie commerciale di 45,00 mq per la quota di 1/4 di piena proprietà (UGO SIMONTACCHI) Box posto al piano seminterrato secondo livello inserito nell'edificio ad uso autorimesse private e cantine denominato "Condominio Box 1 " L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S2, ha un'altezza interna di foglio 7 particella 922 sub. 21 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/6, classe 4, consistenza 45 mq, rendita 274,24 Euro, indirizzo catastale: Località Cielo Alto, piano: S2, intestato a Simontacchi Ugo, Bergamelli Manuela, Cielo Alto s.p.a Coerenze: terreno comune, corridoio comune e box 602. Pagina 7 di 11

8 Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Box 45,00 x 100 % = 45,00 Totale: 45,00 45,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione). SVILUPPO VALUTAZIONE: Il metodo di stima adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato è quello sintetico-comparativo, per valori tipici che raffronta i beni in oggetto, ognuno con le proprie caratteristiche, a beni simili a quelli nella circostanza e oggetto di recente valutazione. Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività di stimatrice, nella valutazione che segue si tiene conto in modo particolare dell'attuale andamento di mercato immobiliare, della vetustà e di ogni elemento che può influire in modo sia positivo che negativo sui valori finali (ubicazione, tipologia costruttiva, finiture, stato manutentivo, dotazione impianti...). Premesso quanto sopra, ultimate le analisi dei documenti, compiuti i rilievi durante il sopralluogo, espletate le necessarie verifiche, conglobando ogni caratteristica intrinseca ed estrinseca, la sottoscritta ha verificato anche, tramite le agenzie immobiliari della zona, i valori di mercato di unità immobiliari in vendita rilevando un valore /mq tra i 800 ed i 1.100,00 e pertanto è dell avviso che nel caso specifico si possa assegnare all unità immobiliare un valore pari ad /mq di circa 900,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 Pagina 8 di 11

9 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 BENI IN VALTOURNENCHE LOCALITÀ CIELO ALTRO CANTINA DI CUI AL PUNTO C cantina a VALTOURNENCHE Località Cielo Altro, della superficie commerciale di 3,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (UGO SIMONTACCHI) locale di deposito "cantina" al piano secondo contraddistina con la sigla C8. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di foglio 7 particella 293 sub. 96 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/2, classe 1, consistenza 3 mq, rendita 10,54 Euro, indirizzo catastale: Località Cielo Alto, piano: 2, intestato a Simontacchi Ugo Coerenze: cantina C7, disimpegno comune di accesso,disimpegno della cantina C9, cantina C9 ed intercapedine. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona fuori dal centro abitato in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Cantina 3,00 x 100 % = 3,00 Totale: 3,00 3,00 VALUTAZIONE: Pagina 9 di 11

10 DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 2.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Aosta, conservatoria dei registri immobiliari di Aosta, ufficio tecnico di Valtournenche DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 30,00 0, , ,00 B box doppio 45,00 0, , ,00 C cantina 3,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo):. 0,00 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e ,00 Pagina 10 di 11

11 di diritto in cui si trova: Ulteriore riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: ,92 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,08 data 30/10/2018 il tecnico incaricato Geom. MARINA BIANCHI Pagina 11 di 11