TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO 20/2017

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1 Istanza n. 15 depositata il 13/01/2018 da BIANCHI MARINA Al Curatore per il parere il G.D. d.ssa Emanuela Fedele 22/01/2018 Fallimentare N. 20/2017 TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO FALLIMENTARE 20/2017 DEBITORE: G & G di Guarino Guido & C. s.n.c., GUARINO GUIDO GIUDICE: Dott.ssa Emanuela FEDELE CURATORE: Rag. Giampiero FERRARIO CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 08/01/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: geom. MARINA BIANCHI CF:BNCMRN79E59B300R con studio in BUSTO ARSIZIO (VA) VIA BONSIGNORA 23 telefono: fax: geom.bianchimarina@libero.it PEC: marina.bianchi@geopec.it Pagina 1 di 17

2 TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - FALLIMENTARE 20/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A villa bifamiliare a CASSANO MAGNAGO Via Alberti 8/B, della superficie commerciale di 145,00 mq per la quota di 1/2 di usufrutto (GUARINO GUIDO) a favore dell'usufruttuario Appartamento posto al piano primo di una villa bifamigliare con accesso indipendente costituita da ingresso/soggiorno, cucina abitabile, un bagno, due camere da letto e un ampio terrazzo con accesso sia dal soggiorno che dalla cucina. L'accesso pedonale e carraio sono in comune con l'abitazione de piano terra così come l'area verde esterna. L'unità immobiliare è in stato di manutenzione. Identificazione catastale: foglio 14 particella 1919 sub. 6 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 4, consistenza 7 vani, rendita 939,95 Euro, indirizzo catastale: Via Alberti 8/B, piano: T-1 B box doppio a CASSANO MAGNAGO Via Alberti 8/B, della superficie commerciale di 90,00 mq per la quota di 1/2 di usufrutto (GUARINO GUIDO) a favore dell'usufruttuario Autorimessa con accesso dal cortile comune. Identificazione catastale: foglio 14 particella 1919 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 80 mq, rendita 185,92 Euro, indirizzo catastale: Via Alberti 8/B, piano: T 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 235,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: , ,00 Data della valutazione: 08/01/2018 Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da RAIMO ASSUNTA con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 01/05/2014, con scadenza il 30/04/2018, registrato il 08/05/2014 a Gallarate ai nn ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 6.600,00 Pagina 2 di 17

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/06/1991 a firma di notaio Graffeo in Gallarate ai nn /5861 di repertorio, iscritta il 13/06/1991 a Conservatoria dei RR.II di Mialno 2 ai nn /10043, a favore di Banca Popolare di Milano, contro Guarino Guido e Maggio Francesca. Importo ipoteca: ,00 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 31/05/2004 a firma di Notaio Brighina ai nn /55457 di repertorio, iscritta il 08/06/2004 a Conservatoria dei RR.II di Mialno 2 ai nn /19010, a favore di Banca popolare di Bergamo, contro Guarino Guido e Maggio Franceca, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 10 anni ipoteca volontaria, stipulata il 24/04/2013 a firma di notaio Lainati in Gallarate ai nn /46351 di repertorio, iscritta il 06/05/2013 a Conservatoria dei RR.II di Mialno 2 ai nn /7037, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro Guarino Guido e Maggio Francesca, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: sentenza di fallimento, stipulata il 06/02/2017 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn di repertorio, trascritta il 13/04/2017 a Conservatoria dei RR.II di Mialno 2 ai nn /28422, a favore di Massa dei creditori del fallimento G & G di Guarino Guido, contro G & G di Guarino Guido & C. s.n.c Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Pagina 3 di 17

4 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: GUARINO GUIDO, MAGGIO FRANCESCA E SQUIZZATO PAOLO GIUSEPPE per la quota di Usufrutto per 1/2 ai sig.ri Guarino e Maggio; Nudo proprietario per 1/1 al sig. Squizzato, in forza di atto di compravendita (dal 18/07/2014), con atto stipulato il 18/07/2014 a firma di Notaio Andrea Tosi in Gallarate ai nn / di repertorio, registrato il 29/07/2014 a Gallarate ai nn serie T1, trascritto il 29/07/2014 a Conservatoria dei RR.II. di Milano 2 ai nn /49977, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: GUARINO GUIDO E MAGGIO FRANCESCA per la quota di 1/1 in regime di comunione legale, in forza di atto di compravendita (dal 21/03/1980 fino al 18/07/2014), con atto stipulato il 21/03/1980 a firma di Notaio Sergio Fantasia in Somma L.do ai nn di repertorio, trascritto il 12/04/1980 a Conservatoria dei RR.II. di Varese ai nn /17817, in forza di atto di compravendita. Acquisto appezzamento di terreno sulla quale è stato edificato l'intero fabbricato 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 1673, per lavori di nuova costruzione, rilasciata il 13/05/1983 Pratica edilizia N. 55/1996 e successive varianti, intestata a Guarino Guido, per lavori di ristrutturazione edilizia, presentata il 07/03/1996 con il n prot. di protocollo, rilasciata il 01/08/ SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: Pagina 4 di 17

5 L'immobile risulta conforme. BENI IN CASSANO MAGNAGO VIA ALBERTI 8/B VILLA BIFAMILIARE DI CUI AL PUNTO A villa bifamiliare a CASSANO MAGNAGO Via Alberti 8/B, della superficie commerciale di 145,00 mq per la quota di 1/2 di usufrutto (GUARINO GUIDO) a favore dell'usufruttuario Appartamento posto al piano primo di una villa bifamigliare con accesso indipendente costituita da ingresso/soggiorno, cucina abitabile, un bagno, due camere da letto e un ampio terrazzo con accesso sia dal soggiorno che dalla cucina. L'accesso pedonale e carraio sono in comune con l'abitazione de piano terra così come l'area verde esterna. L'unità immobiliare è in stato di manutenzione. Identificazione catastale: foglio 14 particella 1919 sub. 6 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 4, consistenza 7 vani, rendita 939,95 Euro, indirizzo catastale: Via Alberti 8/B, piano: T-1 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: nella media nella media nella media Pagina 5 di 17

6 DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: cancello: carraio e pedonale realizzato in ferro tinteggiato con apertura elettrica infissi esterni: finestre e porte/finestre realizzati in legno con vetro doppio infissi interni: porte interne realizzati in legno manto di copertura: realizzato in tegole in cotto pavimentazione esterna: realizzata in porfido. cortile comune e passaggi pedonali pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno Degli Impianti: termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in caloriferi in alluminio al di sopra della media CLASSE ENERGETICA: [115,99 KWh/m²/anno] Certificazione APE N / 11 registrata in data 20/12/2011 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Abitazione 130,00 x 100 % = 130,00 Terrazzo 50,00 x 30 % = 15,00 Totale: 180,00 145,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 145,00 x 1.200,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 Pagina 6 di 17

7 BENI IN CASSANO MAGNAGO VIA ALBERTI 8/B BOX DOPPIO DI CUI AL PUNTO B box doppio a CASSANO MAGNAGO Via Alberti 8/B, della superficie commerciale di 90,00 mq per la quota di 1/2 di usufrutto (GUARINO GUIDO) a favore dell'usufruttuario Autorimessa con accesso dal cortile comune. Identificazione catastale: foglio 14 particella 1919 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 80 mq, rendita 185,92 Euro, indirizzo catastale: Via Alberti 8/B, piano: T DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 VALUTAZIONE: nella media descrizione consistenza indice commerciale Box doppio 90,00 x 100 % = 90,00 Totale: 90,00 90,00 Pagina 7 di 17

8 DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 90,00 x 400,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il metodo di stima adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato è quello sintetico-comparativo, per valori tipici che raffronta i beni in oggetto, ognuno con le proprie caratteristiche, a beni simili a quelli nella circostanza e oggetto di recente valutazione. Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività di stimatrice, nella valutazione che segue si tiene conto in modo particolare dell'attuale andamento di mercato immobiliare, della vetustà e di ogni elemento che può influire in modo sia positivo che negativo sui valori finali (ubicazione, tipologia costruttiva, finiture, stato manutentivo, dotazione impianti...). Premesso quanto sopra, ultimate le analisi dei documenti, compiuti i rilievi durante il sopralluogo, espletate le necessarie verifiche, conglobando ogni caratteristica intrinseca ed estrinseca, la sottoscritta è dell avviso che nel caso specifico si possa assegnare all unità immobiliare i seguenti valori determinati sulla base dei prezzi degli immobili rilevati dalle quotazioni immobiliari dalla Camera di commercio di Varese per l'anno Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Cassano Magnago DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villa bifamiliare 145,00 0, , ,00 B box doppio 90,00 0, , ,00 Pagina 8 di 17

9 , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo): Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):. 0, , ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 9 di 17

10 TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - FALLIMENTARE 20/2017 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A villa bifamiliare a CASSANO MAGNAGO Via Alberti 8/B, della superficie commerciale di 223,00 mq per la quota di 1/2 di usufrutto (GUARINO GUIDO) a favore dell'usufruttuario Appartamento posto al piano terra di una villa bifamigliare con accesso indipendente costituita da ingresso, sala da pranzo con angolo cottura, soggirono,una camera da letto e un bagno; al piano interrato di pertinenza vi un ampio locale adibito a taverna, un bagno, il locale caldaia e la cantina. L'accesso pedonale e carraio sono in comune con l'abitazione de piano terra così come l'area verde esterna. L'unità immobiliare è in stato di manutenzione. Identificazione catastale: foglio 14 particella 1919 sub. 10 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 4, consistenza 8 vani, rendita 1.074,23 Euro, indirizzo catastale: Via Alberti 8/B, piano: T-1-S1 B Deposito attrezzi a CASSANO MAGNAGO Via Alberti 8/B, della superficie commerciale di 60,00 mq per la quota di 1/2 di usufrutto (GUARINO GUIDO) a favore dell'usufruttuario unità immobiliare adiacente all'abitazione principale ad uso deposito/autorimessa con accesso dal cortile comune. Identificazione catastale: foglio 14 particella 1919 sub. 9 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 9, consistenza 51 mq, rendita 92,19 Euro, indirizzo catastale: Via Alberti 8/B, piano: T 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 283,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: , ,00 Data della valutazione: 08/01/2018 Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Guarino Guido e la moglie Maggio Francesca in qualità di usufruttuari rispettivamente per 1/2 con diritto di accrescimento tra loro Pagina 10 di 17

11 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/06/1991 a firma di notaio Graffeo in Gallarate ai nn /5861 di repertorio, iscritta il 13/06/1991 a Conservatoria dei RR.II di Mialno 2 ai nn /10043, a favore di Banca Popolare di Milano, contro Guarino Guido e Maggio Francesca. Importo ipoteca: ,00 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 31/05/2004 a firma di Notaio Brighina ai nn /55457 di repertorio, iscritta il 08/06/2004 a Conservatoria dei RR.II di Mialno 2 ai nn /19010, a favore di Banca popolare di Bergamo, contro Guarino Guido e Maggio Franceca, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 10 anni ipoteca volontaria, stipulata il 24/04/2013 a firma di notaio Lainati in Gallarate ai nn /46351 di repertorio, iscritta il 06/05/2013 a Conservatoria dei RR.II di Mialno 2 ai nn /7037, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A., contro Guarino Guido e Maggio Francesca, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: sentenza di fallimento, stipulata il 06/02/2017 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn di repertorio, trascritta il 13/04/2017 a Conservatoria dei RR.II di Mialno 2 ai nn /28422, a favore di Massa dei creditori del fallimento G & G di Guarino Guido, contro G & G di Guarino Guido & C. s.n.c Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Pagina 11 di 17

12 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: GUARINO GUIDO, MAGGIO FRANCESCA E SQUIZZATO PAOLO GIUSEPPE per la quota di Usufrutto per 1/2 ai sig.ri Guarino e Maggio; Nudo proprietario per 1/1 al sig. Squizzato, in forza di atto di compravendita (dal 18/07/2014), con atto stipulato il 18/07/2014 a firma di Notaio Andrea Tosi in Gallarate ai nn / di repertorio, registrato il 29/07/2014 a Gallarate ai nn serie T1, trascritto il 29/07/2014 a Conservatoria dei RR.II. di Milano 2 ai nn /49977, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: GUARINO GUIDO E MAGGIO FRANCESCA per la quota di 1/1 in regime di comunione legale, in forza di atto di compravendita (dal 21/03/1980 fino al 18/07/2014), con atto stipulato il 21/03/1980 a firma di Notaio Sergio Fantasia in Somma L.do ai nn di repertorio, trascritto il 12/04/1980 a Conservatoria dei RR.II. di Varese ai nn /17817, in forza di atto di compravendita. Acquisto appezzamento di terreno sulla quale è stato edificato l'intero fabbricato 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 1673, per lavori di nuova costruzione, rilasciata il 13/05/1983 Pratica edilizia N. 55/1996 e successive varianti, intestata a Guarino Guido, per lavori di ristrutturazione edilizia, presentata il 07/03/1996 con il n prot. di protocollo, rilasciata il 01/08/1996 D.I.A. N. 143/2004 e successive varianti, intestata a Guarino Guido, per lavori di ristrutturazione interna, presentata il 01/06/2004 con il n prot. di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Pagina 12 di 17

13 Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme. BENI IN CASSANO MAGNAGO VIA ALBERTI 8/B VILLA BIFAMILIARE DI CUI AL PUNTO A villa bifamiliare a CASSANO MAGNAGO Via Alberti 8/B, della superficie commerciale di 223,00 mq per la quota di 1/2 di usufrutto (GUARINO GUIDO) a favore dell'usufruttuario Appartamento posto al piano terra di una villa bifamigliare con accesso indipendente costituita da ingresso, sala da pranzo con angolo cottura, soggirono,una camera da letto e un bagno; al piano interrato di pertinenza vi un ampio locale adibito a taverna, un bagno, il locale caldaia e la cantina. L'accesso pedonale e carraio sono in comune con l'abitazione de piano terra così come l'area verde esterna. L'unità immobiliare è in stato di manutenzione. Identificazione catastale: foglio 14 particella 1919 sub. 10 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 4, consistenza 8 vani, rendita 1.074,23 Euro, indirizzo catastale: Via Alberti 8/B, piano: T-1-S1 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: nella media nella media nella media Pagina 13 di 17

14 servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: cancello: carraio e pedonale realizzato in ferro tinteggiato con apertura elettrica infissi esterni: finestre e porte/finestre realizzati in legno con vetro doppio infissi interni: porte interne realizzati in legno manto di copertura: realizzato in tegole in cotto pavimentazione esterna: realizzata in porfido. cortile comune e passaggi pedonali pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno Degli Impianti: termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in caloriferi in alluminio al di sopra della media CLASSE ENERGETICA: [115,99 KWh/m²/anno] Certificazione APE N / 11 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Abitazione 150,00 x 100 % = 150,00 Taverna compreso wc 65,00 x 70 % = 45,50 Cantina e locale caldaia 55,00 x 50 % = 27,50 Totale: 270,00 223,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 223,00 x 1.200,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Pagina 14 di 17

15 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 BENI IN CASSANO MAGNAGO VIA ALBERTI 8/B DEPOSITO ATTREZZI DI CUI AL PUNTO B Deposito attrezzi a CASSANO MAGNAGO Via Alberti 8/B, della superficie commerciale di 60,00 mq per la quota di 1/2 di usufrutto (GUARINO GUIDO) a favore dell'usufruttuario unità immobiliare adiacente all'abitazione principale ad uso deposito/autorimessa con accesso dal cortile comune. Identificazione catastale: foglio 14 particella 1919 sub. 9 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 9, consistenza 51 mq, rendita 92,19 Euro, indirizzo catastale: Via Alberti 8/B, piano: T DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: nella media Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Deposito 60,00 x 100 % = 60,00 Pagina 15 di 17

16 Totale: 60,00 60,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 60,00 x 400,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il metodo di stima adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato è quello sintetico-comparativo, per valori tipici che raffronta i beni in oggetto, ognuno con le proprie caratteristiche, a beni simili a quelli nella circostanza e oggetto di recente valutazione. Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima adottato ed aderendo al principio dell'ordinarietà e concretezza che presiede all'attività di stimatrice, nella valutazione che segue si tiene conto in modo particolare dell'attuale andamento di mercato immobiliare, della vetustà e di ogni elemento che può influire in modo sia positivo che negativo sui valori finali (ubicazione, tipologia costruttiva, finiture, stato manutentivo, dotazione impianti...). Premesso quanto sopra, ultimate le analisi dei documenti, compiuti i rilievi durante il sopralluogo, espletate le necessarie verifiche, conglobando ogni caratteristica intrinseca ed estrinseca, la sottoscritta è dell avviso che nel caso specifico si possa assegnare all unità immobiliare i seguenti valori determinati sulla base dei prezzi degli immobili rilevati dalle quotazioni immobiliari dalla Camera di commercio di Varese per l'anno Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Cassano Magnago DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: Pagina 16 di 17

17 ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A B villa bifamiliare Deposito attrezzi 223,00 0, , ,00 60,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo): Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo): data 08/01/2018 il tecnico incaricato geom. MARINA BIANCHI. 0, , ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Pagina 17 di ,00