COMUNE DI CERRETO GUIDI PROVINCIA DI FIRENZE. REGOLAMENTO URBANISTICO Norme. Appendice B2 Disciplina delle unità edilizie di interesse storico

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1 COMUNE DI CERRETO GUIDI PROVINCIA DI FIRENZE REGOLAMENTO URBANISTICO Norme. Appendice B2 Disciplina delle unità edilizie di interesse storico ottobre 2011

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3 INDICE Titolo I. Norme generali per le unità edilizie di interesse storico... 5 Articolo 1. Finalità e contenuti... 5 Articolo 2. Conservazione degli elementi architettonici esterni... 5 Articolo 3. Coperture e aperture in falda... 6 Articolo 4. Finiture esterne... 7 Articolo 5. Realizzazione di nuove aperture... 7 Articolo 6. Infissi... 8 Articolo 7. Vani ed elementi interni... 8 Articolo 8. Soppalchi... 9 Articolo 9. Sottotetti Articolo 10. Locali interrati e seminterrati Articolo 11. Impianti igienici e tecnologici Articolo 12. Spazi scoperti e recinzioni Articolo 13. Superfetazioni Titolo II. Norme specifiche riferite ai tipi edilizi Articolo 14. Unità edilizia rurale isolata colonica [A1] Articolo 15. Unità edilizia rurale isolata annesso [A2] Articolo 16. Unità edilizia rurale a fronte pluricellulare [A3] Articolo 17. Unità edilizia protourbana a fronte monocellulare [B1] Articolo 18. Unità edilizia urbana a fronte monocellulare [B2] Articolo 19. Unità edilizia urbana a fronte monocellulare con elemento distributivo interposto o affiancato [C] Articolo 20. Unità edilizia urbana a fronte pluricellulare [D] Articolo 21. Unità edilizia urbana isolata [E] Articolo 22. Elemento edilizio aggiunto [F1] Articolo 23. Unità edilizia urbana atipica o parzialmente trasformata [F2] Articolo 24. Unità edilizia speciale a struttura unitaria [G1] Articolo 25. Unità edilizia speciale a struttura unitaria villa [G2] Articolo 26. Unità edilizia urbana recente coerente con l organizzazione morfologica [H1] Articolo 27. Unità edilizia urbana recente non coerente con l organizzazione morfologica [H2] Titolo III. Norme riferite agli spazi scoperti Articolo 28. Componenti di spazi scoperti riferiti alle unità edilizie di interesse storico nel territorio rurale e aperto Articolo 29. Area di diretta pertinenza degli edifici Articolo 30. Area di mediazione paesistica Articolo 31. Viabilità di accesso... 58

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5 Titolo I. Norme generali per le unità edilizie di interesse storico Articolo 1. Finalità e contenuti 1. La presente Appendice disciplina gli interventi di trasformazione funzionale e fisica ammissibili sugli immobili di interesse storico, individuati nelle tavole C1. Assetto del territorio rurale e aperto, C2. Assetto del territorio urbano e C3. Classificazione edilizia e progetto dello spazio pubblico e definiti all Articolo 39 delle norme del regolamento urbanistico. 2. Della presente Appendice si applicano: le disposizioni del Titolo 1 a tutte le unità di spazio (unità edilizie e relative aree di pertinenza), all interno e all esterno dei tessuti urbani storici, individuate e classificate di interesse storico nelle tavole C1. Assetto del territorio rurale e aperto, C2. Assetto del territorio urbano e C3. Classificazione edilizia e progetto dello spazio pubblico; le disposizioni del Titolo 2 come norme generali con riferimento alle categorie definite in base alle caratteristiche tipologiche delle unità di spazio e al grado di significatività e permanenza delle stesse; le disposizioni del Titolo 3 ai soli spazi scoperti riferiti alle unità edilizie di interesse storico localizzate nel territorio rurale e aperto. 3. Negli edifici di rilevante valore architettonico sono ammessi esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro scientifico, restauro e risanamento conservativo. Nell ambito degli interventi di restauro e risanamento sono ammessi, nei limiti e alle condizioni stabilite nelle disposizioni relative ai tipi edilizi, il mutamento dell uso e variazioni del numero di unità immobiliari. 4. Nel caso gli edifici abbiano subito alterazioni morfologiche o tipologiche, sono ammessi interventi volti a consolidare l assetto risultante dalle trasformazioni intervenute ovvero a introdurre ulteriori trasformazioni purché non comportino variazioni degli elementi originari riconoscibili e ancora sussistenti. Articolo 2. Conservazione degli elementi architettonici esterni 1. Le trasformazioni fisiche ammissibili in ogni classe tipologica devono in ogni caso assicurare la conservazione o il ripristino degli elementi architettonici e- sterni, con particolare riguardo: a) alle coperture, di cui all Articolo 3; b) alle finiture esterne, di cui all Articolo 4; c) alle aperture, di cui all Articolo 5; d) agli infissi che vanno sostituiti in coerenza con Articolo 6; Comune di Cerreto Guidi (FI) 5

6 e) agli elementi decorativi dei prospetti, come griglie e balconi in ferro, rilievi, statue, affreschi e simili, che di norma non possono essere rimossi, alterati o sostituiti. 2. È prescritta in ogni caso la conservazione di tutti gli elementi architettonici e decorativi superstiti che rivestano un interesse storico-testimoniale, anche se di provenienza incerta o non direttamente legati alla storia dell edificio, quali cornicioni in pietra o in cotto, formelle, targhe, e simili. 3. È altresì prescritta in ogni caso: a) la sostituzione di eventuali elementi o parti di elementi architettonici irrecuperabili in pietra, marmo, mattoni e simili, quali lesene, capitelli, bancali e soglie, mensole, cornici, decorazioni interne ed esterne, e altro, utilizzando gli stessi materiali; b) la sostituzione di eventuali elementi e strutture architettoniche in legno, fatiscenti, caratteristiche della tradizione locale, come trabeazioni, soffitti esterni e interni, e simili, con lo stesso materiale. 4. In ogni caso di effettuazione di trasformazioni fisiche ammissibili può essere richiesta: a) la coloritura di superfici di qualsiasi genere con tinte idonee; b) la rimozione di recinzioni, cornici e sbalzi, manti di copertura, infissi e serramenti, estranei alla tradizione locale, e la loro sostituzione con materiali idonei. Articolo 3. Coperture e aperture in falda 1. La forma, la configurazione e l aggetto della gronda preesistente devono essere mantenuti. Deve essere ripristinato, ove originariamente esistente, il gioghetto (o finitura del tetto sui fronti laterali a capanna). Il ripristino deve essere effettuato con embrici sporgenti direttamente dal muro, oppure con la fuoriuscita di mensole in legno con aggetto non superiore a 20 cm e soprastante corrente e scempiato di campigiane. 2. Ove necessario, ai fini di consolidamento strutturale, è consentito realizzare in gronda un cordolo di coronamento del muro esistente con una possibilità di modificazione della quota di imposta non superiore a 20 cm, purché non visibile dall esterno. Tale modifica non è considerata incremento di volume. 3. Il manto di copertura deve essere realizzato o ripristinato nelle forme, dimensioni, e materiali originari o tradizionali in coppi ed embrici, con recupero della maggior parte possibile del materiale originario. È espressamente vietato utilizzare materiali impropri quali eternit e onduline per le coperture di tutti i manufatti edilizi, ivi compresi quelli accessori. I canali di gronda e i pluviali devono essere in lamiera di ferro verniciata o lamiera di rame naturale. 4. È ammessa la realizzazione di lucernari e abbaini, per non più del 5% della superficie della copertura. L altezza massima degli abbaini è 1 m rispetto al piano 6 Comune di Cerreto Guidi (FI)

7 di giacitura del tetto e la loro collocazione deve essere prevista preferibilmente nelle falde non prospicienti la viabilità pubblica, contenendo il più possibile l impatto visivo. 5. Non è ammessa la realizzazione di terrazze a tasca. Articolo 4. Finiture esterne 6. Devono essere mantenute o ripristinate le murature omogenee in pietrame, originariamente a vista. L intonaco deve essere eseguito con malta e tinte analoghe a quelle originarie, e mediante le tecniche in uso prima della industrializzazione della calce e del cemento. Sono espressamente esclusi intonaci di tipo plastico o sintetico. 7. La scelta dei colori da usare nelle coloriture dei prospetti esterni deve essere di norma riferita: a) al recupero, per quanto possibile, delle tracce di tinteggiatura reperibili sui medesimi prospetti; b) soprattutto nei casi di ricostruzione delle unità edilizie, alla gamma dei colori presenti nella tradizione locale; c) alla valutazione globale di un ambito sufficientemente ampio da rappresentare una campionatura plausibile delle gamme di colori caratterizzanti l ambiente nel quale è inserita l unità edilizia interessata, nel caso delle unità edilizie componenti zone storiche urbane intendendosi l ampiezza riferita alle fronti affacciantisi su di un elemento unitariamente identificabile di viabilità. 8. Ove non presenti originariamente, devono essere rimossi e non possono essere realizzati elementi di finitura quali zoccoli, rivestimenti, soglie in cemento impropri e incoerenti con le caratteristiche storiche dell edificio. 9. È ammessa la realizzazione di balconi, solo sui fronti interni, ove non contrastino con le caratteristiche tipologiche e architettoniche delle unità edilizie. È altresì ammessa la realizzazione di scale accessorie non appartenenti al sistema distributivo principale, di accesso agli spazi scoperti pertinenziali, purché non contrastino con le caratteristiche tipologiche e architettoniche delle unità edilizie. Articolo 5. Realizzazione di nuove aperture 1. La realizzazione di nuove aperture deve essere limitata al minimo indispensabile ed è ammessa solo nel caso in cui non contrasti con la configurazione propria del tipo, secondo le indicazioni delle schede tipologiche. 2. La realizzazione di nuove aperture al piano terra delle unità edilizie, funzionali all accesso ad ambienti utilizzabili per attività non abitative, ovvero all esposizione e alla commercializzazione di beni, sempre ove e per quanto ammissibile, deve uniformarsi all insieme dei seguenti criteri: Comune di Cerreto Guidi (FI) 7

8 Articolo 6. Infissi a) devono essere in ogni caso salvaguardati gli impianti compositivi relativi al fronte interessato; b) le dimensioni delle bucature devono essere rapportate all entità della superficie del fronte e delle aperture preesistenti; c) soprattutto nel caso delle unità edilizie componenti zone storiche urbane devono essere mantenute e/o riproposte le gerarchie dei valori nel contesto generale dei fronti affacciantisi sull interessato elemento unitariamente identificabile di viabilità, ovvero sull interessata unità di spazio scoperto concluso. 3. La realizzazione di nuove aperture su spazi interni alle unità edilizie, sempre ove e per quanto ammissibile, non è tenuta al rispetto delle prescrizioni relative alle superfici minime, dettate da norme diverse da quelle del presente regolamento urbanistico, qualora sia richiesto il prevalere del loro adeguamento alle caratteristiche dimensionali tradizionali, e comunque alla logica distributiva delle aperture caratteristica dell unità edilizia interessata. 4. Le nuove aperture, ove e per quanto ammissibili, devono avere un rapporto proporzionale tra altezza e larghezza analogo a quelle tradizionali. I materiali u- tilizzati devono riprendere quelli degli stessi elementi architettonici presenti nella specifica unità edilizia. Di conseguenza, i portoni di ingresso devono essere in legno pieno, verniciato o naturale; in quest ultimo caso devono essere usate essenze tradizionali quali castagno, rovere o cipresso. 1. Gli infissi devono essere in legno tinteggiato o naturale; in quest ultimo caso devono essere usate essenze tradizionali quali castagno o cipresso. 2. Sono ammesse, per l oscuramento esterno, persiane alla fiorentina di modello tradizionale e verniciate, ove riferite a fronti edilizi di edifici di matrice residenziale intonacati, nonché persiane a libro. Negli altri casi, è consentito esclusivamente l oscuramento interno. 3. È vietato l impiego di serrande avvolgibili, imposte in legno a doghe. Sono ammessi infissi metallici a disegno semplice: nei locali di edifici a matrice produttiva; a chiusura di piccole aperture o di elementi quali altane, logge, portici e simili; nei locali a pianterreno adibiti a funzioni non residenziali o ad autorimesse. 4. Sono ammesse inferriate di tipo tradizionale per i locali a pianterreno. Articolo 7. Vani ed elementi interni 1. È prescritto il consolidamento delle murature portanti, delle scale e dei solai, se originari, con sostituzione delle parti non recuperabili, utilizzando materiali tradizionali o equivalenti. È ammesso l uso di materiali e tecnologie non tradizionali solamente per interventi integrativi necessari per il consolidamento e risanamento delle strutture storiche. 8 Comune di Cerreto Guidi (FI)

9 Articolo 8. Soppalchi 2. Se non espressamente previsto nelle disposizioni relative ai tipi edilizi, non può essere modificata la posizione e la quota degli elementi indicati al comma precedente. 3. Devono essere restaurati o ripristinati gli ambienti interni che abbiano elementi o aspetti di pregio. 4. Devono essere mantenuti, per quanto possibile, i pavimenti originari, impiegando materiali tradizionali analoghi a quelli originari ove sia indispensabile procedere alla loro sostituzione. 5. I vani a tetto non possono essere controsoffittati e la formazione di eventuali tramezzi deve essere congruente all orditura lignea del tetto. 6. La realizzazione di nuove porte all interno dei vani distributori principali (cucina tradizionale, vano scale, eccetera), in particolare se questi ultimi sono caratterizzati dalla presenza di porte dotate di mostre in pietra, è ammessa solo alla condizione che queste siano eseguite a filo muro. 7. Nel caso in cui risulti indispensabile procedere al tamponamento di una apertura provvista di mostre in pietra, queste ultime devono essere mantenute in vista. 8. È ammesso il mantenimento dell impianto distributivo attuale, ancorché diverso da quello originario per successive alterazioni. Non devono essere introdotte ulteriori variazioni che impediscano la riconoscibilità dell assetto originario. 1. In tutte le unità edilizie è ammissibile, negli ambienti interni aventi altezza netta non inferiore a metri 4,5 e privi di elementi di pregio artistico alle pareti (affreschi, pitture incassate, cornici, decorazioni, tappezzerie, specchi, e simili), la realizzazione di soppalchi funzionali, alle seguenti condizioni: a) la posizione del soppalco non sia tale da resecare le aperture di finestre e- sterne o di porte interne; b) la dimensione del soppalco sia non superiore ai 2/3 della superficie dell ambiente in cui si inserisce; c) l intervento differenzi la nuova struttura, dall ambiente in cui si inserisce, per forma e materiali, assimilandola a un elemento d architettura d interni, o arredo fisso; d) l altezza del soppalco dal pavimento sia di almeno metri 2,20; e) l altezza media dei locali sopra il soppalco, calcolata escludendo dal computo le sue parti aventi altezza netta inferiore a metri 1,80, sia pari almeno a metri 2,20; f) l angolo di cottura dei cibi, o altro apparato produttore di punti di fuoco, sia collocato al di sotto del soppalco solamente a condizione che il soppalco stesso non sia ligneo, o sia, ove ligneo, adeguatamente protetto con trattamento ignifugo, e a condizione che presenti una doppia illuminazione-aerazione ovvero un altezza pari o maggiore a metri 2,40. Comune di Cerreto Guidi (FI) 9

10 Articolo 9. Sottotetti 1. In tutte le unità edilizie sono ammissibili, ferme restando le prescrizioni relative alle utilizzazioni stabilite compatibili, gli interventi volti ad adattare i sottotetti al fine di renderli utilizzabili, anche come unità funzionali autonome, per funzioni diverse da quelle di servizi di pertinenza delle utilizzazioni attivabili ai piani inferiori, purché siano soddisfatte le seguenti condizioni: a) sia garantito l integrale rispetto di ogni altra prescrizione relativa alle trasformazioni fisiche ammissibili e/o prescritte, e in particolare che gli interventi non comportino alterazioni dell andamento originario della copertura; b) sia assicurata, in presenza di coperture, o di strutture portanti delle stesse, alterate o collabenti, il loro ripristino con gli stessi materiali, ove i medesimi corrispondano a quelli originari, oppure con materiali tradizionali; c) ove si intenda attivare un utilizzazione abitativa, o comunque comportante la presenza continuativa di persone, del sottotetto, l altezza media dei locali direttamente adibibili a tali utilizzazioni sia pari almeno a metri 2,40; e l altezza media dei locali adibibili a funzioni accessorie sia pari almeno a metri 2,20; l altezza media di ogni locale sottotetto è calcolata escludendo dal computo le sue parti aventi altezza netta inferiore a metri 1,80. Articolo 10. Locali interrati e seminterrati 1. Sono ammessi il ripristino e la realizzazione di piani interrati e seminterrati da adibire a locali di pertinenza delle unità immobiliari dei piani superiori, entro la sagoma degli edifici soprastanti. Articolo 11. Impianti igienici e tecnologici 1. La realizzazione di canne fumarie, sfiati e comignoli deve essere effettuata facendo riferimento a esempi tradizionali. 2. Nei casi in cui gli impianti igienici siano stati collocati in posizione tale da alterare l impianto distributivo e architettonico originario (ad esempio, attraverso la suddivisione della cucina tradizionale, l occupazione della loggia, la formazione recente di superfetazioni improprie), non è ammesso il loro rifacimento nella medesima collocazione. 3. L inserimento di servizi igienici deve essere previsto all interno di vani esistenti, senza alterare l impianto distributivo originario. In particolare non devono essere alterati i vani caratterizzanti i tipi edilizi. 4. Gli impianti tecnologici di servizio devono essere posizionati preferibilmente nelle corti, nei cortili e negli altri spazi scoperti interni non caratterizzati, ivi comprese le chiostrine e i cavedii eventualmente esistenti, e in ogni caso in termini concordati con il competente ufficio tecnico comunale. 5. Eventuali centrali termiche e impianti di accumulazione o di sollevamento idrico devono essere ricavati all interno del volume esistente utilizzando, possibil- 10 Comune di Cerreto Guidi (FI)

11 mente, vani di carattere marginale e in m odo tale da non alterare l assetto distributivo originario. 6. Gli elementi di cui ai commi 4 e 5 possono essere collocati anche all esterno degli edifici, purché in vani interrati di dimensioni strettamente correlate all alloggiamento degli impianti, esclusivamente nei casi in cui sia possibile realizzare rampe di accesso che non contrastino con l assetto complessivo degli spazi scoperti e che non comportino l alterazione o la rimozione di manufatti e pavimentazioni di valore storico-artistico o storico-testimoniale. 7. La realizzazione di scale di emergenza, ascensori e montacarichi, se necessari in adempimento a norme nazionali o regionali aventi prevalenza su quelle di tutela dei beni culturali e paesaggistici, non deve compromettere i valori architettonici e le caratteristiche tipologiche dell unità edilizia interessata, nonché il profilo altimetrico delle coperture in particolare non sono ammessi i volumi tecnici che alterino le tradizionali coperture a tetto esistenti e/o caratteristiche della categoria di appartenenza dell unità edilizia interessata, con trasformazione, anche parziale, in copertura a terrazzo. 8. La collocazione di antenne, parabole e condizionatori esterni deve essere prevista nelle falde e nelle facciate non prospicienti la viabilità pubblica, contenendo il più possibile l impatto visivo. In caso di edifici di riconosciuto valore architettonico i condizionatori non devono essere collocati in aggetto rispetto al piano di facciata. Articolo 12. Spazi scoperti e recinzioni 1. Negli spazi scoperti, pertinenziali e autonomi, sono ammessi gli interventi indicati ai commi successivi. Negli spazi destinati ad attività pubbliche o di interesse collettivo sono ammessi gli ulteriori interventi stabiliti nelle norme generali, purché siano conservati gli elementi di interesse storico e ambientale. 2. Le corti interne, i cortili e le chiostrine facenti parte integrante di una o più unità edilizie, non possono essere alterate, suddivise o sistemate indipendentemente da queste ultime. I progetti riguardanti interventi di sistemazione delle parti esterne devono dimostrare la congruenza dell intervento proposto rispetto a ciascuna unità edilizia o parte di essa, ovvero all insieme delle unità edilizie di cui tali spazi sono parte. In generale, tali interventi, anche se realizzati in tempi diversi, devono assicurare l applicazione di tecniche simili, sia sotto il profilo del trattamento delle superfici esterne e delle pavimentazioni che nella scelta dei colori e dei dettagli costruttivi, al fine di pervenire a soluzioni per quanto possibile unitarie ed organiche per gli spazi in questione. 3. Negli spazi scoperti pertinenziali devono essere conservati: manufatti e reperti di valore storico-artistico o storico-testimoniale quali: fontane, pozzi, lapidi, sculture, rilievi, edicole, dipinti e simili; muri in pietra di delimitazione perimetrale; pavimentazioni tradizionali in pietra o laterizio, ove presenti. Comune di Cerreto Guidi (FI) 11

12 4. Le recinzioni, anche in deroga alle vigenti norme del regolamento edilizio, possono essere realizzate con muri intonacati di altezza e colore tali da armonizzarsi con le preesistenze e con le caratteristiche tradizionali. 5. I percorsi pedonali, carrabili interni agli spazi scoperti pertinenziali possono essere pavimentati in ghiaino, terra battuta, pietra o cotto, secondo forme, dimensioni e tessitura tradizionale. 6. I marciapiedi girocasa, la cui realizzazione è ammessa ove indispensabile per motivi igienico funzionale (come per la formazione di scannafossi), devono a- vere maggiore sviluppo di profondità sul fronte principale e la minima dimensione funzionale sugli altri fronti. 7. Gli scannafossi introdotti sui fronti laterali e sul fronte a monte dell edificio devono essere realizzati in modo da non alterare il rapporto tra edificio e terreno circostante e possono essere coperti purché con lastre in pietra o elementi in cotto, aventi forme e dimensioni tradizionali. 8. È ammessa la realizzazione di parcheggi interrati e cantine pertinenziali dell unità edilizia di riferimento esclusivamente nei casi in cui sia possibile realizzare rampe di accesso che non contrastino con l assetto complessivo degli spazi scoperti e che non comportino l alterazione o la rimozione di manufatti e pavimentazioni di valore storico-artistico o storico-testimoniale. 9. Ove consentiti, i manufatti edilizi accessori (pertinenze) devono essere realizzati di norma con materiali, colori e finiture dello stesso tipo di quelli impiegati per gli edifici principali. 10. Le pertinenze delle unità edilizie devono conservare il loro carattere di accessorietà anche a seguito degli interventi ammessi dal regolamento urbanistico, ad eccezione dei casi espressamente previsti nelle disposizioni relative ai tipi edilizi. 11. È ammessa la realizzazione di chioschi, pergolati e simili, subordinatamente all impiego di materiali e colori tradizionali. 12. Nel territorio rurale le sistemazioni degli spazi scoperti devono inoltre attenersi alle disposizioni di cui al Titolo III. In particolare, devono essere mantenuti, per quanto possibile, gli andamenti, le quote, i dislivelli e le opere di sostegno originari, con particolare attenzione al mantenimento dei muri a secco tradizionali. Articolo 13. Superfetazioni 1. In caso di interventi diversi dalla manutenzione ordinaria e straordinaria, è prescritta l eliminazione delle superfetazioni. Ove previsto dalle schede relative ai tipi, è consentito il recupero della volumetria. 2. L eliminazione delle superfetazioni è prescritta ancorché tali elementi siano stati oggetto di provvedimenti di condono, nel qual caso è consentito il recupero della volumetria, realizzando pertinenze o locali accessori nel rispetto delle disposizioni relative ai tipi edilizi. 12 Comune di Cerreto Guidi (FI)

13 Titolo II. Norme specifiche riferite ai tipi edilizi Comune di Cerreto Guidi (FI) 13

14 Articolo 14. Unità edilizia rurale isolata colonica [A1] 1. Descrizione Unità edilizia di base, generalmente anteriore al 1850, di origine rurale. Gli edifici che costituiscono il tipo sono le case coloniche, realizzate attorno a uno spazio libero (aia o corte). Essi rappresentano l unità edilizia principale degli insediamenti rurali. Il tipo A1 è molto diffuso, e comprende le coloniche più semplici, che non presentano articolazioni planimetriche particolarmente complesse. Le unità principali sono in genere caratterizzate da cellule strutturali di dimensioni maggiori, con strutture murarie più consistenti, talvolta con elementi di finitura di pregio. Alcuni di essi (cucina tradizionale, androni, altri locali con caratteristiche architettoniche e decorative di pregio), si trovano frequentemente e caratterizzano il tipo. Il tipo A1 comprende al suo interno coloniche più complesse, caratterizzate da un valore architettonico riconosciuto e da una particolare integrità degli elementi architettonici originari, molte delle quali corrispondono a case padronali. In parte, le coloniche sono state inglobate in veri e propri nuclei rurali. Gli annessi, giustapposti al corpo principale ovvero autonomi, hanno in genere dimensioni e consistenza inferiori. Tali annessi, oggi generalmente separati dal corpo principale, sono stati classificati individualmente con la lettera A2. Posizione nel lotto Modalità di aggregazione Numero di cellule del fronte Numero di cellule in profondità Accesso principale Altezza Affacci Composizione del fronte principale Elementi distributivi verticali Elementi architettonici caratterizzanti Spazi scoperti pertinenziali Annessi In adiacenza a un percorso, in lotto di dimensioni ampie, con sviluppo dei corpi edificati attorno a uno spazio libero centrale (aia/corte) Unità aggregate attorno al corpo principale o all aia comune Aggregazione di una o più cellule Generalmente una Dalla strada o, più sovente, dalla corte Da uno a due piani Affacci generalmente liberi sui quattro lati. Nei casi di inglobamento in un nucleo rurale, gerarchizzazione a favore del fronte strada Nessun allineamento prevalente Esterni e interni agli edifici Muratura generalmente in mattoni, tetto a falde in tegole e coppi; frequente presenza di contrafforti o muri a scarpa di rinforzo; frequente presenza di elementi quali portico, tettoia in muratura, forno, pozzo, torre, torretta, loggia; assai frequenti le cornici in pietra di porte e finestre, meno frequenti le soglie in pietra Spazi scoperti quali resedi, aie e simili pavimentati in pietra, pietra comune, cotto; presenza di giardino rustico, orto, prato, oliveto, bosco, vigneto, serre, voliere; presenza di annessi minori Giustapposti all edificio principale o autonomi 14 Comune di Cerreto Guidi (FI)

15 Schema planimetrico e facciata tipo Unità edilizia rurale isolata colonica Unità edilizia rurale isolata colonica Comune di Cerreto Guidi (FI) 15

16 2. Disposizioni Volume Prospetto e aperture Impianto distributivo e collegamenti Elementi strutturali Accorpamenti e suddivisioni Superfetazioni Annessi Spazi scoperti Mantenimento del volume edificato e del preesistente numero dei piani. Conservazione ed eventuale ripristino degli elementi volumetrici caratterizzanti, quali torri, torrette, logge. Restauro e valorizzazione degli elementi architettonici, nonché ripristino degli elementi originali alterati. Mantenimento nella posizione e forma delle aperture storiche. Nuove aperture aventi forma e dimensioni analoghe a quelle delle aperture storiche esistenti sono ammesse solamente ove costituiscano una composizione coerente con quella originaria. Mantenimento degli elementi caratterizzanti quali portici e scale e- sterne. La chiusura di portici e logge è ammessa esclusivamente a filo interno della muratura, mantenendo il carattere di accessorietà e pertinenzialità di tali spazi. Mantenimento o ripristino dell impianto distributivo originario. Mantenimento della scala della parte residenziale nella posizione in essere. Mantenimento della scala esterna dove presente. Possibilità limitata di inserimento di nuove scale interne, preferibilmente a giorno, aventi caratteristiche tali da rendere riconoscibile la loro non appartenenza all impianto originario. Mantenimento degli ingressi principali sull aia. Mantenimento dei vani caratterizzanti l edificio (ad es. cucina tradizionale, androni, altri locali con caratteristiche architettoniche e decorative di pregio) essendo vietata la loro suddivisione mediante tramezzi. Nel caso in cui la cucina tradizionale venga riutilizzata come vano soggiorno, è ammessa la formazione di una nuova cucina in un altro vano adiacente. Consolidamento, ovvero sostituzione integrale o parziale senza modificazione della posizione o della quota, nonché con materiali tradizionali, uguali o tecnicamente equivalenti a quelli preesistenti, e con strutture aventi gli stessi requisiti prestazionali di quelle preesistenti, dei seguenti elementi strutturali: murature portanti sia interne che e- sterne; solai e volte; tetto, con ripristino del manto di copertura originale e caratteristico. L accorpamento di unità immobiliari è ammesso esclusivamente mediante semplice apertura di porte o varchi. La suddivisione di unità immobiliari, nel rispetto delle altre disposizioni, è ammessa alle seguenti ulteriori condizioni: - dimensione minima pari a 1 cellula strutturale; - almeno un affaccio verso l esterno; - rispetto di ogni altra norma sui prospetti e sulla distribuzione. La realizzazione di unità immobiliari abitative mediante suddivisione è ammessa nel rispetto del seguente limite ulteriore: SUL minima: 70 mq. Demolizione dell esistente con possibilità di recupero della volumetria, realizzando locali accessori in ampliamento degli annessi esistenti. Sugli annessi esistenti sono ammessi gli interventi stabiliti per il tipo A2. Gli interventi ammessi negli spazi scoperti di pertinenza sono disciplinati al Titolo III della presente Appendice alle Norme. In linea generale deve essere conservato il rapporto tra gli edifici appartenenti allo stesso insediamento rurale (siano essi a originaria funzione abitativa, produttiva o di servizio) e la relativa aia o corte rurale. L aia o la corte 16 Comune di Cerreto Guidi (FI)

17 rurale, ove presenti, non possono essere divise con recinzioni, siepi o altri elementi divisori, anche se gli edifici che vi insistono appartengono a diverse proprietà. Gli interventi sono subordinati alla presentazione di un progetto unitario afferente l intero spazio scoperto. Utilizzazioni compatibili 1. A tutti i piani: abitazioni rurali abitazioni ordinarie abitazioni specialistiche attività ricettive, limitate a: agriturismo affittacamere attività direzionali erogazioni dirette di servizi, limitate a: uffici privati studi professionali strutture culturali, limitate a: centri di ricerca musei sedi espositive biblioteche archivi strutture associative strutture sanitarie e assistenziali, limitate a: residenze sanitarie assistenziali 2. Esclusivamente al piano terra, e a condizione che i piani superiori siano serviti da autonomi collegamenti verticali: manifatture, limitate a: artigianato di produzione di beni artistici o connessi con le persone e le abitazioni artigianato di servizio commercio al dettaglio, limitato a: pubblici esercizi, limitati a: bar, caffè, gelaterie, bottiglierie ed enoteche con somministrazione osterie, ristoranti, trattorie, pizzerie strutture ricreative, limitate a: sale da ritrovo e da gioco 3. A tutti i piani ove abbiano superficie utile di calpestio superiore a 200 metri quadrati, e a condizione che le eventuali abitazioni ordinarie o specialistiche presenti nella medesima unità edilizia abbiano accesso separato: attività ricettive, limitate a: alberghi, motel residenze turistico-alberghiere case per ferie ostelli per la gioventù residence erogazioni dirette di servizi, limitate a: uffici aperti al pubblico centri di calcolo Comune di Cerreto Guidi (FI) 17

18 Articolo 15. Unità edilizia rurale isolata annesso [A2] 1. Descrizione Unità edilizia, testimonianza della cultura materiale della civiltà rurale. Fanno parte del tipo tutti i manufatti rurali annessi alle attività agricole, sia associati a unità edilizie adibite a residenza (come le coloniche) sia isolati all interno di un fondo. Tra i manufatti si classificano: fienile, stalla, rimessa, deposito, magazzino, limonaia, eccetera. La datazione storica di realizzazione è documentata, nelle unità edilizie prenovecentesche, dal permanere di elementi architettonici ed edilizi e/o materici, propri dei tipi edilizi rurali prenovecenteschi, nonostante le trasformazioni, anche notevoli, subite nel tempo. L annesso agricolo è in particolare caratterizzato da: a) altezza di edificazione generalmente di due piani con frequente tettoia annessa ad un piano con pilastrini in mattoni; b) muratura in mattoni, tetto a falde in tegole e coppi; c) rari elementi in pietra quali cornici, marcapiani, soglie; d) rara la presenza di porte ad arco e finestre a lunetta, frequente la presenza di aperture ad arco al primo piano e grigliati in cotto prevalentemente nei fienili. In alcuni casi i manufatti presentano caratteristiche architettoniche, costruttive e dimensionali simili all edificio principale; in altri casi si configurano come manufatti modesti, costruiti con materiali poveri e con dimensioni molto ridotte. Posizione nel lotto Modalità di aggregazione Numero di cellule del fronte Numero di cellule in profondità Accesso principale Altezza Affacci Composizione del fronte principale Elementi distributivi verticali Elementi architettonici caratterizzanti Spazi scoperti pertinenziali In adiacenza a un percorso, con sviluppo dei corpi edificati attorno a uno spazio libero centrale (aia/corte) Unità aggregate attorno al corpo principale o all aia comune Generalmente una Generalmente una In genere dalla corte Da uno a due piani Affacci generalmente liberi sui quattro lati. Nei casi di inglobamento in un nucleo rurale, gerarchizzazione degli affacci a favore del fronte strada Nessun allineamento prevalente Di norma esterni agli edifici Muratura generalmente in mattoni, tetto a falde in tegole e coppi; frequente presenza di contrafforti o muri a scarpa di rinforzo; possibile presenza di tettoia in muratura Spazi scoperti quali resedi, aie e simili pavimentati in pietra, pietra comune, cotto; presenza di giardino rustico o campo coltivato 18 Comune di Cerreto Guidi (FI)

19 Schema planimetrico e facciata tipo Unità edilizia rurale isolata annesso Unità edilizia rurale isolata annesso Comune di Cerreto Guidi (FI) 19

20 2. Disposizioni I rustici minori, quali stalletti, pollai e porcilaie in muratura, tettoie, forni del pane, pozzi, devono essere mantenuti e/o recuperati nelle loro caratteristiche architettoniche e costruttive. Tali elementi devono mantenere la funzione di annessi agricoli o essere riutilizzati esclusivamente come locali accessori. Volume Prospetto e aperture Impianto distributivo e collegamenti Elementi strutturali Accorpamenti e suddivisioni Superfetazioni Spazi scoperti Mantenimento del volume edificato e del relativo numero dei piani. Restauro o ripristino dei prospetti, ove nettamente caratterizzati, secondo il modello di partitura riconoscibile come proprio dell unità edilizia interessata, con la conservazione delle aperture esistenti di porte e finestre, nel loro numero, nelle loro forme e posizioni, e nelle loro dimensioni. In particolare devono essere mantenute le aperture a griglia in mattoni con eventuali tamponamenti e infissi interni. L apertura di porte e/o finestre è ammessa solamente in misura limitata in modo tale da non alterare i connotati originari di ogni prospetto e comunque nel rispetto compositivo dell insieme. Le nuove aperture devono avere forma e dimensioni analoghe a quelle delle altre aperture storiche degli annessi o di quelle dell edificio principale. Mantenimento degli elementi caratterizzanti quali portici, arcate, logge, scale esterne. La chiusura di portici, logge e tettoie giustapposte all edificio e chiuse su almeno due lati è ammessa esclusivamente a filo interno della muratura, mantenendo il carattere di accessorietà e pertinenzialità di tali spazi. Conservazione e/o ripristino delle strutture verticali portanti continue (muri) e puntiformi (pilastri) essendo ammessa la loro sostituzione quando non più recuperabili. L inserimento di ulteriori collegamenti e strutture verticali e orizzontali è ammesso purché siano conservate le caratteristiche strutturali storiche. Possibilità di inserimento di nuovi collegamenti verticali (scale). Consolidamento, ovvero sostituzione integrale o parziale per quanto non recuperabili, ovvero ancora ricostruzione per quanto distrutti, ma comunque senza modificazione della posizione o della quota, nonché con materiali tradizionali, uguali o tecnicamente equivalenti a quelli preesistenti, e con strutture aventi gli stessi requisiti prestazionali di quelle preesistenti, dei seguenti elementi strutturali: murature portanti sia interne che esterne; solai e volte; tetto, con ripristino del manto di copertura originale e caratteristico. In particolare, conservazione o riproposizione, ove preesistenti, delle murature miste pietra/cotto. Possibilità di inserimento di servizi interni, quali blocchi cucina ed impianti tecnologici ed igienico-sanitari, anche in blocchi unificati. Se del caso, ed ove occorra per rispettare ogni altra prescrizione, i predetti servizi interni devono essere dotati di impianti di condizionamento d'aria o di ventilazione spinta. Demolizione dell esistente con possibilità del recupero della volumetria, accorpando la stessa in ampliamento degli annessi esistenti. Intendendo per superfetazioni ogni manufatto incongruo rispetto alle caratteristiche sia dell impianto originario dell unità edilizia che della sua crescita organica nel tempo, e che non rivesta alcun interesse per la lettura filologica e per la definizione delle caratteristiche tipologiche dell unità edilizia stessa. Gli interventi ammessi negli spazi scoperti di pertinenza sono disciplinati al Titolo III della presente Appendice alle Norme. In linea generale deve essere conservato il rapporto tra gli edifici appartenenti allo 20 Comune di Cerreto Guidi (FI)

21 stesso insediamento rurale (siano essi a originaria funzione abitativa, produttiva o di servizio) e la relativa aia o corte rurale. L aia o la corte rurale, ove presenti, non possono essere divise con recinzioni, siepi o altri elementi divisori, anche se gli edifici che vi insistono appartengono a diverse proprietà. Gli interventi sono subordinati alla presentazione di un progetto unitario afferente l intero spazio scoperto. Utilizzazioni compatibili 1. A tutti i piani: zootecnia attività connesse con l agricoltura e/o l itticoltura abitazioni rurali abitazioni ordinarie erogazioni dirette di servizi, limitate a: uffici privati studi professionali manifatture, limitate a: artigianato di produzione di beni artistici o connessi con le persone e le abitazioni artigianato di servizio commercio al dettaglio, limitato a: esercizi commerciali di vicinato pubblici esercizi, limitati a: bar, caffè, gelaterie, bottiglierie ed enoteche con somministrazione; osterie, ristoranti, trattorie, pizzerie attività direzionali strutture culturali strutture associative 2. A tutti i piani quando sia interessata dalla stessa funzione anche la casa colonica cui era storicamente annesso: attività ricettive, limitate a: agriturismo affittacamere Comune di Cerreto Guidi (FI) 21

22 Articolo 16. Unità edilizia rurale a fronte pluricellulare [A3] 1. Descrizione Unità edilizia di base, generalmente anteriore al 1850, di origine rurale. Ricadono in questa categoria gli edifici rurali con impianto mono e bicellulare, aggregati in fra loro, normalmente con affaccio allineato su un percorso. Nelle piccole aggregazioni di unità edilizie si riscontrano, insieme al sostanziale rispetto dell originario modello di occupazione del lotto in area extraurbana, il permanere di elementi caratterizzanti, di prospetto e/o architettonici ed edilizi e/o materici, propri dei tipi prenovecenteschi o novecenteschi, nonostante le trasformazioni, anche notevoli, subite nel tempo. Con il tipo A1 Unità edilizia residenziale isolata rurale condividono i caratteri costruttivi e il linguaggio architettonico dell edilizia rurale. A differenza del tipo A1 non si trovano però isolati in un lotto ma sono aggregati tra loro fino a formare piccoli nuclei insediativi rurali; inoltre presentano configurazioni planimetriche più irregolari, occupano spesso lotti contratti e con spazi di pertinenza ridotti o assenti. Di questo tipo l elemento caratterizzante è, oltre ai caratteri dell edilizia rurale, il rapporto reciproco tra gli edifici (normalmente paritetico e non gerarchizzato) con il percorso e con gli spazi aperti, che formano tessuti urbani elementari ben distinti dall intorno rurale. Le singole unità edilizie sono, inoltre, caratterizzate da: a) altezza di edificazione da due a, più raramente, tre piani; b) struttura in muratura, a volte mista, pietra/mattoni, tetto a falde in tegole e coppi; c) presenza di elementi in pietra, quali cornici, più frequenti nelle porte di ingresso ad arco con chiave di volta, meno frequenti nelle finestre, negli stipiti, negli architravi e nei rivestimenti della base; d) la presenza di giardini, alberati e non, prati, resedi, spazi scoperti pavimentati in pietra o in cotto; e) presenza di piccoli annessi generalmente precari. Posizione nel lotto Modalità di aggregazione Numero di cellule del fronte Numero di cellule in profondità Accesso principale Altezza Affacci In adiacenza a un percorso, in lotti di dimensioni ridotte, con spazi di pertinenza spesso ridotti Variabile, da edificio singolo ad aggregazione di alcune unità lungo percorsi poderali fino a formare piccoli nuclei Aggregazione di una o più cellule Generalmente una cellula Dalla strada o dalla corte Da uno a tre piani Affacci liberi sulla strada e verso l interno 22 Comune di Cerreto Guidi (FI)

23 Composizione del fronte principale Elementi distributivi verticali Spazi scoperti pertinenziali Annessi Nessun allineamento prevalente Esterni e interni agli edifici Spazi scoperti quali resedi, aie e simili pavimentati in pietra, pietra comune, cotto Giustapposti all edificio principale o autonomi Schema planimetrico e facciata tipo Unità edilizia rurale a fronte pluricellulare Unità edilizia rurale a fronte pluricellulare Comune di Cerreto Guidi (FI) 23

24 2. Disposizioni Volume Prospetto e aperture Impianto distributivo e collegamenti Elementi strutturali Accorpamenti e suddivisioni Superfetazioni Annessi Spazi scoperti Mantenimento, di norma, del volume edificato e del relativo numero dei piani. Il sopralzo della copertura, fino a una maggiore altezza in gronda di +0,40 ml. per aumentare, a fini igienici, l'altezza dei vani già abitati, è ammesso per una volta sola, compatibilmente con i caratteri architettonici dell'edificio e senza interrompere allineamenti di gronda e di falda con l insieme morfologico. Restauro e valorizzazione degli elementi architettonici, nonché ripristino degli elementi originali alterati. Mantenimento nella posizione e forma delle aperture storiche. Nuove aperture aventi forma e dimensioni analoghe a quelle delle aperture storiche esistenti sono ammesse solamente ove costituiscano una composizione coerente con quella originaria. Mantenimento degli elementi caratterizzanti quali portici e scale e- sterne. La chiusura di portici e logge è ammessa esclusivamente a filo interno della muratura, mantenendo il carattere di accessorietà e pertinenzialità di tali spazi. Mantenimento della scala della parte residenziale nella posizione in essere. Mantenimento della scala esterna dove presente. Possibilità di limitato inserimento di nuove scale interne, preferibilmente a giorno, aventi caratteristiche tali da rendere riconoscibile la loro non appartenenza all impianto originario. Mantenimento degli ingressi principali sull aia, ove presente. Consolidamento, ovvero sostituzione integrale o parziale con materiali tradizionali, uguali o tecnicamente equivalenti a quelli preesistenti, e con strutture aventi gli stessi requisiti prestazionali di quelle preesistenti, dei seguenti elementi strutturali: murature portanti sia interne che esterne; solai e volte; tetto, con ripristino del manto di copertura originale e caratteristico. È ammesso lo spostamento degli elementi, purché la nuova posizione non interferisca con le finestrature o con altri elementi interni significativi. L accorpamento di unità immobiliari è ammesso esclusivamente mediante semplice apertura di porte o varchi. Il progetto edilizio deve essere riferito all interezza di entrambe le unità edilizie interessate e deve essere mantenuta la leggibilità delle unità edilizie originali. La suddivisione di unità immobiliari, nel rispetto delle altre disposizioni, è ammessa alle seguenti ulteriori condizioni: - dimensione minima pari a 1 cellula strutturale; - almeno un affaccio verso l esterno; - rispetto di ogni altra norma sui prospetti. Demolizione dell esistente con possibilità di recupero della volumetria, realizzando locali accessori in ampliamento degli annessi esistenti. Sugli annessi esistenti sono ammessi gli interventi stabiliti per il tipo A2 Gli interventi ammessi negli spazi scoperti di pertinenza sono disciplinati al Titolo III della presente Appendice alle Norme. In linea generale deve essere conservato il rapporto tra gli edifici appartenenti allo stesso insediamento rurale (siano essi a originaria funzione abitativa, produttiva o di servizio) e la relativa aia o corte rurale. L aia o la corte rurale, ove presenti, non possono essere divise con recinzioni, siepi o altri elementi divisori, anche se gli edifici che vi insistono appartengono a diverse proprietà. Gli interventi sono subordinati alla presentazione di un progetto unitario afferente l intero spazio scoperto. 24 Comune di Cerreto Guidi (FI)

25 Utilizzazioni compatibili 1. A tutti i piani: abitazioni rurali abitazioni ordinarie abitazioni specialistiche attività ricettive, limitate a: agriturismo affittacamere attività direzionali erogazioni dirette di servizi, limitate a: uffici privati studi professionali strutture culturali, limitate a: centri di ricerca musei sedi espositive biblioteche archivi strutture associative strutture sanitarie e assistenziali, limitate a: residenze sanitarie assistenziali 2. Esclusivamente al piano terra, e a condizione che i piani superiori siano serviti da autonomi collegamenti verticali: manifatture, limitate a: artigianato di produzione di beni artistici o connessi con le persone e le abitazioni artigianato di servizio commercio al dettaglio, limitato a: pubblici esercizi, limitati a: bar, caffè, gelaterie, bottiglierie ed enoteche con somministrazione osterie, ristoranti, trattorie, pizzerie strutture ricreative, limitate a: sale da ritrovo e da gioco 3. A tutti i piani ove abbiano superficie utile di calpestio superiore a 200 metri quadrati, e a condizione che le eventuali abitazioni ordinarie o specialistiche presenti nella medesima unità edilizia abbiano accesso separato: attività ricettive, limitate a: alberghi, motel residenze turistico-alberghiere case per ferie ostelli per la gioventù residence erogazioni dirette di servizi, limitate a: uffici aperti al pubblico centri di calcolo Comune di Cerreto Guidi (FI) 25

26 Articolo 17. Unità edilizia protourbana a fronte monocellulare [B1] 1. Descrizione Unità edilizia di base, generalmente anteriore al Conosciuta anche come tipo a schiera, in questo caso identifica gli esempi di edilizia non pianificata, in territorio protourbano. È caratterizzata dal fronte monocellulare, dal doppio affaccio gerarchizzato sul fronte stradale e sul retro, e dall inserimento in un fronte edilizio continuo sugli altri due lati. È possibile osservare una variante all angolo dell isolato con uno dei due fianchi libero da edificazione con aperture in luogo del fianco cieco tipico degli elementi di schiera. Gli annessi a questo tipo sono generalmente manufatti precari, di modeste dimensioni, collocati sul retro del lotto, senza accesso diretto alla strada. L area di pertinenza viene utilizzata, di solito, ad orto. Posizione nel lotto Modalità di aggregazione Numero di cellule del fronte Numero di cellule in profondità Accesso principale Altezza Affacci Composizione del fronte principale Elementi distributivi verticali Spazi scoperti pertinenziali Annessi Edificio collocato lungo la strada Seriale, a formare un fronte edilizio continuo lungo la via pubblica Una cellula strutturale Una o due cellule strutturali con area di pertinenza sul retro, a volte saturata da una terza cellula Dalla strada Da due a tre piani; più raramente, un piano Affacci liberi su due lati; fronte principale sulla via pubblica e retro su spazi scoperti di pertinenza Due file verticali di aperture sul fronte e sul retro Scala a rampa unica addossata ad un muro cieco, laterale o di spina; normalmente la scala distribuisce una unità abitativa su più livelli, incluso il piano terra Area di pertinenza interna sul retro principalmente a orto e più di rado a giardino Generalmente autonomi e addossati ai muri perimetrali dell area di pertinenza 26 Comune di Cerreto Guidi (FI)

27 Schema planimetrico e facciata tipo Unità edilizia protourbana a fronte monocellulare Unità edilizia protourbana a fronte monocellulare Comune di Cerreto Guidi (FI) 27

28 2. Disposizioni Volume Prospetto e aperture Impianto distributivo e collegamenti Solai Accorpamenti e suddivisioni Superfetazioni Pertinenze Spazi scoperti Mantenimento del volume, salvo quanto specificato in seguito. E ammesso l ampliamento mediante sopraelevazione degli edifici aventi 1 piano fuori terra, per realizzare il secondo piano fuori terra, alle seguenti condizioni: - la sopraelevazione deve essere allineata con i fronti principali, senza arretramenti sul fronte strada; - deve essere garantita una distanza fra pareti finestrate degli edifici non inferiore a 10 metri. In alternativa a quanto previsto al punto precedente, è ammesso il sopralzo della copertura, fino ad una maggiore altezza in gronda di +0,40 ml. per aumentare, a fini igienici, l'altezza dei vani già abitati, è ammesso per una volta sola, compatibilmente con i caratteri architettonici dell'edificio e senza interrompere allineamenti di gronda e di falda significativi dal punto di vista dell'omogeneità morfologica. Nel determinare l'ammissibilità dell'intervento non si terrà conto delle necessità di sopralzo derivanti dalla previsione di una controsoffittatura piana dei vani igienicamente carenti. Mantenimento delle aperture attuali, ove siano allineate in due o più file verticali. Negli altri casi, sono ammessi interventi volti a ricondurre le aperture (per forma e posizione) ad una logica compositiva unitaria; le nuove aperture devono avere posizione, forma e dimensioni analoghe a quelle delle aperture storiche esistenti. Mantenimento degli elementi architettonici di valore quali marcapiani, cornicioni, modanature delle aperture e simili. Mantenimento dell ingresso principale e dei collegamenti verticali originari. In particolare, mantenimento della posizione della scala addossata ad un muro cieco, laterale o di spina. Lo spostamento di solai privi di elementi stilistici e decorativi è ammesso, purché la nuova posizione non interferisca con le finestrature o con altri elementi interni significativi. Ammesso il collegamento con altre unità edilizie adiacenti mediante semplice apertura di porte o varchi. Il progetto edilizio deve essere riferito all interezza di entrambe le unità edilizie interessate e deve essere mantenuta la leggibilità delle unità edilizie originali. Ammessa la suddivisione di unità immobiliari, nel rispetto delle scale originarie, dei muri portanti e dei prospetti e del numero delle cellule, potendole suddividere con tramezzi. Ciascuna unità immobiliare deve essere servita autonomamente da un ingresso sulla via pubblica o dal corpo scala interno. Demolizione dell esistente e recupero della volumetria, in alternativa: - realizzando la seconda cellula in profondità, ove non presente, con dimensioni e forma coerenti a quelle del tipo originario; - realizzando un locale accessorio autonomo, nei limiti di cui al punto seguente. E ammessa la ristrutturazione delle pertinenze esistenti, nel rispetto delle seguenti condizioni: (1) demolizione contestuale di baracche e altri manufatti realizzati con materiali impropri e/o di risulta; (2) accorpamento delle pertinenze; (3) collocazione a confine, sul retro del lotto; soluzioni alternative sono consentite solamente ove tale collocazione non sia possibile. Conservazione del rapporto tra edificio area di pertinenza. L area non può essere divisa con recinzioni, siepi o altri elementi divisori, anche se gli edifici che vi insistono appartengono a diverse proprietà. Gli in- 28 Comune di Cerreto Guidi (FI)