Dott. Piero PAGLICCI REATTELLI

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1 Dott. Piero PAGLICCI REATTELLI STUDIO TECNICO Perugia Via Delle Streghe, n Tel TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA I SUPPLEMENTO DI CONSULENZA TECNICA Nella esecuzione immobiliare n. 149/2016 R.G. Es. - GE CAPITAL SERVIZI FINANZIARI Spa - Paolo PIZZICONI CONTRO Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni DOTT. UMBERTO RANA lo scrivente, già C.T.U. nominato nell'esecuzione Immobiliare di cui all'oggetto, sotto il vincolo del già prestato giuramento, ha ricevuto il nuovo quesito di (all. n. 1) : a seguito della riunione del diritto di usufrutto alla nuda determini il Tecnico il valore dell immobile sito in Assisi via San Gabriele dell Addolorata n. 21 predisponendo nuovo bando di vendita. OPERAZIONI DEL CONSULENTE - PREMESSE Premesso che : - In occasione della precedente consulenza l appartamento in Assisi via San Gabriele dell Addolorata n. 21 (in CF del detto comune Foglio n. 106 part.lla n. 949 sub. 9 graffata con la part.lla 1 di 9

2 n. 254 sub 8) risultava gravato da diritto di usufrutto a favore della sig.ra Anna Benincasa nata a Foligno il (vedasi visura catastale del allegata alla consulenza depositata - all. n. 2); - Dall analisi della visura catastale aggiornata ( ) risulta ricongiungimento del predetto diritto di usufrutto alla nuda proprietà dal con prot. Pg in atti dal ; ne consegue che l esecutato sig. : Pizziconi Paolo nato ad Assisi il risulta titolare della piena proprietà del bene (diritti del 100%) sul predetto immobile oggi censito : ditta Pizziconi Paolo proprietà per 1/1 - Foglio n. 106 o Part.lla n. 949 sub. 9 graffata con la part.lla n. 254 sub 8, via San Gabriele dell Addolorata n. 21; P. S1-T-1; cat A/3; cl 2 ; zc 1; consistenza vani 3; sup. cat. Mq. 71; rendita. 216,91 ************** DESCRIZIONE CONSISTENZA DELL IMMOBILE Per quanto attiene alla descrizione dell immobile ed alla sua consistenza lo scrivente si riporta a quanto esposto nella precedente consulenza che, per comodità di lettura, si ritiene qui di seguito trascrivere per esteso:. 2 di 9

3 2) appartamento in Assisi via San Gabriele dell Addolorata A) DESCRIZIONE piccolo appartamento nel pieno centro storico della cittadina di Assisi (alla data di sopralluoghi utilizzato come studio professionale) a breve distanza dalla piazza comunale in via San Gabriele dell Addolorata civico 21 (all. n. 19; n. 20) al piano primo di un edificio elevantesi su due piani in aderenza, nei due lati, ad altre costruzioni in quanto facenti parte di vecchi fabbricati del tipo a nastro ; si accede a questa unità immobiliare dalla strada pubblica a mezzo di scala interna di uso esclusivo che conduce e termina in corrispondenza dell appartamento che si compone di (all. n. 21) (foto dalla n. 26 alla n. 42): - Ingresso al piano terra dal quale ha origine la scala interna coperta di uso esclusivo di accesso al piano primo; - Corridoio/disimpegno, allo sbarco della scala, dal quale si accede, sulla destra, - Locale (nel progetto approvato soggiorno-studio ed alla data di sopralluoghi utilizzato come studio professionale) comunicante, a mezzo di portafinestra, con un caratteristico balcone di ridotta superficie con affaccio su via dell Addolorata; detto locale comunica, inoltre, al suo interno con un; - Ripostiglio, in parte sovrastante la scala; sulla sinistra del corridoio allo sbarco della scala è presente: - Bagno, l unico dell unità immobiliare in oggetto, normalmente accessoriato con presa di luce sull attiguo soggiorno; - Locale scarsamente illuminato da una finestra alta di ridotte dimensioni (in progetto camera da letto) comunicante al suo interno con: - Piccolo ambiente utilizzato come ripostiglio ed in progetto indicato come 3 di 9

4 cucina con presa di luce sull attiguo soggiorno; Il tutto per una superficie dei locali di complessivi mq. 67,00 circa, compreso l ingresso al piano terra oltre al piccolo balcone della ulteriore superficie di circa mq. 3,00; L appartamento, per quanto rilevato nel corso delle operazioni peritali, presenta tipiche strutture dei fabbricati del centro storico della cittadina di Assisi con pareti interne in parte intonacate ed in parte in pietra faccia a vista con stilatura dei giunti a calce caratterizzate dalla presenza di nicchie, archi in vista con finitura in pietra ed altri elementi architettonici; l unità immobiliare, in normale stato di uso e manutenzione, è stata oggetto di lavori di ristrutturazione nei primi anni 2000 presenta finiture che si ben integrano e caratterizzano i locali nel rispetto della tipologia costruttiva con presente pavimento e rivestimento dei gradini della scala in cotto, solai parte in legno e laterizi e parte in latero-cemento, bagno con pavimento e rivestimento murale in piastrelle di tipo ordinario e dell epoca come pure i sanitari e la relativa rubinetteria; infissi di porta in legno lucidato di finestra in legno con vetri termici protetti esternamente da persiane; l appartamento, dotato di impianto di riscaldamento autonomo con centrale termica alimentata a metano, radiatori murali in tutti gli ambienti, impianto elettrico sottotraccia ed impianto idrico, alla data dei sopralluoghi risultava allibito, come detto, a studio professionale a fronte della destinazione abitativa indicata nella documentazione urbanistica reperita presso il Comune di Assisi; ordinario lo stato di manutenzione e conservazione in relazione alla sua destinazione come meglio in dettaglio illustrato e rilevabile nella documentazione fotografica che si allega 4 di 9

5 necessitando l unità di interventi di pulizia e manutenzione ordinaria oltre che di interventi di ammodernamento del bagno. ********** DATI CATASTALI l unità immobiliare all agenzia del territorio (ex catasto) oggi risulta regolarmente intestata in capo all esecutato signor Paolo Pizziconi (nato ad Assisi il 26 gennaio 1957) per la piena proprietà ed è censita nel CF del detto Comune al (all. n. 3; n. 4; n. 5): ditta Pizziconi Paolo proprietà per 1/1 - foglio n. 106 o part.lla n. 249 sub 9 graffata con la part.lla 254 sub 8; via San Gabriele dell Addolorata civico 21; piano S1-T- 1; zc. 1; categ. A/3; cl. 2; cons. vani 3; sup catastale mq. 71; sup escluse aree scoperte mq. 71; rendita. 216,91 ********* SITUAZIONE URBANISTICA - PROVENIENZA - SITUAZIONE CONDOMINIALE In merito a tali aspetti lo scrivente, unicamente per sinteticità espositiva, si riporta a quanto esposto nella precedente consulenza; PROCEDIMENTO DI STIMA E VALUTAZIONE Si confermano i criteri di stima adottati e le fonti consultate per la definizione del valore del cespite di cui nella precedente consulenza che si richiamano e si danno, unicamente per ragioni di brevità espositiva, 5 di 9

6 qui di seguito trascritti per esteso; tuttavia le nuove indagini di mercato hanno evidenziato che la riunione dell usufrutto alla nuda proprietà determina maggiore appetibilità del bene (in quanto di possibile utilizzo dal momento dell aggiudicazione venendo così meno l alea e l incertezza relativa alla durata nel tempo del diritto dell usufruttuaria) che di fatto determina e si traduce in una più facile collocazione del bene oltre ad un aumento di valore che può essere determinato mediamente in ragione del 10% (rispetto al valore attribuito al bene gravato da usufrutto di cui alla precedente consulenza). Il valore aggiornato (a seguito della riunione del diritto di usufrutto alla nuda proprietà) da inserire nel bando di vendita viene pertanto così determinato: VALUTAZIONE APPARTAMENTO DI PROPRIETA' DEL SIG. PAOLO PIZZICONI IN ASSISI VIA SAN GABRIELE DELL ADDOLORATA N. 21 n. ord. destinazione Dati catastali fg. part/sub ubicazione piano cat. sup. (mq) valore unitario ( /mq) valore complessivo ( ) 4 abitazione /9 254/8 Via S. Gabriele dell'addolorata n. 21 T-1 A/3 67, , ,00 5 terrazzo /9 254/8 Via S. Gabriele dell'addolorata n A/3 3,00 400, ,00 VALORE COMPLESSIVO ,00 Per un più probabile valore di mercato dell appartamento nel pieno centro storico di Assisi in via San Gabriele dell Addolorata civico 21 di proprietà dell esecutato ed oggetto di pignoramento di complessivi ,00. 6 di 9

7 Esaurito anche questo argomento, nel capitolo che segue: Ispezioni ipotecarie VERIFICA DEI CARICHI PENDENTI A seguito di aggiornamento delle visure ipotecarie, nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, ed a carico dell esecutato (all. n. 6): - Paolo Pizziconi nato ad Assisi data 26 gennaio 1957 gravanti sui beni oggetto di esecuzione, con repertori aggiornati alla data del 21 marzo 2019 (all. n. 6), non risultano ulteriori iscrizioni/trascrizioni oltre a quelle già evidenziate nella precedente consulenza depositata. ** ** ** ** STUDIO E FORMAZIONE LOTTI Si procede quindi ad aggiornamento del lotto n. 2 con indicata la nuova consistenza e valore del bene come sopra definito: LOTTO N. 2 Diritti di piena proprietà (diritti del 100%) su appartamento in Assisi San Gabriele dell Addolorata civico 21 al piano primo di edificio condominiale di maggiore consistenza (alla data dei sopralluoghi utilizzato come studio professionale) costituito di ingresso al piano terra e relativa scala di accesso di uso esclusivo, disimpegno, soggiorno con ripostiglio e balcone, bagno, camera con accesso alla cucina; nel C. F. in comune di Assisi al Foglio n. 106; part.lla n. 249 sub 9 graffata con la part.lla 254 sub 8; via San Gabriele dell Addolorata civico 21; piano S1-T-1; zc. 1; categ. A/3; cl. 2; cons. vani 3; sup catastale mq. 71; 7 di 9

8 sup escluse aree scoperte mq. 71; rendita. 216,91; a confine con via pubblica, particella n. 255, n. 248, salvo se altri. Valore del lotto per i diritti di piena proprietà (100%) Nel capitolo: Premesso che : ************* CONCLUSIONI ,00 - In occasione della precedente consulenza l appartamento in Assisi via via San Gabriele dell Addolorata n. 21 (in CF del detto comune Foglio n. 106 part.lla n. 949 sub. 9 graffata con la part.lla n. 254 sub 8) risultava gravato da diritto di usufrutto a favore della sig.ra Anna Benincasa nata a Foligno il ; - Dall analisi della visura catastale aggiornata ( ) si rileva ricongiungimento dell usufrutto alla nuda proprietà con atto dal prot. Pg in atti dal ; - All appartamento oggetto di pignoramento, a seguito della riunione del diritto di usufrutto alla nuda proprietà ed applicando il criterio di stima già indicato nella precedente consulenza, alla data odierna è stato attribuito, per le motivazioni esposte nella trattazione che precede, un più probabile valore di comune mercato di ,00 8 di 9

9 - per la vendita al pubblico incanto si conferma il lotto n. 2 con aggiornamento del valore e dei diritti di proprietà da porre all incanto; - per quanto concerne tutte le altre notizie ed informazioni relative ai beni oggetto di valutazione lo scrivente si riporta a quanto riferito nella trattazione che precede. Tanto il sottoscritto doveva riferire in evasione al mandato ricevuto dalla S.V. Ill.ma, rimanendo a disposizione per chiarimenti, se necessari, e/o ulteriori incarichi. Letto, confermato e sottoscritto in Perugia, lì 21 marzo 2019 Il C.T.U. Dott. Geom. Piero Paglicci Reattelli Allegati dal n. 1 al n. 6 9 di 9