TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Rapporto di valutazione Immobile posto in Reggio Emilia Largo Parmigianino n

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1 BENATTI Geom. GUGLIELMO Via IV Novembre n Guastalla (RE) Telefono e fax cell e.mail: guglielmobenatti@alice.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 127/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: Condominio Residence Edera Fabbricato A (Avv. Umberto Manini) contro: XXXXXXXXXXXXXX Rapporto di valutazione Immobile posto in Reggio Emilia Largo Parmigianino n Esperto designato: geom. Benatti Guglielmo

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n 127/ SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 7 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 7 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 8 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 8 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI ALLEGATO A,B,C,D LOTTO COROGRAFIA E MAPPA CATASTALE LOTTO VISURE CATASTALI LOTTO PLANIMETRIE CATASTALI LOTTO TAVOLE AUTORIZZATIVE COMUNALI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI - MUTUO FONDIARIO COPIA DEL CERTIFICATO SOSTITUTIVO NOTARILE ISPEZIONE IPOTECARIA COMUNICAZIONI AMMINISTRATORE CONDOMINIO RILIEVO FOTOGRAFICO CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA.10 Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Es e cuz ioni Immobil ia r i GE Dott.ss a Cami ll a Sommar iva Pagina 2 di 10

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 127/2017 Esecutato: XXXXXXXXXX Procedente: Condominio Residence Edera Fabbricato A (Avv. Umberto Manini) Intervenuto: - Data conferimento incarico: 07/06/2018 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 08/10/2018 Udienza: 07/11/2018 ore 12,10 Atto pignoramento: trascritto il 18/05/2017 al R.G R.P Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data 14/06/2018, in particolare sono stati avvertiti: 1. Il debitore XXXXXXXXXXX con comunicazione inviata il 14/06/2018; 2. L Avv. Umberto Manini per creditore procedente con comunicazione via Pec consegnata nella casella di destinazione il 15/06/ DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: xxxxxxxxxxxxxxx nata a xxxxxxxxxx il xxxxxxxxxxx cod. fisc. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx propr. per 1/1 1 Vedi Allegati Vedi allegato 7.3. Pagina 3 di 10

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita Abitazione Largo Parmigianino n sub. 27 Vani 4,5 A/2 di 2^cl. 383,47 euro Autorimessa Largo Parmigianino n sub mq. C/6 di 2^cl. 53,71 euro 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) xxxxxxxxxxxxxxx nata a xxxxxxxx il xxxxxxxxxxxxx cod. fisc. xxxxxxxxxxxxxxxxxxx propr. per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Superficie catastale Rendita abitazione Largo Parmigianino n sub. 27 Vani 4,5 A/2 di 2^cl. 82 mq. 383,47 euro autorimessa Largo Parmigianino n sub mq. C/6 di 2^cl. 16 mq. 53,71 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.8) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 10

5 Confini catastali: Appartamento: a nord, con vano scala sub.2 ; ad est con altra unità abitativa sub. 26; a sud con passaggio condominiale sub. 2; ad ovest, con parcheggio pubblico sub. 2. Cantina: a nord, con vano scala sub. 2; ad est, con corridoio comune sub. 2; a sud, con cantina sub. 25; ad ovest, con autorimessa sub. 17; Autorimessa: a nord, con autorimessa sub. 16; ad est, parte con terrapieno e parte con cantina sub. 26 ;a sud, con terrapieno; ad ovest con corsia di manovra sub DESCRIZIONE DEI BENI 4 Piena ed esclusiva proprietà di un immobile, facente parte di un edificio condominiale, consistente in un appartamento al piano terra, con cantina ed autorimessa al piano interrato, ed area cortiliva di pertinenza esclusiva, il tutto ubicato in Reggio Emilia, Largo Parmigianino n La struttura dell edificio condominiale, elevato su sei piani fuori terra ed un piano interrato, è in muratura laterizia con paramento in mattoncini a vista, con solai in latero-cemento e copertura a falde inclinate con sovrastante manto in tegole. L edificio al piano terra è composto da: abitazioni e spazi comuni, al primo, secondo, terzo, quarto piano da abitazioni; al quinto piano da abitazioni e locali comuni ; al piano interrato da autorimesse, cantine e locali comuni. L appartamento, costituito da pranzo-soggiorno e angolo cottura, disimpegno, bagno, e due camere da letto, portico d ingresso, ha le seguenti finiture: gli intonaci interni sono in malta di calce e cemento di tipo civile tinteggiati a tempera; i pavimenti sono in piastrelle di ceramica, i rivestimenti dei bagni e della cucina sono in ceramica smaltata; i serramenti interni sono in legno con vetrocamera e tapparelle avvolgibili in pvc., le porte interne sono in legno tamburato; l impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con caldaia a gas e radiatori in ghisa; l impianto elettrico è di tipo sotto traccia e funzionante; l approvvigionamento idrico è di tipo condominiale. L unità abitativa è dotata di impianto di climatizzazione. La superficie commerciale parametrata dell appartamento risulta di complessivi mq 76,00 circa, costituita dalla superficie commerciale dell alloggio di mq. 73,00 circa e dalla superficie del portico, considerata al 30% di mq. 6,21 e dalla superficie della cantina, considerata al 25% di mq. 4,18. L autorimessa, dotata di portoncino basculante in lamiera, pavimento in battuto di cemento, muri in blocchi di calcestruzzo a vista, e soffitto in pannelli di cls. a vista, ha una superficie di mq. 16,00. L area cortiliva esclusiva, recintata ha una superficie di mq. 83,00 circa. L immobile costruito nel 1998 presenta buone finiture e si trova in discreto stato di manutenzione e conduzione. 4 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 10

6 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita può avvenire solo in un unico lotto corrispondente all appartamento, la cantina e l autorimessa, oltre alle porzioni comuni dell edificio LOTTO 1: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: xxxxxxxxxxxxxxxx nata a xxxxxxxxxxx il xxxxxxxxxx cod. fisc. xxxxxxxxxxxxxxxxxxx propr. per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 5 e classe Superficie catastale Rendita abitazione Largo Parmigianino n sub. 27 Vani 4,5 A/2 di 2^cl. 82 mq. 383,47 euro autorimessa Largo Parmigianino n sub mq. C/6 di 2^cl. 16 mq. 53,71 euro LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena ed esclusiva proprietà di un appartamento al piano terra, di un edificio condominiale, con cantina ed autorimessa al piano interrato ed area cortiliva esclusiva, il tutto ubicato in Reggio Emilia, largo Parmigianino n La superficie commerciale dell unità immobiliare risulta di circa mq. 76,00 circa, costituita dalla superficie commerciale dell alloggio di mq. 73,00, dalla superficie del portico, considerata al 30 % di mq. 6,21 e dalla superficie della cantina, considerata al 25% di mq. 4,18. L autorimessa ha una superficie di mq. 16,00 circa. L immobile, costruito nel 1998, presenta buone finiture ed in discreto stato di manutenzione e conservazione. L immobile è non conforme alle norme edilizie-urbanistiche mentre le schede catastali corrispondono allo stato visionato. L alloggio è dotato della certificazione degli impianti tecnologici, ma privo di Attestato di conformità energetica. 5 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 10

7 5.1.3-LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA L edificio condominiale è stato costruito in base alla Concessione Edilizia n /97, del 19/05/1998 e successiva D.I.A. di variante n di P.S. del 05/04/2000. In data 28/02/2001, prot. 1507,è stata richiesto il Certificato di abitabilità ed il Comune di Reggio Emilia in data 21/03/2002, ha attestato l Abitabilità. L immobile è dotato della Certificazione degli impianti tecnologici, ma privo dell Attestato di Certificazione energetica. L unità immobiliare non è conforme alle norme edilizie-urbanistiche poiché nell area cortiliva è stato realizzato un porticato in legno privo di autorizzazione edilizia ed in contrasto con le norme edilizie. Le schede catastali dell alloggio e dell autorimessa corrispondono allo stato visionato LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Per regolarizzare la situazione urbanistica occorre rimuovere il porticato costruito nell area cortiliva. costo previsto 750,00 comprensivi di Iva LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono previsti costi di regolarizzazione LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile risulta occupato dalla Sig.ra xxxxxxxx xxxxxxxxxx con contratto d affitto registrato presso l Agenzia Entrate di Reggio Emilia in data 03/07/2017 al n T, con scadenza il 14/07/2023. Il contratto risulta stipulato in data successiva all atto di pignoramento (18/05/2017) e pertanto da ritenersi non opponibile alla procedura LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Elenco delle iscrizioni e trascrizioni, aggiornato alla data del sul bene, da cancellarsi a cura della procedura: Ipoteca volontaria iscritta in data al n R.G. e n R.P., a favore di Banca Agricola Mantovana SPA con sede in Mantova, per l importo di ,00 a garanzia di mutuo fondiario; Pagina 7 di 10

8 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo, inscritta in data 15/11/2016 al n R.G. e n R.P. a favore di Condominio Residence Edera Fabbricato A con sede in Reggio Emilia; Pignoramento immobiliare trascritto in data al n R.G. e n R.P., a favore di Condominio Residence Edera Fabbricato A con sede in Reggio Emilia LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. Pagina 8 di 10

9 VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: abitazione Largo Parmigianino n sub. 27 Vani 4,5 A/2 di 2^cl. 82 mq. 383,47 euro la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: superficie commerciale: mq. 76,00 x 900,00 euro/mq. = euro ,00 autorimessa Largo Parmigianino n sub mq. C/6 di 2^cl. 16 mq. 53,71 euro superficie commerciale: mq. 16,00 valutazione a corpo - euro ,00 valore risultante complessivo a corpo euro ,00 - Detratto il costo delle opere di ripristino. - euro 750,00 - Detratto l importo delle spese condominiali insolute - euro 6.616,39 valore risultante per differenza complessivo - a corpo - euro ,61 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza: L immobile è stato acquistato con atto Notaio Dott. Antonino Vacirca del 24/08/2006 al rep , rac , trascritto in Reggio Emilia il 31/08/2006 al n di R.P. e n @ Pagina 9 di 10

10 6 ALTRE OSSERVAZIONI A carico dell alloggio, alla data del 31/08/2018, gravano ulteriori spese condominiali insolute per l importo di 6.616,39, così come emerge dagli atti comunicati dall Amministratore del condominio xxxxxxxxxxx. 7 ALLEGATI 7.1. ALLEGATI A,B,C,D LOTTO MAPPA CATAS TALE LOTTO VISURE CATASTALI LOTTO PLANI ME TRI E CATASTALI LOTTO ATTI AUTORIZZATI VI COMUNALI 7.6. COMUNI CAZIONE INI ZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI I NTERESS ATI 7.7. ATTO DI PI GNORAMENTO I MMOBILI ARE 7.8. ATTO DI PROVENI ENZA DEI BENI E MUTUO 7.9. COPI A CERTI FICATO SO STI TUTI VO NOTARILE I SPEZIONE I POTECARIA CONTRATTO DI LOCAZI O NE ATTI AMMI NI STRATORE CONDOMI NIO RILI EVO FOTOGRAFICO Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, lì L esperto stimatore designato geom. Benatti Guglielmo Pagina 10 di 10