TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 BRUGNOLI Geom. ADRIANO Via G. Amendola, n. 14/B Campegine, Reggio Emilia telefono 0522/ cell e.mail: brugnoliadriano@libero.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 366/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: contro: Rapporto di valutazione Immobile posto in Reggio Emilia (RE) Via G.Rinaldi n 34 Esperto designato: geom. Brugnoli Adriano

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA DATI CATASTALI DESCRIZIONE COMMERCIALE REGOLARITA' EDILIZIA COSTI DI REGOLARIZZAZIONE EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA DIRITTO DI PRELAZIONE VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE ATTI DI PROVENIENZA DEL BENE BENI MOBILI PRESENTI ALL'INTERNO DEL BENE ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI MAPPA E PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE IN FORMATO TELEMATICO ELENCO NOTE PUBBLICITA' IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI DOCUMENTAZIONEREPERITA PRESSO L'U.T. DEL COMUNE DI REGGIO EMILIA ALLEGATO A,B COPIA CONTRATTO DI LOCAZIONE CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i GE Dott.ss a Simona Di Pao lo Pagina 2 di 16

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 366/ 17 Esecutato: Procedente: Intervenuti: - Data conferimento incarico: 20/06/2018 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 21/10/2018 Udienza: 21/11/2018 ore 10,00 Termine di consegna della perizia aggiornata presso la Cancelleria delle esecuzioni 01/12/2018 Udienza: 30/01/2019 ore 11,40 Atto pignoramento: trascritto il 03/08/2017, R.G , R.P Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI E SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data 09/07/2018, in particolare sono stati avvertiti: 1. Il debitore, tramite raccomandata ritornata non consegnata per compiuta giacenza ; Dopo il diniego della comunicazione all esecutato, si è tentato di effettuare ugualmente il sopralluogo il giorno 17/07/2018 alle ORE 9,00 in concomitanza con l incaricato dell IVG, l esecutato non si è presentato ed è stato impossibile accedere ai luoghi in oggetto; da informazioni rilasciate dai vicini, è emerso che 1 Vedi Allegati 7.4 Pagina 3 di 16

4 l esecutato non risiede nell appartamento di sua proprietà, che è attualmente abitato da un inquilino, ho lasciato in luogo visibile l invito a contattarmi telefonicamente. Non avendo riscontro ho contattato l incaricato dell IVG, il quale è riuscito a effettuare il sopralluogo e mi ha comunicato il contatto con l inquilino, il quale si è reso disponibile ad effettuare il sopralluogo per il giorno 03/10/2018 alle ORE 12.30, nella data prefissata è stato effettuato il sopralluogo alla presenza dell inquilino che ha consegnato il contratto di locazione, finalmente sono state effettuate le operazioni peritali in loco. All Agenzia delle Entrate è stata verificatala regolarità del contratto di locazione, èmerso che il contratto era stato regolarmente registrato, però dopo la scadenza contrattuale dei quattro anni non è stato oggetto di rinnovo. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita garage Comune di REGGIO EMILIA Via G.Rinaldi n sub 1 28 mq. C/6 di 4 classe 83,87 abitazione Comune di REGGIO EMILIA Via G.Rinaldi n sub 10 3 vani A/2 di 2 classe 255,65 2 Vedi allegato 7.2. Pagina 4 di 16

5 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita garage Comune di REGGIO EMILIA Via G.Rinaldi n sub 1 28 mq. C/6 di 4 classe 83,87 abitazione Comune di REGGIO EMILIA Via G.Rinaldi n sub 10 3 vani A/2 di 2 classe 255, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.8) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i dati catastali dei beni pignorati e quelli accatastati. Il bene accatastato è conforme allo stato dei luoghi, la reale consistenza e i limiti di proprietà sono conformi alla realtà e individuano chiaramente la consistenza dell immobile. Pagina 5 di 16

6 Planimetria catastale sub 1 fuori scala Pagina 6 di 16

7 Planimetria catastale sub 10 fuori scala Pagina 7 di 16

8 Confini catastali: L APPARTAMENTO posto al piano secondo, confina a ovest con rag. altro appartamento, a nord con vano scala comune e rag. altro appartamento, a est e sud con prospetto su area cortiliva comune; LA CANTINA posta al piano terra, confina a ovest con corridoio comune, a nord con rag. altre cantine, a est con garage stessa ditta, a sud con rag. altre cantine. L AUTORIMESSA al piano terra a ovest con rag. altre cantine e cantina stessa ditta, a nord con autorimessa altra ditta, a est con prospetto su area cortiliva comune, a sud con rag. altra autorimessa e con prospetto su area cortiliva comune. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 3 Piena proprietà di appartamento posto al piano secondo di un condominio sito in via G.Rinaldi 34, frazione Cavazzoli, comune di Reggio Emilia (RE); all appartamento è annessa una cantina e una autorimessa poste al piano terra. L appartamento è situato un condominio, a destinazione residenziale, realizzato nell anno 1999, dislocato su tre livelli, di cui un piano terra dove sono situate le autorimesse e le cantine, un piano primo e secondo, dove sono ubicati quattro appartamenti per ogni piano, per un totale di otto unità abitative. La struttura dell edificio di tipo misto, è formata da travi e pilastri in c.a. con muratura in laterizio, la finitura esterna è intonacata a calce con relativo tinteggio; i solai intermedi e quello di copertura sono in struttura latero-cementizia, la copertura è realizzata con tetto in pendenza con soprastanti tegole in laterizio; il condominio globalmente ha un grado di finitura di buon livello, le pavimentazioni dei corridoi di accesso ai garage e alle cantine sono in piastrelle di ceramica, mentre i pavimenti del vano scala e relativo corridoio di pertinenza degli appartamenti sono in granito grigio levigato, così come la scala condominiale, le pareti dell androne d ingresso al P.T. sono intonacate con pittura lavabile, il condominio non è dotato di ascensore, esternamente l area cortiliva condominiale è completamente recintata con pavimentazione in mattoncini autobloccanti e in parte in asfalto. Il condominio è posizionato nella frazione di Cavazzoli in una zona residenziale, di discreto livello dal punto di vista commerciale, situato nella periferia a nord della città di Reggio Emilia, nella zona limitrofa alla zona industriale Crostolo, quindi vicina a zone produttive e al casello autostradale di Reggio Emilia, ai servizi pubblici e alla viabilità della periferia nord della città, la posizione rende l immobile interessante dal punto di vista commerciale. L appartamento posto al piano secondo è composto da: soggiorno con angolo cottura, disimpegno, una camera da letto, 3 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 8 di 16

9 bagno e un balcone; è compresa una cantina e una autorimessa al piano terra. L appartamento mostra le seguenti finiture: gli intonaci interni sono in malta di calce e cemento tirata al civile con tinteggio a tempera; l impianto di riscaldamento di tipo autonomo, e alimentato da una caldaia a gas posta nel locale angolo cottura, la quale alimenta e fornisce acqua calda all impianto igienico sanitario del bagno e della cucina, l impianto di distribuzione è realizzato con tubazioni sottotraccia e alimenta i corpi scaldanti realizzati da termosifoni in ghisa, la temperatura interna è regolata da un termostato ambiente, l appartamento è dotato di impianto di condizionamento con uno split all interno dei locali. I pavimenti dell appartamento sono in piastrelle di gres porcellanato posate in diagonale, anche i rivestimenti dei bagni e della cucina sono in gres porcellanato di buona fattura, il pavimento della cantina e dell autorimessa è di ceramica. I telai a vetri interni sono in legno pino di svezia, con doppio-vetro completi di guarnizioni in plastica, sono completi di zanzariere, e all esterno di scuroni in legno con apertura ad ante; le porte interne sono in legno tamburato in essenza di noce nazionale, la porta d ingresso è di tipo blindato con rivestimento interno ed esterno in noce nazionale. L impianto elettrico è del tipo sottotraccia, con placche della ditta biticino, è presente il quadro elettrico all interno dell appartamento, mentre il salvavita è situato dopo il contatore, posizionato al piano terra in un armadietto nelle zone condominiali. Gli impianti appaiono funzionanti ed idonei all uso, ma non sono state fornite le certificazioni di conformità, di cui l appartamento è comunque dotato, essendo un fabbricato di recente costruzione, con relativa abitabilità rilasciata dal comune di Reggio Emilia. E stato visionato il libretto della caldaia a gas che risulta completo delle visite annuali di verifica. Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile all interno dell appartamento è di livello buono, le finiture come sopracitato sono di livello buono rapportate alla data di costruzione di 19 anni fa; la struttura condominiale è in uno stato buono di manutenzione, e non presenta elementi di cui si debbano eseguire lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Attualmente il condominio è amministrato dallo studio Emilia di Reggio L immobile è in possesso dell attestato di prestazione energetica identificato con il n rev02 registrato in data 06/10/2011, classe energetica E. La superficie commerciale parametrata dell appartamento risulta di complessivi mq 4 55,75, costituita dalla superficie commerciale dell alloggio di 4 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) Pagina 9 di 16

10 mq. 51,78; superficie del balcone di mq. 7,60 considerato al 40%; superficie del superficie della cantina di mq. 3,75 considerata al 25%. La superficie commerciale dell autorimessa risulta di mq. 33,00 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita puo avvenire solo un unico lotto corrispondente all alloggio piu le pertinenze esclusive indicate, oltre alle porzioni comuni dell edificio, così come elencate dall art C.C DATI CATASTALI INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita garage Comune di REGGIO EMILIA Via G.Rinaldi n sub 1 28 mq. C/6 di 4 classe 83,87 abitazione Comune di REGGIO EMILIA Via G.Rinaldi n sub 10 3 vani A/2 di 2 classe 255, DESCRIZIONE COMMERCIALE 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 10 di 16

11 Piena proprietà di porzione di immobile consistente in appartamento al piano secondo formato da: soggiorno con angolo cottura, disimpegno, una camera da letto, bagno e un balcone; è compresa una cantina e una autorimessa al piano terra; la superficie commerciale dell unita immobiliare presa in esame risulta di circa mq. 55,75; la superficie commerciale dell autorimessa risulta di circa mq. 33,00; condizioni manutentive buone REGOLARITA EDILIZIA L edificio di cui fa parte l appartamento oggetto di stima risulta corredato dei seguenti titoli amministrativi: - Il fabbricato e stato costruito in base alla concessione edilizia n 25253/98 di P.G. in data 21/10/1998 (PS n.6504/98) intestata alla ditta, BCB s.r.l. di Reggio Emilia; - E stata presentata variante con concessione edilizia n 33276/1999 di P.G. in data 24/01/2000, ( PS n /1999); - Il fabbricato ha ottenuto il certificato di abitabilità con n. 6402/2000 di P.G. in data 02/11/2000. NOTE: Lo stato dei luoghi accertato in sede di sopralluogo risulta pienamente conforme a quanto rappresentato nelle planimetrie catastali e nei disegni depositati in comune COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono previste richieste di regolarizzazione urbanistica Pagina 11 di 16

12 EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi lavori di ripristino OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Il bene attualmente è occupato da un inquilino, in forza di contratto di locazione stipulato in data 01/09/2012, da una indagine effettuata presso gli uffici competenti, è emerso che il contratto è stato registrato presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, alla sua scadenza del 30/09/2016 è stato rinnovato automaticamente per altri quattro anni, quindi il conduttore occupa l immobile con giusto titolo fino alla data del 30/09/2020. Il canone di locazione mensile corrisponde alla cifra mensile di 440,00, rapportato alla superficie commerciale dell appartamento di mq. 55,75 e alla superficie del garage di mq. 33,00, il canone di locazione risulta congruo con i valori di mercato odierni e alle quotazioni delle tabelle OMI (banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate) per effetto di tale situazione è considerato Occupato con titolo legale fino alla data del 30/09/ VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali; Vincoli sull immobile derivanti da strumenti urbanistici vigenti; Ogni altro vincolo derivante da precedenti atti notarili regolarmente trascritti. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 20/04/2016 sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Pagina 12 di 16

13 Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia in data 07/05/2015 al n R.P. e al n R.G., a favore di a garanzia di mutuo fondiario; Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, iscritta a Reggio Emilia in data 11/04/2016 al n R.P. e al n R.G., a favore di ; Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, iscritta a Reggio Emilia in data 19/07/2016 al n R.P. e al n R.G., a favore di ; Pignoramento immobiliare trascritto a Reggio Emilia in data 03/08/2017 al n R.P. e al n R.G., a favore di DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del Pagina 13 di 16

14 settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le critiche condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Appartamento Superficie comm. mq. 55,75 Autorimessa Superficie comm. mq 33,00 x /mq , ,00 A CORPO ,00 Totale complessivo ,00 Deduzioni: - Spese condominiali insolute alla data del 30/09/2018 = 4.655,88 - La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 15% risultando pertanto come segue: , ,88) = , ,12 15% ( ,12) = ,00 Valore a corpo - base d asta arrotondato ,00 Pagina 14 di 16

15 In applicazione del comma 2 art.571 c.p.c., si determina: Valore Minimo dell offerta , ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni hanno la seguente provenienza: L immobile e stata acquistato a seguito di atto Dottor Notaio Anna Tieri in data 07/10/2011 n. rep /3181, trascritto in Reggio Emilia al n RP, e n RG in data 04/11/ BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche dei beni mobili presenti all interno del bene pignorato (mobilio, elettrodomestici, ecc.) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. A miglior chiarimento si rimanda anche alla consultazione della documentazione fotografica allegata. Nel complesso i beni e gli elettrodomestici presenti al momento del sopralluogo sono da considerarsi di MODESTO VALORE. 6 ALTRE OSSERVAZIONI Non vi sono altre osservazioni. 7 ALLEGATI Pagina 15 di 16

16 7.1. MAPPA E PLANI M TRIE CATASTALI 7.2. VISURE CATASTALI 7.3. COMUNI CAZIONE INI ZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI E R.R ATTO DI PI GNORAMENTO I MMOBILI ARE 7.5. ELE NCO NOTE PUBBLI CITA IMMOBILI ARE 7.6. ATTO DI PROVENI ENZA DEI BENI 7. 7 DOCUMENTAZIONE REPERITA PRESSO L U.T. DEL COMUNE DI REGGIO EMILIA 7.8. ALLEGA TO A,B 7.9. COPI A CONTRATTO DI LOCAZIONE DOCUMENT AZ I ONE FOTOGRAFI CA Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Campegine, lì 01/12/2018 L esperto estimatore designato geom. Brugnoli Adriano Pagina 16 di 16