TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 205/2014 R.G. ESECUZIONI

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 205/2014 R.G. ESECUZIONI promossa da BIANCHI ITALO Snc, con Avv. Nino G. Ruffini e Avv. Geminio C. Ruffini contro RAPPORTO DI VALUTAZIONE e ALLEGATI CORSO PRAMPA - VILLA MINOZZO VISTA DA SUD Esperto incaricato: Geometra PIERGUIDO BONACINI VIA R. CARTESIO 35/3, REGGIO EMILIA TEL pgbonacini@libero.it 1

2 INDICE 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI Pag. 3 2 COMUNICAZIONI Pag. 3 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Pag DATI CATASTALI COME RISULTANO ALLA DATA DELLA PERIZIA Pag COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Pag. 5 4 DESCRIZIONE DEI BENI Pag DIVISIBILITA DEL BENE Pag. 7 5 LOTTI DI VENDITA LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI Pag LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE Pag LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA Pag LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Pag LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Pag LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI Pag. 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Pag. 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Pag LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Pag LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE Pag ALTRE NOTIZIE Pag ELENCO DEGLI ALLEGATI ALLEGATO A: DESCRIZIONE IMMOBILE ALLEGATO B: BREVE DESCRIZIONE COMMERCIALE ALLEGATO C: DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE ALLEGATO E: ATTO DI PROVENIENZA ALLEGATO F: ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIA CATASTALE VISURA CATASTALE ALLEGATO G: ESTRATTO CONCESSIONE EDILIZIA ALLEGATO H: ISPEZIONE IPOTECARIA ALLEGATO I: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 2

3 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 205/2014 R.G. ESECUZIONI Esecutata: Creditore Procedente: BIANCHI ITALO Snc di Bianchi Alberto e C. con Avv. Nino G. Ruffini e Avv. Geminio C. Ruffini - Data conferimento incarico: 27 gennaio Termine di consegna della Relazione: Udienza: ore 11,10 - Data trascrizione pignoramento: 03/07/2014 N R.P. 2 COMUNICAZIONI L Esperto ha provveduto ad informare le Parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: - Avv. Nino G. Ruffini per il Creditore Procedente; - Debitrice Esecutata; - Legale rappresentante Pro Tempore per il Banco emiliano Credito Cooperativo Soc. Coop. Creditore iscritto; - Sigg.ri quali comproprietari del terreno di cui alla particella Copia della presente Relazione verrà trasmessa a mezzo posta in forma semplice all indirizzo della sede della Società Esecutata, via al Sig. Legale del Creditore Procedente e ai Creditori intervenuti. In data si è proceduto ad effettuare il sopralluogo, visitando e ispezionando l immobile, completando così le operazioni peritali. 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1) COMUNE: VILLA MINOZZO Intestati: 3

4 Seminativo 1 Mq ,86 0, Seminativo 1 Mq ,67. 0,34 2) COMUNE: VILLA MINOZZO Intestati: Seminativo 1 Mq ,30 0, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA 1) COMUNE: VILLA MINOZZO Intestati: Seminativo 1 Mq ,86 0, Seminativo 1 Mq ,67. 0,34 2) COMUNE: VILLA MINOZZO Intestati: Seminativo 1 Mq ,30 0, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE La proprietà NON RISULTA REGOLARMENTE CENSITA; il pignoramento ha interessato tre particelle censite al Catasto Terreni, due delle quali (particelle 1268 e 1269) sono state trasformate in seguito ad edificazione di fabbricato bifamiliare, attualmente 4

5 allo stato grezzo. Per individuare correttamente i beni occorrerà iscriverli al Catasto Fabbricati mediante inserimento nella mappa catastale del fabbricato e successivamente censirli come Fabbricato in corso di Costruzione. 4 DESCRIZIONE DEI BENI Piena proprietà di fabbricato bifamiliare in corso di costruzione. Trattasi di fabbricato residenziale costituito da due villette abbinate con annessa area di pertinenza esclusiva, sito in Comune di Villa Minozzo, Corso Prampa; posto nella zona ovest del paese, sulla strada provinciale di collegamento fra Villa Minozzo e Ligonchio, a breve distanza dal centro, risulta comodamente accessibile e prossimo ai principali servizi; la zona in cui è inserito è a prevalente destinazione residenziale, con abitazioni prevalentemente mono/bifamiliari-piccole palazzine condominiali e presenza di alcuni piccoli insediamenti artigianali compatibili con la residenza. L immobile si trova attualmente in corso di costruzione, allo stato grezzo. Il progetto approvato prevede la realizzazione di due unità abitative, speculari ma a quote diverse, che si sviluppano su tre livelli fuori terra comprendenti: - al piano terra: autorimessa, cantina, due ripostigli, scala esterna per l accesso all abitazione; nella sola unità posta ad ovest è presente un vano interrato con scala di accesso dall autorimessa; - al piano primo: soggiorno, cucina, ripostiglio, loggia, scala esterna di accesso, scala interna di collegamento al livello superiore; - al piano secondo: tre camere, bagno, disimpegno, balcone. L immobile è stato realizzato con struttura portante verticale in parte con muri in c.a. ed in parte in muratura laterizia, solette di scale e balconi in c.a., solai orizzontali di tipo laterocementizio, copertura a vista in legno, manto di copertura in tegole laterizie, lattonerie in lamiera preverniciata. L edificio si presenta completamente al grezzo, privo cioè di sottofondi, pavimenti, intonaci a pareti e soffitti, serramenti interni ed esterni, impianti tecnologici. L area cortiliva a corredo risulta in stato di semi abbondono, priva di recinzione perimetrale, con presenza di materiale di risulta e attrezzature da cantiere. 5

6 L accesso carraio e pedonale avviene attraverso l area di cui alla particella 1274 sulla quale, secondo il progetto depositato, sarà realizzata la strada e saranno eseguiti i collegamenti alle pubbliche reti di acqua, gas, energia elettrica, mentre l allaccio alla fognatura avverrà sul lato nord nell area di pertinenza. Sui lati sud ed ovest dei beni oggetto di valutazione è presente un ampia area che gli strumenti urbanistici vigenti destinano ad area edificabile. L unità non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Delibera Regione Emilia Romagna n. 156 del e s.m.i. 4.1 DIVISIBILITA DEL BENE La tipologia e la dimensione dell unità suggeriscono la formazione di un unico lotto costituito dall intera fabbricato e relative pertinenze. 5 LOTTO DI VENDITA E identificato un unico Lotto di vendita per i beni oggetto di stima LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI 1)PIENA PROPRIETA Seminativo 1 Mq ,86 0, Seminativo 1 Mq ,67. 0,34 2) QUOTA DI 4/ Seminativo 1 Mq ,30 0,15 Confini: in un unico corpo: a nord ragioni particella 160, ad est ragioni particella 1192, a sud ragioni particella 1191, ad ovest ragioni particella 1270 e strada Corso Prampa. 6

7 5.1.2 LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE in corso di costruzione. In Comune di Villa Minozzo, Corso Prampa, piena proprietà di fabbricato bifamiliare in corso di costruzione, allo stato grezzo, composto da due unità abitative, speculari ma a quote diverse, su tre livelli fuori terra comprendenti: - al piano terra: autorimessa, cantina, due ripostigli, scala esterna per l accesso all abitazione; - al piano primo: soggiorno, cucina, ripostiglio, loggia, scala esterna di accesso, scala interna di collegamento al livello superiore; - al piano secondo: tre camere, bagno, disimpegno, balcone. La superficie commerciale 1 complessiva dell edificio è pari a mq. 373, LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione dell edificio oggetto di stima è iniziata in forza dei seguenti titoli abilitativi: - Permesso di Costruire n. 39/2005 del 08/05/2007 per la Realizzazione di due villette abbinate + 2 ; - D.I.A. n. 69/08 del (variante in corso d opera); - Deposito sismico progetto strutture n. 505/D del Prot. 2523; - Inizio lavori sismico del 11/05/2007 Prot Ai sensi e per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni si dichiara quanto segue: esaminati gli atti progettuali approvati e verificate sul posto le unità immobiliari le opere sono conformi ai Titoli abilitativi rilasciati. 1 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 7

8 Si rileva che i titoli abilitativi risultano scaduti in quanto non è stata fatta richiesta di proroga LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non previste LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Per la prosecuzione/ultimazione dei lavori occorre presentare istanza per rilascio di nuovo titolo abilitativo. Le relative spese tecniche e concessorie si intendono ricomprese nella valutazione dell immobile di cui ai paragrafi successivi LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile al momento del sopralluogo risultava libero da persone e cose (fatta eccezione per il materiale da cantiere presente all interno dei vani a piano terra dell unità lato ovest e sull area cortiliva LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE: - Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; - Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione; - Nell atto di provenienza dei beni è riportato che: Il terreno mappale 1274 verrà adibito a strada comune con servitù di passaggio con qualsiasi mezzo per l accesso alla strada provinciale Villa Minozzo Ligonchio a favore dei lotti compravenduti. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Sulla unità immobiliare avanti descritta risultano iscritte le seguenti formalità: - Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il , al n R.P.; 1) Annotazione n del 04/08/2009 (EROGAZIONE A SALDO) 2) Annotazione n del 04/08/2009 (INTEGRAZIONE A MUTUO ORIGINARIO) e risultano trascritte le seguenti formalità: - Atto di Pignoramento trascritto a Reggio Emilia il , RP 27236; - Atto di Pignoramento trascritto a Reggio Emilia il , RP

9 5.1.8 LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Il quesito posto all Esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore degli stessi, già evidenziate nei capitoli precedenti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l immobile in questione fanno riferimento alle seguenti caratteristiche: - epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità dei locali, tipo e completezza delle finiture; - dimensioni dei vani, razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; - ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Nella determinazione del valore si considerano tutte le suindicate caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare ancora caratterizzato dalla crisi del settore e dalla mancanza generale di liquidità, che riporta contrattazioni saltuarie e con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata con riferimento alla compravendita di beni simili nella zona avvenute in tempi recenti e alle quotazioni dell Osservatorio dei Valori Medi Immobiliari tenuto dall Agenzia delle Entrate-Territorio. Nella determinazione del valore si è tenuto conto dei seguenti fattori: - condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di valutazione, così come definite nella tecnica estimativa ed esplicate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza; - condizioni generali del mercato immobiliare. 9

10 La valutazione dei beni è stata effettuata con due differenti metodologie, in ragione della peculiarità degli immobili e dello stato in cui si trovano. IPOTESI 1: VALORE DI TRASFORMAZIONE Alla luce di quanto sopra esposto il valore dei beni viene determinato attraverso il valore di trasformazione, ovvero si individua il valore di mercato del bene ultimato (ipotizzando un grado di finitura medio per immobili di tipologia e caratteristiche simili a quello in esame), si stimano la percentuale del valore delle opere eseguite e delle opere ancora da eseguire, comprensive di oneri tecnici e burocratici. PT: autorimessa-servizi Mq 124,40 0,60 74,64 P1 abitazione Mq 104,40 1,00 104,40 P1 logge Mq 20,00 0,60 12,00 P2 abitazione Mq 104,40 1,00 104,40 P2 logge Mq 20,00 0,60 12,00 307, , ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Valore totale dei fini a lavori ultimati ,00 A Incidenza "grezzo" 40% A VALORE ATTUALE DEI BENI ,00 40% ,60 VALORE ATTUALE DEI BENI ARROTONDATO ,00 B Abbattimento 10% B ,00 VALORE FINALE ,00 VALORE COMPLESSIVO ARROTONDATO ,00 IPOTESI 2: COSTO DI COSTRUZIONE Vetustà: IN CORSO DI COSTRUZIONE ***** ***** ***** ***** ***** Il valore dei beni viene determinato attraverso il COSTO DI COSTRUZIONE, ovvero attribuendo un valore unitario per unità di superficie all edificio nello stato in cui si trova, a cui sommare il valore dell area su cui è stato edificato. Gli oneri tecnici e burocratici sostenuti sono compresi nel valore unitario attribuito. PT: autorimessa-servizi Mq 124,40 1,00 124,40 P1 abitazione Mq 124,40 1,00 124,40 P2 abitazione Mq 124,40 1,00 124,40 373,20 400, ,00 Valore Terreno Mq 503,00 1,00 503,00 70, ,00 Valore totale ,00 A Abbattimento 10% ,00 B VALORE FINALE (A-B) ,00 VALORE COMPLESSIVO ARROTONDATO ,00 10

11 In entrambe le ipotesi è stato adottato un abbattimento forfettario pari al 10% del valore del bene, applicato in ragione della particolare situazione del mercato immobiliare, della mancanza di garanzie per vizi occulti, della difficoltà del mercato a rapportarsi con le vendite giudiziarie. Dal raffronto dei valori determinati secondo le IPOTESI 1 e IPOTESI 2, in via prudenziale si adotta il valore minore per cui: Valore finale del bene (con oneri a carico dell'acquirente): Il Valore finale arrotondato è pari a ,00. OFFERTA MINIMA : ,00 X 75% = , LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE L immobile avanti descritto è pervenuto agli attuali intestatari come segue: - Atto Notaio Giuseppe Beccari in data 19 maggio 2007 Rep , trascritto a Reggio Emilia il giorno 12 giugno 2007 ai nn / ALTRE NOTIZIE All interno dell edificio e nell area di pertinenza sono presenti materiale da cantiere e materiale di risulta che, per quanto verificabile a vista, non costituisce fonte inquinante. Reggio Emilia, L Esperto Geometra Pierguido Bonacini 11