TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 223/2014 R.G. ESECUZIONI

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 223/2014 R.G. ESECUZIONI promossa da ITALFONDIARIO Spa, con Avv. Pierluigi Costi contro RAPPORTO DI VALUTAZIONE e ALLEGATI VIA F. BONI 2/1 - CAVRIAGO VISTA DA SUD/OVEST Esperto incaricato: Geometra PIERGUIDO BONACINI VIA R. CARTESIO 35/3, REGGIO EMILIA TEL pgbonacini@libero.it 1

2 INDICE 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI Pag. 3 2 COMUNICAZIONI Pag. 3 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Pag DATI CATASTALI COME RISULTANO ALLA DATA DELLA PERIZIA Pag COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Pag. 4 4 DESCRIZIONE DEI BENI Pag DIVISIBILITA DEL BENE Pag. 7 5 LOTTI DI VENDITA LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI Pag LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE Pag LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA Pag LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Pag LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Pag LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI Pag. 10 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Pag. 10 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Pag LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Pag LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE Pag ALTRE NOTIZIE Pag ELENCO DEGLI ALLEGATI ALLEGATO A: DESCRIZIONE IMMOBILE ALLEGATO B: BREVE DESCRIZIONE COMMERCIALE ALLEGATO C: DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE ALLEGATO E: ATTO DI PROVENIENZA ALLEGATO F: ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIA CATASTALE VISURA CATASTALE ALLEGATO G: ESTRATTO CONCESSIONE EDILIZIA ALLEGATO H: ISPEZIONE IPOTECARIA ALLEGATO I: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 2

3 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 223/2014 R.G. ESECUZIONI Esecutata: Creditore Procedente: ITALFONDIARIO Spa con Avv. Pierluigi Costi - Data conferimento incarico: 27 gennaio Termine di consegna della Relazione: Udienza: ore 11,20 - Data trascrizione pignoramento: 26/03/2014 N R.P. 2 COMUNICAZIONI L Esperto ha provveduto ad informare le Parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: - Avv. Pierluigi Costi per il Creditore procedente; - Debitrice Esecutata; - Avv. Federica Bassissi per Creditrice iscritta; - Avv. Cesare Grappi per Creditrice iscritta. La comunicazione inviata a mezzo raccomandata AR non è stata ritirata ed è ritornata al mittente per compiuta giacenza; è stato effettuato un primo sopralluogo in data 24/02/2016 per visionare i luoghi, prendere contatto con gli eventuali occupanti e concordare tempi e modalità per l accesso all immobile. Reperito un recapito telefonico del Sig., si sono concordati tempi e modalità per il sopralluogo che, per motivi personali del Sig. stesso, hanno richiesto deposito di istanza per proroga dei termini di deposito della relazione. In data alla presenza del Sig. si è proceduto ad effettuare il sopralluogo, visitando e ispezionando l immobile, completando così le operazioni peritali. Copia della presente Relazione verrà trasmessa a mezzo posta in forma semplice all indirizzo della sede della Società Esecutata, via al Sig. Legale del Creditore Procedente e ai Creditori intervenuti. 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1) COMUNE: CAVRIAGO 3

4 Intestati: N Foglio Particella Qualità Classe Consistenza R.D. R.A Mq Mq DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA 1) COMUNE: CAVRIAGO Intestati: N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo A/7 1 Vani ,25 Via F. Boni 2/1 : Piano S1-T C/6 3 Mq ,53 Via F. Boni 2/1 : PianoT 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE La proprietà NON RISULTA REGOLARMENTE CENSITA; il pignoramento ha interessato due particelle censite al Catasto Terreni, (particelle ) le quali sono state trasformate in seguito ad edificazione di fabbricato bifamiliare per la particella 913 e fabbricato unifamiliare per la particella 915. Sulla particella 913 è stato edificato un fabbricato, formato dalle unità immobiliari 913/1 913/2 913/3 913/4; con Atto notaio Manghi del 22/12/2006 trascritto a Reggio Emilia il 16/01/2007 ai nn. 1912/1191 sono state alienate le unità 913/3 913/4. Sulla particella 915 è stato edificato un fabbricato, formato dalle unità immobiliari 915/1 915/2; con Atto Notaio Caranci del 25/07/2006 trascritto a Reggio Emilia il 01/08/2006 ai nn /14349 le unità sono state alienate. Alla data odierna risultano pertanto in capo alla ditta esecutata le sole unità 913/1 913/2. La ditta catastale non è corretta: con Atto Notaio Aloisio del 20/11/2015 trascritto a Reggio Emilia il 18/02/2016 ai nn. 3111/2181 la determinava lo scioglimento della 4

5 società, proseguendo l attività sotto forma di Impresa individuale da identificare come In fase di sopralluogo si sono riscontrate difformità fra la schede catastali depositate e lo stato dei luoghi. 4 DESCRIZIONE DEI BENI Piena proprietà di unità abitativa da terra a tetto in fabbricato bifamiliare. Trattasi di porzione di immobile da terra a tetto, con area di pertinenza esclusiva su tre lati, facente parte di un edificio di maggior corpo di tipologia bifamiliare suddiviso in due unità abitative, sito in Comune di Cavriago, Via F. Boni 2/1; posto nella zona nord del paese, in prossimità della vecchia strada di collegamento fra il paese e la Via Emilia, a breve distanza dal centro, risulta comodamente accessibile e prossimo ai principali servizi; la zona in cui è inserito è a prevalente destinazione residenziale, con abitazioni prevalentemente mono/bifamiliari-piccole palazzine condominiali. Il fabbricato, costruito a partire dall anno 2005 e terminato nell anno 2006, è stato realizzato con struttura portante verticale in parte con muri in c.a. ed in parte in muratura laterizia, solai orizzontali di tipo laterocementizio, copertura a falde inclinate a struttura lignea, manto di copertura in coppi, lattonerie tubi pluviali e canali di gronda in lamiera preverniciata. Il paramento esterno risulta in parte in laterizio intonacato e tinteggiato ed in parte in laterizio a vista. La villetta risulta composta da: - Al piano interrato da cantina (taverna), disimpegno, lavanderia, ripostiglio e scala di collegamento al livello superiore. L altezza utile è pari a mt 2,50; - Al piano terra da ingresso su soggiorno, cucina, disimpegno, bagno e camera da letto, scala di collegamento al livello superiore; sul lato est, in corrispondenza dell ingresso, e sul lato sud sono presenti due porticati; l altezza utile è pari mt 2,70. Nella parte nord è presente l autorimessa di altezza utile pari a mt 2,40; - Al piano primo, con copertura lignea in vista, ampio locale, due camere, bagno, balcone e locale tecnico. L altezza utile risulta variabile con h minima pari a mt 1,48 e mt 1,80 sul lato est e mt 1,55 sul lato ovest. 5

6 Le caratteristiche interne di finitura sono le seguenti: pavimenti in ceramica, pareti intonacate e rifinite con stucco ad eccezione dei bagni e della cucina che presentano rivestimento in ceramica, soffitti intonacati e tinteggiati ad eccezione della copertura che si presenta in legno a vista, portoncino di ingresso blindato, porte interne in legno, serramenti in legno con vetro camera, scuretti ad ante. I bagni, dotati di illuminazione e aerazione diretta, sono completi di lavabo, wc, bidet, vasca e doccia. L impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia, posta nel locale tecnico del piano primo, del tipo a condensazione con produzione combinata di acqua calda sanitaria, pannelli radianti a pavimento e termoarredo nei bagni; l impianto elettrico è sottotraccia; è presente impianto per la climatizzazione estiva. I locali del piano primo a nord ed est con destinazione sottotetto sono utilizzati come camere, nel locale ripostiglio è stato ricavato un bagno. L autorimessa, ubicata al piano terra, di altezza pari a mt 2,40, risulta costituita da un unico vano di dimensioni interne nette pari a mt. 2,86 di larghezza e mt 8,60 di lunghezza; presenta pavimento in ceramica, pareti e soffitto intonacati e tinteggiati; il portone di accesso è del tipo sezionale basculante, dotato di automazione. L area cortiliva presente sui lati est, sud ed ovest risulta adibita in parte a cortile ed in parte a giardino. Nel lato est sono presenti l accesso carraio dotato di cancello motorizzato e l ingresso pedonale; la zona risulta pavimentata in parte con elementi in cemento del tipo autobloccante ed in parte in lastre di marmo. Nei lati sud ed ovest l area risulta adibita a giardino con presenza di essenze arboree di alto fusto, arbusti e siepe lungo il perimetro. L area risulta completamente delimitata con recinzione metallica su muretto in c.a. per tre lati e muro in laterizio a vista per il lato nord. In fase di sopralluogo si è riscontrato che l area di pertinenza ricomprende una porzione della particella 170. Si tratta di una striscia di terreno della larghezza di mt 4,50 c.ca, estesa per l intero fronte sud della particella 913, per una superficie 6

7 complessiva di c.ca 100 mq. La porzione di area in questione fa parte della particella 170 destinata in parte a viabilità ed in parte a parcheggi, in seguito alla edificazione del primo comparto edilizio presente ad ovest; la convenzione stipulata dagli attuatori dell intervento prevedeva che, alla fine dei lavori, le aree adibite a viabilità e parcheggi fossero cedute all Amministrazione comunale ma tale cessione non si è mai perfezionata per cui, attualmente, l area risulta ancora intestata ai proprietari degli edifici realizzati con quell intervento. L unità immobiliare nel complesso si presenta in ottime condizioni di manutenzione. Le dichiarazioni di conformità ai sensi della L. 46/90 relative agli impianti elettrico e di riscaldamento risultano depositate presso gli archivi comunali. L unità non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Delibera Regione Emilia Romagna n. 156 del e s.m.i. 4.1 DIVISIBILITA DEL BENE La tipologia e la dimensione dell unità suggeriscono la formazione di un unico lotto costituito dall intera fabbricato e relative pertinenze. 5 LOTTO DI VENDITA E identificato un unico Lotto di vendita per i beni oggetto di stima LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI 1) COMUNE: CAVRIAGO Intestati: N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo A/7 1 Vani ,25 Via F. Boni 2/1 : Piano S1-T C/6 3 Mq ,53 Via F. Boni 2/1 : PianoT Confini: in un unico corpo: a sud ragioni particella 170, ad ovest ragioni particella 167, a nord ragioni particella 913 sub 3 e sub 4, ad est Via F. Boni LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di villetta abbinata su tre livelli, con area di pertinenza esclusiva, in Cavriago, Via F. Boni n. 2/1. 7

8 L unità immobiliare risulta così formata: al piano interrato taverna (cantina), disimpegno, lavanderia e ripostiglio; al piano terra ingresso su soggiorno, cucina, disimpegno, bagno, camera e autorimessa; al piano primo ampio locale, due camere (sottotetto), bagno (ripostiglio), balcone e locale tecnico. Sono state riscontrate difformità sotto l aspetto edilizio ed urbanistico. La superficie commerciale 1 complessiva è pari a mq. 197 per l abitazione e mq 28 per l autorimessa LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione dell edificio oggetto di stima è iniziata in forza dei seguenti titoli abilitativi: - Permesso di Costruire n. 3080/2005 del 09/03/2005 per Nuova costruzione fabbricato residenziale bifamiliare (PR9 Lotto 7) - D.I.A. n. 3080/A del 04/09/2006 Prot (variante in corso d opera); - In data 04/06/2007 Prot /06/7499 l Amministrazione Comunale ha trasmesso comunicazione di agibilità attestata, ai sensi dell Art 114 del RUE. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni si dichiara quanto segue: esaminati gli atti progettuali approvati e verificate sul posto le unità immobiliari le opere non sono conformi ai Titoli abilitativi rilasciati. Durante il sopralluogo si è rilevato che: - al piano interrato il vano autorizzato con destinazione cantina è utilizzato come taverna e le sue dimensioni non corrispondono a quelle autorizzate; - al piano terra la recinzione insiste in parte su area di altre ragioni; 1 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 8

9 - al piano primo (sottotetto), attualmente in parte utilizzato come zona notte, nel lato est l altezza minima pari a mt 1,80 risulta superiore a quella autorizzata pari a mt 1,70, nel lato ovest l altezza minima è pari a mt 1,55 mentre quella autorizzata è pari a mt 1,48: in entrambi i casi le differenze risultano superiori alle tolleranze ammesse. Non sono presenti i controsoffitti lignei indicati negli elaborati grafici allegati ai Titoli Abilitativi LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO In base a quanto esposto al paragrafo precedente, occorre ripristinare le difformità: 1) al piano piano: riduzione delle altezze nette per conformarle a quelle autorizzate e realizzazione di controsoffitto; 2) ai piano interrato: nel vano cantina realizzazione di pareti in muratura laterizia intonacata e tinteggiata, per ripristinare la situazione legittimata; (La spesa per le opere di cui ai punti 1 e 2 si può indicativamente quantificare pari ad ,00) 3) area esterna: ripristino della recinzione perimetrale secondo il limite della proprietà, mediante la parziale demolizione della recinzione esistente (per la parte insistente sulla particella 170), la rimozione del terreno vegetale, la realizzazione della nuova recinzione e la sistemazione della porzione di area esterna con finitura in conglomerato bituminoso (spesa indicativamente quantificabile pari ad ,00) LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE La regolarizzazione di quanto evidenziato al paragrafo , consistente nella redazione di una pratica in sanatoria relativa alle difformità riscontrate, comporta un costo quantificabile indicativamente pari ad ,00 (comprensivo di spese tecniche e sanzioni) LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile al momento del sopralluogo risultava occupato dal Sig. titolare della ditta individuale - e dal suo nucleo famigliare (coniugi e figlio maggiorenne) LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE: 9

10 - Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; - Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione; - Obblighi di cui alla convenzione per le modalità di attuazione del Piano di recupero di iniziativa pubblica denominato PR 9, stipulata con atto del Notaio Gian Domenico Serri in data 01 agosto 2001 ai nn / VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Sulla unità immobiliare avanti descritta risultano iscritte le seguenti formalità: - Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il 14/03/2005, al n R.P; 1) Annotazione n /5215 del 18/09/2006 restrizione dei beni nascente da scrittura autenticata dal Notaio Caranci del 25/07/2006 con la quale venivano esclusi dall ipoteca i seguenti immobili: - Fabbricato in Cavriago fg 15 part. 915 sub 1; - Fabbricato in Cavriago fg 15 part. 915 sub 2; 2) Annotazione n /2633 del 30/05/2007 restrizione dei beni nascente da scrittura autenticata dal Notaio Manghi del 22/12/2006 con la quale venivano esclusi dall ipoteca i seguenti immobili: - Fabbricato in Cavriago fg 15 part. 913 sub 3; - Fabbricato in Cavriago fg 15 part. 913 sub 4; - Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia il 04/11/2011, al n R.P; - Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia il 14/03/2014, al n. 464 R.P; e risultano trascritte le seguenti formalità: - Atto di Pignoramento trascritto a Reggio Emilia il 26/03/2014, RP 3467; LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Il quesito posto all Esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. 10

11 L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore degli stessi, già evidenziate nei capitoli precedenti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l immobile in questione fanno riferimento alle seguenti caratteristiche: - epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità dei locali, tipo e completezza delle finiture; - dimensioni dei vani, razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; - ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Nella determinazione del valore si considerano tutte le suindicate caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare ancora caratterizzato dalla crisi del settore e dalla mancanza generale di liquidità, che riporta contrattazioni saltuarie e con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata con riferimento alla compravendita di beni simili nella zona avvenute in tempi recenti e alle quotazioni dell Osservatorio dei Valori Medi Immobiliari tenuto dall Agenzia delle Entrate-Territorio. Nella determinazione del valore si è tenuto conto dei seguenti fattori: - condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di valutazione, così come definite nella tecnica estimativa ed esplicate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza; - condizioni generali del mercato immobiliare. La valutazione dei beni è stata effettuata in ragione della peculiarità degli immobili e dello stato in cui si trovano. Vetustà: 10 anni Le superfici dell unità sono state calcolate come segue: 11

12 Unità misura Coeff DESTINAZIONE Superficie d'uso Sup. comm.le Valore unitario Valore Abitazione P. Interrato Mq 58,00 0,60 34,80 Abitazione PT Mq 107,00 1,00 107,00 Abitazione P1 Mq 78,00 0,60 46,80 Porticato PT Mq 7,25 0,40 2,90 Balcone P1 Mq 9,70 0,30 2,91 Locale tecnico P1 Mq 19,25 0,15 2,89 197, , ,00 Autorimessa Mq 27,50 1,00 27,50 800, ,00 Valore totale ,00 A Spese regolarizzazione 3.000,00 B Spese ripristino ,00 C Abbattimento 20% ,20 D VALORE FINALE (A-B-C-D) ,80 Valore finale del bene (con oneri a carico dell'acquirente): L abbattimento forfettario pari al 20% del valore del bene, al netto delle spese per regolarizzazione e ripristini, è stato applicato in ragione della particolare situazione del mercato immobiliare, della mancanza di garanzie per vizi occulti, della difficoltà del mercato a rapportarsi con le vendite giudiziarie; pertanto il valore finale arrotondato è pari a ,00 OFFERTA MINIMA : ,00 X 75% = , LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE L immobile avanti descritto è pervenuto all attuale intestatario come segue: - Atto Notaio Salvatore Aloisio in data 20 novembre 2015 Rep , trascritto a Reggio Emilia il giorno 18 febbraio 2016 ai nn. 3111/ ALTRE NOTIZIE L abitazione risulta completa di elementi di arredo di proprietà degli occupanti. Reggio Emilia, L Esperto Geometra Pierguido Bonacini 12