TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA FALLIMENTO. N. 85/2011 Reg. Gen.

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA FALLIMENTO N. 85/2011 Reg. Gen. GIUDICE DELEGATO: NICCOLO STANZANI MASERATI CURATORE Avv. FABRIZIO FORNACIARI RAPPORTO DI VALUTAZIONE e ALLEGATI Viale Piave 3 e 5 - REGGIO EMILIA VISTA DA EST Esperto incaricato: Geometra PIERGUIDO BONACINI VIA R. CARTESIO 35/3, REGGIO EMILIA TEL pgbonacini@libero.it

2 INDICE 1 PREMESSA Pag. 3 2 DATI CATASTALI 2.1 DATI CATASTALI Pag COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Pag. 3 3 DESCRIZIONE DEI BENI Pag DIVISIBILITA DEL BENE Pag. 5 4 LOTTI DI VENDITA Pag. 5 LOTTO LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI Pag LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE Pag LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA Pag LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Pag LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Pag LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI Pag. 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Pag. 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Pag LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Pag LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE Pag ALTRE NOTIZIE Pag. 10 LOTTO LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI Pag LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE Pag LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA Pag LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Pag LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Pag LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI Pag. 12 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Pag. 12 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Pag LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Pag LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE Pag ELENCO DEGLI ALLEGATI Pag. 13 LOTTO 1 LOTTO 2 ALLEGATO 5.1.1: ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI ALLEGATO 5.1.2: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALLEGATO 5.1.3: ISPEZIONE IPOTECARIA ALLEGATO 5.2.1: ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI ALLEGATO 5.2.2: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALLEGATO 5.2.3: ISPEZIONE IPOTECARIA

3 1 PREMESSA In data 22/03/2018 si è rivolto allo scrivente l Avv. Fabrizio Fornaciari, Curatore del Fallimento, richiedendo la stima dei beni immobili di proprietà della Srl in liquidazione allo scopo di potere procedere alla vendita degli stessi. I beni descritti nella presente Relazione di Stima sono stati oggetto di una precedente Causa Divisionale, rubricata al n. 6810/2015 RG, per la quale lo scrivente ha depositato Relazione di stima in data 24/10/2016; trattandosi di una parte degli immobili precedentemente periziati, nell adempimento dell incarico affidato, si è fatto sostanzialmente riferimento alla Relazione già prodotta, aggiornandola, previa verifica dello stato in cui gli immobili attualmente versano, nonché delle eventuali variazioni e/o modifiche edilizie urbanistiche intervenute nel periodo dicembre 2016-giugno DATI CATASTALI 2.1 DATI CATASTALI DEI BENI N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo A/10 2 Vani ,27 Viale Piave 5: Piano 1 N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo C/2 1 Mq 9. 13,94 Viale Piave 3: Piano S C/2 1 Mq 9. 13,94 Viale Piave 5: Piano S1 2.2 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE La proprietà risulta regolarmente censita e vi è corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva dell unità immobiliare visionata corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio. 3

4 3 DESCRIZIONE DEI BENI Le unità in oggetto sono parte di un edificio in linea di maggior corpo prospettante su Viale Piave, nelle vicinanze dell intersezione della Circonvallazione cittadina, che in quel tratto prende il nome di Viale Piave, con la via IV Novembre la quale conduce alla stazione ferroviaria. L intero complesso edilizio, che ricomprende i beni oggetto di valutazione, è stato realizzato con struttura portante in muratura laterizia ed elementi in cemento armato, le strutture orizzontali sono costituite da solai in latero-cemento, il paramento esterno risulta intonacato con malta di calce e cemento e tinteggiato, canali di gronda e tubi pluviali sono in lamiera zincata preverniciata. L edificio si articola in n. 3 vani scala privi di ascensore, contraddistinti dai civici 3-5-7, con accesso plurimo dall esterno; è composto di cinque piani fuori terra e uno sottoterra; al piano interrato sono ubicati locali di deposito e cantine, a piano terra unità con destinazione commerciale, ai restanti piani unità con destinazione terziaria e residenziale. UNITA Particella 51 Sub 48: Trattasi di ufficio posto al primo piano, con accesso dal civico n. 5, avente un altezza netta pari a mt. 3,20; risulta composta da un ingresso comune ad altra unità sub 49, un ampio corridoio, cinque vani ad uso ufficio, un ripostiglio ed un bagno. Sul lato Ovest prospettante su Viale Piave è presente un balcone, mentre sul lato est è presente un ampio terrazzo che affianca il fabbricato per tutta la sua lunghezza; non risulta delimitata sul lati nord e sud la porzione di terrazzo facente parte dell unità in oggetto. L ingresso identificato nell elaborato planimetrico con la particella 51 sub 75 risulta comune alle unità immobiliari della particella 51 sub 48 e sub 49. Le pavimentazioni interne sono in piastrelle di ceramica, il bagno è dotato di rivestimento ceramico fino ad una altezza di cm 220; pareti e soffitti sono intonacati al civile con tinteggiatura a tempera; i battiscopa sono in legno; le porte interne sono tamburate lisce, i telai sono in legno, completi di vetri camera, i dispositivi oscuranti sono costituiti da avvolgibili in p.v.c.. L impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia murale per produzione combinata di acqua calda sanitaria e riscaldamento posta nel bagno; i corpi scaldanti sono in metallo del tipo a piastra; l impianto elettrico è sottotraccia. Il balcone lato ovest è fruibile anche dalla attigua unità sub 49 e non vi è separazione fisica fra le rispettive porzioni; si presenta con pavimentazione in ceramica e protezioni esterne costituite da ringhiera in metallo. L unità è dotata di impianto di raffrescamento con unità esterna posta sul lato est e diffusore del tipo a split in corrispondenza della porta di ingresso. 4

5 Poiché nel passato l unità era funzionalmente collegata all ufficio di cui al sub 49 si rende necessario eseguire alcune opere per separare e rendere funzionalmente autonomi gli impianti elettrico, igienico sanitario e riscaldamento. Non sono state reperite le dichiarazioni di conformità degli impianti ai sensi della Legge 46/90. L unità non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Delibera Regione Emilia Romagna n. 156 del e s.m.i. Nel complesso l unità si trova in discrete condizioni di manutenzione. UNITA Particella 51 Sub 85: Trattasi di cantina posto al piano interrato, con accesso dal civico n. 3, avente un altezza netta pari a mt. 2,00; risulta composta da un unico vano di forma rettangolare regolare, di dimensioni interne nette pari a mt 3,40 di lunghezza e mt 2,30 di larghezza. La pavimentazione è in mattoni, le pareti ed il soffitto sono intonacati al civile e tinteggiati a tempera; non sono presenti aperture per l aerazione e l illuminazione diretta; la porta di accesso è del tipo in lamiera leggera zincata. L unità e dotata di impianto elettrico con canalizzazioni a vista. UNITA Particella 51 Sub 86: Trattasi di cantina posto al piano interrato, con accesso dal civico n. 5, avente un altezza netta pari a mt. 2,00; risulta composta da un unico vano di forma rettangolare regolare, di dimensioni interne nette pari a mt 3,40 di lunghezza e mt 2,30 di larghezza. La pavimentazione è in mattoni, le pareti ed il soffitto sono intonacati al civile e tinteggiati a tempera; non sono presenti aperture per l aerazione e l illuminazione diretta. L unità e dotata di impianto elettrico con canalizzazioni a vista. 3.1 DIVISIBILITA DEI BENI La tipologia e la dimensione delle unità esaminate consentono la formazione di due LOTTI, in ragione della collocazione, e pertanto si propone la formazione dei seguenti LOTTI: LOTTO 1, con ingresso dal civico 5: unità ad uso ufficio posta al piano primo (sub 48) e cantina al piano interrato (sub 86); LOTTO 2, con ingresso dal civico 3: unità ad uso cantina posta al piano interrato (sub 85) 4 LOTTI DI VENDITA Sono identificati due Lotti di Vendita: LOTTO 1 Piena Proprietà di unità ad uso ufficio posta al piano primo (sub 48) e cantina al piano interrato (sub 86); LOTTO 2 Piena Proprietà di unità ad uso cantina posta al piano interrato (sub 85); 5

6 LOTTO LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo A/10 2 Vani ,27 Viale Piave 5: Piano C/2 1 Mq 9. 13,94 Viale Piave 5: Piano S1 Confini: Per l ufficio: ad est sub 36, a sud Viale Piave, ad ovest sub 74 e sub 75 Per la cantina: a nord sub 74, ad est sub 85, a sud Viale Piave, ad ovest sub LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso ufficio sito in Reggio Emilia, Viale Piave n. 5, posto al piano primo con annessa cantina al piano interrato, a ridosso del centro storico, ben servito da viabilità e parcheggi, composto da: ampio ingresso/corridoio, cinque vani ad uso ufficio, bagno, ripostiglio, balcone e terrazza esclusivi, per una superficie commerciale complessiva di circa mq. 125; discreto stato di manutenzione. 6

7 4.1.3 LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA Trattasi di unità immobiliari facente parte di un complesso edilizio la cui costruzione è avvenuta in data antecedente al , successivamente oggetto di ristrutturazione in forza di Concessione Edilizia n /1993, n /93 PG del 10/03/1994, n /93 PG del 10/03/1994 e successive Varianti; risulta rilasciato il certificato di Abitabilità con protocollo n /2001 del 19/06/2001. In data 27/09/2006 è stata presentata D.I.A prot. 9526/2006 PS; in data 29/11/2006 prot 11902/2006 PS è stata comunicata la fine lavori e in pari data con prot 11912/2006 PS è stata depositata Scheda Tecnica Descrittiva di cui all Art. 21 quarto comma della L.R. 31/02. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni si dichiara quanto segue: esaminati gli atti progettuali approvati e verificate sul posto le unità immobiliari le opere sono conformi ai Titoli abilitativi rilasciati OPERE DI RIPRISTINO Per rendere funzionalmente autonomi gli impianti elettrico, idrico e riscaldamento occorre: 7

8 - realizzare nuova dorsale elettrica dal contatore, posto nel locale ingresso condominiale a piano terra, all ingresso dell unità; spesa prevista ,00 - installare nuovo contatore acqua e realizzare nuovo linea di adduzione dal contatore fino all interno dell unità; spesa prevista ,00 comprensiva del contributo all ente erogatore; - installare nuovo contatore del gas e realizzare allacciamento alla caldaia esistente posta nel bagno; spesa prevista ,00 comprensiva del contributo all ente erogatore; La spesa complessiva per le opere sopra descritte si può ritenere pari ad , LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non previsti LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile risulta attualmente libero LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE: - Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; - Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione; VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Sulla unità immobiliare avanti descritta risultano iscritte le seguenti formalità: - 1. Atto obbligo con il Comune di Reggio Emilia trascritto il 16/03/1991, al n R.P., per Atto a Ministero Dott. Guido Corradi del 11/12/1990 Rep , al fine di destinare un area riservata a parcheggio; - 2. Iscrizione in data 21/04/1992 al n R.P. ipoteca volontaria a favore di "Istituto di Credito Fondiario della Liguria Spa" con sede in Genova; da considerarsi perenta in quanto non rinnovata nel ventennio ossia entro il 21/04/2012; - 3. TRASCRIZIONE del 12/10/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 4357/2000 del 25/02/ ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - (SUB 48) Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n del 24/09/2001 (CANCELLAZIONE) - 4. TRASCRIZIONE del 07/02/ Registro Particolare 2195 Registro Generale 3713 Pubblico ufficiale VARCHETTA GIOVANNI Repertorio 77614/17006 del 22/01/ ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA - (SUB 48) - 5. ISCRIZIONE del 13/03/ Registro Particolare 2018 Registro Generale 8007 Pubblico ufficiale RISCOSERVICE S.P.A. Repertorio /68 del 06/03/ IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 193/01 - (SUB 48/SUB 86) 8

9 - 6. ISCRIZIONE del 10/05/ Registro Particolare 2293 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Repertorio 7198 del 13/10/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO - (SUB 48) Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n. 814 del 03/03/2011 (CANCELLAZIONE TOTALE) - 7. ISCRIZIONE del 06/07/ Registro Particolare 3400 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BOLOGNA Repertorio 1890/2010 del 17/03/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO - (SUB 48) Documenti successivi correlati: Annotazione n. 697 del 21/02/2011 (CANCELLAZIONE TOTALE) - 8. TRASCRIZIONE del 02/08/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 85 del 24/06/2011 ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO - (SUB 48/SUB 86) - 9. TRASCRIZIONE del 14/01/ Registro Particolare 455 Registro Generale 633 Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO Repertorio 13875/2015 del 19/11/2015 DOMANDA GIUDIZIALE - DIVISIONE GIUDIZIALE - (SUB 48) TRASCRIZIONE del 22/03/ Registro Particolare 4468 Registro Generale 6806 Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO REGGIO EMILIA Repertorio 6810/2015 del 29/08/2017 ATTO GIUDIZIARIO SENTENZA PER DIVISIONE - (SUB 48) LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Il quesito posto all Esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore degli stessi, già evidenziate nei capitoli precedenti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l immobile in questione fanno riferimento alle seguenti caratteristiche: - epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità dei locali, tipo e completezza delle finiture; - dimensioni dei vani, razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; - ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Nella determinazione del valore si considerano tutte le suindicate caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità, che riporta contrattazioni saltuarie e con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. 9

10 La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, con riferimento alla compravendita di beni simili nella zona avvenute in tempi recenti e alle quotazioni dell Osservatorio dei Valori Medi Immobiliari tenuto dall Agenzia delle Entrate-Territorio. Nella determinazione del valore si è tenuto conto dei seguenti fattori: - condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di valutazione, così come definite nella tecnica estimativa ed esplicate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza; - condizioni generali del mercato immobiliare e della zona in cui l immobile è ubicato; Vetustà: oltre 50 anni Le superfici dell unità sono state calcolate come segue: Unità misura DESTINAZIONE Superficie Ufficio Mq 116,00 1,00 116,00 Terrazzo Mq 72,00 0,10 7,20 Balcone Mq 1,54 0,25 0,39 Cantina Mq 7,80 0,25 1,94 Coeff d'uso Sup. comm.le Valore unitario Valore 125,53 800, ,00 Valore totale ,00 A Spese ripristino 5.500,00 B Valore finale A-B ,00 VALORE DEL BENE ,00 DETERMINAZIONE VALORE BASE D ASTA Sul valore del bene come precedentemente determinato si applica un abbattimento forfettario pari al 10% c.ca del valore del bene, in ragione della particolare situazione del mercato immobiliare, della mancanza di garanzie per vizi occulti, delle spese di ripristino, della difficoltà del mercato a rapportarsi con le vendite giudiziarie; pertanto il valore base d asta è pari a: ,00 10% = ,00 = ,00 VALORE BASE D ASTA ARROTONDATO ,00 OFFERTA MINIMA : ,00 X 75% = , LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE L immobile avanti descritto è pervenuto alla attuale intestataria come segue: - Atto Dott. Benedetto Catalini in data 27/12/1989 N. Rep /7941, trascritto il 03/01/1990 al n. 150 R.P., Atto di fusione fra le società Piave Srl e L Immobiliare Srl ; - Sentenza per DIVISIONE (Atto dell Autorità giudiziaria) del 29/08/2017, trascritta a Reggio Emilia in data 22/03/2018 al n RP; ALTRE NOTIZIE Per le unità in oggetto le spese condominiali ordinarie medie annue ammontano ad. 650,00 c.ca 10

11 LOTTO LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo C/2 1 Mq 9. 13,94 Viale Piave 3: Piano S1 Confini: Per la cantina: a nord sub 73, ad est sub 84, a sud Viale Piave, ad ovest sub LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di unità ad uso cantina posta al piano interrato, risulta costituita da un unico vano rettangolare di superficie netta pari a mq 7,80 ; stato di manutenzione sufficiente. VISTA INTERNO CANTINA LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA Trattasi di unità immobiliari facente parte di un complesso edilizio la cui costruzione è avvenuta in data antecedente al , successivamente oggetto di ristrutturazione in forza di Concessione Edilizia n /1993, n /93 PG del 10/03/1994, n /93 PG del 10/03/1994 e successive Varianti; risulta rilasciato il certificato di Abitabilità con protocollo n /2001 del 19/06/2001. In data 27/09/2006 è stata presentata D.I.A prot. 9526/2006 PS; in data 29/11/2006 prot 11902/2006 PS è stata comunicata la fine lavori e in pari data con prot 11912/2006 PS è stata depositata Scheda Tecnica Descrittiva di cui all Art. 21 quarto comma della L.R. 31/02. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni si dichiara quanto segue: esaminati gli atti progettuali approvati e verificate sul posto le unità immobiliari le opere sono conformi ai Titoli abilitativi rilasciati OPERE DI RIPRISTINO Non previste LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non previsti 11

12 4.2.6 LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile risulta attualmente libero LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE: - Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; - Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione; VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Sulla unità immobiliare avanti descritta risultano iscritte le seguenti formalità: - 1. Atto obbligo con il Comune di Reggio Emilia trascritto il 16/03/1991, al n R.P., per Atto a Ministero Dott. Guido Corradi del 11/12/1990 Rep , al fine di destinare un area riservata a parcheggio; - 2. Iscrizione in data 21/04/1992 al n R.P. ipoteca volontaria a favore di "Istituto di Credito Fondiario della Liguria Spa" con sede in Genova; da considerarsi perenta in quanto non rinnovata nel ventennio ossia entro il 21/04/2012; - 3. ISCRIZIONE del 13/03/ Registro Particolare 2018 Registro Generale 8007 Pubblico ufficiale RISCOSERVICE S.P.A. Repertorio /68 del 06/03/ IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 193/01 - (SUB 85) - 4. TRASCRIZIONE del 02/08/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 85 del 24/06/2011 ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO - (SUB 85) LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Il quesito posto all Esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore degli stessi, già evidenziate nei capitoli precedenti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l immobile in questione fanno riferimento alle seguenti caratteristiche: - epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità dei locali, tipo e completezza delle finiture; - dimensioni dei vani, razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; - ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Nella determinazione del valore si considerano tutte le suindicate caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità, che riporta contrattazioni saltuarie e con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, con riferimento alla compravendita di beni simili nella zona avvenute in tempi recenti e alle quotazioni dell Osservatorio dei Valori Medi 12

13 Immobiliari tenuto dall Agenzia delle Entrate-Territorio. Nella determinazione del valore si è tenuto conto dei seguenti fattori: - condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di valutazione, così come definite nella tecnica estimativa ed esplicate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza; - condizioni generali del mercato immobiliare e della zona in cui l immobile è ubicato; Vetustà: oltre 50 anni Le superfici dell unità sono state calcolate come segue: Unità misura Coeff d'uso Sup. comm.le Valore unitario Valore DESTINAZIONE Superficie Cantina Mq 7,80 0,25 1,95 1,95 Valore a corpo 3.300,00 VALORE DEL BENE ,00 DETERMINAZIONE VALORE BASE D ASTA Sul valore del bene come precedentemente determinato si applica un abbattimento forfettario pari al 10% del valore del bene, in ragione della particolare situazione del mercato immobiliare, della mancanza di garanzie per vizi occulti, della difficoltà del mercato a rapportarsi con le vendite giudiziarie; pertanto il valore base d asta è pari a: ,00 10% = ,00 330,00 = ,00 VALORE BASE D ASTA ARROTONDATO ,00 OFFERTA MINIMA : ,00 X 75% = , LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE L immobile avanti descritto è pervenuto alla attuale intestataria come segue: - Atto Dott. Benedetto Catalini in data 27/12/1989 N. Rep /7941, trascritto il 03/01/1990 al n. 150 R.P., Atto di fusione fra le società; 5 ELENCO DEGLI ALLEGATI LOTTO 1 LOTTO 2 ALLEGATO 5.1.1: ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI ALLEGATO 5.1.2: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALLEGATO 5.1.3: ISPEZIONE IPOTECARIA Reggio Emilia, 04/07/2018 ALLEGATO 5.2.1: ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI ALLEGATO 5.2.2: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALLEGATO 5.2.3: ISPEZIONE IPOTECARIA L Esperto Geometra Pierguido Bonacini 13