TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 263/2016 R.G. ESECUZIONI

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA N. 263/2016 R.G. ESECUZIONI promossa da DOBANK S.p.a., con Avv. Roberto Ferrari contro RAPPORTO DI VALUTAZIONE e ALLEGATI VIA CASE SULLA STRADA 18 VIANO (RE) VISTA DA SUD/OVEST Esperto incaricato: Geometra PIERGUIDO BONACINI VIA R. CARTESIO 35/ REGGIO EMILIA TEL pgbonacini@libero.it 1

2 INDICE 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI Pag. 3 2 COMUNICAZIONI Pag. 3 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Pag DATI CATASTALI COME RISULTANO ALLA DATA DELLA PERIZIA Pag COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Pag. 5 4 DESCRIZIONE DEI BENI Pag DIVISIBILITA DEL BENE Pag. 6 5 LOTTI DI VENDITA Pag LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI Pag LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE Pag LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA Pag LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Pag LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Pag LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI Pag. 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Pag. 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Pag LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Pag LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Pag LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE Pag STATO CIVILE DEI DEBITORI Pag ALTRE NOTIZIE Pag ELENCO DEGLI ALLEGATI ALLEGATO A: DESCRIZIONE IMMOBILE ALLEGATO B: BREVE DESCRIZIONE COMMERCIALE ALLEGATO C: DOCUMENTAZIONE DI QUALIFICAZIONE FISCALE ALLEGATO E: ATTO DI PROVENIENZA ALLEGATO F: ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURA CATASTALE ALLEGATO G: COPIA TITOLI ABILITATIVI ALLEGATO H: ISPEZIONE IPOTECARIA ALLEGATO I: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 2

3 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 263/2016 R.G. ESECUZIONI Esecutati: Creditore Procedente: DOBANK S.p.a. con Avv. Roberto Ferarri - Data conferimento incarico: Termine di consegna della Relazione: Udienza: ore 12,30 - Data trascrizione pignoramento: 06/07/2016 N R.P. 2 COMUNICAZIONI L Esperto ha provveduto ad informare le Parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o pec della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: - Sigg. Debitori Esecutati - Avv. Roberto Ferrari per il Creditore Procedente; Copia della presente Relazione verrà trasmessa a mezzo posta in forma semplice all indirizzo di residenza degli Esecutati, via al Sig. Legale del Creditore Procedente e ai Creditori intervenuti. Si evidenzia che la comunicazione di inizio operazioni, inviata tramite Raccomandata A/R ai debitori Esecutati all indirizzo reperito nel fascicolo, è stata regolarmente ricevuta dai Sigg. per cui in data , previo accordo, si è potuto procedere al sopralluogo presso gli immobili pignorati. 3 DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo A/3 U Vani 5,5. 312,46 Via Case sulla strada n. 18, piano T Area urbana Mq. 4 Via Case sulla strada 3

4 N Foglio Particella Qualità Classe Consistenza R.D. R.A Bosco Ceduo 2 Mq ,92 0, Bosco ceduo 1 Mq ,34. 0, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo A/3 U Vani 5,5. 312,46 Via Case sulla strada n. 18, piano T Area urbana Mq. 4 Via Case sulla strada N Foglio Particella Qualità Classe Consistenza R.D. R.A Bosco Ceduo 2 Mq ,92 0, Bosco ceduo 1 Mq ,34. 0, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE La proprietà risulta regolarmente censita e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva delle unità immobiliari visionate corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio. 4 DESCRIZIONE DEI BENI Piena proprietà di porzione di fabbricato da terra a tetto, sita in Comune di Viano, frazione San Giovanni di Querciola, Via Case sulla strada n. 18, con annessa area cortiliva di pertinenza esclusiva, nonché due appezzamenti di terreni boschivi in corpo separato. 4

5 La porzione di fabbricato adibita ad abitazione è identificata al Catasto Fabbricati al foglio 33 particella 263 graffata alla particella 264 sub 7, mentre la particella 767 identifica una modesta striscia di terreno di superficie catastale pari a mq 4. Gli immobili sono ubicati all inizio dell abitato di San Giovanni di Querciola, ad una distanza di circa 500/700 mt dal centro della frazione e c.ca 7 km dal centro di Viano, in contesto prevalentemente residenziale. L edificio si sviluppa su tre livelli ed è così composto: PIANO TERRA LOCALI DI SERVIZIO Sono presenti: - un locale adibito a cantina di altezza pari a mt. 3,30: si compone di un unico ampio vano di dimensioni nette interne pari a mt 4,02 di larghezza e mt. 4,95 di lunghezza, con altezza pari a mt 3,30. L accesso avviene dal lato sud del fabbricato; il vano presenta pavimento in cemento, muri e soffitto in parte intonacati. - un locale ad uso legnaia posto sul lato nord dell edificio, con annesso locale ripostiglio; al vano si accede dal lato ovest dell edificio. Il locale presenta pavimento in parte in cemento ed in parte in mattoni, intonaco alle pareti. L altezza netta interna è pari a mt 2,55/2,67. PIANO PRIMO/SECONDO - ALLOGGIO L alloggio, disposto su due livelli, si compone di : - al piano primo vano scala di ingresso, cucina, disimpegno, bagno ed una stanza; l altezza netta dei locali è pari a mt 2,82. I locali presentano pavimenti in ceramica, rivestimento in ceramica per bagno e cucina, intonaco e tinteggio per pareti e soffitti - al piano secondo disimpegno e due stanze; l altezza netta dei locali è pari a mt 2,70. I locali presentano pavimenti in ceramica, intonaco e tinteggio per pareti e soffitti. E presente un modesto vano sottotetto raggiungibile attraverso scala retrattile. Le caratteristiche di finitura interna sono le seguenti: pavimenti in ceramica, rivestimento della cucina in ceramica, porte interne in legno tamburato, serramenti in alluminio dotati di vetrocamera, avvolgibili in p.v.c.,. L impianto di riscaldamento è autonomo, attualmente privo del generatore di calore; il riscaldamento dei locali avviene tramite stufe a legna. L edificio è allacciato alla rete del metano (attualmente il contatore risulta chiuso), alla rete dell acquedotto e dell energia elettrica. 5

6 La struttura verticale dell edificio è in parte in muratura laterizia ed in parte di pietra, parzialmente intonacata, i solai orizzontali e di copertura sono latero- cementizi, il tetto ha manto di copertura in tegole laterizie, lattonerie in lamiera zincata preverniciata. Sul lato nord dell edificio è presente una striscia di terreno in proprietà esclusiva, posta ad una quota superiore rispetto al piano del cortile (c.ca + 3,00 mt) con presenza di alberi ad alto fusto, alla quale si accede dalla pubblica via posta ad ovest; il terreno, di forma rettangolare, si sviluppa in direzione est/ovest, con pendenza prevalente in direzione nord/sud. I limiti del terreno non risultano materializzati in loco. L area di pertinenza che circonda il fabbricato risulta in parte pavimentata in battuto di cemento (lato nord/est) ed in parte in ghiaetto. Gli impianti non sono dotati di certificazione di conformità ai sensi della L. 46/90. L unità abitativa non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica ai sensi della Delibera Regione Emilia Romagna n. 156 del e s.m.i. TERRENI AGRICOLI I terreni sono posti in corpo separato, raggiungibili tramite carraia che si dirama dalla Via Fagiola, in corrispondenza della prima curva a destra che si incontra percorrendo la Via in direzione nord; trattasi di due appezzamenti di forma trapezoidale a destinazione boschiva, caratterizzati da forte pendenza, che rende impossibile qualsiasi forma di utilizzo o coltivazione diversa da quella in atto. I limiti delle particelle non risultano materializzati in loco. 6

7 4.1 DIVISIBILITA DEL BENE La tipologia e le dimensioni delle unità esaminate le rendono non comodamente divisibili e pertanto si propone la formazione di un unico lotto costituito dall intera porzione abitativa con annessa area cortiliva e terreni agricoli accessori. 5 LOTTI DI VENDITA E identificato un unico Lotto di vendita per i beni oggetto di stima LOTTO DI VENDITA: DATI CATASTALI N Fg Mapp Sub Cat. Cl. Consistenza Rendita Indirizzo A/3 U Vani 5,5. 312,46 Via Case sulla strada n. 18, piano T Area urbana Mq. 4 Via Case sulla strada N Foglio Particella Qualità Classe Consistenza R.D. R.A Bosco Ceduo 2 Mq ,92 0, Bosco ceduo 1 Mq ,34. 0,13 Confini: Per l edificio di abitazione con area di pertinenza: a nord ragioni particella 256, ad est ragioni particelle a sud Via Case sulla strada, ad ovest Via Fagiola. Per i terreni: quanto alla particella 96: a nord ragioni particella 69, ad est ragioni particella 105, a sud ragioni particella 97, ad ovest Rio Anzolla; quanto alla particella 104: a nord ragioni particelle 69 e 103, ad est ragioni particella 117, a sud ragioni particella 105, ad ovest ragioni particella 69; LOTTO DI VENDITA: DESCRIZIONE COMMERCIALE In Comune di Viano frazione San Giovanni di Querciola Via Case sulla strada n. 18, piena proprietà di porzione di fabbricato di civile abitazione da terra a tetto, disposta su tre livelli, 7

8 oltre ad ampia area cortiliva di proprietà esclusiva adibita a cortile e terreni agricoli in corpo separato. La superficie commerciale 1 complessiva dell abitazione è pari a mq. 125, la superficie catastale dei terreni è pari a mq LOTTO DI VENDITA: REGOLARITA EDILIZIA La costruzione dell edificio principale, di cui fa parte l unità abitativa oggetto di stima, è stata iniziata in data antecedente al 1 settembre 1967; successivamente sono stati rilasciati i seguenti titoli abilitativi: - Autorizzazione Edilizia n. 49/85 del 10/10/1985; - Autorizzazione Edilizia n. 29/86 del 17/06/1986; - Concessione Edilizia n. 53/85 del 12/10/1985; - Autorizzazione Edilizia n. 71/85 del 28/10/1985; - Concessione Edilizia n. 18 Bis del 12/03/ Concessione Edilizia in Variante n. 71/87 del 16/01/1988; - Abitabilità Prot del 03/08/1992. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni si dichiara quanto segue: esaminati gli atti progettuali approvati e verificate sul posto le unità immobiliari si rileva che le opere non sono conformi ai Titoli abilitativi rilasciati; in fase di sopralluogo si sono riscontrate difformità relative alle aperture esterne e nelle misure interne dei vani LOTTO DI VENDITA: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non previste LOTTO DI VENDITA: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Per la regolarizzazione di quanto evidenziato al paragrafo occorre inoltrare istanza a sanatoria La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 8

9 La spesa si può quantificare indicativamente pari ad ,00 (comprensiva di spese tecniche e sanzioni) LOTTO DI VENDITA: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente occupato dai Sigg. il cui nucleo familiare risulta composto di due adulti ed un figlio prossimo alla maggiore età. L alloggio risulta arredato LOTTO DI VENDITA: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE: - Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; - Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione; VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Sulla unità immobiliare avanti descritta risultano iscritte le seguenti formalità: - Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia il 27/12/2007, R.P a favore di Banca per la Casa Spa con sede in Milano; - Atto di Pignoramento trascritto a Reggio Emilia il , RP 9465, a favore di Unicredit Spa con sede in Roma; LOTTO DI VENDITA: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO DI VENDITA: VALORE DEL BENE Il quesito posto all Esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore degli stessi, già evidenziate nei capitoli precedenti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l immobile in questione fanno riferimento alle seguenti caratteristiche: - epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità dei locali, tipo e completezza delle finiture; - dimensioni dei vani, razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; - ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. 9

10 Nella determinazione del valore si considerano tutte le suindicate caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità, che riporta contrattazioni saltuarie e con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata con riferimento alla compravendita di beni simili nella zona avvenute in tempi recenti e alle quotazioni dell Osservatorio dei Valori Medi Immobiliari tenuto dall Agenzia delle Entrate-Territorio. Nella determinazione del valore si è tenuto conto dei seguenti fattori: - condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di valutazione, così come definite nella tecnica estimativa ed esplicate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza; - condizioni generali del mercato immobiliare. Vetustà: oltre 50 anni Le superfici dell unità sono state calcolate come segue: DESTINAZIONE Un mis. Superficie Coeff d'uso Sup. comm.le Valore unitario Valore Locali di servizio PT Mq 79,75 0,25 19,94 Abitazione P1 Mq 52,30 1,00 52,30 Abitazione P2 Mq 52,30 1,00 52,30 124,54 700, ,25 A Area cortiliva di pertinenza Mq 550 c.ca a corpo 1.500,00 Terreni agricoli Mq ,00 0,25 595,00 Valore totale ,25 B Abbattimento 20% ,25 C Spese regolarizzazione 3.000,00 D VALORE FINALE (C-D) ,00 VALORE COMPLESSIVO ARROTONDATO ,00 Valore finale del bene (con oneri a carico dell'acquirente): L abbattimento forfettario pari al 20% del valore del bene è stato applicato in ragione della particolare situazione del mercato immobiliare, della mancanza di garanzie per vizi occulti, delle spese per la regolarizzazione edilizia, della difficoltà del mercato a rapportarsi con le vendite giudiziarie; pertanto il valore finale arrotondato è pari a ,00. OFFERTA MINIMA : ,00 X 75% = , LOTTO DI VENDITA: PROVENIENZA DEL BENE L immobile avanti descritto è pervenuto agli attuali intestatari come segue: 10

11 - Atto Notaio Antonio Caranci in data 18 dicembre 2007 Rep , trascritto a Reggio Emilia il giorno 27 dicembre 2007 ai nn /22564, per acquisto fattone dal Sig. 6 STATO CIVILE DEI DEBITORI Nell atto di provenienza i Sigg. risultavano coniugati in regime di separazione dei beni. 7 ALTRE NOTIZIE Nell atto di provenienza si precisa che..la porzione di area cortiliva di pertinenza esclusiva dell immobile oggetto del presente atto, è gravata da servitù di apertura di luci e vedute (esclusi i prospetti), in favore delle prospicienti proprietà. Reggio Emilia, 01/03/2018 L Esperto Geometra Pierguido Bonacini 11