TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Studio tecnico MELLONI geom. FEDERICO Via Brigata Reggio, n Reggio Emilia telefono 0522/ FAX 0522/ cell e.mail: TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare 73/2017 LOTTO 1 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: CONTRO Rapporto di valutazione Piena ed intera proprietà di alloggio al piano primo con cantina e autorimessa al piano interrato posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.) siti in Comune di Reggio Emilia, via Casella n. 8. Esperto designato: Melloni geom. Federico

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 7 3 / L O T T O 1 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/ DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/ LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE E DECURTAZIONI DEPREZZAMENTI VALORE D ASTA OFFERTA MINIMA D ASTA (comma 2 dell art. 571 c.p.c.) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE LOTTO 1: RESOCONTO BENI MOBILI ALLEGATI DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIA CATASTALE ELABORATO PLANIMETRICO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI IPOTECARIE ATTO COMPRAVENDITA CONCESSIONI EDILIZIE CON ELABORATI GRAFICI ESTRATTO DI MATRIMONIO CERTIFICATO DI STATO LIBERO CERTIFICATO DI MORTE RESOCONTO SPESE CONDOMINIALI CONTRATTO DI LOCAZIONE ALLEGATI A-B-D SUPPORTO INFORMATICO (CD) Pagina 2 di 12

3 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 7 3 / L O T T O 1 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 73/2017 LOTTO 1 Esecutato: Procedente: Intervenuti: Oggetto: Piena ed intera proprietà di alloggio al piano primo con cantina e autorimessa al piano interrato posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.) siti in Comune di Reggio Emilia, via Casella n. 8. Data conferimento incarico: 22/03/2018 Termine di consegna della relazione: 13/08/2018 con processo telematico Udienza: 12/09/2018 Atto pignoramento: trascritto il 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Pagina 3 di 12

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con cantina Comune di REGGIO EMILIA Via Casella n Mapp. 398 Sub. 6 Vani 3 A/2 classe 3 294,38 euro Autorimessa Comune di REGGIO EMILIA Via Casella n Mapp. 398 Sub. 22 Mq. 15 C/6 classe 6 61,97 euro 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con cantina Comune di REGGIO EMILIA Via Casella n Mapp. 398 Sub. 6 Vani 3 A/2 classe 3 294,38 euro Autorimessa Comune di REGGIO EMILIA Via Casella n Mapp. 398 Sub. 22 Mq. 15 C/6 classe 6 61,97 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/2010 I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Si Pagina 4 di 12

5 conferma la piena rispondenza tra lo schema I e II. Gli immobili risultano quindi regolarmente censiti. Confini catastali (come da elaborato planimetrico in allegato): L alloggio al piano primo (sub. 6) confina: a nord con alloggio altre ragioni (sub. 9) e vano scala e ascensore comune (sub. 37); a est con vuoto su area cortiliva comune (sub. 38); a ovest con alloggio altre ragioni (sub. 7) e vano scala comune e ascensore comune (sub. 37); a sud con vuoto su area cortiliva comune (sub. 37 e 38) e area cortiliva altre ragioni (sub. 7). La cantina a piano interrato (accessorio del sub. 6) confina: a nord e ovest con cantina altre ragioni (sub. 19); a est con corridoio comune (sub. 37); a sud con cantina altre ragioni (sub. 13) e vano scala comune (sub. 37). L autorimessa al piano interrato (sub. 22) confina: a nord con autorimessa altre ragioni (sub. 23); a est con vano scala comune (sub. 37); a sud con corridoio comune (sub. 37); a ovest con tunnel comune (sub. 37). 4-DESCRIZIONE DEI BENI 1 I beni immobili in esame sono costituiti dalla piena ed intera proprietà di alloggio al piano primo con cantina e autorimessa al piano interrato posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.). I sopra descritti immobili sono ubicati in Comune di Reggio Emilia, via Casella n. 8 in zona residenziale posta nelle immediate del centro storico del paese. La palazzina, edificata nel 2001, è composta da 16 alloggi, 18 autorimesse e relative pertinenze oltre alle parti comuni ed è formata da 5 piani fuori terra oltre all interrato. La struttura portante è costituita da telaio in C.A. con tamponamenti in muratura facciavista. I solai sono del tipo latero-cementizio; la copertura, a più falde, ha cornicione in C.A., tegole in laterizio con lattonerie in rame; il balcone ha struttura e parapetto in cemento armato con pavimento in ceramica non gelivo. L ingresso, comune alle unità immobiliari, è protetto da porta in alluminio e vetro; la scala è a due rampanti con gradini rivestiti in granito, ringhiera in ferro verniciata e fornita dell impianto ascensore. L unità abitativa è composta al PIANO PRIMO da: soggiorno pranzo con angolo cottura e balcone, disimpegno, camera da letto, bagno; PIANO TERRENO: cantina. L appartamento, dotato di porta d accesso blindata, ha le seguenti finiture: pavimenti in ceramica, pareti intonacate al civile e tinteggiate. Il servizio igienico è 1 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 12

6 dotato di WC, bidet, lavabo, punto lavatrice e piatto doccia con box; gli apparecchi igienico sanitari sono di colore bianco con rubinetteria in ottone cromato. Le porte sono in legno tamburato cieche, verniciate a trasparente, complete di falsi stipiti, coprifili, maniglie e serrature, mentre i serramenti finestre sono costituiti da telai in legno con vetrocamera e protetti esternamente da avvolgibili in pvc. L appartamento è dotato dei seguenti impianti: elettrico per illuminazione sottotraccia, gas di rete; acqua potabile proveniente dal civico acquedotto, caldaia autonoma con termosifoni in acciaio a elementi verticali e produzione di acqua calda di consumo, predisposizione climatizzatore, videocitofono, telefono e TV. L appartamento al piano terreno è dotato di piccola cantina con porta in lamiera zincata, pavimento in ceramica e impianto di illuminazione. L autorimessa di superficie pari a mq. 16 circa, ha pavimento in ceramica, portone basculante in lamiera verniciata e impianto elettrico per illuminazione. Le aree cortilive comuni risultano in parte carrabili a servizio delle autorimesse ed in parte pedonali e quasi prive di aree verdi con siepe perimetrale. L immobile nel suo complesso, così come l alloggio e l autorimessa in esame, costruiti nel 2001 circa, risultano con finiture base e in buone condizioni di conservazione e manutenzione. La superficie commerciale parametrata degli immobili risulta di complessivi mq 2 59,96 specificata come segue: Abitazione piano primo (mq x 100%) mq Balcone piano primo mq (primi mq x 30%) mq Balcone piano primo mq (successivi mq x 15%) mq Cantina piano terra (mq x 25%) mq TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq AUTORIMESSA mq La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 12

7 5-LOTTI DI VENDITA Lo scrivente ritiene che i beni sopra descritti, nel loro complesso, per la loro conformazione, ampiezza, superficie, dotazione di servizi, impianti, struttura, tipologia, destinazione urbanistica e d uso, non siano comodamente divisibili in quote. La vendita può avvenire quindi solamente in unico lotto. 5.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con cantina Comune di REGGIO EMILIA Via Casella n Mapp. 398 Sub. 6 Vani 3 A/2 classe 3 294,38 euro Autorimessa Comune di REGGIO EMILIA Via Casella n Mapp. 398 Sub. 22 Mq. 15 C/6 classe 6 61,97 euro 5.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena ed intera proprietà di alloggio al piano primo con cantina e autorimessa al piano interrato oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.). Disposizione interna alloggio: PIANO PRIMO: soggiorno pranzo con angolo cottura e ampio balcone, disimpegno, camera da letto, bagno; PIANO TERRENO: cantina. Superficie commerciale parametrata dell alloggio risulta di complessivi mq circa; Autorimessa mq circa. L alloggio costruito nel 2001 circa risulta in buone condizioni di conservazione e manutenzione. Pagina 7 di 12

8 Conformità edilizia: Necessita di sanatoria; Risultano spese condominiali insolute; Libero al decreto di trasferimento. 5.3-LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/2001 L edificio in oggetto è stato edificato in virtù di Concessione Edilizia n. 4647/1999 del 19/04/1999; di seguito vengono elencate tutte le procedure edilizie di cui è stato oggetto l immobile: - Variante Edilizia n /2001 del 04/06/2001; - Abitabilità n /2001 del 12/12/2001 rilasciata per silenzio assenso. In ordine ad eventuali violazioni alle norme edilizie, lo scrivente ha rilevato la NON REGOLARITA EDILIZIA in quanto gli immobili si presentano attualmente DIFFORMI agli elaborati grafici di variante PER LIEVI MODIFICHE INTERNE. Risultano presenti le Certificazioni degli impianti e anche la Certificazione energetica. 5.4-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Reggio Emilia gli abusi risultano sanabili con la presentazione di una PRATICA EDILIZIA in SANATORIA che comporta una spesa di ,00 complessivi di ammenda e di spese tecniche oltre ad IVA e oneri previdenziali se dovuti. 5.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo gli immobili oggetto di esecuzione risultano goduti in locazione dal signor con contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia il 05/01/2018 al n. 144 della durata di anni 3 dal 01/01/2018 e automaticamente rinnovabile salvo disdetta. Lo scrivente, ritenendo equo il canone mensile di Euro 400,00, precisa che il suddetto contratto è da ritenersi NON opponibile alla procedura in quanto registrato in data successiva al pignoramento. Il tutto risulta quindi ai fini della procedura LIBERO AL DECRETO DI TRASFERIMENTO. Pagina 8 di 12

9 STATO CIVILE: 5.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Viene di seguito riportato l elenco delle formalità gravanti sul bene, aggiornate alla data del 08/08/2018, che di seguito si riassumono: 5.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risultano allo scrivente diritti di prelazione. 5.9-LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali; salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali Pagina 9 di 12

10 condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. VALORE E DECURTAZIONI La valutazione di mercato, effettuata a corpo non a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Alloggio con cantina ( /mq ,00 circa) ,00 Autorimessa ( /mq. 590,00 circa) ,00 Alla quale dovranno essere dedotti e quindi a carico del futuro acquirente: Sanatoria edilizia e catastale ,00 Spese condominiali arretrate. -500,00 Valore risultante complessivo a corpo ,00 DEPREZZAMENTI Il valore del bene sopra riportato deve comunque essere ridotto del: - 20% in quanto del suddetto bene manca la garanzia da vizi occulti e il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale ma quello reale. VALORE D ASTA ,00 20% ,00 OFFERTA MINIMA D ASTA (COMMA 2 DELL ART C.P.C.) ,00 25% , LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni in esame sono pervenuti all attuale ditta proprietaria come segue: Pagina 10 di 12

11 Atto di Compravendita Notaio 6 ALTRE OSSERVAZIONI 6.1-LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE La palazzina denominata Condominio Crostolo 2 individuata al civico n. 8 di via Casella è, alla data odierna, amministrata dallo Studio Furnari con sede in Reggio Emilia, via Cecati 11/A. Da informazioni avute dallo studio di cui sopra è emerso che le spese condominiali ammontano a. 900,00 circa annuali comprensive delle usuali spese di gestione e manutenzione e ripartite su base millesimale (Appartamento + autorimessa = /1000). All ultimo bilancio risulta essere in arretrato la somma indicativa di. 500,00; Saranno detratti, e quindi a carico del futuro acquirente detto importo (Si allega bilancio). Si precisa che saranno a carico del nuovo proprietario, nel caso risultino insolute, le spese di esercizio delle ultime due annualità a decorrere dalla data del decreto di trasferimento come precisato dall art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. 6.2-LOTTO 1: RESOCONTO B ENI MOBILI Da sopralluogo effettuato all interno dell alloggio sono risultati presenti mobili di discreto valore e consueti di un alloggio (cucina componibile, TV, letti, tavolo e sedie) di proprietà degli esecutati. 7 ALLEGATI Pagina 11 di 12

12 DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFICA MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANI M ETRI A CATASTAL E ELABORATO PLANI M ETRI CO I SCRI ZIONI E TRASCRI ZI ONI I POTECARIE ATTO COMPRAVENDITA CONCESSIONI EDI LI ZIE CON ELABORATI GRAFI C I ESTRATTO DI MATRIMON IO CERTI FICATO DI STATO LI BERO CERTI FICATO DI MORTE RESOCONTO SPESE COND OMI NI ALI CONTRATTO DI LOCAZIO NE ALLEGA TI A-B-D SUPPORTO INFORMATI CO (CD) Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 08/08/2018 L esperto stimatore Melloni geom. Federico Pagina 12 di 12