TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Esecuzione immobiliare n 325/2015 Reg. Gen. promossa da RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 GUIDETTI Geom. FILIPPO Iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Reggio Emilia al n 1841 Iscritto all Albo dei CTU del Tribunale di Reggio Emilia al n 1009/163 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare n 325/2015 Reg. Gen. promossa da contro Giudice dell Esecuzione: Dott.ssa Camilla Sommariva Esperto incaricato: Geom. Filippo Guidetti RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Piena ed intera proprietà di un immobile artigianale con blocco uffici e servizi e area cortiliva, sito in Via Montecasale n 14 in Comune di Baiso (RE). Via A. Aleardi n 1/C Reggio Emilia Tel Fax Mob geom.guidetti@libero.it

2 SOMMARIO SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI/ACCESSO DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE/ CONFORMITA DESCRIZIONE LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: SITUAZIONE CONDOMINIALE LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ELENCO ALLEGATI Pagina 2 di 15

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA R.G.E. N 325/2015 Esecutato: (Avv. Eliano Battistini) Procedente: (Avv. Giovanni Tonini e Avv. Domenico Intagliata) Intervenuti: Oggetto: Piena ed intera proprietà di un immobile artigianale con blocco uffici e servizi, sito in Via Montecasale n 14 in Comune di Baiso (RE). Data conferimento incarico: 04/07/2017 Termine di consegna della relazione: 27/09/2017 presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Udienza: 27/10/2017 ore 9:30 Data trascrizione atto di pignoramento: 01/10/2015 al R.P Contributo unificato: SI 2- COMUNICAZIONI/ACCESSO L esperto in data 05/07/2017 ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R e/o a mezzo PEC della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, fissata per il giorno 07/07/2017 alle ore 10:00, in particolare sono stati avvertiti: 1. Per l ESECUTATO: Avv. Eliano Battistini a mezzo PEC; 2. Per il PROCEDENTE: Avv.ti Giovanni Tonini e Domenico Intagliata a mezzo PEC; a mezzo PEC; Verrà trasmessa copia della presente relazione in forma semplice a mezzo posta agli esecutati e a mezzo PEC al legale del procedente. ACCESSO Il giorno 24/07/2017 alle ore 9:30, così come fissato dall IVG, l esperto si presentava in Via Montecasale n.14 a Baiso per l accesso agli immobili, dove incontrava il Dott. Degl Incerti Tocci, incaricato IVG. L esecutato non era presente e, dopo aver rintracciato telefonicamente l esecutato, si apprendeva che l immobile era occupato da un inquilino; l esecutato forniva il recapito dell inquilino. L esperto si accordava direttamente con l inquilino per l accesso all immobile. In data del 27/07/2017 alle ore 9:00, l esperto si incontrava con l inquilino presso l immobile e, una volta espletate le prime formalità, alla presenza continuativa dell inquilino, procedeva alle operazioni di rilievo metrico e fotografico ed acquisiva ogni utile informazione ai fini della presente relazione. Pagina 3 di 15

4 3- DATI CATASTALI 3.1- DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO I BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di BAISO INTESTATI 1.. Tipologia del bene Immobile artigianale Ubicazione Via Montecasale n 14 Piano T Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita D , DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di BAISO INTESTATI 1.. Tipologia del bene Immobile artigianale Ubicazione Via Montecasale n 14 Piano T Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita D , COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE/ CONFORMITA I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Lo scrivente esperto Verificato che: - la documentazione in atti è completa ed idonea all identificazione del bene; - tutte le proprietà risultano regolarmente censite; - vi è corrispondenza tra i dati identificativi dei beni pignorati e quelli accatastati. Ottenuta la cartografia catastale: Pagina 4 di 15

5 - Estratto di mappa (fuori scala) Pagina 5 di 15

6 - Planimetria catastale Mapp. 294 (fuori scala) Pagina 6 di 15

7 Raffrontata inoltre la documentazione catastale acquisita presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia con lo stato di fatto come rilevato, da cui risulta che: - La rappresentazione grafica dell immobile non corrisponde allo stato dei luoghi. A seguito delle sopradescritte considerazioni si redige: ATTESTAZIONE DI CONFORMITA (ai sensi del comma 14 art. 19 D.L. 78/2010 convertito con modificazioni dalla L 122/2010) Il sottoscritto esperto estimatore, all esito degli accertamenti condotti, viste le disposizioni vigenti in materia catastale - art. 17, R.D.L. 652/39 - Circolare AdT n. 10/ Circolare AdT n. 1/ Circolare AdT n. 2 del Circolare AdT n. 3 del per il Mapp. 269 Sub. 37 del Fg. 130 in C.d.F. di Baiso - ATTESTA: la conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto; la NON conformità dello stato di fatto all ultima scheda planimetrica. 4- DESCRIZIONE Piena ed intera proprietà di un immobile artigianale con blocco uffici e servizi, sito in Via Montecasale n 14 in Comune di Baiso (RE). L oggetto di stima è costituito da immobile destinato ad attività artigianale, posto su di un area cortiliva pertinenziale dell immobile stesso. Il fabbricato è stato edificato nel 1973 e ampliato nel 1981 e nel L immobile si sviluppa interamente al piano terra e possiede diversi accessi, sia pedonali che carrai. Il corpo di fabbrica principale è realizzato con struttura prefabbricata in cemento armato e annesso blocco uffici e servizi in muratura, i successivi ampliamenti sono stati realizzati in muratura. Le finiture esterne sono realizzate in intonaco tinteggiato per la parte prefabbricata e le facciate nord e ovest dell ampliamento a est e in muratura a vista per il blocco uffici e servizi e per l ampliamento a sud. La copertura del blocco prefabbricato è costituita da travi monolitiche a due acque con pannelli a doppio T di tamponamento in Pagina 7 di 15

8 appoggio, la copertura del blocco uffici è piana e in latero cemento, la copertura dell ampliamento a est è mono falda con capriatine metalliche e soprastante manto in pannelli sandwich e la copertura dell ampliamento a sud è costituita da un solaio mono falda in latero cemento. E verosimile ipotizzare che il manto di copertura della porzione prefabbricata sia in cemento amianto. L immobile, considerando l epoca di costruzione, si presenta in buone condizioni di manutenzione. L accesso principale all immobile avviene dalla palazzina uffici sul lato di ovest, all interno la distribuzione è così realizzata: ingresso, due uffici, due servizi igienici ad uso degli uffici e uno spogliatoio/bagno ad uso del laboratorio, da un disimpegno si accede al laboratorio che si presenta ben illuminato, con un portone carraio sull esterno, un portone carraio prospicente l ampliamento di est e una porta pedonale prospicente l ampliamento di sud. Accedendo all ampliamento di est si trova un ampio ambiente ben illuminato e dotato di un portone carraio sull esterno, accedendo all ampliamento di sud si trova un locale a uso magazzino di forma allungata, ben illuminato e con due portoni carrai prospicenti l esterno, nel blocco uffici è presente anche un locale, con accesso esclusivo dall esterno, in cui era collocata la centrale termica. Il blocco uffici e servizi presenta una pavimentazione mista in ceramica, i servizi igienici sono rivestiti in ceramica e in buono stato, le pareti e i soffitti sono intonacati. Il laboratorio prefabbricato ha pavimentazione in battuto di cemento, pareti e soffitto in cemento tinteggiato, l ampliamento di est ha pavimentazione in battuto di cemento e pareti intonacate e tinteggiate, il magazzino a sud ha pavimentazione in battuto di cemento e pareti in mattone grezzo. Gli impianti, elettrico ed idraulico, sono realizzati parzialmente sottotraccia e parzialmente con canalizzazioni esterne. Di essi non sono state rintracciate le certificazioni e dovranno essere verificati. I portoni sono realizzati metallo e i serramenti sono in metallo e vetro. L area esterna che cinge l immobile è agevolmente utilizzabile sui lati nord, est e ovest; sul lato di sud il confine è posto a circa un metro dal fabbricato. La Superficie commerciale è 902,37 mq. - superficie commerciale blocco uffici 80,33 mq misurata al 100%; - superficie commerciale laboratorio prefabbricato 462,06 mq misurata al 100%; - superficie commerciale laboratorio est 164,22 mq misurata al 100%; - superficie commerciale magazzino sud 195,76 mq misurata al 100%; - superficie fondiaria catastale 2.648,00 mq; - area cortiliva residua 1.745, LOTTI DI VENDITA A giudizio dello scrivente il compendio pignorato non è comodamente divisibile e va posto in vendita in LOTTO UNICO corrispondente all unita immobiliare con accessori e pertinenze. 5.1-LOTTO UNICO: DATI CATASTALI II BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di BAISO Pagina 8 di 15

9 INTESTATI 1.. Tipologia del bene Immobile artigianale Ubicazione Via Montecasale n 14 Piano T Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita D ,15 Confini catastali: - la proprietà confina a nord con mappali 293 e 298, a sud con mappali 609 e 957, a est con mappali 346 e 350 e a ovest con la pubblica via. 5.2-LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena ed intera proprietà di un immobile artigianale con blocco uffici e servizi, sito in Via Montecasale n 14 in Comune di Baiso (RE). La superficie commerciale dell immobile è di mq. L oggetto di stima è costituito da immobile destinato ad attività artigianale, posto su di un area cortiliva pertinenziale dell immobile stesso. Il fabbricato è stato edificato nel 1973 e ampliato nel 1981 e nel L immobile si sviluppa interamente al piano terra e possiede diversi accessi, sia pedonali che carrai. Il corpo di fabbrica principale è realizzato con struttura prefabbricata in cemento armato e annesso blocco uffici e servizi in muratura, i successivi ampliamenti sono stati realizzati in muratura. E verosimile ipotizzare che il manto di copertura della porzione prefabbricata sia in cemento amianto. L immobile, considerando l epoca di costruzione, si presenta in buone condizioni di manutenzione. Conformità edilizia: l immobile non è conforme. 5.3-LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA L edificio in oggetto è stato edificato in virtù di Licenza di Costruzione n 93 del 23/04/1974, relativamente alla licenza di costruzione si rileva che l elaborato grafico presente negli archivi comunali non riporta il blocco uffici ma, nel collaudo statico (depositato in data antecedente all abitabilità/agibilità) viene meticolosamente descritto e in data 18/02/1975 con n 93 viene rilasciata l Autorizzazione di Abitabilità e Agibilità; di seguito vengono elencate tutte le procedure edilizie di cui è stato oggetto l immobile: - Concessione Edilizia n 816 del 30/09/1981 (ampliamento est); - Autorizzazione Edilizia n 312 del 06/07/1988 (costruzione muro di sostegno, mai realizzato); - Concessione Edilizia in Sanatoria atto che costituisce anche Agibilità n 319 del 06/03/1998 (ampliamento sud); - Manutenzione straordinaria n 3617 del 20/09/2017 (rimozione di amianto da una porzione delle coperture). Conformità edilizia/urbanistica: esaminata la documentazione catastale, visti gli strumenti urbanistici, sentito il parere del Tecnico Comunale risulta che l immobile non è conforme all ultimo stato di fatto legittimato. Pagina 9 di 15

10 Conformità impianti: non sono state rintracciate le certificazioni impiantistiche, pertanto gli impianti dovranno essere tutti verificati. Certificazione energetica: l immobile non è provvisto dell Attestato di Prestazione Energetica. Contesto urbanistico: 5.4-LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Nessuna. 5.5-LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Baiso, le sopra citate difformità saranno regolarizzabili con la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività in Sanatoria che comporta una spesa complessiva di 8.000,00 comprensiva di: ammenda e spese tecniche tra cui la redazione delle nuove planimetrie catastali, il predetto importo si intende escluso da iva e altre imposte. 5.6-LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo, l immobile sopra descritto risulta occupato da una ditta inquilina; l occupante ha esibito regolare contratto d affitto registrato presso l Agenzia dell Entrate Ufficio Territoriale di Reggio Emilia nel giugno 2014, data antecedente alla trascrizione del pignoramento immobiliare avvenuta il 01/10/2015. Il canone di affitto è di 6.000,00 annui corrisposti nella misura di 500,00 mensili, il canone appare congruo. Il contratto ha una durata di 6 anni con tacito rinnovo per ulteriori 6 anni. Lo scrivente esperto ha comunicato all inquilina di trattenere il canone di 500,00 mensili fino alla comunicazione degli estremi del libretto intestato alla procedura nel quale versare le somme trattenute e i futuri canoni. 5.7-LOTTO UNICO: SITUAZIONE CONDOMINIALE Non esiste condominio. Pagina 10 di 15

11 5.8-LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE Esterno 1 Esterno 2 Pagina 11 di 15

12 5.9-LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Non risultano cause relative a domande trascritte; Pagina 12 di 15

13 5.10-LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato nell'ipotesi di una vendita in tempi medio brevi (3-6 mesi). L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato del bene, tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dello stesso già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati, per quanto riguarda l edificato esistente, tengono conto delle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme, tipo e completezza di finiture, dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione, dotazione e consistenza delle parti comuni, ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Si tiene conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore con mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: - Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. - Le assai critiche condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO UNITA' Piano Descrizione Superficie Lorda (mq) Rapp. Mercantile Superficie Commerciale (mq) Valore Unitario /mq Valore Complessivo Immobile artigianale Mapp. 294 PT Blocco uffici e servizi 80,33 100% 80,33 PT Laboratorio prefabbricato 462,06 100% 462,06 PT Laboratorio est 164,22 100% 164,22 PT Magazzino ovest 195,76 100% 195,76 902,37 250, ,50 Valore del compendio immobiliare ,50 Pagina 13 di 15

14 Valore Valore Minimo Base dell Offerta d Asta , ,00 (Euro (Euro centotrentamilacinquecento/00) centosettantaquattromila/00) Procedura esecutiva n.325/2015 Al valore del compendio immobiliare vengono detratti i seguenti capitoli: - Costi di regolarizzazione (capo 5.5) 8.000,00 Valore di mercato complessivo ,50 BASE D ASTA Al valore di mercato sopra determinato, è applicata una riduzione del 20% CA tenendo conto dei vizi occulti e di quanto già esposto nell indicare lo scopo della stima e valutato l attuale momento congiunturale del mercato. Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il In applicazione della normativa vigente, si determina 5.12-LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui alla presente perizia hanno la seguente provenienza: 6- ALTRE OSSERVAZIONI L inquilino riferisce che tutto ciò che è presente all interno è di sua proprietà ad esclusione del carro ponte e dell impianto di verniciatura. 7- ELENCO ALLEGATI 7.1 MAPPA CATASTALE 7.2 VISURA CATASTALE 7.3 PLANIMETRIA CATASTALE 7.4 DOCUMENTAZIONE URBANISTICA 7.5 ATTO DI PROVENIENZA 7.6 CONTRATTO DI AFFITTO 7.7 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI 7.8 ALLEGATI A B D 7.9 N 2 CD ROM CONTENENTI LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Pagina 14 di 15

15 Confidando d aver operato al meglio della propria professionalità ed esperienza, l esperto estimatore, rassegna la presente relazione e rimane a disposizione per chiarimenti o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Reggio Emilia, lì L esperto estimatore designato Geom. Filippo Guidetti Pagina 15 di 15