TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Esecuzione immobiliare n 380/2017 Reg. Gen. promossa da RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 GUIDETTI Geom. FILIPPO Iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Reggio Emilia al n 1841 Iscritto all Albo dei CTU del Tribunale di Reggio Emilia al n 1009/163 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare n 380/2017 Reg. Gen. promossa da contro Giudice dell Esecuzione: Dott.ssa Simona Di Paolo Esperto incaricato: Geom. Filippo Guidetti RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Piena ed intera proprietà di due alloggi con annesso laboratorio e autorimessa, oltre alle parti comuni (Art e seguenti del c.c.), il tutto sito in n 6 nel Comune di Campagnola Emilia (RE). Via A. Aleardi n 1/C Reggio Emilia Tel Fax Mob geom.guidetti@libero.it

2 SOMMARIO SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI/ACCESSO DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE/ CONFORMITA DESCRIZIONE LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO UNICO: DIFFORMITA LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: SITUAZIONE CONDOMINIALE LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE ELENCO ALLEGATI Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i GE Dott.ss a Simona Di Pao lo Pagina 2 di 19

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA R.G.E. N 380/2017 Esecutati:.. Procedente:. (Avv. Fabrizio Maria Ciano) Oggetto: Piena ed intera proprietà di due alloggi con annesso laboratorio e autorimessa, oltre alle parti comuni (Art e seguenti del c.c.), il tutto sito in n 6 nel Comune di Campagnola Emilia (RE). Data conferimento incarico: 20/03/2018 Termine di consegna della relazione: 13/08/2018 presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Udienza: 12/09/2018 ore 11:20 Data trascrizione atto di pignoramento: 01/09/2017 al R.P Contributo unificato: SI 2- COMUNICAZIONI/ACCESSO L esperto in data 21/03/2018 ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R e/o a mezzo PEC della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, fissata per il giorno 26/03/2018 alle ore 10:00, in particolare sono stati avvertiti: 1.. a mezzo raccomandata A/R; 2.. a mezzo raccomandata A/R; 3. Per il PROCEDENTE: Avv. Fabrizio Maria Ciano a mezzo PEC; Verrà trasmessa copia della presente relazione in forma semplice a mezzo posta agli esecutati e a mezzo PEC al legale del procedente. ACCESSO Il giorno 09/04/2018 alle ore 10:00, così come fissato dall IVG, l esperto si presentava in n 6 a Campagnola Emilia (RE) per l accesso agli immobili, dove incontrava il Dott. Fornaciari, incaricato IVG e gli inquilini, questi ultimi, non essendo a conoscenza della procedura, chiedeva di poter organizzare l accesso in altra data. Il Custode ha acconsentito e il giorno 30/04/2018 alle ore 10:00 ci si incontrava nuovamente presso gli immobili. Una volta espletate le prime formalità, l esperto, alla presenza continuativa dell incaricato IVG e degli inquilini, procedeva alle operazioni di rilievo metrico e fotografico ed acquisiva ogni utile informazione ai fini della presente relazione. Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i GE Dott.ss a Simona Di Pao lo Pagina 3 di 19

4 3- DATI CATASTALI 3.1- DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Ia BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di CAMPAGNOLA EMILIA 1 Tipologia del bene Alloggio Laboratorio Autorimessa Ubicazione Piano T Piano T Piano T Identificativi INTESTATI Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni. Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita Tot: 75mq A/3 cl.1 5 vani Tot. escluse aree scoperte: 284,05 75mq C/3 cl mq Tot: 124mq 249, C/6 cl.3 29 mq Tot: 33mq 122,81 Ib BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di CAMPAGNOLA EMILIA INTESTATI 1 Proprietà per 1/1. Tipologia del bene Alloggio Ubicazione Piano 1-2 Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita Tot: 198mq A/4 cl.3 8 vani Tot. escluse aree scoperte: 334,66 196mq 3.2- DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di CAMPAGNOLA EMILIA 1 Tipologia del bene Alloggio Ubicazione Identificativi INTESTATI Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni. Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita A/3 cl.1 5 vani Tot: 75mq Tot. escluse 284,05 Pagina 4 di 19

5 Laboratorio Autorimessa Piano T Piano T Piano T aree scoperte: 75mq C/3 cl mq Tot: 124mq 249, C/6 cl.3 29 mq Tot: 33mq 122,81 IIb BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di CAMPAGNOLA EMILIA INTESTATI 1 Proprietà per 1/1. Tipologia del bene Alloggio Ubicazione Piano 1-2 Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita Tot: 198mq A/4 cl.3 8 vani Tot. escluse aree scoperte: 334,66 196mq 3.3- COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE/ CONFORMITA I dati catastali riportati nello schema Ia e Ib sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema IIa e IIb sono quelli della situazione catastale attuale. Lo scrivente esperto Verificato che: la documentazione in atti è completa ed idonea all identificazione del bene; tutte le proprietà risultano regolarmente censite; vi è corrispondenza tra i dati identificativi dei beni pignorati e quelli accatastati. Ottenuta la cartografia catastale: Estratto di mappa (fuori scala) Pagina 5 di 19

6 Planimetria catastale sub. 2 (fuori scala) Pagina 6 di 19

10 Raffrontata inoltre la documentazione catastale acquisita presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia con lo stato di fatto come rilevato, da cui risulta che: La rappresentazione grafica dei sub. 8 e 9 corrisponde allo stato dei luoghi; La rappresentazione grafica del sub. 2 non corrisponde allo stato dei luoghi in particolare si è rilevata una diversa distribuzione degli spazi interni ai piani terra e primo, si segnala che in visura il riferimento di piano è carente del piano terra T ; La rappresentazione grafica del sub. 7 non corrisponde allo stato dei luoghi in particolare si è rilevata una diversa distribuzione degli spazi interni. A seguito delle sopradescritte considerazioni si redige: ATTESTAZIONE DI CONFORMITA (ai sensi del comma 14 art. 19 D.L. 78/2010 convertito con modificazioni dalla L 122/2010) Il sottoscritto esperto estimatore, all esito degli accertamenti condotti, viste le disposizioni vigenti in materia catastale art. 17, R.D.L. 652/39 Circolare AdT n. 10/2005 Circolare AdT n. 1/2006 Circolare AdT n. 2 del Circolare AdT n. 3 del Per il Mapp. 61 Sub. 2 del Fg. 14 in C.d.F. di Campagnola Emilia - ATTESTA: la conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto; la NON conformità dello stato di fatto all ultima scheda planimetrica. Per il Mapp. 61 Sub. 7 del Fg. 14 in C.d.F. di Campagnola Emilia - ATTESTA: la conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto; la NON conformità dello stato di fatto all ultima scheda planimetrica. Per il Mapp. 61 Sub. 8 del Fg. 14 in C.d.F. di Campagnola Emilia - ATTESTA: la conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto; la conformità dello stato di fatto all ultima scheda planimetrica. Per il Mapp. 61 Sub. 9 del Fg. 14 in C.d.F. di Campagnola Emilia - ATTESTA: la conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto; la conformità dello stato di fatto all ultima scheda planimetrica. 4- DESCRIZIONE Piena ed intera proprietà di due alloggi con annesso laboratorio e autorimessa, oltre alle parti comuni (Art e seguenti del c.c.), il tutto sito in n 6 nel Comune di Campagnola Emilia (RE). Pagina 10 di 19

11 La proprietà oggetto di stima è inserita in un contesto residenziale a trecento metri dal centro storico del Comune. Non è stato possibile risalire all epoca di edificazione del fabbricato, un tempo adibito a mulino, in cui è collocata la proprietà oggetto di stima ma, si ha traccia del recupero ai fini abitativi del vecchio mulino. Le predette opere sono state realizzate nel 1969 e successivamente sono state realizzate opere di ristrutturazione, le ultime risalgono al Nel dettaglio, la proprietà oggetto di stima è costituita da una porzione di immobile da terra a tetto in cui sono presenti: tre abitazioni, un laboratorio ed una autorimessa. Il fabbricato esternamente presenta murature intonacate e tinteggiate fatta salva la muratura, da piano primo a tetto, prospettante la copertura del laboratorio, che è in mattoni a vista. Le aperture della porzione di immobile prospettante la sono dotate di avvolgibili, mentre le altre sono dotate di scuri in legno, le porte di ingresso sono in metalli e in legno. L immobile presenta la necessità di notevoli manutenzioni. La proprietà oggetto di stima è composta da due alloggi, un laboratorio e una autorimessa, di seguito meglio descritti. Alloggio sub. 2 L'alloggio, al quale si accede dall area cortiliva posta in fregio alla, si sviluppa su tre piani fuori terra, al piano terra è collocata la zona giorno costituita da ingresso, disimpegno, cucina, soggiorno, bagno, ripostiglio e vano scala di accesso al piano primo. Al piano primo è collocata la zona notte tre camere, un ripostiglio, un balcone e un bagno. Al piano secondo si accede con una scala retrattile collocata all interno di una botola posta nel pianerottolo di sbarco della scala che dal piano terra conduce al piano primo. Il sottotetto è inaccessibile. Dal vano scala al piano terra è possibile accedere al laboratorio sub. 7. Al piano terra gli ambienti presentano pavimenti in piastrelle di ceramica e marmette, la cucina e il bagno sono dotati di rivestimento in piastrelle di ceramica; le pareti come il soffitto sono intonacate e tinteggiate e il bagno è allestito con lavabo, doccia, bidet, water e predisposizione per la lavatrice. Al piano primo gli ambienti presentano pavimenti in piastrelle di ceramica e legno, il bagno è dotato di rivestimento in piastrelle di ceramica; le pareti come il soffitto sono intonacate e tinteggiate e il bagno è allestito con lavabo, doccia, bidet e water. Il balcone, al quale si accede da due camere, è dotato di ringhiera in ferro. Gli impianti (adduzione gas, elettrico, idraulico e riscaldamento) sono realizzati sottotraccia, di essi non sono state rintracciate le certificazioni e pertanto dovranno essere tutti verificati. L impianto di riscaldamento, del tipo autonomo, è dotato di caldaia a gas il cui alloggiamento è nel bagno al piano terra. La predetta caldaia è utilizzata anche per la produzione dell acqua calda sanitaria. L acqua è di gestione autonoma. Gli elementi radianti sono del tipo a radiatori a parete. Il portoncino di ingresso è in legno, le porte interne sono in legno tamburato. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo e avvolgibile esterno. Complessivamente l alloggio presenta la necessità di notevoli manutenzioni. La superficie commerciale del sub. 2 è di mq così computata: - superficie utile mq misurata al 100%; - superficie balcone 8.32 mq misurata al 30% - superficie sottotetto mq misurata al 15%. Laboratorio sub. 7 Il laboratorio, al quale si accede dall area cortiliva posta a est dell immobile, si sviluppa interamente al piano terra ed è costituito da: laboratorio, ufficio, magazzino, bagno, ripostiglio e corridoio, da quest ultimo è possibile accedere al sub.2. Nel locale magazzino è presente un soppalco in legno che dovrà essere rimosso. Tutti gli ambienti presentano Pagina 11 di 19

12 pavimenti in piastrelle di ceramica e il bagno è dotato di rivestimento in piastrelle di ceramica; le pareti come il soffitto sono intonacate e tinteggiate, il soffitto del laboratorio è a tutta altezza ed è costituito dalla copertura a due falde. Il bagno è allestito con pilozza, lavabo, bidet e water. Gli impianti (adduzione gas, elettrico, idraulico e riscaldamento) sono realizzati sottotraccia, di essi non sono state rintracciate le certificazioni e pertanto dovranno essere tutti verificati. L impianto di riscaldamento, del tipo autonomo, è dotato di caldaia a gas il cui alloggiamento è nel bagno. E presente l impianto di condizionamento e la produzione dell acqua calda sanitaria avviene per mezzo di un boiler elettrico. L acqua è di gestione autonoma. Il portone di ingresso è in legno e i serramenti esterni sono in metallo e vetro. Complessivamente il laboratorio presenta la necessità di notevoli manutenzioni. La superficie commerciale del sub. 7 è di mq così computata: - superficie utile mq misurata al 100%. Alloggio sub. 8 L'alloggio, al quale si accede dall area cortiliva posta a nord, si sviluppa interamente al piano terra ed è costituito da: ingresso, tinello, cucinotto, corridoio, due camere, un bagno e un ripostiglio. Tutti gli ambienti presentano pavimenti in piastrelle di ceramica e la cucina e il bagno sono dotati di rivestimento in piastrelle di ceramica; le pareti come il soffitto sono intonacate e tinteggiate. Il bagno è allestito con lavabo, doccia, bidet, water e predisposizione per la lavatrice. Gli impianti (adduzione gas, elettrico, idraulico e riscaldamento) sono realizzati sottotraccia, di essi non sono state rintracciate le certificazioni e pertanto dovranno essere tutti verificati. L impianto di riscaldamento, del tipo autonomo, è dotato di caldaia a gas il cui alloggiamento è nel cucinotto. La predetta caldaia è utilizzata anche per la produzione dell acqua calda sanitaria. L acqua è di gestione autonoma. Gli elementi radianti sono del tipo a radiatori a parete. Il portoncino di ingresso è in metallo e vetro, le porte interne sono in legno tamburato. I serramenti esterni sono in legno con vetro singolo e scuro esterno. Complessivamente l alloggio presenta la necessità di notevoli manutenzioni. La superficie commerciale del sub. 8 è di mq così computata: - superficie utile mq misurata al 100%. Autorimessa sub. 9 L'autorimessa, alla quale si accede dall area cortiliva posta a est, si sviluppa interamente al piano terra ed è costituito da un unico locale idoneo al ricovero di due autoveicoli. L ambiente presenta una pavimentazione in battuto di cemento e pareti e soffitto intonacati e tinteggiati. I portoni di ingresso sono in metallo del tipo a bascula. Fanno parte dell alloggio i proporzionali diritti di comproprietà (art e seguenti c.c.) sulle parti comuni dell immobile, comuni per legge e per destinazione. La superficie reale del sub. 9 è di mq. 5- LOTTI DI VENDITA A giudizio dello scrivente il compendio pignorato potrebbe essere divisibile ma il frazionamento delle singole unità immobiliari potrebbe pregiudicarne la commerciabilità pertanto, va posto in vendita in LOTTO UNICO corrispondente al complesso delle unità immobiliari con accessori e pertinenze. Pagina 12 di 19

13 5.1-LOTTO UNICO: DATI CATASTALI IIa BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di CAMPAGNOLA EMILIA 1 Tipologia del bene Alloggio Laboratorio Autorimessa Ubicazione Piano T Piano T Piano T Identificativi INTESTATI Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni. Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita Tot: 75mq A/3 cl.1 5 vani Tot. escluse aree scoperte: 284,05 75mq C/3 cl mq Tot: 124mq 249, C/6 cl.3 29 mq Tot: 33mq 122,81 IIb BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di CAMPAGNOLA EMILIA INTESTATI 1 Proprietà per 1/1. Tipologia del bene Alloggio Ubicazione Piano 1-2 Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita Tot: 198mq A/4 cl.3 8 vani Tot. escluse aree scoperte: 334,66 196mq Confini catastali: - l intero compendio oggetto di stima confina a nord e a est con area cortiliva comune, a sud con sub.10, 6 e mappale 306 e a est con area cortiliva comune e mappale LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena ed intera proprietà di due alloggi con annesso laboratorio e autorimessa, oltre alle parti comuni (Art e seguenti del c.c.), il tutto sito in n 6 nel Comune di Campagnola Emilia (RE). La superficie commerciale dell alloggio sub. 2 è di mq. La superficie commerciale del laboratorio sub. 7 è di mq. La superficie commerciale dell alloggio sub. 8 è di mq. La superficie reale dell autorimessa sub. 9 è di mq. La proprietà oggetto di stima è inserita in un contesto residenziale a trecento metri dal centro storico del Comune. Non è stato possibile risalire all epoca di edificazione del fabbricato, un tempo adibito a mulino, in cui è collocata la proprietà oggetto di stima ma, si ha traccia del recupero ai fini abitativi del vecchio mulino. Le predette opere sono state Pagina 13 di 19

14 realizzate nel 1969 e successivamente sono state realizzate opere di ristrutturazione, le ultime risalgono al Nel dettaglio, la proprietà oggetto di stima è costituita da una porzione di immobile da terra a tetto in cui sono presenti: tre abitazioni, un laboratorio ed una autorimessa. Conformità edilizia: gli immobili non sono conformi. 5.3-LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA Iter edilizio della proprietà: - Autorizzazione Edilizia n 1039 del 17/04/1969; - Autorizzazione Edilizia n 530 del 20/02/1970 con abitabilità del 15/04/1972; - Concessione Edilizia n 31 del 22/08/1979; - Variante n 851 del 22/05/1981 con abitabilità del 25/09/1980; - Autorizzazione Edilizia n 2005 del 23/03/1991; - Denuncia di Inizio Attività n 4059 del 21/05/2008; - Denuncia di Inizio Attività n 7676 del 01/07/2009. Conformità edilizia/urbanistica: esaminata la documentazione catastale, visti gli strumenti urbanistici, sentito il parere del Tecnico Comunale risulta che l immobile non è conforme all ultimo stato di fatto legittimato. Conformità impianti: non sono state rintracciate le certificazioni impiantistiche, pertanto gli impianti dovranno essere tutti verificati. Certificazione energetica: solo i sub. 7 e 9 sono dotati di Attestato di Prestazione Energetica, allegato al contratto di affitto, anche se gli estremi catastali indicati su di esso sono sub. 3 e 2 (sbagliati). I sub. 2 e 8 non sono dotati di certificazione energetica. 5.4-LOTTO UNICO: DIFFORMITA Tutte le unità immobiliari presentano difformità rispetto all ultimo stato legittimato, nel dettaglio: Alloggio sub. 2 L alloggio presenta una diversa distribuzione interna ai piani terra e primo. Laboratorio sub. 7 Il laboratorio presenta una diversa distribuzione interna e nel locale magazzino è presente un soppalco in legno che dovrà essere rimosso. Alloggio sub. 8 L'alloggio presenta una diversa distribuzione interna. Autorimessa sub. 9 L'autorimessa risulta essere più profonda rispetto allo stato legittimato. Pagina 14 di 19

15 5.5-LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Nel laboratorio, all interno del locale magazzino, è presente un soppalco in legno che dovrà essere rimosso e i cui costi sono stimati in 2.000, LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Campagnola Emilia, dovrà essere deposita una Segnalazione Certificata di Inizio Attività in Sanatoria che comporta una spesa complessiva di ,00 comprensiva di: ammenda e spese tecniche tra cui la redazione della nuova planimetria catastale, il predetto importo si intende escluso da iva e altre imposte. 5.7-LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo le unità immobiliari risultano occupate dagli inquilini, di seguito si elencano le situazioni contrattuali: Alloggio sub. 2 Contratto di affitto n serie 3T registrato a Carpi il 18/06/2015 (opponibile alla procedura) che prevede una durata di anni 4 e un canone annuo di 3.000,00, pari a un canone mensile di 250,00 che pare congruo. Laboratorio sub. 7 e autorimessa sub. 9 Contratto di affitto n serie 3T registrato a Carpi il 15/06/2015 (opponibile alla procedura) che prevede una durata di anni 6 e un canone annuo di 4.800,00, pari a un canone mensile di 400,00 che pare congruo. Da segnalare che sul contratto sono riportati dati catastali non corretti, sub. 2 e 3 quando in realtà sono i sub. 7 e 9. Alloggio sub. 8 Contratto di affitto n serie 3T registrato a Carpi il 21/03/2013 (opponibile alla procedura) che prevede una durata di anni 4 automaticamente rinnovato e un canone annuo di 2.400,00, pari a un canone mensile di 200,00 che pare congruo. 5.8-LOTTO UNICO: SITUAZIONE CONDOMINIALE Non esiste condominio. 5.9-LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE Esterno 1 Vista da ovest Pagina 15 di 19

16 Esterno 2 Vista da nord/est Interno 1 Soggiorno sub. 8 Interno 2 Laboratorio sub LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Non risultano cause relative a domande trascritte; Pagina 16 di 19

17 5.11-LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato nell'ipotesi di una vendita in tempi medio brevi (3-6 mesi). L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato del bene, tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dello stesso già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati, per quanto riguarda l edificato esistente, tengono conto delle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme, tipo e completezza di finiture, dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione, dotazione e consistenza delle parti comuni, ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Si tiene conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore con mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Pagina 17 di 19

18 Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le assai critiche condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO UNITA' Piano Descrizione Superficie Lorda (mq) Rapp. Mercantile Superficie Commerciale (mq) Valore Unitario /mq Valore Complessivo Alloggio Sub. 2 PT Alloggio 73,62 100% 73,62 P1 Alloggio 78,12 100% 78,12 P1 Balcone 8,32 30% 2,50 P1 Sottotetto 78,12 15% 11,72 165,96 500, ,00 Laboratorio Sub. 7 PT Laboratorio 124,48 100% 124,48 124,48 250, ,00 Alloggio Sub. 8 PT Alloggio 74,45 100% 74,45 74,45 520, ,00 Autorimessa Sub. 9 PT Autorimessa 35,04 100% 35,04 430, ,20 Valore del compendio immobiliare ,20 Al valore del compendio immobiliare vengono detratti i seguenti capitoli: - Costi di rimessa in pristino (capo 5.5) 2.000,00 - Costi di regolarizzazione (capo 5.6) ,00 Valore di mercato complessivo ,20 BASE D ASTA Al valore di mercato sopra determinato, è applicata una riduzione del 19% CA tenendo conto dei vizi occulti e di quanto già esposto nell indicare lo scopo della stima e valutato l attuale momento congiunturale del mercato. Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il Valore Base d Asta ,00 (Euro centoventiseimila/00) Pagina 18 di 19

19 In applicazione della normativa vigente, si determina Valore Minimo dell Offerta ,00 (Euro novantaquattromilacinquecento/00) 5.13-LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui alla presente perizia hanno la seguente provenienza: 6- STATO CIVILE Da informazioni ottenute presso i Servizi Demografici del Comune di Campagnola Emilia è risultato che per MOHAMMAD YAQUB è coniugato ma l atto di matrimonio non è mai stato trascritto in Italia e che AHMED ASHFAQ non risulta coniugato e attualmente è irreperibile. 7- ELENCO ALLEGATI 7.1 MAPPA CATASTALE 7.2 VISURA CATASTALE SUB VISURA CATASTALE SUB VISURA CATASTALE SUB VISURA CATASTALE SUB PLANIMETRIA CATASTALE SUB PLANIMETRIA CATASTALE SUB PLANIMETRIA CATASTALE SUB PLANIMETRIA CATASTALE SUB ELABORATO PLANIMETRICO 7.11 ELENCO DEI SUBALTERNI 7.12 DOCUMENTAZIONE EDILIZIA 7.13 ATTO DI PROVENIENZA 7.14 CONTRATTO DI AFFITTO SUB CONTRATTO DI AFFITTO E APE SUB.7 E CONTRATTO DI AFFITTO SUB CERTIFICATI ANAGRAFICI 7.18 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI 7.19 ALLEGATI A B Confidando d aver operato al meglio della propria professionalità ed esperienza, l esperto estimatore, rassegna la presente relazione e rimane a disposizione per chiarimenti o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Reggio Emilia, lì L esperto estimatore designato Geom. Filippo Guidetti Pagina 19 di 19