TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Esecuzione immobiliare n 232/2017 Reg. Gen. promossa da RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 GUIDETTI Geom. FILIPPO Iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Reggio Emilia al n 1841 Iscritto all Albo dei CTU del Tribunale di Reggio Emilia al n 1009/163 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare n 232/2017 Reg. Gen. promossa da contro Giudice dell Esecuzione: Dott.ssa Simona Di Paolo Esperto incaricato: Geom. Filippo Guidetti RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Piena ed intera proprietà di un alloggio su due livelli, piano secondo e terzo con autorimessa esterna, oltre alle parti comuni (Art e seguenti del c.c.), il tutto sito in Via Colombaia n 1 nel Comune di Viano (RE). Via A. Aleardi n 1/C Reggio Emilia Tel Fax Mob geom.guidetti@libero.it

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 232/ SOMMARIO SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI/ACCESSO DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE/ CONFORMITA DESCRIZIONE LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO UNICO: DIFFORMITA LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: SITUAZIONE CONDOMINIALE LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE ELENCO ALLEGATI Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i GE Dott.ss a Simona Di Pao lo Pagina 2 di 16

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: Procedente: (Avv. Marco Fornaciari) PROCEDURA R.G.E. N 232/2017 Oggetto: Piena ed intera proprietà di un alloggio su due livelli, piano secondo e terzo con autorimessa esterna, oltre alle parti comuni (Art e seguenti del c.c.), il tutto sito in Via Colombaia n 1 nel Comune di Viano (RE). Data conferimento incarico: 20/03/2018 Termine di consegna della relazione: 13/08/2018 presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Udienza: 12/09/2018 ore 11:40 Data trascrizione atto di pignoramento: 24/05/2017 al R.P Contributo unificato: SI 2- COMUNICAZIONI/ACCESSO L esperto in data 21/03/2018 ha provveduto ad informare le parti interessate e gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R e/o a mezzo PEC della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, fissata per il giorno 26/03/2018 alle ore 10:00, in particolare sono stati avvertiti: 1. a mezzo raccomandata A/R; 2. Per il PROCEDENTE: a mezzo PEC; Verrà trasmessa copia della presente relazione in forma semplice a mezzo posta agli esecutati e a mezzo PEC al legale del procedente. ACCESSO Il giorno 11/04/2018 alle ore 16:00, così come fissato dall IVG, l esperto si presentava in Via Colombaia n 1 a Viano (RE) per l accesso agli immobili, dove incontrava il Dott. Bendinelli, incaricato IVG, e si verbalizzava che l esecutato non era presente. Il Custode, una volta rintracciato l Avv. Pellino telefonicamente, ha concordato un nuovo sopralluogo per il giorno 03/07/2018 alle ore 15:00. Il giorno 03/07/2018 ci si incontrava nuovamente presso gli immobili e, una volta espletate le prime formalità, l esperto, alla presenza continuativa dell incaricato IVG e della compagna dell esecutato, procedeva alle operazioni di rilievo metrico e fotografico ed acquisiva ogni utile informazione ai fini della presente relazione. Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil ia r i GE Dott.ss a Simona Di Pao lo Pagina 3 di 16

4 3- DATI CATASTALI 3.1- DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Ia BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di VIANO 1 INTESTATI Tipologia del bene Alloggio Autorimessa Ubicazione Via Colombaia n.1 Piano 2-3 Via Colombaia n.1 Piano S1 Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita A/2 cl.u 5,5 vani Tot: 127mq Tot. escluse aree scoperte: 127mq 369, C/6 cl.2 17 mq Tot: 19mq 58, DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di VIANO 1 INTESTATI Tipologia del bene Alloggio Autorimessa Ubicazione Via Colombaia n.1 Piano 2-3 Via Colombaia n.1 Piano S1 Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita A/2 cl.u 5,5 vani Tot: 127mq Tot. escluse aree scoperte: 127mq 369, C/6 cl.2 17 mq Tot: 19mq 58, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE/ CONFORMITA I dati catastali riportati nello schema Ia e Ib sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema IIa e IIb sono quelli della situazione catastale attuale. Pagina 4 di 16

5 Lo scrivente esperto Verificato che: la documentazione in atti è completa ed idonea all identificazione del bene; tutte le proprietà risultano regolarmente censite; vi è corrispondenza tra i dati identificativi dei beni pignorati e quelli accatastati. Ottenuta la cartografia catastale: Estratto di mappa (fuori scala) Pagina 5 di 16

6 Planimetria catastale sub. 21 (fuori scala) Pagina 6 di 16

7 Planimetria catastale sub. 9 (fuori scala) Pagina 7 di 16

8 Raffrontata inoltre la documentazione catastale acquisita presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia con lo stato di fatto come rilevato, da cui risulta che: nella planimetria del sub. 21 manca la rappresentazione di un lucernario al piano terzo (sottotetto); nella planimetria del sub. 9 manca la rappresentazione di un piccolo sottoscala posto nella testata dell autorimessa. A seguito delle sopradescritte considerazioni si redige: ATTESTAZIONE DI CONFORMITA (ai sensi del comma 14 art. 19 D.L. 78/2010 convertito con modificazioni dalla L 122/2010) Il sottoscritto esperto estimatore, all esito degli accertamenti condotti, viste le disposizioni vigenti in materia catastale art. 17, R.D.L. 652/39 Circolare AdT n. 10/2005 Circolare AdT n. 1/2006 Circolare AdT n. 2 del Circolare AdT n. 3 del Per il Mapp. 413 Sub. 21 del Fg. 21 in C.d.F. di Viano - ATTESTA: la conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto; la NON conformità dello stato di fatto all ultima scheda planimetrica. Per il Mapp. 413 Sub. 9 del Fg. 21 in C.d.F. di Viano - ATTESTA: la conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto; la NON conformità dello stato di fatto all ultima scheda planimetrica. 4- DESCRIZIONE Piena ed intera proprietà di un alloggio su due livelli, piano secondo e terzo con autorimessa esterna, oltre alle parti comuni (Art e seguenti del c.c.), il tutto sito in Via Colombaia n 1 nel Comune di Viano (RE). La proprietà oggetto di stima è inserita all interno di un complesso residenziale posto a pochi passi dal centro del Comune di Viano. Il fabbricato, in cui è posta la proprietà, è stato oggetto di ristrutturazione totale nell anno 2000 e i lavori si sono conclusi nell anno L immobile, che si sviluppa su quattro piani fuori terra e un piano interrato, è dotato di ascensore ed è composto da nove unità abitative con relative autorimesse. Pagina 8 di 16

9 Il complesso presenta murature esterne finite ad intonaco tinteggiato con porzioni in pietra naturale a vista e pilastri in mattoni a vista, la copertura a falde è in legno con manto in coppi. I parapetti sono in ferro a disegno semplice. Alloggio sub. 21 L'alloggio, al quale si dal vano scala comune con ascensore, si sviluppa su due piani (secondo e terzo), al piano secondo è collocata la zona giorno costituita da pranzosoggiorno in cui è posta la zona cottura, disimpegno, studio e bagno, con una scala a giorno si accede al piano terzo in cui è posta la zona notte costituita da un ampio sottotetto, un ripostiglio, un disimpegno, una camera da letto e un bagno. L alloggio presenta pavimenti in piastrelle di ceramica nel pranzo-soggiorno, nel disimpegno al piano secondo e nei bagni dei piani secondo e terzo, nello studio al piano secondo e in tutto il piano terzo è presente una pavimentazione in legno. La zona cottura e i bagni sono dotati di rivestimento in piastrelle di ceramica; le pareti dei due piani sono intonacate e tinteggiate così come il soffitto del piano secondo mentre il soffitto del piano terzo (sottotetto) è in legno a vista. I bagni sono allestiti con lavabo, doccia, bidet e water. Gli impianti (gas, elettrico ed idraulico) sono realizzati sottotraccia, di essi non sono state rintracciate le certificazioni e pertanto dovranno essere tutti verificati. L unità abitativa è dotata di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas e radiatori a parete; la medesima caldaia serve per la produzione dell acqua calda sanitaria. Il portoncino di ingresso è del tipo blindato, i serramenti esterni sono in legno con vetro camera e scuro esterno, le porte interne sono in legno. Complessivamente l alloggio si presenta ottime condizioni di manutenzioni. Fanno parte dell alloggio i proporzionali diritti di comproprietà (art e seguenti c.c.) sulle parti comuni dell immobile, comuni per legge e per destinazione. La superficie commerciale del sub. 21 è di mq così computata: UNITA' Piano Descrizione Superficie Lorda (mq) Rapp. Mercantile Superficie Commerciale (mq) Sub. 21 Abitazione P2 Superficie utile 65,88 100% 65,88 P3 Superficie utile 94,8 100% 94,80 160,68 Autorimessa sub. 9 L autorimessa, posta al piano primo sotto strada, è costituita da un locale con altezza di 235 cm. adatto al ricovero di un automobile e alcune biciclette o motocicli; il portone di ingresso è in lamiera zincata del tipo a bascula. Il locale presenta una pavimentazione in piastrelle di ceramica, pareti in blocchi di cemento tinteggiato e il soffitto è in cemento tinteggiato. Sulla testata dell autorimessa è stato ricavato un piccolo locale di deposito (sottoscala). Fanno parte dell autorimessa i proporzionali diritti di comproprietà (art e seguenti c.c.) sulle parti comuni dell immobile, comuni per legge e per destinazione. La superficie reale del sub. 9 è di mq così computata: Sub. 9 Autorimessa S1 Superficie reale 18,48 100% 18,48 18,48 Pagina 9 di 16

10 5- LOTTI DI VENDITA A giudizio dello scrivente il compendio pignorato non è comodamente divisibile e va posto in vendita in LOTTO UNICO corrispondente all unita immobiliare con accessori e pertinenze. 5.1-LOTTO UNICO: DATI CATASTALI IIa BENI CENSITI AL Catasto Fabbricati (C.F.) della Provincia di REGGIO EMILIA Comune di VIANO 1 INTESTATI Tipologia del bene Alloggio Autorimessa Ubicazione Via Colombaia n.1 Piano 2-3 Via Colombaia n.1 Piano S1 Identificativi Classamento Fg. Mapp. Sub. Cat/Cl Cons. Sup.Cat. Rendita A/2 cl.u 5,5 vani Tot: 127mq Tot. escluse aree scoperte: 127mq 369, C/6 cl.2 17 mq Tot: 19mq 58,82 Confini catastali: - il sub. 21 confina al piano secondo a nord e a ovest con esterno, a sud con sub. 20 ed esterno e a est con sub. 20 e 26; al piano terzo a nord con sub. 26 ed esterno, a sud con sub. 20 ed esterno, a est con sub. 26, 19 e 20 e a ovest con esterno; - il sub. 9 confina a nord con sub. 22 a sud con terrapieno a est on sub. 10 e a ovest con sub LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena ed intera proprietà di un alloggio su due livelli, piano secondo e terzo con autorimessa esterna, oltre alle parti comuni (Art e seguenti del c.c.), il tutto sito in Via Colombaia n 1 nel Comune di Viano (RE). La superficie commerciale del sub. 21 è di mq. La superficie reale del sub. 9 è di mq. La proprietà oggetto di stima è inserita all interno di un complesso residenziale posto a pochi passi dal centro del Comune di Viano. Il fabbricato, in cui è posta la proprietà, è stato oggetto di ristrutturazione totale nell anno 2000 e i lavori si sono conclusi nell anno L immobile, che si sviluppa su quattro piani fuori terra e un piano interrato, è composto da nove unità abitative con relative autorimesse. Il complesso presenta murature esterne finite ad intonaco tinteggiato con porzioni in pietra naturale a vista e pilastri in mattoni a vista, la copertura a falde è in legno con manto in coppi. I parapetti sono in ferro a disegno semplice. Pagina 10 di 16

11 Conformità edilizia: gli immobili non sono conformi. 5.3-LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA Iter edilizio della proprietà: - Concessione Edilizia n 31/00 del 20/09/2000; - Concessione Edilizia in Sanatoria n 10/02 del 20/05/2002; - Abitabilità per silenzio assenso n 12/02 del 05/06/2002. Conformità edilizia/urbanistica: esaminata la documentazione catastale, visti gli strumenti urbanistici, sentito il parere del Tecnico Comunale risulta che l immobile non è conforme all ultimo stato di fatto legittimato. Conformità impianti: non sono state rintracciate le certificazioni impiantistiche, pertanto gli impianti dovranno essere tutti verificati. Certificazione energetica: non presente. 5.4-LOTTO UNICO: DIFFORMITA Tutte le unità immobiliari presentano difformità rispetto all ultimo stato legittimato, nel dettaglio: Alloggio sub. 21 Il portoncino d ingresso non è graficamente rappresentato nella posizione in cui si trova, la scala non è graficamente rappresentata come nella realtà dei luoghi; nel sottotetto, il ripostiglio e un ambiente unico con il sottotetto, non è rappresentato il ripostiglio ricavato nel volume del vano scala comune e sono state rilevate delle difformità nella forma delle tramezzature interne. Sono state rilevate altezze diverse da quelle dichiarate nell ultimo stato di fatto legittimato. Autorimessa sub. 9 E stato rilevato un piccolo locale di deposito realizzato nel sottoscala della scala comune che dall area cortiliva conduce al piano interrato. Sono state rilevate altezze diverse da quelle dichiarate nell ultimo stato di fatto legittimato. 5.5-LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Nessuna. 5.6-LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Viano, dovrà essere deposita una Segnalazione Certificata di Inizio Attività in Sanatoria che comporta una spesa complessiva di 8.000,00 comprensiva di: ammenda e spese tecniche tra cui la redazione delle nuove planimetrie catastali e la richiesta del Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità, il predetto importo si intende escluso da iva e altre imposte. 5.7-LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo le unità immobiliari risultano occupate dall esecutato. Pagina 11 di 16

12 5.8-LOTTO UNICO: SITUAZIONE CONDOMINIALE La proprietà è inserita nel condominio denominato LA COLOMBAIA. E stato riferito, dall amministrazione condominiale STUDIO CABASSI, che: - l alloggio con autorimessa possiede 103,63 millesimi generali di proprietà e spese condominiali annue ordinarie pari a 1.200,00; - non risultano spese insolute. 5.9-LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE Esterno 1 Vista da nord Esterno 2 Vista da est Pagina 12 di 16

13 Interno 1 Soggiorno Interno 2 Sottotetto 5.10-LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Non risultano cause relative a domande trascritte; Pagina 13 di 16

14 5.11-LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato nell'ipotesi di una vendita in tempi medio brevi (3-6 mesi). L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato del bene, tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dello stesso già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati, per quanto riguarda l edificato esistente, tengono conto delle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme, tipo e completezza di finiture, dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva, stato di conservazione e manutenzione, dotazione e consistenza delle parti comuni, ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Si tiene conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore con mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le assai critiche condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. Pagina 14 di 16

15 VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO UNITA' Piano Descrizione Superficie Lorda (mq) Rapp. Mercantile Superficie Commerciale (mq) Valore Unitario /mq Valore Complessivo Sub. 21 Abitazione P2 Superficie utile 65,88 100% 65,88 P3 Superficie utile 94,8 100% 94,80 160,68 950, ,00 Sub. 9 Autorimessa S1 Superficie reale 18,48 100% 18,48 18,48 520, ,60 Valore totale ,60 Al valore del compendio immobiliare vengono detratti i seguenti capitoli: - Costi di regolarizzazione (capo 5.6) 8.000,00 Valore di mercato complessivo ,60 BASE D ASTA Al valore di mercato sopra determinato, è applicata una riduzione del 20% CA tenendo conto dei vizi occulti e di quanto già esposto nell indicare lo scopo della stima e valutato l attuale momento congiunturale del mercato. Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il Valore Base d Asta ,00 (Euro centoventiquattromila/00) In applicazione della normativa vigente, si determina Valore Minimo dell Offerta ,00 (Euro novantatremila/00) 5.13-LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui alla presente perizia hanno la seguente provenienza: Pagina 15 di 16

16 6- STATO CIVILE 7- ELENCO ALLEGATI 7.1 MAPPA CATASTALE 7.2 VISURA CATASTALE SUB VISURA CATASTALE SUB PLANIMETRIA CATASTALE SUB PLANIMETRIA CATASTALE SUB ELABORATO PLANIMETRICO 7.7 ELENCO DEI SUBALTERNI 7.8 DOCUMENTAZIONE EDILIZIA 7.9 ATTO DI PROVENIENZA 7.10 CERTIFICATI ANAGRAFICI 7.11 ULTIMO BILANCIO CONDOMINIALE 7.12 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI 7.13 ALLEGATI A B Confidando d aver operato al meglio della propria professionalità ed esperienza, l esperto estimatore, rassegna la presente relazione e rimane a disposizione per chiarimenti o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Reggio Emilia, lì L esperto estimatore designato Geom. Filippo Guidetti Pagina 16 di 16