TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

Transcript

1 Studio tecnico MELLONI geom. FEDERICO Via Brigata Reggio, n Reggio Emilia telefono 0522/ FAX 0522/ cell e.mail: TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare 521/2015 LOTTO 1 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: CONTRO Rapporto di valutazione Piena ed intera proprietà di alloggio al piano rialzato con autorimessa al piano seminterrato e area cortiliva di uso esclusivo al piano terreno posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.) siti in Comune di Quattro Castella, località Montecavolo, via Calvino n. 10. Esperto designato: Melloni geom. Federico

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / L O T T O 1 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/ DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/ LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE E RIPRISTINI LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE E DECURTAZIONI DEPREZZAMENTI VALORE D ASTA OFFERTA MINIMA D ASTA (comma 2 dell art. 571 c.p.c.) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE LOTTO 1: RESOCONTO BENI MOBILI ALLEGATI DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIA CATASTALE ELABORATO PLANIMETRICO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI IPOTECARIE ATTO COMPRAVENDITA CONCESSIONI EDILIZIE CON ELABORATI GRAFICI CONTRATTO DI LOCAZIONE RESOCONTO SPESE CONDOMINIALI ESTRATTO DI MATRIMONIO CERTIFICATO DI RESIDENZA E STATO DI FAMIGLIA ALLEGATI A-B SUPPORTO INFORMATICO (CD) Pagina 2 di 12

3 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / L O T T O 1 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: Procedente: Intervenuti: PROCEDURA N. 521/2015 LOTTO 1 Oggetto: Piena ed intera proprietà di alloggio al piano rialzato con autorimessa al piano seminterrato e area cortiliva di uso esclusivo al piano terreno posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.) siti in Comune di Quattro Castella, località Montecavolo, via Calvino n. 10. Data conferimento incarico: 04/09/2017 Termine di consegna della relazione: 18/12/2017 con procedura telematica Udienza: 17/01/2018 Atto pignoramento: trascritto il 2-COMUNICAZIONI L esperto e l IVG hanno provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Codice fiscale: Proprietà per 1/1; Pagina 3 di 12

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con area cortiliva Comune di QUATTRO CASTELLA Via Calvino n Mapp. 334 Sub. 4 Vani 5 A/3 classe 2 242,73 euro Autorimessa Comune di QUATTRO CASTELLA Via Calvino n Mapp. 334 Sub. 12 Mq. 26 C/6 classe 3 63,11 euro 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Codice fiscale: Proprietà per 1/1; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con area cortiliva Comune di QUATTRO CASTELLA Via Calvino n Mapp. 334 Sub. 4 Vani 5 A/3 classe 2 242,73 euro Autorimessa Comune di QUATTRO CASTELLA Via Calvino n Mapp. 334 Sub. 12 Mq. 26 C/6 classe 3 63,11 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/2010 I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Si conferma la piena rispondenza tra lo schema I e II. Gli immobili non risultano però regolarmente censiti in quanto da sopralluogo risultano variate destinazioni e pareti interne nell autorimessa oltre a lievi modifiche all alloggio; Risulta quindi necessaria una nuova pratica di accatastamento aggiornando gli immobili alla situazione attuale con una spesa quantificabile in ,00 circa. Pagina 4 di 12

5 Confini catastali (come da elaborato planimetrico in allegato): L alloggio al piano rialzato con area cortiliva (sub. 4) confina: a nord con area cortiliva comune (sub. 1); a est con vuoto su area cortiliva comune (sub. 1); a ovest con area cortiliva comune (sub. 1) e vano scala comune (sub. 2); a sud con alloggio altre ragioni (sub. 5), vano scala comune (sub. 2), area cortiliva comune (sub. 1). L autorimessa al piano terra (sub. 12) confina: a nord con area cortiliva comune (sub. 1); a sud con autorimessa altre ragioni (sub. 13) e vano scala comune (sub. 2); a ovest con terrapieno; a est con area cortiliva comune (sub. 1). 4-DESCRIZIONE DEI BENI 1 I beni immobili in esame sono costituiti dalla piena ed intera proprietà di alloggio al piano terra/rialzato con autorimessa al piano seminterrato e area esclusiva al piano terreno posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.). I sopra descritti immobili sono ubicati in Quattro Castella, località Montecavolo, via Calvino n. 10, in complesso condominiale denominato I Giardini. L intero fabbricato residenziale è posto all interno di più ampio comparto edilizio edificato da oltre 20 anni. La palazzina è formata da 8 alloggi con relative autorimesse di pertinenza. La struttura portante è costituita in parte in C.A. ed in parte in muratura intonacata al civile e tinteggiata. I solai sono del tipo latero-cementizio; la copertura, a più falde, ha cornicione in C.A., manto in laterizio con lattonerie in rame. L alloggio ha ingresso sia dal balcone prospiciente con scala sull area cortiliva sia da ingresso comune alle altre unità immobiliari con scala a due rampanti con gradini rivestiti in granito e ringhiera in ferro verniciato; Non risulta presente l ascensore. L unità abitativa al piano rialzato è composta da soggiorno-pranzo con balcone, cucinotto, disimpegno, bagno e due camere da letto. L appartamento, dotato di porta d accesso blindata, ha le seguenti finiture: pavimenti in ceramica e parquet, pareti intonacate al civile e tinteggiate fatta esclusione per le pareti di bagno e cucinotto rivestite in ceramica. Il servizio igienico è dotato di WC, bidet, lavabo, vasca e attacco per lavatrice; gli apparecchi igienico sanitari sono di colore bianco con rubinetteria in ottone cromato. Le porte sono in legno tamburato cieche e a vetri, verniciate a trasparente, complete di falsi stipiti, coprifili, maniglie e serrature, mentre i serramenti finestre sono costituiti da telai in legno con vetrocamera e protetti da antoni alla bolognese anch essi in legno e zanzariere. 1 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 12

6 L appartamento è dotato dei seguenti impianti: elettrico per illuminazione sottotraccia con placche in plastica, gas di rete; acqua potabile proveniente dal civico acquedotto, caldaia autonoma con produzione di acqua calda di consumo e termosifoni ad elementi verticali in ghisa, climatizzatore, citofono, telefono e TV. L appartamento al piano terreno è dotato di ampi locali accessori di mq. 40 circa, privi dei requisiti dell abitabilità ma usati e rifiniti a tutti gli effetti come alloggio autonomo; prospettante a sud del fabbricato risulta presente una porzione di mq. 120 circa di giardino mantenuto a prato e privo di alberi e comunicante con i locali al piano terreno. L autorimessa di superficie pari a mq circa, ha pavimento in materiale ceramico, portone basculante in lamiera verniciata, impianto elettrico per illuminazione e punto acqua. La modesta area cortiliva di uso esclusivo risulta in parte mantenuta a verde ed in parte pavimentata in autobloccanti; Le aree cortilive comuni risultano in parte carrabili a servizio delle autorimesse ed in parte mantenute a verde con alcune piante a medio fusto. L immobile nel suo complesso, così come l alloggio e l autorimessa in esame, costruiti nel 1995 circa, risultano in buone condizioni di conservazione e manutenzione. La superficie commerciale parametrata degli immobili risulta di complessivi mq specificata come segue: Abitazione piano terra/rialzato (mq x 100%) mq Balcone piano terra/rialzato (mq x 30%) mq Area cortiliva esclusiva piano terra (mq x 10%) mq TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq AUTORIMESSA mq La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 12

7 5-LOTTI DI VENDITA Lo scrivente ritiene che i beni sopra descritti, nel loro complesso, per la loro conformazione, ampiezza, superficie, dotazione di servizi, impianti, struttura, tipologia, destinazione urbanistica e d uso, non siano comodamente divisibili in quote. La vendita può avvenire quindi solamente in unico lotto. 5.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: Codice fiscale: Proprietà per 1/1; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con area cortiliva Comune di QUATTRO CASTELLA Via Calvino n Mapp. 334 Sub. 4 Vani 5 A/3 classe 2 242,73 euro Autorimessa Comune di QUATTRO CASTELLA Via Calvino n Mapp. 334 Sub. 12 Mq. 26 C/6 classe 3 63,11 euro 5.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena ed intera proprietà di alloggio al piano rialzato con autorimessa al piano seminterrato e area cortiliva di uso esclusivo al piano terreno posti in palazzina condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.). Disposizione interna alloggio: soggiorno-pranzo con balcone, cucinotto, disimpegno, bagno e due camere da letto; Area esclusiva al piano terreno e autorimessa al piano interrato. Superficie commerciale parametrata dell alloggio risulta di complessivi mq circa; Autorimessa mq circa. L alloggio costruito nel 1995 circa risulta in buone condizioni di conservazione e manutenzione. Pagina 7 di 12

8 Conformità edilizia: necessita di sanatoria e ripristini; Risultano spese condominiali insolute. Assoggettato a contratto di locazione con scadenza 31/10/ LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/2001 Di seguito viene riportato l elenco di tutte le procedure edilizie inerenti gli immobili oggetto di esecuzione: - Concessione Edilizia 8073/94 del 28/06/1994 pratica n. 2138/94 - Concessione Edilizia in variante 8548/1995 del 20/07/ Domanda di Certificato di Conformità edilizia e Agibilità del 20/07/1995 n P.G. rilasciata in data 03/09/1995. In ordine ad eventuali violazioni alle norme edilizie, lo scrivente ha rilevato la NON REGOLARITA EDILIZIA in quanto gli immobili si presentano attualmente DIFFORMI dagli elaborati grafici di Variante n. 8548/1995 in quanto risultano variate le destinazioni e pareti interne nell autorimessa oltre a lievi modifiche all alloggio. Non risultano presenti Certificati di Conformità degli impianti e nemmeno la Certificazione energetica. 5.5-LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE E RIPRISTINI Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Quattro Castella gli abusi risultano sanabili con la presentazione di una PRATICA EDILIZIA in SANATORIA che comporta una spesa di ,00 complessivi di ammenda e di spese tecniche oltre ad IVA e oneri previdenziali se dovuti; In alternativa è previsto un parziale ripristino con la medesima spesa per lo smontaggio della parete realizzata nell autorimessa. 5.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo gli immobili oggetto di esecuzione risultano goduti in locazione dalla signora Muto Veronica e Vincenzo Faniello con i propri figli di 1 e 16 anni con contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia il 08/11/2012 al n della durata di anni 4 dal 01/11/2012 al 31/10/2016 e automaticamente rinnovato, non essendo intervenuta disdetta, fino al 31/10/2020. Lo scrivente, ritenendo equo il canone mensile di Euro 550,00, precisa che il suddetto contratto è da ritenersi opponibile alla procedura. Pagina 8 di 12

9 Si precisa che i conduttori versano i canoni non più al proprietario ma al Banco Emiliano, già Banca di Cavola e Sassuolo, in seguito a Procedura Esecutiva n. 957/2014 Tribunale di Reggio Emilia. Il tutto risulta quindi ai fini della procedura ASSOGGETTATO A CONTRATTO DI LOCAZIONE FINO AL 31/10/2020. STATO CIVILE: L esecutato risulta, alla data odierna, sposato in regime di separazione dei beni come da estratto di matrimonio in allegato. 5.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Viene di seguito riportato l elenco delle formalità gravanti sul bene, aggiornate alla data del 10/12/2017, che di seguito si riassumono: 5.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risultano allo scrivente diritti di prelazione. 5.9-LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali; salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e Pagina 9 di 12

10 consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. VALORE E DECURTAZIONI La valutazione di mercato, effettuata a corpo non a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Alloggio con giardino ( /mq circa) ,00 Autorimessa ( /mq 475 circa) ,00 Alla quale dovranno essere dedotti e quindi a carico del futuro acquirente: Sanatoria edilizia, catastale e ripristini ,00 Spese condominiali arretrate ,00 Valore risultante complessivo a corpo ,00 DEPREZZAMENTI Il valore del bene sopra riportato deve comunque essere ridotto del: - 20% in quanto del suddetto bene manca la garanzia da vizi occulti e il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale ma quello reale. VALORE D ASTA ,00 20% ,00 OFFERTA MINIMA D ASTA (COMMA 2 DELL ART C.P.C.) ,00 25% ,00 Pagina 10 di 12

11 5.10-LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni in esame sono pervenuti all attuale ditta proprietaria come segue: Atto di Compravendita Notaio Dott. 6 ALTRE OSSERVAZIONI 6.1-LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE La palazzina denominata Condominio I Giardini individuata al civico n. 10 di via Calvino è, alla data odierna, amministrata dallo Da informazioni avute dallo studio di cui sopra è emerso che le spese condominiali ammontano a. 950,00 circa annuali comprensive delle usuali spese di gestione e manutenzione e ripartite su base millesimale (Appartamento + autorimessa = 129/1000). All ultimo bilancio risulta essere in arretrato la somma indicativa di ,58; Saranno detratti, e quindi a carico del futuro acquirente le ultime due annualità di esercizio pari ad. 1900,00 (Si allega bilancio). Si precisa che saranno a carico del nuovo proprietario, nel caso risultino insolute, le spese di esercizio delle ultime due annualità a decorrere dalla data del decreto di trasferimento come precisato dall art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. 6.2-LOTTO 1: RESOCONTO B ENI MOBILI Da sopralluogo effettuato all interno dell alloggio sono risultati presenti mobili di discreto valore e consueti di un alloggio (cucina componibile, TV, letti, tavolo e sedie) di proprietà degli affittuari. Pagina 11 di 12

12 7 ALLEGATI 1. DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFICA 2. MAPPA CATASTALE 3. VISURE CATASTALI 4. PLANI M ETRI A CATASTAL E 5. ELABORATO PLANI M ETRI CO 6. I SCRI ZIONI E TRASCRI ZI ONI I POTECARIE 7. ATTO COMPRAVENDITA 8. CONCESSIONI EDI LI ZIE CON ELABORATI GRAFI C I 9. CONTRATTO DI LOCAZIO NE 10. RESOCONTO SPESE COND OMI NI ALI 11. ESTRATTO DI MATRIMON IO 12. CERTI FICATO DI RESID ENZA E STATO DI FAMI GLI A 13. ALLEGA TI A-B 14. SUPPORTO INFORMATI CO (CD) Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 10/12/2017 L esperto stimatore Melloni geom. Federico Pagina 12 di 12