RUGGERINI PIETRO s.r.l.

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1 RUGGERINI PIETRO s.r.l. in fallimento RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA BENI IMMOBILI SITI IN MODENA VIA G. GALILEI 145 Reggio Emilia 20 giugno 2016 geom. giampaolo masini via guasco n reggio emilia tel collegio geometri n.1831 e.mail - pec 1

2 SOMMARIO PREMESSE INDIVIDUAZIONE DEI BENI UBICAZIONE CONFINI DATI CATASTALI. 4 4 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE 4 5 CONFORMITA EDILIZIA PROVENIENZA OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI DESCRIZIONE DEI BENI. 5 9 CONSISTENZA STATO DI MANUTENZIONE E CONSERVAZIONE PLANIMETRIE E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA CRITERI DI STIMA VALUTAZIONE DEI BENI... 9 PREMESSE Il sottoscritto MASINI geom. GIAMPAOLO domiciliato a Reggio Emilia Via Guasco n. 11, iscritto al collegio dei geometri della provincia di Reggio Emilia al n. 1831, ad evasione dell incarico conferito dal Dott.ssa Barbara Vezzani in qualità di curatore fallimentare della soc. RUGGERINI PIETRO s.r.l. con sede in Modena (MO), Viale Alfeo Corassori n. 24, C.F , di esprimere il più probabile valore di vendita degli immobili siti in comune di Modena Via Galilei n.145, di proprietà della società in ipotesi di liquidazione fallimentare. Previa consultazione della documentazione reperita presso la società, ispezioni agli immobili, effettuati i sopralluoghi, i rilievi al fine di rilevare la natura e condizioni dei beni da stimare, gli accertamenti del caso, le visure catastali, la verifica delle licenze e concessioni edilizie, il sottoscritto ritiene di essere in grado di espletare l incarico ricevuto esponendo la seguente relazione peritale. 1 INDIVIDUAZIONE DEI BENI UBICAZIONE Immobile ad uso civile abitazione sito in Comune di Modena, Via G. Galilei n.145, posto ai piani 6 e 7 con autorimessa al piano seminterrato facente parte di complesso condominiale con area cortiliva pertinenziale, situato nella prima periferia del comune di Modena. La zona residenziale è caratterizzata dalla presenza di uffici e da spazi a verde e dalla vicinanza di centri commerciali. Inoltre si trova nei pressi dei collegamenti alla tangenziale di Modena. 2

3 2 - CONFINI L immobile confina: piani 6 e 7 - a nord e a est con unità immobiliari - a sud e a ovest prospetto su area cortiliva pertinenziale mappale 227 piano seminterrato - a nord e sud con atre unità immobiliari - a est con area comune di accesso e manovra autorimesse - a ovest muro contro terra area cortiliva pertinenziale mappale 227 3

4 3 DATI CATASTALI Gli immobili risultano allibrati all Agenzia del Territorio Ufficio di Modena - Comune di Modena Catasto dei fabbricati, intestati a: Ruggerini Pietro S.r.l. con sede in Modena C.F proprietà per1/1 N Dati identificativi Dati di classamento foglio particella sub categoria classe consistenza superficie rendita A/2 3 8,5 vani 188 mq. Euro 1.075, C/ mq. 30 mq. Euro 134,49 4 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE La proprietà risulta regolarmente censita. La consistenza effettiva dell unita immobiliare visionata corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio. 5 CONFORMITA EDILIZIA Gli edifici in oggetto risultano edificati in forza delle seguenti autorizzazioni/licenze e concessioni edilizie: - licenza edilizia Prot. Gen. n /1973 del 26/02/1973 (Registro particolare n.261/73) rilasciata il 16 giugno variante presentata il 28/11/1975 approvata il 30/12/1975 al n abitabilità con decorrenza dal 06/05/1977 Prot. Gen. 8012/76 Sono state riscontrate difformità fra lo stato attuale e lo stato concessionato e le planimetrie catastali. Piano sesto: - l ingombro della scala di collegamento con il piano settimo è stato ridotto con conseguente spostamento della parete divisoria del soggiorno con l antibagno. Piano settimo: - apertura di porta che consente l accesso al vano scala piano settimo e conseguente cambio destinazione d uso del bagno a locale disimpegno, - cambio destinazione d uso da camera letto a bagno, - modifica del posizionamento delle pareti della camera letto e del bagno ad essa collegato. Si tratta di difformità sanabili con presentazione di CIL in sanatoria e aggiornamento planimetrie catastali con un costo stimato in euro 3.000,00. 4

5 indicazione sommaria delle difformità riscontrate (rosso: stato attuale/ giallo: stato concessionato) 6 PROVENIENZA L immobile è pervenuta alla società Ruggerini Pietro s.r.l. in data 18 dicembre 2014 con atto notaio dott. Francesco Striano rep OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI Al momento del sopralluogo l immobile risulta occupato da... in base a contratto di locazione abitativa agevolata stipulato in data 01/08/2014 della durata di 3 anni (scadenza 31/07/2017) con proroga alla scadenza di 2 anni salvo disdetta da parte del locatore che intenda effettuare le opere di cui all art. 3 della legge 431/1998 o vendere l immobile alle condizioni previste nel succitato art DESCRIZIONE DEI BENI L alloggio è posto al sesto e settimo piano con autorimessa al piano seminterrato. Fa parte di un fabbricato su nove piani fuori terra e seminterrato, ad uso residenziale, dotato di 2 ascensori, con struttura in elevazione del tipo a telaio in conglomerato cementizio armato, solai del tipo latero cementizio, muratura di tamponamento perimetrale, paramenti esterni intonacati e tinteggiati, pareti interne in laterizio, copertura piana impermeabilizzata. E costituito: al piano sesto (altezza m. 2,80 ca.) - da ingresso, pranzo soggiorno, cucina, bagno e loggia con parapetto in muratura, scala di accesso al piano7, 5

6 al piano settimo (altezza 2,80 m.) - da disimpegno arrivo scala interna, n. 3 camere, 2 bagni, al piano seminterrato (altezza 2,60 ca.) - da locale ad uso autorimessa, Tutti i locali son intonacati e tinteggiati, rivestiti con piastrelle di ceramica nell angolo cottura cucina e nei bagni. Pavimenti: - in marmo botticino nella zona ingresso, pranzo soggiorno (piano sesto), - in parquet nelle camere (piano settimo), - in ceramica nella cucina e nei bagni. Serramenti: - portoncini d ingresso e porte interne in legno, alle finestre telai a vetri in alluminio con vetro singolo e tapparelle in plastica, porte basculanti in lamiera zincata nelle autorimesse. Dotazione impianti: - impianto elettrico incassato completo di interruttori, prese di corrente e punti luce, - citofono, - impianto riscaldamento condominiale centralizzato collegato alla rete del teleriscaldamento con radiatori in ghisa e, negli ingressi, in acciaio verniciato, - allacciamento rete gas, - impianto idrico per cucina e bagni con rete acqua calda centralizzata. L area cortiliva, mappale 227 di pertinenza agli immobili mappale 407 e mappale 406 è in parte adibita a parcheggio (lato sud) e in parte ad area verde (lato nord). L immobile è provvisto dell attestazione di prestazione energetica n rilasciata il 26/07/2014 Classe Energetica E 9 - CONSISTENZA appartamento piano sesto mq. 97,00 ca. piano settimo mq. 97,00 ca. loggia coperta piano sesto mq. 7,00 x 40%... = mq. 2,80 ca. superficie commerciale totale mq. 196,80 ca. autorimessa piano seminterrato = mq. 30,00 ca. La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 6

7 10 - STATO DI MANUTENZIONE E CONSERVAZIONE L immobile, come il complesso condominiale, si presenta in normali condizioni d uso e manutenzione. Gli impianti necessitano di una revisione e controllo per eventuali adeguamenti alle norme di sicurezza. 11 PLANIMETRIE E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA planimetria appartamento planimetria appartamento piano sesto mappale 407 sub 36 piano settimo mappale 407 sub 36 planimetria autorimessa piano seminterrato mappale 407 sub 76 esterno da Via Galilei 7

8 interni 12 CRITERI DI STIMA Premesso che: - il calo dei prezzi, dopo l ultimo picco del mercato immobiliare che si è verificato nel 2007, - la crisi economica e le difficoltà di accesso al credito, diventato in alcuni casi impossibile, hanno generato una situazione di stallo a seguito della quale si prevede che ci vorranno ancora diversi anni per vedere una ripresa. Il crollo delle compravendite trova spiegazione anche dall analisi dei principali indicatori macroeconomici, che continuano la tendenza negativa: - il tasso tendenziale delle compravendite nel IV trimestre 2015 risulta leggermente positivo rispetto allo stesso periodo precedente ma i prezzi hanno subito ancora una leggera riduzione o tutt al più sono rimasti stabili. La considerazione che secondo gli Standard Internazionali di Valutazione (IVS) si intende il valore di mercato il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l acquirente e il compratore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata capacità di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con uguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione comporta che l immobile sia esposto un tempo sufficientemente lungo sul mercato aperto in relazione al tipo di immobile e della dinamica del mercato. Nel caso specifico i valori sono riferiti ad una commerciabilità del bene non immediata ma comunque entro i prossimi 2/3 anni. Considerate le caratteristiche dei beni per determinare il valore di mercato si è ritenuto di seguire il procedimento con riferimento alla stima monoparametrica: valore della superficie commerciale determinata secondo i criteri adottati dai periti del tribunale di Reggio Emilia. 8

9 13 - VALUTAZIONE DEI BENI I valori unitari a mq. di superficie commerciale reperiti da informazioni di annunci di compravendita sono in linea con i dati rilevati da OMI dell Agenzia del territorio rilevati nel II semestre 2015: Comune di Modena (MO) - Fascia/zona: periferica; Capoluogo Villaggio Giardino Via Schiocchi Villaggio Zeta- codice zona D/9 Microzona catastale n.0 tipologia prevalente abitazioni civili - tipologia abitazioni civili, stato conservativo normale valore di mercato minimo / massimo euro per mq. 1650/ tipologia abitazioni di tipo economico, stato conservativo normale valore di mercato minimo/massimo euro per mq. 1300/ tipologia Box, stato conservativo normale valore di mercato minimo / massimo euro per mq. 1000/ tipologia ville e villini, stato conservativo normale valore di mercato minimo / massimo euro per mq. 1550/2100 Tenuto conto: - dell ubicazione e della viabilità locale, - del grado di urbanizzazione della zona, - della disponibilità di area cortiliva e dei parcheggi di pertinenza condominiale, - delle caratteristiche strutturali, - del deperimento fisico, - del deperimento (o obsolescenza) funzionale legato alla tipologia e agli standard costruttivi dell immobile nonché al del tipo e qualità degli impianti; si ritiene di attribuire all unità immobiliare ad uso abitazione civile il valore di euro/mq. (valore riferito alla tipologia abitazioni di tipo economico) Per quanto concerne l autorimessa la larghezza delle porte basculanti e le dimensioni interne consentono la possibilità di utilizzo per 2 macchine di piccola o media cilindrata pertanto si attribuisce un valore a corpo di euro ,00. Valore appartamento mq x 1.300,00 = euro ,00 Valore autorimessa a corpo = euro ,00 Valore di mercato dell immobile euro ,00 Nel caso in questione siamo oggi nella condizione di vendere con procedura competitiva. Trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, la valutazione in caso d asta viene ridotta prudenzialmente di circa il 20% risultando pertanto come segue: ,00 ( ,00 x 20%) = euro ,00 dedurre spese per CIL sanatoria e planimetrie catastali = euro 3.000,00 Valore di liquidazione dell immobile = euro Valore di stima arrotondato euro ,00 (duecentomila) 9

10 Allegati: Visura catastale estratto di mappa planimetrie catastali copia attestato prestazione energetica Reggio Emilia 20 giugno 2016 geom. Giampaolo Masini 10