TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Rapporto di valutazione

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare 14/2016 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: BANCA CARIGE S.p.A. (Avv. Maria Francesca Motta) contro: Rapporto di valutazione Appartamento in comune di REGGIO EMILIA Piazzale Marconi n 14 Esperto estimatore designato: geom. Enrico Rubertelli telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 1 4 / Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni I mmobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 8 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 8 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DE DEBITORE ALTRE NOTIZIE ALLEGATI COROGRAFIA DI INSERIMENTO ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI STORICHE PLANIMETRIA CATASTALE ATTO DI PIGNORAMENTO COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI CERTIFICATI ANAGRAFICI ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI ISPEZIONE IPOTECARIA VERIFICHE EDILIZIE RENDICONTO CONDOMINIALE CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 2 di 11

3 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 14/2016 Esecutato: Procedente: Banca Carige spa (Avv. Maria Francesca Motta) Intervenuto: Equitalia Centro spa Data conferimento incarico: 20/06/2016 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 15/10/2016 Udienza: 16/11/2016 ore Atto pignoramento: trascritto il al RP 569 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. La raccomandata trasmessa al debitore non è stata ritirata; la comunicazione è stata consegnata in sede di sopralluogo a seguito di diversi accessi. In particolare sono stati avvertiti: 1. Il debitore, 2. L Avv. Maria Francesca Motta per il procedente Banca Carige spa. 3. Equitalia Centro spa in qualità di Intervenuto. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 I. - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: proprietà per 1/1. 1 Vedi Allegati Vedi allegato 8.5. telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita Alloggio al piano terzo Comune di REGGIO EMILIA, Piazzale Marconi n Mapp. 50 Sub. 13 Vani 6.5 A/2 di classe 5^ 856, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: proprietà per 1/1. Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita Alloggio al piano terzo Comune di REGGIO EMILIA, Piazzale Marconi n Mapp. 50 Sub. 13 Vani 6.5 A/2 di classe 5^ 856, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 8.5) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. La proprietà risulta regolarmente censita e vi è piena corrispondenza tra il bene pignorato e quello accatastato. Si segnala che sia nell atto di pignoramento che nella visura catastale viene indicato il civico numero 10; in realtà il civico corretto è il 14. Confini catastali: dell appartamento al terzo piano: a nord con altra unità immobiliare e viabilità (mappale 47), a est con altra unità immobiliare (mappale 51) e viabilità (mappale 175), a sud con la viabilità (mappale 175), a ovest con la viabilità (mappale 175), vano scala comune ed altra unità immobiliare; della cantina al piano interrato: a nord con il corridoio comune, a est e ovest con altre unità immobiliari, a sud con il terrapieno. telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 4 di 11

5 4-DESCRIZIONE DEI BENI 5 1. APPARTAMENTO: piena proprietà di un appartamento con annesso un locale ad uso cantina, sito in comune di Reggio Emilia, Piazzale Marconi n 14 Interno 6, identificato al Catasto Fabbricati al foglio 137, particella 50, subalterno 13 in categoria A/2, classe 5^, consistenza 6.5 vani, rendita 856,03. L alloggio, collocato al terzo piano di un palazzo posto di fronte alla stazione ferroviaria di Reggio Emilia, risulta così formato: ingresso (10,80mq.), pranzo (23,60mq.), cucina (11,10mq.), camera da letto (8,50mq.), bagno (5,20mq.), camera da letto (11,80mq.), camera da letto (18,40mq.), due terrazzi per complessivi 4,00mq. circa, con annessa una cantina al piano seminterrato di circa 9,00mq. Si precisa che nella scheda catastale del 1955 depositata presso l Agenzia del Territorio, è rappresentata una porzione di soffitta aperta, che al contrario non viene citata nell atto di provenienza (vedi allegato 8.8) e di cui pertanto non si è tenuto conto in sede di calcolo della superficie commerciale. L altezza dei locali residenziali è pari a 3,00ml., della cantina di 2,15ml. Composizione delle finiture: i pavimenti sono in marmette o in ceramica, il portoncino di ingresso è in legno con doppia serratura, le porte interne sono in legno tamburato di colore bianco, i serramenti esterni sono in legno di colore bianco dotati di vetro semplice ed avvolgibili in plastica. L impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato a gas metano, distribuito tramite elementi radianti. L impianto elettrico è sottotraccia. L impianto idrico è di tipo condominiale. Il bagno è dotato di lavandino, bidet, water in materiale porcellanato bianco e miscelatori in acciaio cromato, oltre all attacco per la lavatrice. I tramezzi interni sono in laterizio con intonaci di malta di calce tinteggiata a tempera. L appartamento si presenta in mediocre stato di conservazione. La superficie commerciale 6 complessiva parametrata della porzione di immobile oggetto di stima è di circa 110mq., corrispondente alla superficie dell appartamento di 107mq. circa, sommata alla superficie dei terrazzi di 1mq. circa considerata al 25% di SU ed alla superficie della cantina di 2mq. circa considerata al 25% di SU. 5 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici calpestabili. 6 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 5 di 11

6 Trattasi di porzione di immobile facente parte del condominio Marconi, costruito agli inizi degli anni 50, dislocato su cinque piani fuori terra ed un piano interrato, dotato di ascensore non funzionante. Il fabbricato è situato in Piazzale Marconi, di fronte alla stazione ferroviaria, in posizione centrale dotata di tutti i servizi; è adibito ad attività commerciali al piano terra e a uso residenziale per quanto riguarda gli altri piani. L edificio, di forma rettangolare, presenta struttura portante in cemento armato, tamponamenti in muratura, rivestimento esterno con mattoni a faccia vista; i solai intermedi e di copertura sono in latero-cemento, pluviali e canali di gronda in lamiera preverniciata; risulta allacciato alla rete elettrica, idrica, gas, fognatura, telefonia e antenna televisiva; è presente un ascensore non funzionante. Fanno parte dell appartamento la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell art.1117 e seguenti del Codice Civile. L amministrazione dello stabile è affidata alla studio Eurocondomini sas di Santini Sergio e C. con sede in Reggio Emilia; risulta insoluta una rilevante quota di spese condominiali non corrisposta riferita all unità immobiliare oggetto di stima. 5-LOTTI DI VENDITA Omesso, trattandosi di unica unità immobiliare LOTTO 1: DATI CATASTALI INTESTATI: proprietà per 1/1. Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 6 e classe Rendita Alloggio al piano terzo Comune di REGGIO EMILIA, Piazzale Marconi n Mapp. 50 Sub. 13 Vani 6.5 A/2 di classe 5^ 856, LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE In comune di Reggio Emilia, Piazzale Marconi n 14, di fronte alla stazione, al terzo piano di un palazzo denominato Condominio Marconi, piena proprietà di un telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 6 di 11

7 appartamento di superficie commerciale parametrata pari a 110mq. circa, formato da ingresso, pranzo, cucina, tre camere da letto, un bagno e due terrazzi, con annessa una cantina al piano seminterrato. L appartamento e più in generale il condominio, si presentano in mediocre stato di manutenzione e conservazione. Attualmente è occupato dal debitore e dalla famiglia; risulta insoluta una rilevante quota di spese condominiali. L immobile presenta delle difformità rispetto alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Il fabbricato è stato costruito in forza di licenza edilizia rilasciata in data , a seguito della domanda presentata al n 6258 di P.G.; reso abitabile con provvedimento n 3841 del Dalla lettura delle tavole di progetto e dell intera cartella edilizia effettuata presso l ufficio tecnico, risulta che l immobile presenta alcune difformità rispetto a quanto visionato sul posto inerenti la distribuzione. Si precisa che non è stato possibile risalire alla concessione in sanatoria citata nell atto di provenienza (vedi allegato 8.8) LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE La regolarizzazione di quanto rilevato al precedente punto 5.1.3, comporta la redazione di una pratica in sanatoria ed il successivo aggiornamento catastale, per un importo di spesa di circa 2.000,00, comprensivo di spese tecniche e oblazione LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Si richiama quanto espresso al punto precedente LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è occupato dal debitore e dalla famiglia come si evince dal certificato di stato di famiglia e residenza aggiornato al (vedi allegato 8.7); ai fini della procedura viene pertanto considerato libero telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 7 di 11

8 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Per gli elementi a disposizione ed a seguito di quanto è stato possibile constatare: Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CAR ICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli, si prende nota dell ispezione ipotecaria aggiornata al (vedi allegato 8.9), che di seguito si riassume: Ipoteca volontaria iscritta in data al n rp, a favore di Bipop Carire Società per azioni; Ipoteca legale iscritta in data al n.443 rp, a favore di Equitalia Polis spa; Pignoramento immobiliare trascritto in data al n.569 rp, a favore di Banca Carige Italia spa LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Per quanto si è potuto constatare, non sussistono diritti di prelazione dello Stato LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 8 di 11

9 dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: - Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. - Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO 1 Descrizione Superficie mq Prezzo unitario a mq Prezzo totale (Sup. X Prezzo unit.) Appartamento al 3 piano e pertinenze 110mq. 700,00 /mq ,00 Costi di regolarizzazione a corpo ,00 VALORE ,00 Sulla cifra così determinata si è applicata una detrazione pari al 20% del valore in virtù della minore appetibilità derivante dalla vendita all asta (necessità di un primo rilancio per l aggiudicazione, differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali), pertanto il valore per la base d asta viene indicato, al netto di tale deprezzamento, in ,00 (sessantamila/00 euro). In applicazione del comma 2 dell art.571 c.p.c., il Valore Minimo dell Offerta risulta pari a ,00 (quarantacinquemila/00 euro) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il bene di cui al lotto 1 ha la seguente provenienza: E pervenuto al sig. in virtù dell atto di compravendita a ministero del notaio dott. Antonino Vacirca del , trascritto a Reggio Emilia in data in data al n R.P. (vedi allegato 8.8). telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 9 di 11

10 6 STATO CIVILE DE DEBITORE Il sig. risulta coniugato a far tempo dal come si evince dal certificato anagrafico di matrimonio aggiornato al (vedi allegato 8.7); non è stato possibile risalire al regime patrimoniale, in sede di stipula dell atto di compravendita il debitore dichiarava di acquistare come bene personale. 7 ALTRE NOTIZIE L alloggio è arredato con mobilio di scadente qualità, non si rilevano elettrodomestici di particolare pregio. Non è stato possibile risalire all attestato di prestazione energetica ed alle certificazioni degli impianti relativi all immobile. L amministrazione dello stabile è affidata alla studio Eurocondomini sas con sede in Reggio Emilia. Risulta non corrisposta una considerevole quota di spese condominiali; nella gestione ordinaria dal al , la quota non pagata è pari a ,89, mentre il preventivo relativo alla gestione dal al è pari a ,19. La spesa media annua relativa alla porzione di immobile oggetto di stima negli ultimi due anni, è variata da 1.500,00 a 1.800,00 circa. 8 ALLEGATI 8.1. COROGRAFIA DI INSERI MENTO 8.2. ESTRATTO DI MAPPA CA TASTALE 8.3. VISURE CATASTALI STO RICHE 8.4. PLANI METRI A CATASTALE 8.5. ATTO DI PI GNORAMENTO 8.6. COMUNI CAZIONE INI ZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI 8.7. CERTI FICATI ANAGRAFI CI 8.8. ATTO DI PROVEN I ENZA DEI BENI 8.9. I SPEZIONE IPOTECARIA VERIFICHE EDILI ZIE RENDICONTO CONDOMI NI ALE C D ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOG R A FICA ALLEGATI A,B,C,D LOTTO 1 IN FASCICOLO SEPARATO Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 10 di 11

11 Reggio Emilia, li' L esperto estimatore designato geom. Enrico Rubertelli Rapporto fotografico Esterno 1 Esterno 2 telefono fax cell e.mail: erubertelli@yahoo.it Pagina 11 di 11