TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Studio tecnico MELLONI geom. FEDERICO Via Brigata Reggio, n Reggio Emilia telefono 0522/ FAX 0522/ cell e.mail: TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Procedura: COMPOSIZIONE DI CRISI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO N. 638/2018 Giudice delegato: Dottor Virgilio Notari Liquidatore: Avv. Giovanni Zannetti Massa dei creditori di Leoni Annalisa CONTRO LEONI ANNALISA con l avv. Paola Ghielmi Rapporto di valutazione Piena ed intera proprietà di alloggio al piano primo con cantina in corpo staccato posti in complesso condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.) siti in Comune di Reggio Emilia, località Codemondo, via P. Pigoni n. 47. Esperto nominato: Melloni geom. Federico

2 C o m p o s i z i o n e d i c r i s i l i q u i d a z i o n e d e l p a t r i m o n i o n. 638/ SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME DA TRASCRIZIONE DELL ATTO DI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/ DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/ LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE E DECURTAZIONI DEPREZZAMENTI VALORE D ASTA OFFERTA MINIMA D ASTA (comma 2 dell art. 571 c.p.c.) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE LOTTO 1: RESOCONTO BENI MOBILI ALLEGATI DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIA CATASTALE ELABORATO PLANIMETRICO ISCRIZIONI MUTUO IPOTECARIO UGF BANCA TRASCRIZIONI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO ATTO COMPRAVENDITA CON NOTA DI TRASCRIZIONE CONCESSIONI EDILIZIE CON ELABORATI GRAFICI RESOCONTO SPESE CONDOMINIALI ESTRATTO DI MATRIMONIO Trib u na le di Reggio Em il ia G.D. Dottor Virgil io Notari Pagina 2 di 12

3 C o m p o s i z i o n e d i c r i s i l i q u i d a z i o n e d e l p a t r i m o n i o n. 638/ RIASSUNTO E DATI GENERALI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO N. 638/2018 Soggetto: Leoni Annalisa con l avv. Paola Ghielmi Oggetto: Piena ed intera proprietà di alloggio al piano primo con cantina in corpo staccato posti in complesso condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.) siti in Comune di Reggio Emilia, località Codemondo, via P. Pigoni n. 47. Data conferimento incarico: 28/09/2018 Atto liquidazione del patrimonio: trascritto il 06/09/2018 al R.P COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME DA TRASCRIZIONE DELL ATTO DI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Leoni Annalisa nata a Reggio Emilia il 31/01/1971 Codice fiscale: LNE NLS 71A71 H223E Proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con cantina Comune di REGGIO EMILIA Via Pigoni n Mapp. 77 Sub. 46 Vani 5 A/2 classe 2 426,08 euro Trib u na le di Reggio Em il ia G.D. Dottor Virgil io Notari Pagina 3 di 12

4 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Leoni Annalisa nata a Reggio Emilia il 31/01/1971 Codice fiscale: LNE NLS 71A71 H223E Proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con cantina Comune di REGGIO EMILIA Via Pigoni n Mapp. 77 Sub. 46 Vani 5 A/2 classe 2 426,08 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/2010 I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dalla trascrizione dell atto di liquidazione del patrimonio mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Si conferma la piena rispondenza tra lo schema I e II. Gli immobili non risultano però regolarmente censiti in quanto da sopralluogo risultano presenti variazioni all unità immobiliare oltre ad essere errato l elaborato planimetrico; Risulta quindi necessaria una nuova pratica di accatastamento per l unità aggiornando gli immobili e l elaborato planimetrico alla situazione attuale con una spesa quantificabile in. 600,00 circa. Confini catastali : L alloggio al piano primo (sub. 46) confina: a nord con alloggio altre ragioni (sub. 7) e vano scala comune (sub. 39); a est con alloggio altre ragioni (sub. 10); a ovest con vuoto su area cortiliva esclusiva di altre ragioni (sub. 7 e 8); a sud con vuoto su area cortiliva esclusiva di altre ragioni (sub. 8). La cantina a piano terra in corpo staccato (accessorio del sub. 46) confina: a nord con autorimessa altre ragioni (sub. 33); a ovest con autorimessa altre ragioni (sub. 50); a est con stradello pedonale comune (sub. 40); a sud con alloggio altre ragioni (sub. 47) Pagina 4 di 12

5 4-DESCRIZIONE DEI BENI 1 I beni immobili in esame sono costituiti dalla piena ed intera proprietà di alloggio al piano primo con cantina in corpo staccato posti in complesso condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.). I sopra descritti immobili sono ubicati in Comune di Reggio Emilia, località Codemondo, via P. Pigoni n. 47 in zona residenziale posta 5 km a ovest della città in contesto abitativo contornato da terreni agricoli facenti parte del Parco del torrente Quaresimo. L intero complesso residenziale è composto da due fabbricati denominati fabbricato 1 comprendente alloggi e fabbricato 2 comprendente alloggi, accessori e autorimesse di pertinenza. L alloggio trova posto nel fabbricato 1 composto da 12 alloggi e disposto su tre piani fuori terra; la cantina è posta nel fabbricato 2 composto prevalentemente da accessori e autorimesse. La struttura portante è costituita da C.A. e laterizio portante intonacato al civile e tinteggiato. I solai sono del tipo latero-cementizio; la copertura, a più falde, ha cornicione in C.A., coppi in laterizio con lattonerie in rame. L ingresso comune alle unità immobiliari è protetto da portoncino in legno; la scala è a due rampanti con gradini rivestiti in marmo di tinta chiara e priva all impianto ascensore. L unità abitativa è composta al PIANO PRIMO da: soggiorno con terrazzo, cucina, disimpegno notte, due camere da letto e bagno. L appartamento, dotato di porta d accesso blindata, ha le seguenti finiture: pavimenti in ceramica, pareti intonacate al civile e tinteggiate. Il servizio igienico è dotato di WC, bidet, lavabo e vasca; gli apparecchi igienico sanitari sono di colore bianco con rubinetteria in ottone cromato. Le porte sono in legno tamburato cieche, verniciate a trasparente, complete di falsi stipiti, coprifili, maniglie e serrature, mentre i serramenti finestre sono costituiti da telai in legno con vetrocamera e protetti esternamente da antoni alla bolognese anch essi in legno. L appartamento è dotato dei seguenti impianti: elettrico per illuminazione sottotraccia con mostrine in plastica, gas di rete; acqua potabile proveniente dal civico acquedotto, caldaia autonoma con termosifoni ad elementi verticali in ghisa e produzione di acqua calda di consumo, citofono, telefono e TV. 1 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 12

6 Il terrazzo prospettante a ovest e di superficie pari a mq. 16, ha parapetto in muratura e pavimento in materiale ceramico non gelivo. L appartamento è dotato, in corpo staccato, di piccola cantina con porta in ferro, pavimento in ceramica, impianto di illuminazione e acqua di consumo. Le aree cortilive comuni risultano pressochè totalmente asfaltate o pavimentate a servizio delle autorimesse. L immobile nel suo complesso, così come l alloggio in esame, costruiti nel 1996 circa, risultano in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. L area su cui insiste il fabbricato è assoggettata a Vincolo paesaggistico del torrente Quaresimo. La superficie commerciale parametrata degli immobili risulta di complessivi mq 2 specificata come segue: Abitazione piano primo (mq x 100%) mq Terrazzo piano primo mq. 16 (primi mq x 30%) mq Terrazzo piano primo mq. 16 (successivi mq x 15%) mq Cantina piano terra (mq x 25%) mq TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq LOTTI DI VENDITA Lo scrivente ritiene che i beni sopra descritti, nel loro complesso, per la loro conformazione, ampiezza, superficie, dotazione di servizi, impianti, struttura, tipologia, destinazione urbanistica e d uso, non siano comodamente divisibili in quote. La vendita può avvenire quindi solamente in unico lotto. 2 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 12

7 5.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: Leoni Annalisa nata a Reggio Emilia il 31/01/1971 Codice fiscale: LNE NLS 71A71 H223E Proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Alloggio con cantina Comune di REGGIO EMILIA Via Pigoni n Mapp. 77 Sub. 46 Vani 5 A/2 classe 2 426,08 euro 5.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena ed intera proprietà di alloggio al piano primo con cantina al piano terreno in corpo staccato posti in complesso condominiale oltre alle parti comuni (Art e seguenti del C.C.). Disposizione interna alloggio: PIANO PRIMO: soggiorno con terrazza, cucina, disimpegno notte, due camere da letto e bagno; PIANO TERRENO: cantina in corpo staccato. Superficie commerciale parametrata dell alloggio risulta di complessivi mq circa. L alloggio costruito nel 1996 circa risulta in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Conformità edilizia: necessita di sanatoria; Risultano spese condominiali insolute. 5.3-LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/2001 Di seguito viene riportato l elenco di tutte le procedure edilizie inerenti gli immobili oggetto di stima: Il complesso condominiale risulta edificato in forza di titolo edilizio di ristrutturazione presentato su vecchi fabbricati ad uso strumentale agricolo Pagina 7 di 12

8 (Caseificio Quaresimo) per cui risulta necessario indicare anche i titoli edilizi presenti sui vecchi fabbricati da cui: - Concessione edilizia 16695/1955 P.G. del 06/07/ Concessione edilizia 28245/1955 P.G. del 09/11/ Concessione edilizia 19882/1958 P.G. del 01/08/ Concessione edilizia 4855/1983 P.G. del 11/03/ Concessione edilizia in variante 12599/1984 P.G. del 30/05/ Certificato di agibilità 24907/1984 P.G. del 20/10/ Condono edilizio 11847/1986 P.G. del 29/03/ Concessione edilizia 35046/1986 P.G. del 10/10/ Progetto di massima 413/1990 P.G. del 04/01/ Concessione edilizia in sanatoria 18619/1992 P.G. del 09/07/ Autorizzazione Edilizia 19866/1992 P.G. del 23/07/ Concessione edilizia 31500/1992 P.G. del 26/11/ Certificato di agibilità 14142/1993 P.G. del 08/08/1993. e successivamente sul fabbricato residenziale condominiale: - Concessione Edilizia 25985/1993 P.G. del 04/11/1993 (ristrutturazione con incremento di superficie di immobile ad uso strumentale agricolo (caseificio); - Cambio di intestazione 19367/1994 P.G. del 09/09/1994; - Concessione in variante 19660/1994 P.G. del 16/06/1994; - Concessione in variante 21037/1995 P.G. del 13/06/1995; - Certificato di Conformità edilizia e Agibilità rilasciato per silenzio assenso in data 05/04/1996 in seguito a richiesta 5389/1996 P.G. del 20/02/1996. In ordine ad eventuali violazioni alle norme edilizie, lo scrivente ha rilevato la NON REGOLARITA EDILIZIA in quanto gli immobili si presentano attualmente DIFFORMI dagli elaborati grafici di variante n /1996 in quanto: PER L ALLOGGIO: risultano lievi difformità interne e prospettiche ma fuori tolleranza; Pagina 8 di 12

9 PER LA CANTINA: non risulta alcuna pratica per modifiche alle aperture relative al frazionamento dell unità adibita ad autorimessa e successivamente venduta. Non risultano presenti le Certificazioni degli impianti e nemmeno la Certificazione energetica. 5.4-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Reggio Emilia gli abusi risultano sanabili con la presentazione di una PRATICA EDILIZIA in SANATORIA che comporta una spesa di ,00 complessivi di ammenda e di spese tecniche oltre ad IVA e oneri previdenziali se dovuti. 5.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo gli immobili oggetto di stima risultano nel possesso della proprietaria ma ormai privi di beni mobili in quanto è in corso di trasloco. STATO CIVILE: La proprietaria risulta avere contratto matrimonio con il signor Berti Gianluca il 30/06/2001 in Comune di Casina; Risulta successivamente in data 25/05/2006 annotazione di separazione consensuale fra i coniugi come si evince dall Estratto Riassunto di matrimonio in allegato. 5.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Viene di seguito riportato l elenco delle formalità gravanti sul bene, aggiornate alla data del 03/11/2018, che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria iscritta in data 30/04/2010 al n R.P., a favore di UGF Banca s.p.a. con sede in Bologna a carico di Leoni Annalisa titolare della piana proprietà per la somma di ,00. Atto giudiziario Liquidazione del patrimonio trascritto in data 06/09/2018 al n R.P., a favore di Massa dei creditori di Leoni Annalisa a carico di Leoni Annalisa. 5.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risultano allo scrivente diritti di prelazione. Pagina 9 di 12

10 5.9-LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali; salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. VALORE E DECURTAZIONI La valutazione di mercato, effettuata a corpo non a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Alloggio con cantina ( /mq ,00 circa) ,00 Alla quale dovranno essere dedotti e quindi a carico del futuro acquirente: Sanatoria edilizia e catastale ,00 Spese condominiali arretrate circa ,00 Valore risultante complessivo a corpo ,00 DEPREZZAMENTI Il valore del bene sopra riportato deve comunque essere ridotto del: - 20% in quanto del suddetto bene manca la garanzia da vizi occulti e il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale ma quello reale. Pagina 10 di 12

11 VALORE D ASTA ,00 20% ,00 OFFERTA MINIMA D ASTA (COMMA 2 DELL ART C.P.C.) ,00 25% , LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni in esame sono pervenuti all attuale ditta proprietaria come segue: Atto di Compravendita Notaio Dott. Maria Carmen Costabile del 16/05/1996 Repertorio n , Raccolta n in allegato. 6 ALTRE OSSERVAZIONI 6.1-LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE La palazzina denominata Residence Parco Alessandra individuata al civico n. 47 di via P. Pigoni è, alla data odierna, amministrata dallo Studio Badodi snc di Badodi Geom. Marcello & C. con sede in Reggio Emilia via Aldo dall Oglio 8/2. Da informazioni avute dallo studio di cui sopra è emerso che le spese condominiali ammontano a. 600,00 circa annuali comprensive delle usuali spese di gestione e manutenzione e ripartite su base millesimale (Appartamento + cantina = 56,334/1000). Alla data della richiesta (19/10/2018) risulta essere in arretrato la somma indicativa di. 206,66 circa da detrarre e quindi a carico del futuro acquirente; Non si esclude, essendo insoluta solamente un ultima rata, sia stata saldata successivamente al 19/10/20108 (Si allega prospetto). Si precisa che saranno a carico del nuovo proprietario, nel caso risultino insolute, le spese di esercizio delle ultime due annualità a decorrere dalla data del decreto di trasferimento come precisato dall art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Pagina 11 di 12

12 6.2-LOTTO 1: RESOCONTO BENI MOBILI Da sopralluogo effettuato all interno dell alloggio sono risultati presenti mobili di scarso valore e consueti di un alloggio (cucina componibile, TV, letti, tavolo e sedie) di proprietà della proprietaria; Si precisa che alla data del sopralluogo era in corso trasloco. 7 ALLEGATI 1. DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFICA 2. MAPPA CATASTALE 3. VISURE CATASTALI 4. PLANI M ETRI A CATASTAL E 5. ELABORATO PLANI M ETRI CO 6. I SCRI ZIONI MUTUO IPOTECARIO UGF BANCA 7. TRASCRIZI ONI LI QUIDAZIONE DEL PATRIMONI O 8. ATTO COMPRAVENDITA CON NOTA DI TR ASCRIZI ONE 9. CONCESSIONI EDI LI ZIE CON ELABORATI GRAFI C I 10. RESOCONTO SPESE COND OMI NI ALI 11. ESTRATTO DI MATRIMONI O Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 03/11/2018 L esperto stimatore Melloni geom. Federico Pagina 12 di 12