ASSOCIATI PER CELVA.

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1 ASSOCIATI PER CELVA CORSO RE UMBERTO, TORINO TEL FAX VIA CHALLAND, AOSTA TEL FAX AVV. G I A N N I M A R I A S A R A C C O AVV. L A U R A F O R M E N T I N AVV. D A V I D E F I N O C C H I A R O A VV. F A B R I Z I O C O L A S U R D O AVV. M A R I A A N T O N I E T T A D A M A T O AVV. A N T O N I O F I N O C C H I A R O AVV. S T E F A N I A P E D A C E AVV. A L E S S I O F O L I G N O AVV. R A F F A E L E S C I R È AVV. N I C O L A R I C C I A R D I AVV. L O R E N Z O S O M M O AVV. N A D I N E S A INT C U N É A Z AVV. A N D R E A B A L D U C C I AVV. F E D E R I C A G I L L I A V O D AVV. S T E F A N O D I F R A N C E S C O Torino, lì 28 marzo 2018 Spett.le Amministrazione Consorzio degli Enti Locali della Valle d Aosta - CELVA alla c.a. dott.ssa Donatella Vuillermoz OGGETTO: permesso di costruire ristrutturazione e aumento volumetrico zona Ba17 del PRGC l.r. n. 24/2009 (cd. Piano casa) distanze legali tra costruzioni parere Il CELVA, per conto dell Amministrazione comunale di Challand-Saint-Victor, ha sottoposto all attenzione dei consulenti un quesito avente ad oggetto l applicazione della normativa vigente in materia di distanze minime tra fabbricati. In particolare, il Comune rappresenta di aver ricevuto una richiesta di permesso di costruire per la ristrutturazione con aumento volumetrico (sopraelevazione), ai sensi della l.r. n. 24/2009, di un fabbricato sito nella sottozona Ba17 del PRGC (prevalentemente destinata ad attività residenziali). L Amministrazione, inoltre, precisa che il fabbricato con riguardo al quale è stato richiesto il suddetto titolo edilizio si trova in posizione adiacente la sottozona Ae6 del PRGC e fronteggia altro fabbricato, ubicato proprio nella citata sottozona. Tanto premesso, il Comune domanda se la circostanza che un muro perimetrale del fabbricato sito in zona B sia adiacente la zona A condizioni l applicabilità delle specifiche disposizioni contenute nel Testo coordinato della DGR n. 514/2012 e n. 1847/2014 (attuative 1

2 della l.r. 24/2009), che a sua volta richiama le norme nazionali vigenti in materia di distanze tra costruzioni. Al fine di fornire una completa ed esaustiva disamina del quesito posto, è necessario, anzitutto, premettere una breve ricostruzione del quadro normativo di riferimento in materia di distanze legali tra costruzioni, sia statale sia regionale, tenendo presente che l intervento per cui è richiesto il permesso di costruire verrebbe realizzato in applicazione della disciplina di cui alla l.r. n. 24/2009 (c.d. Piano casa). Ai sensi dell art. 2, comma 1, della l.r. n. 24/2009 è consentito l ampliamento o la realizzazione di unità immobiliari mediante l esecuzione di nuovi volumi e superfici in deroga agli strumenti urbanistici generali e ai regolamenti edilizi, a condizione che siano garantite le prestazioni energetiche e igienico-sanitarie esistenti e la sostenibilità ambientale dell unità immobiliare oggetto dell intervento. Il successivo comma 4 del medesimo articolo, tuttavia, prevede in via eccezionale che gli interventi di cui al presente articolo sono comunque effettuati nel rispetto della normativa vigente relativa alla stabilità degli edifici, di ogni altra normativa tecnica e delle distanze tra edifici stabilite dagli strumenti urbanistici generali e possono essere realizzati attraverso una nuova costruzione in ampliamento rispetto al volume esistente. Il Testo coordinato delle DGR n. 514/2012 e n. 1847/2014, attuative della legge l.r. n. 24/2009, prevede che gli interventi ivi previsti non possono mai derogare alla distanza minima tra le costruzioni individuata dagli strumenti urbanistici generali ( le distanze tra le costruzioni definite inderogabili dalla l.r. 24/2009 sono quelle stabilite nei singoli PRG o RE, in coerenza con le norme nazionali vigenti. Tali distanze minime sono inderogabili anche nel caso in cui ci sia l assenso del proprietario dell edificio fronteggiante ). Alla luce delle informazioni fornite dall Amministrazione e da un esame sommario delle disposizioni dettate dagli strumenti urbanistici generali del Comune, non risultano presenti peculiari indicazioni in punto di distanze tra costruzioni. Occorre, pertanto, fare riferimento alle norme vigenti a livello statale in relazione alle distanze minime tra fabbricati, espressamente richiamate dal Testo coordinato delle DGR n. 514/2012 e n. 1847/2014, quali, precisamente, l art. 873 c.c. e l art. 9 del D.M. n. 1444/1968. L art. 873 c.c., prevede che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore. L art. 9, comma 1, del D.M. n. 1444/1968, invece, rubricato Limiti di distanza tra i fabbricati, stabilisce che le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: 2

3 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale; 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; 3) ( ). Comunque, occorre precisare che le disposizioni dei regolamenti locali che prevedono distanze tra fabbricati inferiori a quelle previste dalla legge sono automaticamente sostituite da queste ultime (cfr., ex multis, Cons. St., sez. IV, 2 novembre 2010, n. 7731; Cons. St., sez. IV, 9 maggio 2011, n. 2749). È stato specificato, altresì, che, nel caso in cui gli strumenti urbanistici nulla dettino in termini di distanze tra fabbricati, devono considerarsi direttamente applicabili le distanze minime previste dalle vigenti disposizioni di legge (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 2016, 2848; Cons. St., sez. IV, 16 aprile 2015, n. 1951), che quindi risultano applicabili al caso di specie. Ciò posto, l intervento edilizio prospettato nella richiesta pervenuta al Comune, come detto, prevede una ristrutturazione del fabbricato con aumento volumetrico, costituito da una sopraelevazione. Secondo l orientamento giurisprudenziale maggioritario, la sopraelevazione di un immobile è un intervento edilizio che, comportando un aumento della volumetria e della superficie di ingombro, costituisce una nuova costruzione, anche ai fini del rispetto delle distanze (cfr. ex multis, Cass. Civile, sez. II, 27 marzo 2014, n. 7291). In particolare è stato chiarito non soltanto che dal pacifico riconoscimento della sopraelevazione come nuova costruzione, deriva che essa deve rispettare le distanze previste dalla normativa vigente (T.A.R. Puglia, sez. III, 9 giugno 2016, n. 719; Cass. civile, sez. II, 11 maggio 2016, n. 9646; Cass. civile, sez. II, 16 maggio 2013, n ), ma anche che le distanze minime sono applicabili non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle sopraelevazioni di edifici esistenti (Cons. St., sez. IV, 4 agosto 2016, n. 3522). In una recente pronuncia, il Consiglio di Stato, nel fornire una esaustiva analisi della disciplina prevista dall art. 9, comma 1, n. 2), del D.M. n. 1444/1968 (la quale, come detto, prevede che la distanza minima assoluta tra fabbricati ricadenti in altre zone (rispetto alla zona A ed alla zona C) del PRG) è prescritta ( ) in m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti ), ha osservato come le opere costituenti sopraelevazione sono da considerarsi ( ) 3

4 come una nuova costruzione ai fini del rispetto della distanza di 10 metri imposta dal DM n. 1444/1968 (cfr. Cons. St., sez. IV, 8 maggio 2017, n. 2086). La distanza di 10 metri prevista dall art. 9, comma 1, n. 2), del D.M. n. 1444/1968, tuttavia, è applicabile solamente nel caso in cui almeno una delle pareti fronteggianti di due distinti fabbricati sia finestrata. Al contrario, quando le pareti che si fronteggiano non sono finestrate, ossia sono pareti cieche, la disposizione di cui sopra non trova applicazione e la distanza minima da rispettare, salva la prescrizione di una distanza maggiore da parte degli strumenti urbanistici locali, è individuata dall art. 873 c.c. (tre metri). Tenendo presente tali precisazioni, quindi, è possibile affermare che, nel caso in cui venga posto in essere un intervento edilizio che comporti la sopraelevazione di un fabbricato esistente, quest ultimo dovrà sottostare al regime delle distanze minime tra fabbricati previsto dall art. 9, comma 1, n. 2), del D.M. n. 1444/1968, in quanto da considerarsi quale nuova costruzione, nel caso in cui: - sia sito in zona del PRG diversa dalla A) e dalla C); - una delle sue pareti fronteggi quella di altro fabbricato ed almeno una delle due pareti sia finestrata. Tale pare essere la fattispecie sottoposta alla nostra attenzione, dal momento che l Amministrazione comunale nulla specifica in merito al carattere cieco dei muri fronteggianti. Da ultimo, non appare rilevante, invero, al fine dell applicazione delle disposizioni in materia di distanze, il fatto che il fabbricato sul quale dovrà avvenire l intervento ne fronteggi altro posto in zona A del Piano Regolatore. Infatti, nel caso in cui due fabbricati si trovino ai limiti di differenti zone territoriali omogenee, nessuno dei due potrà pretendere dall altro il rispetto delle norme previste per la zona omogenea in cui sorge la propria costruzione o si trovi ubicato il proprio suolo poiché ciò farebbe ricadere la costruzione del vicino sotto un regime che non è quello proprio, creando una possibile, ed ingiustificata, disparità di trattamento con le altre costruzione ricadenti nella zona in cui essa sorge (Cass. civ., sez. II, 17 novembre 2003, n ). Di conseguenza, pare potersi affermare che le costruzioni poste in una zona omogenea del territorio comunale, per la quale siano previste (dagli strumenti urbanistici ovvero dalle vigenti norme di legge) determinate distanze dai confini o dalle costruzioni sorgenti sui lotti vicini, saranno tenute a rispettare dette distanze, a prescindere dalla circostanza che la costruzione finitima ad esse sia ubicata in altra zona per cui vigono standard diversi. 4

5 Pertanto, alla luce di tutto quanto sopra esposto, si ritiene che non possa essere applicato il regime delle distanze previsto per i fabbricati siti in zona A del PRGC agli edifici posti in zona diversa (nel caso di specie Ba17), benché confinanti con la predetta zona A, in quanto ad essi dovrà essere applicata la vigente normativa in punto di distanze espressamente prevista, al fine di impedire il verificarsi di una ingiustificata disparità di trattamento con le altre costruzioni site nella medesima zona. Per mero scrupolo di completezza, giova evidenziare anche che, nonostante l articolo 9, comma 1, n. 1), del D.M. n. 1444/1968 preveda che, nelle zone A, operazioni di risanamento conservativo ed eventuali ristrutturazioni non possono essere realizzate a distanze inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati esistenti, ciò non comporta la possibilità di sopraelevare in deroga alla normativa vigente in tema di distanze. Infatti, pur se realizzata in zona A, la sopraelevazione rimane sempre assimilabile a una nuova costruzione e, pertanto, tale intervento edilizio non potrà essere realizzato nel solo rispetto delle distanze previgenti (come per il caso del risanamento conservativo o della semplice ristrutturazione), ma dovrà essere in regola con la normativa vigente in materia di distanze, applicabile alle nuove costruzioni (cfr., ex multis, T.A.R. Toscana, sez. III, 9 luglio 2014, n. 1217). * * * Riteniamo con ciò di aver esaurientemente esaminato il quesito sottoposto alla nostra attenzione. Restiamo a disposizione per qualsiasi altro chiarimento si rendesse necessario e ne approfittiamo per porgere i nostri migliori saluti, avv. Gianni Maria Saracco avv. Laura Formentin 5