Informazioni e Tendenze Immobiliari

Transcript

1 OTTOBRE 2012 NUMERO 18 Informazioni e Tendenze Immobiliari In questo numero 1 Introduzione 2 Intermediazione e valutazione Tecnoborsa 3 Le compravendite Idealista.it Acri e Ipsos Nomisma Jones Lang LaSalle 4 Le locazioni Nomisma Bnp Paribas Real Estate 5 I mutui Bce Banca d Italia Abi Crif e MutuiSupermarket.it Mutui.it MutuiOnline.it 6 Produzione nelle costruzioni Istat 1. Introduzione L Indagine Tecnoborsa 2012 sulle famiglie italiane e il mercato immobiliare approfondisce il tema dell intermediazione immobiliare e della valutazione in un momento in cui per la prima volta prevale il pessimismo da parte degli operatori del settore; in particolare, gli agenti immobiliari denunciano un peggioramento delle aspettative sugli orizzonti di medio termine. Tuttavia, il mercato reagisce e cerca nuovi sbocchi, come emerge dall Indagine Tecnoborsa. Come sempre, l agenzia immobiliare, rimane il canale più utilizzato (45,2% di chi ha acquistato), seguita con un notevole distacco dal ricorso all aiuto di altri consulenti (5%). Inoltre, va sottolineato che, per quanto riguarda le agenzie immobiliari, si interrompe il trend decrescente registrato nelle ultime tre Indagini. L utilizzo dello specialista per la valutazione immobiliare nel confronto tra domanda e offerta dal 2006 a oggi denota che ricorrono più alla valutazione coloro che vendono rispetto a chi acquista. Per la prima volta nel rilevare i prezzi nelle grandi città italiane, Milano e Roma segnano un calo secco, rispettivamente del 3,2% e del 2,6%. Napoli ristagna (- 0,1%), ma dopo due trimestri in rosso. Per quanto riguarda la drastica riduzione della domanda di immobili, sia italiana che straniera, in molti casi l offerta ha ridimensionato le richieste, determinando un arretramento dei valori medi di mercato. A pesare sulle dinamiche non è tanto l Imu in sé (la cui incidenza in rapporto al valore del cespite risulta in linea generale contenuta), quanto la percezione che l investimento immobiliare rappresenti l obiettivo privilegiato delle manovre di finanza pubblica. Il tracollo registrato nella prima parte dell anno conferma la latitanza della domanda e lascia presagire un accentuazione delle dinamiche recessive. Se, infatti, imprese e banche non sembrano ancora aver maturato la consapevolezza dell esigenza di un generalizzato repricing, ponendo di fatto gran parte dell offerta di nuova realizzazione fuori mercato, diversa appare la situazione sul versante privato, dove i segnali di cedimento appaiono più evidenti. Per quanto riguarda, inoltre, gli investimenti, la metà degli Italiani ritiene che si debba rimanere fermi sulle proprie posizioni, mentre il 29% ritiene che sia il momento giusto per investire, percentuale in crescita rispetto allo scorso anno. Minoritario, anche se in crescita, è il numero di coloro che ritengono sia meglio uscire completamente da ogni investimento. Secondo una ricerca sui mercati dei capitali in 60 paesi, nel III trimestre 2012 i dati relativi all'attività di acquisto degli investitori globali sono rimasti stabili nel corso del trimestre. Infine, il settore locativo pare piuttosto incerto. Non è infatti escluso che, nonostante le evidenti difficoltà del settore, l offerta continui a difendere gli attuali livelli di mercato, anche a rischio di una riduzione del numero di contratti.

2 Tecnoborsa Rispetto a quanto rilevato nelle Indagini precedenti effettuate da Tecnoborsa si è riscontrato che c è stato un lieve incremento dell utilizzo delle figure di intermediazione professionale e i valori sono tornati quasi ai livelli riscontrati nel Intermediazione e valutazione L Indagine Tecnoborsa 2012 sulle famiglie italiane e il mercato immobiliare approfondisce il tema dell intermediazione immobiliare e della valutazione in un momento in cui per la prima volta prevale il pessimismo da parte degli operatori del settore; in particolare, gli agenti immobiliari denunciano un peggioramento delle aspettative sugli orizzonti di medio termine. Tuttavia, il mercato reagisce e cerca nuovi sbocchi, come emerge dall Indagine Tecnoborsa. Il ricorso ai canali di intermediazione da parte di chi ha comprato un bene nel biennio ha subito un lieve incremento rispetto a quanto rilevato nelle due Indagini precedenti effettuate, pur nel calo sostanziale del volume di affari. Infatti, il 50,3% delle famiglie che hanno acquistato o tentato di acquistare un immobile, nel biennio , sono ricorse all aiuto di un agenzia immobiliare e/o altri consulenti per effettuare la transazione. Rispetto a quanto rilevato nelle Indagini precedenti effettuate da Tecnoborsa si è riscontrato che c è stato un lieve incremento dell utilizzo delle figure di intermediazione professionale e i valori sono tornati quasi ai livelli riscontrati nel Come sempre, l agenzia immobiliare, rimane il canale più utilizzato (45,2% di chi ha acquistato), seguita con un notevole distacco dal ricorso all aiuto di altri consulenti (5%). Inoltre, va sottolineato che, per quanto riguarda le agenzie immobiliari, si interrompe il trend decrescente registrato nelle ultime tre Indagini; invece, c è stato un lieve calo di coloro che hanno fatto ricorso agli altri consulenti dopo il notevole incremento rilevato nel Tra i principali motivi del mancato ricorso all agenzia da parte di chi ha acquistato un immobile troviamo, in ordine decrescente: il costo troppo elevato (55,6%); la scarsità di offerte immobiliari (18,8%); la mancanza di fiducia verso le agenzie (16,9%); la scarsità dei servizi di assistenza/consulenza offerti (8,7%). Rispetto all Indagine 2008 c è stato un forte incremento della quota di coloro che hanno indicato come causa di non ricorso alle agenzie il loro costo troppo elevato con un ritorno quasi ai valori del 2006; la scarsità dei servizi di assistenza/consulenza; la percentuale di coloro che hanno trovato l offerta di immobili piuttosto limitata - e ciò, molto probabilmente, dipende dal fatto che è sceso il numero di famiglie che in questi ultimi anni hanno deciso di mettere sul mercato i propri immobili, visto il calo dei prezzi verificatosi -; in definitiva, vendono solo coloro che intendono riacquistare o coloro che vi sono costretti. Viceversa, c è stato un incremento di coloro che hanno dichiarato di non aver usufruito dell agenzia immobiliare per mancanza di fiducia verso questa figura di intermediazione. Dal lato dell offerta, il 59,6% di coloro che hanno ceduto un abitazione hanno usufruito del servizio di un canale di vendita; tale valore, pur rimanendo più alto di quello rilevato nel 2006 e nel 2004, è comunque sceso (12,3 punti percentuali), se confrontato con quello riscontrato nell Indagine precedente. Però, il grado di preferenza nei confronti delle diverse figure di intermediari da parte delle famiglie che hanno venduto non è cambiato rispetto agli anni passati; infatti, il canale preferito rimane l agenzia immobiliare (55,9%), anche se la quota di famiglie che l hanno scelta è scesa di 6,6 punti percentuali rispetto al Andando ad analizzare le motivazioni che hanno spinto coloro che hanno venduto a non utilizzare l agenzia immobiliare, al primo posto si trova il costo troppo elevato (56,3%), così come è avvenuto per chi ha acquistato; a seguire, ma con un notevole divario, ci sono coloro che hanno motivato la scelta affermando che la causa del non ricorso è stata la mancanza di fiducia verso questa forma di intermediazione e/o precedenti esperienze negative (18,3%), la scarsità delle offerte immobiliari (14,1%) e la scarsità dei servizi di consulenza/assistenza offerti (11,3%). Dal confronto con l Indagine 2008 è emerso che, rispetto ai motivi di non ricorso alle agenzie immobiliari, è scesa la quota di chi ha indicato come causa la scarsità dei servizi di assistenza/consulenza offerti (-17,3 punti percentuali), mentre sono Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 2

3 Quanto alla valutazione di un bene immobiliare, dall Indagine 2012 risulta che si è servito di uno specialista il 47,1% di coloro che hanno acquistato, valore allineato con quello rilevato nel Rispetto a quanto riscontrato negli anni precedenti, c è un importante incremento del ricorso all agenzia immobiliare - 3,3 punti percentuali rispetto al 2008 e 14,4 punti dal quindi, si può affermare che l agente immobiliare viene visto sempre più come un professionista capace di fornire servizi che vanno al di là della sola intermediazione cresciute le percentuali di coloro che hanno dichiarato di non essere ricorsi all agenzia per vendere, perché hanno ritenuto che i costi erano troppo elevati (+13,4 punti), che la rosa degli immobili offerti era scarsa (+14,1 punti), oppure non hanno fiducia verso questa forma di intermediazione e/o hanno avuto precedenti esperienze negative (+4 punti percentuali). Concludendo, se si confronta la domanda con l offerta emerge che il ricorso all aiuto di un intermediario è risultato sempre più alto tra chi ha acquistato rispetto a chi ha venduto, anche se con gap molto diversi nel tempo e, analizzando i singoli canali di intermediazione, l agenzia immobiliare viene comunque preferita sia da chi vende che da chi acquista. Quanto alla valutazione di un bene immobiliare, dall Indagine 2012 risulta che si è servito di uno specialista il 47,1% di coloro che hanno acquistato, valore allineato con quello rilevato nel 2008 e, nello specifico, i canali utilizzati per valutare il bene dalle famiglie che acquistano sono perlopiù l agenzia immobiliare (28%), seguita, con un notevole divario, dal libero professionista (15,6%), e da altri canali non meglio specificati (3,4%). Rispetto a quanto riscontrato negli anni precedenti, c è un importante incremento del ricorso all agenzia immobiliare - 3,3 punti percentuali rispetto al 2008 e 14,4 punti dal quindi, si può affermare che l agente immobiliare viene visto sempre più come un professionista capace di fornire servizi che vanno al di là della sola intermediazione. E da segnalare anche il calo del ricorso al libero professionista per una valutazione immobiliare, mentre è rimasta stazionaria la quota di chi ha usufruito dei servizi di altre figure; un 4% degli acquirenti ha affermato, invece, di aver stimato l immobile da solo con l aiuto di listini, ricerche di mercato e quant altro. Dall analisi dell offerta è emerso che ben il 78,3% di chi è riuscito a vendere un immobile, nel biennio preso in esame, ha fatto valutare l immobile prima di immetterlo sul mercato e, rispetto alle rilevazioni precedenti, continua a persistere il trend crescente di chi fa questa scelta. Andando a studiare le figure professionali utilizzate è stato riscontrato che, anche in questo caso, la più utilizzata è stata quella dell agente immobiliare (50,3%); il 19,3% ha fatto ricorso all aiuto di un libero professionista e il 2,5% ad altre figure professionali. Rispetto a quanto riscontrato in passato va sottolineato un lieve calo del ricorso alle agenzie immobiliari, mentre è cresciuto l utilizzo dei liberi professionisti e di altri valutatori e l 8,1% ha scelto di valutare da solo il bene venduto. Concludendo, l utilizzo dello specialista per la valutazione immobiliare nel confronto tra domanda e offerta dal 2006 a oggi denota che ricorrono più alla valutazione coloro che vendono rispetto a chi acquista; questo dipende, molto probabilmente, dal fatto che chi vende conosce meno il mercato rispetto a chi acquista e, quindi, prima di decidere di vendere vuole sincerarsi del valore del bene che si accinge a immettere sul mercato; chi acquista, viceversa, conosce in partenza il budget che ha a disposizione e, inoltre, prima di acquistare una casa sicuramente ne ha visitate molte altre e, quindi, ha dei termini di confronto che gli permettono di stabilire se quella determinata casa fa al caso suo. Infine, per quanto concerne il tipo di figura professionale utilizzata per stimare i beni oggetto delle compravendite, nell Indagine 2012 emerge che l agenzia immobiliare è preferita sia da chi acquista che da chi vende e, tra questi ultimi, il divario tra le due figure di valutatori prese in esame è molto più sensibile (31 punti percentuali). Idealista.it 3. Le Compravendite Dopo una brusca frenata delle quotazioni immobiliari ora scendono anche i prezzi delle case di seconda mano. Una tendenza che accomuna 29 delle 47 città capoluogo italiane oggetto dell'analisi condotta da Idealista.it un campione di annunci del portale. In un contesto influenzato da un forte clima d'incertezza Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 3

4 Dopo una brusca frenata delle quotazioni immobiliari ora scendono anche i prezzi delle case di seconda mano Acri e Ipsos Il mattone precipita sempre più nella crisi: se nel 2006 il 70% degli Italiani vedeva nel mattone l investimento ideale, e nel 2010 il 54%, l anno scorso si è scesi al 43% per giungere all attuale 35% - dato inferiore anche a quello del 2001 Nomisma In un contesto illiquido, in virtù di una domanda a dir poco rarefatta, ciò si è tradotto in una tendenza alla flessione dei prezzi che nell immediato non pare destinata ad attenuarsi sul futuro, si nota una netta tendenza ribassista, dimostrazione che i proprietari hanno preso coscienza che le case con prezzi fuori mercato possono rimanere invendute per mesi. Le città maggiori mostrano una tenuta migliore degli altri centri, anche se ribassi si segnalano a Cagliari (-5,7%), Bari (-1,4%) e Torino (-0,5%) nel III trimestre. In sostanziale stallo Palermo e Padova (-0,1%), le città che hanno continuato a mantenere i loro prezzi in terreno positivo sono Bologna (0,3%), Venezia (2,2%), Genova (2,7%) e Firenze (3,3). Delle altre città capoluogo, Bergamo è quella che maggiormente sconta l'effetto repricing, con quotazioni giù del 5,8%. anche a Perugia e Varese i proprietari hanno dovuto abbassare di molto le loro pretese per cercare di vendere casa, con decrementi rispettivamente del 5,3% e del 4,7%. Per la prima volta da quando Idealista rileva i prezzi nelle grandi città italiane, Milano e Roma segnano un calo secco rispettivamente del 3,2% e del 2,6%. Napoli ristagna (- 0,1%), ma veniva da due trimestri in rosso. In base a una ricerca effettuata da Acri e Ipsos continua ad essere alta la preferenza per la liquidità, che tocca 2 Italiani su 3; inoltre chi investe lo fa solo con una parte minore dei propri risparmi. Rispetto al 2011 troviamo meno Italiani che dichiarano di aver sottoscritto assicurazioni sulla vita/fondi pensione (il 19%); sono costanti i possessori di fondi comuni di investimento (l 11%), in lieve incremento i possessori di libretti risparmio (il 19%), in ascesa i possessori di azioni (dal 6% all 8%), di obbligazioni e certificati di deposito (dall 8% al 10%) e soprattutto di titoli di Stato: dal 5% al 9%, unico effetto positivo dell imponente crescita dei rendimenti. La metà degli Italiani ritiene che si debba rimanere fermi sulle proprie posizioni di investimento (il 48%, erano il 55% un anno fa), mentre il 29% ritiene che sia il momento giusto per investire: percentuale in crescita rispetto allo scorso anno (era il 25%), che sale al 36% presso coloro che hanno effettivamente risparmiato. Minoritario, anche se in crescita (dal 13% del 2011 al 16% attuale) è il numero di coloro che ritengono sia meglio uscire completamente da ogni investimento. Il mattone precipita sempre più nella crisi: se nel 2006 il 70% degli Italiani vedeva nel mattone l investimento ideale, e nel 2010 il 54%, l anno scorso si è scesi al 43% per giungere all attuale 35% - dato inferiore anche a quello del Il monitoraggio del mercato immobiliare delle località turistiche italiane restituisce un quadro di evidente fragilità. La capacità di tenuta dei prezzi dimostrata negli scorsi anni, nonostante una contrazione dei livelli di attività (solo leggermente più contenuta rispetto a quanto registrato nelle aree urbane), mostra infatti evidenti segnali di cedimento. La drastica riduzione della domanda, sia italiana che straniera, ha spinto in molti casi l offerta a ridimensionare le richieste, determinando un arretramento dei valori medi di mercato. Il calo che ne è scaturito è risultato più marcato rispetto a quanto registrato a livello medio nazionale, a conferma che la componente di investimento del settore immobiliare risponde a logiche in parte diverse rispetto a quella di utilizzo. Il fattore tempo in un contesto recessivo rappresenta, infatti, un elemento da tenere in stretta considerazione, specie in presenza di una redditività da locazione quasi sempre inadeguata anche a seguito di una fiscalità fattasi più gravosa. A pesare sulle dinamiche non è tanto l Imu in sé (la cui incidenza in rapporto al valore del cespite risulta in linea generale contenuta), quanto la percezione che l investimento immobiliare rappresenti l obiettivo privilegiato delle manovre di finanza pubblica. Il valore segnaletico dell immobiliare, associato alla tendenza ribassista, ha spinto in taluni casi a cercare di accorciare i tempi di disinvestimento. In un contesto illiquido, in virtù di una domanda a dir poco rarefatta, ciò si è tradotto in una tendenza alla flessione dei prezzi che nell immediato non pare destinata ad attenuarsi. A risultare penalizzate sono state sia le località più rinomate, in cui è prevalsa la spinta all uscita opportunistica dal settore (redditività e fiscalità prospettica), sia in Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 4

5 Jones Lang LaSalle I volumi delle transazioni nell'ultimo trimestre si sono mantenuti elevati grazie agli alti livelli di interesse registrati nel settore degli immobili destinati a ufficio, al retail e all'industria nei maggiori mercati mondiali. Gli investitori stanno investendo capitali nelle principali città dei mercati più sicuri misura lievemente più attenuata quelle di seconda fascia, dove è invece la pressoché totale assenza di domanda, in parte legata al drastico ridimensionamento del credito al settore, ad avere accelerato il movimento ribassista. Per una quota non trascurabile dei proprietari l investimento immobiliare presenta oggi un livello di rischiosità implicito che non ha nulla a che vedere con la percezione di sicurezza che invece tuttora caratterizza la rilevante domanda potenziale di acquisto di prima casa. Una disponibilità a rivedere le aspettative di prezzo alimentata da un esigenza di alleggerimento tattico che, tuttavia, ad oggi, non ha consentito una ripresa dell attività transattiva. Il tracollo registrato nella prima parte dell anno conferma la latitanza della domanda e lascia presagire un accentuazione delle dinamiche recessive. Se, infatti, imprese e banche non sembrano ancora aver maturato la consapevolezza dell esigenza di un generalizzato repricing, ponendo di fatto gran parte dell offerta di nuova realizzazione fuori mercato, diversa appare la situazione sul versante privato, dove i segnali di cedimento appaiono più evidenti. Secondo i dati preliminari di Jones Lang LaSalle nel III trimestre del 2012 è stato registrato un calo dell'8% nei volumi di investimenti diretti in immobili commerciali rispetto all'animato III trimestre del 2011, con una significativa attività nei mercati più importanti compensata dalla fiacchezza dei mercati più piccoli ed emergenti. I volumi dell'anno in corso, ad oggi, sono simili a quelli registrati nei primi nove mesi del Nei principali mercati stabili è stata registrata una forte domanda che compensa il minore interesse rilevato nei mercati emergenti più volatili. I settori come quello residenziale e degli alloggi per studenti stanno attirando l'attenzione di un maggior numero di investitori da tutto il mondo, alla ricerca di diversificazione e profitti. Secondo la ricerca sui mercati dei capitali condotta da Jones Lang LaSalle in 60 paesi, nel III trimestre 2012 i dati relativi all'attività di acquisto degli investitori globali sono rimasti stabili nel corso del trimestre. Nonostante un leggero calo registrato nel II trimestre 2012 sul volume totale, i livelli delle transazioni si sono mantenuti elevati nei mesi estivi del III trimestre. Questo scenario è dovuto ai dati positivi registrati nei principali mercati consolidati in tutte e tre le regioni, ovvero Stati Uniti, Regno Unito, Germania e Australia. Inoltre, le tendenze generali continuino a essere influenzate dall'ambiente economico, i volumi delle transazioni nell'ultimo trimestre si sono mantenuti elevati grazie agli alti livelli di interesse registrati nel settore degli immobili destinati a ufficio, al retail e all'industria nei maggiori mercati mondiali. Gli investitori stanno investendo capitali nelle principali città dei mercati più sicuri. Questi grandi mercati hanno una maggiore liquidità e presentano livelli inferiori di rischio e sebbene i profitti possano essere meno interessanti di quelli che potrebbero garantire mercati emergenti quali Brasile, Cina e India, la crescita di tali economie ha subito un rallentamento e la trasparenza del mercato è inferiore. Sebbene gli investitori siano ancora cauti e per concludere le transazioni sia necessario più tempo, le previsioni per i mesi restanti del 2012 sono ragionevolmente positive. Storicamente il quarto trimestre dell'anno è il più attivo e si prevede che quest'anno non sarà diverso in merito alle transazioni immobiliari. Per il futuro si prevede un incremento nei volumi nel 2013 e una tendenza a cui prestare attenzione è l'attività costante nei settori alternativi. Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 5

6 4. Le locazioni Nomisma C è stata una riduzione dei canoni leggermente più contenuta rispetto a quella dei prezzi Bnp Paribas Real Estate Le società liberano spazi non più necessari per la loro attività e le poche transazioni registrate hanno riguardato società che prendevano spazi minori Secondo Nomisma c è stata una riduzione dei canoni leggermente più contenuta rispetto a quella dei prezzi. Il tentativo di difesa della redditività a copertura dell aggravio fiscale ha indotto un approccio conservativo dal punto di vista delle aspettative di reddito, che mal si concilia con la debolezza del quadro economico complessivo e la conseguente spinta delle famiglie ad incrementare la quota degli accantonamenti prudenziali per far fronte alle aspettative recessive. Lo scenario per il settore locativo pare, comunque, piuttosto incerto. Non è infatti escluso che, nonostante le evidenti difficoltà del settore, l offerta continui a difendere gli attuali livelli di mercato, anche a rischio di una riduzione del numero di contratti più marcata di quella ad oggi prevista. Per Bnp Paribas Real Estate il volume di sfitto degli uffici a Roma prosegue il suo aumento, attestandosi alla fine del III trimestre a m², pari al 6,8% dello stock. Questo aumento del 12% in un anno è il risultato dell'inattività del mercato e della crisi economica. Infatti, le società liberano degli spazi non più necessari per la loro attività e le poche transazioni registrate hanno riguardato società che prendevano spazi minori. I costruttori hanno rallentato (o fermato del tutto) il completamento di nuovi progetti in attesa di una ripresa del mercato. Tuttavia, questo non è stato sufficiente per fermare la crescita del volume dello sfitto. L aumento dell offerta di spazi ad uso uffici nel mercato romano non si traduce in una maggiore pressione sui canoni in quanto le poche transazioni registrate fanno variare in modo significativo i canoni medi registrati. È per questo che i canoni medi sono aumentati nel Centro nel primo trimestre e negli altri settori nel III trimestre. Tuttavia, questa non può essere considerata una nuova tendenza. Infatti, guardando i canoni prime, si osserva una loro prima diminuzione nel Centro dove si attestano ora a 410 /m²/anno. È interessante osservare una caratteristica della piazza romana dove i proprietari preferiscono, in maniera generale, non usare lo strumento del rental free period per mantenere i canoni. A Milano il volume di sfitto rappresenta circa m², in aumento costante nell ultimo anno a causa della liberazione di spazi maggiori rispetto a quelli nuovi presi in locazione, ma anche all arrivo di nuovi prodotti sul mercato. Nel corso dell ultimo trimestre, nessun nuovo progetto è stato consegnato. I cantieri già partiti non sono stati fermati, ma al massimo soltanto rallentati. Tuttavia, siccome soltanto una parte è già locata, l assorbimento netto atteso per il 2012 dovrebbe essere negativo e il volume di sfitto tenderà a progredire nei prossimi trimestri. Per quanto riguarda il canone prime di Milano, il valore registrato nel Centro è diminuito a 510 /m²/anno. L'aumento del volume dello sfitto sta mettendo pressione sui locatori che, pur di non ritrovarsi con i loro beni sfitti, accettano di ridurre i canoni richiesti in quanto gli sconti concessi non sono più sufficienti. Pertanto, i canoni medi nel Centro sono diminuiti del 6% nel corso del III trimestre e del 16% rispetto al livello di un anno fa. Questa tendenza si osserva anche nel Semi Centro, con una diminuzione meno marcata (-10%). 5. I Mutui Bce La Banca Centrale Europea nella riunione del proprio Consiglio Direttivo del 4 ottobre 2012 ha lasciato invariato il tasso di policy allo 0,75%. Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 6

7 Banca d Italia Il tasso di crescita sui dodici mesi della raccolta obbligazionaria è stato pari al 13% Abi In marginale flessione la dinamica tendenziale del totale prestiti alle famiglie Crif e MutuiSupermarket.it Si notano segnali di crescita per le richieste di mutui a tasso fisso, che passano da una quota di mercato del 12% del II trimestre 2012 al 16% del III Secondo Banca d Italia i prestiti alle società non finanziarie ad agosto sono diminuiti dell'1,9% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno e sono calati dell'1% su luglio. Più in generale, i prestiti al settore privato sono diminuiti dello 0,2% rispetto all'anno precedente (erano aumentati dello 0,5% a luglio), mentre il tasso di crescita dei prestiti alle famiglie è rallentano allo 0,4% dallo 0,6% del mese precedente. Qualche segnale positivo arriva, però, dai tassi d'interesse sui nuovi prestiti erogati alle società non finanziarie che sono diminuiti al 3,34% rispetto al 3,61% di luglio. Sulla stessa lunghezza d'onda anche i tassi d'interesse sui finanziamenti erogati nel mese alle famiglie per l'acquisto di abitazioni che sono stati pari al 4,21% (4,23 nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo al 9,71% (9,72% a luglio). I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari all'1,25% (1,24% a luglio). Ad agosto accelerano le sofferenze bancarie il cui tasso di crescita sui dodici mesi si è attestato al 15,6%, contro il 15,4% di luglio. Migliorano, invece, i depositi cresciuti del 3,5% su base annua (2,2% a luglio). Banca d'italia aggiunge che il tasso di crescita sui dodici mesi della raccolta obbligazionaria è stato pari al 13%. Dai dati resi noti dall Abi la dinamica dei prestiti bancari ha manifestato, alla fine di settembre 2012 una lieve flessione; sulla base di prime stime il totale prestiti a residenti in Italia (settore privato più Amministrazioni pubbliche al netto dei pct con controparti centrali), si colloca a miliardi di euro, segnando una variazione annua di -1,3% (-0,4% il mese precedente). Lievemente negativa è risultata anche la variazione annua dei prestiti a residenti in Italia al settore privato (-1,9% a settembre 2012 dal -1% del mese precedente. Alla fine di settembre 2012 risultano pari a 1.663,4 miliardi di euro. I prestiti a famiglie e società non finanziarie ammontano, sempre a settembre 2012, a circa 1.484,5 miliardi di euro, con una variazione annua di -2,6% (-1,8% ad agosto 2012; -0,7% nella media Area Euro a luglio 2012). Ove si consideri la disaggregazione per durata, si rileva come il segmento a breve termine (fino a 1 anno) abbia segnato una variazione annua di -5,5% (-3,2% ad agosto 2012), mentre quello a medio e lungo termine (oltre 1 anno) ha segnato una variazione di - 1,5% (-1,3% ad agosto 2012). A fine agosto 2012 la dinamica dei finanziamenti destinati alle imprese non finanziarie è risultata pari a -2,7% (-1,8% il mese precedente; +5,1% un anno prima). In marginale flessione la dinamica tendenziale del totale prestiti alle famiglie (-0,4% a fine agosto 20129, -0,1% il mese precedente; +5,7% ad agosto 2011). Comparativamente, di poco superiore è stata la crescita dei finanziamenti per l acquisto di immobili, risultata a fine agosto 2012 pari al +0,8% (+1% il mese precedente e +5,1% a fine agosto 2011). In base a quanto pubblicato nel bollettino trimestrale di Crif e MutuiSupermarket.it la domanda dei mutui continua la forte contrazione: -44% nei primi 9 mesi del 2012 rispetto all omologo periodo dell anno precedente. Il ridimensionamento si osserva anche a livello di importi medi, che nel trimestre appena concluso toccano il minimo degli ultimi 6 anni e si attestano a euro. Forte calo delle richieste di surroga, che nel III trimestre 2012 rappresentano solo il 10% del totale, rispetto al 15% dello stesso periodo del Sul fronte tipologia del tasso, si notano segnali di crescita per le richieste di mutui a tasso fisso, che passano da una quota di mercato del 12% del II trimestre 2012 al 16% del III, trainati da IRS che si mantengono a livelli prossimi ai minimi storici. Infine, aumenta ancora la durata dei mutui richiesti, sulla scorta dell esigenza sempre più sentita di ridurre l impatto della rata sul budget familiare. C è stato un incremento della domanda da parte di over 55, che passano dall 11% della domanda nel III trimestre 2011 al 16% del trimestre appena trascorso, dinamica spiegata dalla maggiore capacità di questo segmento di fornire Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 7

8 Mutui.it Alla banca spetta il compito di sondare la situazione finanziaria del garante per capire se, in caso di dissesto, costui possa permettersi di sobbarcarsi le rate da pagare adeguate garanzie reddituali agli istituti di credito. Allargamento del cluster di domanda che presenta redditi superiori ai euro netti mensili, che passa dal 24% del III trimestre 2011 al 32% del trimestre scorso, conseguenza diretta della maggiore selezione della clientela e attenzione alla sostenibilità operata da parte degli Istituti di credito. Si è ridotta l erogazione sia per mutui a tasso variabile che mutui a tasso fisso dal primo al II trimestre 2012; considerata la sostanziale stabilità degli spread applicati ai mutui erogati nel II trimestre dell anno, l andamento si spiega con la progressiva riduzione degli indici di riferimento Euribor per i mutui a tasso variabile e IRS per i mutui a tasso fisso. Migliori spread di offerta fondamentalmente stabili nel III trimestre 2012 rispetto al II trimestre dell anno, con un leggero recupero di competitività degli spread applicati ai mutui a tasso fisso. E calato del -25,3% il numero delle compravendite nel II trimestre 2012 rispetto allo stesso periodo del 2011, che segna un ulteriore peggioramento rispetto al già consistente -19,6% del primo trimestre dell anno. Analogo trend di riduzione interessa il valore medio degli immobili forniti in garanzia, che passa dagli oltre euro del 2010 ai circa euro del III trimestre La riduzione è ancor più marcata se si considera la contrazione del prezzo medio al metro quadro, che registra un - 8,4% rispetto al III trimestre Il calo delle quotazioni è particolarmente sensibile al Sud e nelle Isole (-11,4% rispetto al III trimestre 2011), mentre è meno forte al Centro (- 5,3% sempre rispetto al III trimestre 2011) Non c è mutuo senza garante: in un periodo in cui ottenere denaro dalle banche è davvero difficile, il ricorso a figure di garanzia e sostegno alla richiesta del finanziamento diventa una pratica consolidata. Secondo le analisi del broker online Mutui.it il 27% dei mutui erogati negli ultimi sei mesi registra la presenza di un garante. L indagine, condotta analizzando l erogato del periodo aprile-settembre del 2012, rivela la difficoltà di farcela da soli: se il 47% dei mutui che le banche hanno deciso di finanziare è cointestato a due soggetti, oltre un mutuo su quattro ha bisogno di una figura esterna che garantisca il costante pagamento delle rate. Interessante, poi, è che il 6% dei mutui concessi prevede tanto un garante, quanto un cointestatario. Solo cinque anni fa persone relativamente vicine al mutuatario, come un amico, il datore di lavoro o il proprio partner (anche non convivente) potevano essere validi candidati ad assumere il ruolo di garante; oggi vengono riconosciuti come idonei solo soggetti con comprovati e ufficiali legami di parentela: sono i genitori, nello specifico, le persone maggiormente coinvolte. Analizzando nel dettaglio il mutuo con garante, il quadro che emerge è il seguente: la richiesta media è pari a euro quindi una cifra più elevata rispetto alla media dei mutui italiani (pari a poco più di euro) da restituire in 24 anni. Il loan to value, vale a dire la parte del costo dell immobile che verrà pagata con il mutuo, è del 59%. Mentre l età media del mutuatario è di 37 anni, quella del garante è più elevata, arriva a 51 anni. Nel 74% dei casi analizzati il finanziamento è legato all acquisto della prima abitazione, mentre solo il 4% delle richieste riguarda la seconda casa: una riprova del fatto che si ricorre al coinvolgimento di una figura di garanzia soprattutto in caso di vera necessità, non di investimento. Sommando i mutui liquidità ai prestiti di rifinanziamento di mutui già esistenti, si arriva a identificare circa il 18% del campione: una percentuale piuttosto elevata, espressione di una difficoltà che è sotto gli occhi di tutti. Il tasso più comune dei mutui con garante è indubbiamente quello variabile, scelto dal 60% del campione; il tasso fisso, invece, arriva solo al 34%. Interessante notare, infine, che mentre lo stipendio del primo intestatario si aggira attorno ai euro, quello del garante è sensibilmente più elevato, arrivando a una media di euro. Il garante è la figura che rassicura la banca circa la disponibilità del denaro nel caso di difficoltà economica del mutuatario: come tale, deve poter contare su una Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 8

9 MutuiOnline.it Acquisto prima casa e acquisto seconda casa rimangono le destinazioni principali per i mutui e nel mese di settembre le loro quote sul totale si posizionano rispettivamente a 82,2% e 8,1% certa disponibilità economica, attraverso il suo reddito o le sue proprietà. Ma quali criteri applicano le banche per decidere in merito all attendibilità del garante presentato? Alla banca spetta il compito di sondare la situazione finanziaria del garante per capire se, in caso di dissesto, costui possa permettersi di sobbarcarsi le rate da pagare. L assenza di ulteriori garanzie, vale a dire il non essere garante di altri finanziamenti in corso, rappresenta un elemento a favore del richiedente mutuo. Altro requisito da tenere a mente è l età: non può superare gli 80 anni, in caso contrario per le banche il soggetto non è quasi mai ritenuto una valida garanzia. L Osservatorio MutuiOnline.it ha rilevato sui mutui erogati a settembre non poche variazioni per quanto riguarda le finalità: le maggiori sorprese arrivano dalle ristrutturazioni e costruzioni che nel mese di settembre hanno fatto un deciso balzo in avanti a livello di percentuale, passando da 2,5% a 5,3%. Decisa variazione al rialzo anche per la finalità sostituzione e surroga, che è cresciuta del 3,1% e ora si posiziona a quota 3,7%. Acquisto prima casa e acquisto seconda casa rimangono le destinazioni principali per i mutui e nel mese di settembre le loro quote sul totale si posizionano, rispettivamente, a 82,2% e 8,1%. Cambiamenti importanti sono stati rilevati anche sui tassi d interesse che i mutuatari hanno scelto per il proprio finanziamento. Il variabile continua ad essere il tasso preferito per via della forte calo del tasso Euribor che si è verificato negli ultimi mesi: MutuiOnline.it stima che i mutui a tasso variabile erogati a settembre sono stati il 60,1% sul totale (+5,5% rispetto agosto), mentre continuano a scendere tasso fisso, scelto dal 16,5% dei mutuatari (-5%), e quello variabile con cap, preferito dal 16,2% degli utenti (-3,4%). Sale, invece, il tasso misto che, con una quota di 7,2%, guadagna a settembre circa tre punti percentuali rispetto al mese precedente. A crescere sono anche i mutui erogati con un importo compreso tra 51% e 60% del valore dell immobile, questa fascia di LTV (Loan To Value) è cresciuta del 10,1% rispetto ad agosto, posizionandosi a settembre a 19,3%. Di contro, è calata la quota di Ltv compresi tra 71% e 80%, ora a 15% (-5,9%). Quote simili, attorno al 20%, per le durate di mutuo di 20 e 25 anni erogate a settembre, ma andamenti diversi: quella di 25 anni è calata dell 8% rispetto al mese scorso, mentre la durata di 20 anni è cresciuta del 7,9%. Per quanto riguarda l importo medio erogato, a settembre il valore è salito a euro, rispetto a euro di agosto. 6. Produzione nelle costruzioni Istat Nel mese di agosto 2012 l indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni è aumentato rispetto a luglio 2012 Nel mese di agosto 2012 l indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni è aumentato, rispetto a luglio 2012, del 5,3%. Nella media del trimestre giugnoagosto l indice ha registrato una flessione dell 1,7% rispetto al trimestre precedente. L indice corretto per gli effetti di calendario ad agosto 2012 è diminuito in termini tendenziali del 9% (i giorni lavorativi sono stati 22 come ad agosto 2011). Nella media dei primi otto mesi dell anno la produzione si è ridotta del 12,8% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Ad agosto 2012 l'indice grezzo ha segnato un calo tendenziale dell 8,9% rispetto allo stesso mese del Nella media dei primi otto mesi dell anno la produzione è diminuita del 13,6% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Informazioni e Tendenze Immobiliari Pag. 9

10 LE NOSTRE AGENZIE ACCREDITATE: Roma centro: Capital Invest Srl Centrosì Srl Cin Immobiliare Srl Cinque Srl Immobiliare Landi di Landi Guido Immobiliare Meligeni Srl Inter & Co srl La Commerciale srl Promozioni Immobiliari L Agenzia Immobiliare di Gabriella Giampietro L Immobiliare di Alberto Romagnoli L Immobiliare Manzoni di Lucia Papaleo Middle Team 2009 srl Navona Service Srl Prometeo Group Srl Romana Negozi di Claudio Gennarelli Santi Quattro Immobiliare di Sciò Elisa Roma nord: AG Realty Group Srl Bruzzese Immobiliare di Bruzzese Giuseppe Camicia Immobiliare di Camicia Salvatore Casa Invest Srl City Casa Srl Fioravanti Laura Gamma Immobiliare di Ferraguzzo Natale Gedas Immobiliare Srl Immobili & Imprese Srl Immobili di Prestigio Srl Immobiliare Roma Uno Srl Immobiliare Ruggeri Srl L Immobile di Palma Donatella Palazzetti Immobiliare di Palazzetti Roberto SA.MO. Italia Srl Studio Gi. Bi. di Gabriella Bartolomeo Roma est: Azione Casa Borchiani Nadia Edilcentro Immobiliare di Cialini Sergio Gestione del Patrimonio Immobiliare Sas Istituto Roma Immobiliare di Fausto Cornia IPM Agency Srl Jolly Agenzia Immobiliare di Incelli Sandro R.E. di Roma Immobiliare di Barbara Fusco RED Srl Roma sud: Ag. Im. Carlo Ventura Arca le Ville di Roma e dintorni Sas di Laura Bellocco Bacciu Patrizia Camillo Immobiliare Case di Ma.R.Ch.e. Srl Ci. Esse Immobiliare Srl E.G. Immobiliare di Elvira Grasso EL.VA. Immobiliare di Spano Valerio General Agency Immobiliare Srl Ini Immobiliare di Sergio Marcantoni Meii Servizi Immobiliari di Ignazio Bombaci OR.V.IM. ITALIA Srl Soc. Unipersonale Platinum immobiliare di Paoletti Elisabetta Stima 84 di Piero Fenizi Studio Immobiliare 3 di Giuliano Esposito Torre di Lignè di Trapani Cristina Loredana Roma ovest: Cadia Srl Casaplanet Servizi Immobiliari Srl Fenice Immobiliare Immobiliare RomAurelio srl Tumbarello Rosario - Infocasa Volpe Giuseppe Altre località: Immobiliare Cenci, Colle San Magno (FR) Rossi Case Servizi Immobiliari srl, Frascati (RM) Tuscolana Case Sas, Grottaferrata (RM) Marchetti Marcella, Marino (RM) Gruppo La Pietra Srl, Monterotondo (RM) PFP Studio Immobiliare, Pomezia (RM) Porr. Imm. Servizi Immobiliari Sas, San Cesareo (RM) Todi Immobiliare Sas di Lonis Calcagnini, Todi (PG) Riccardo Tonnina, Torri in Sabina (RI) BORSA IMMOBILIARE DI ROM OMA. IL SISTEMA CHE TUTELA numero verde