. ultimi finora erano considerati modesti ma la caduta dei tassi d ' interesse li ha resi. lee tale tendenza cresceva man mano che aumentava la

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1 Tutti Non discostato significativamente Dall Diffusione : Pagina 16 : Periodicità : Settimanale Dimens 4309 : % MILANOFINANZA_140614_16_15pdf 1076 cm2 Sito web: wwwmilanofinanzait Affittareconviene? Asorpresa in nonostante crisi economica e tasse questi anni la locazione immobiliare ha registrato una domanda in crescita e rendimenti costanti Questi ultimi finora erano considerati modesti ma la caduta dei tassi d ' interesse li ha resi appetibili diteresa Campo Bot people o proprietari di casa? Gli italiani da Megliosempre sono un po' entrambe le cose privilegiando di volta in volta l ' una o l ' altra a seconda di norme fisco e trend di mercato aspetti che per? proprio adesso li stanno portando a riscoprire l ' affitto ovvero l ' investimento immobiliare a fini di locazione Con i Bot che non rendono più di mezzo punto percentuale l ' anno e i Btp decennali ormai sotto il 3%% perché mai disprezzare rendimenti del 4 5-5%% lordo che anche al netto possono comunque assicurare intorno al %% l ' anno?» si domanda Mario Breglia presidente di Scenari Immobiliari Tutto ci? senza contare che nel lungo termine il mattone è sempre riuscito ad assicurare un ulteriore 1-2%% l ' anno in termini di apprezzamento in conto capitale a caso è proprio da queste considerazioni che il mattone e il mercato degli affitti in primis stanno trovando lo spunto per ripartire» E vero che negli ultimi anni la crisi ( sia economica in generale che specifica del settore immobiliare )e le varie Ici Imu Tari e Tasi hanno messo alle cor de il mattone Il resto l ' hanno fatto i generosi rendimenti dei Btp che agli investitori non timorosi di un possibile default dell ' Italia hanno regalato fmo al 7-8%% nei momenti più bui della crisi e un pur sempre attraente 4-5%% nelle altre fasi Tutto questo per? è ormai alle spalle mentre si rafforza la speranza di una nuova fase immobiliare ascendente In realtà in questi anni nonostante i rendimenti alle stelle dei titoli di Stato e nonostante la crisi anzi in parte proprio grazie alla crisi la locazione non è mai finita nel dimenticatoio» spiega Isabella Tulipano responsabile marketing di Solo Affitti Da un lato infatti è aumentata l ' offerta perché chi non riusciva a vendere ripiegava sull ' affitto del proprio immobi lee tale tendenza cresceva man mano che aumentava la pressione fiscale ' altro lato invece è aumentata in parallelo anche la domanda di locazione spinta da quanti non potevano acquistare casa o comunque non se la sentivano di accollarsi un impegno gravoso come il mutuo» Il risultato è stato che anche se sia i prezzi sia i canoni sono diminuiti ( questi ultimi spesso rinegoziati dagli stessi inquilini ) non si sono registrati grandi variazioni sul fronte degli immobili sfitti e dei rendimenti Su questo fronte nelle principali città italiane ha prevalso la stabilità» emerge da un' analisi di Tecnocasa che ha preso in considerazione canoni e prezzi dal 2003 a oggi : Il rendimento annuo lordo si è attestato infatti intorno al 4 2%% livello da cui in pratica non si è mai» La curva dei prezzi è stata calcolata fa 1 / 5

2 Quindi Danni Come La Non Diffusione : Pagina 16 : Periodicità : Settimanale Dimens 4309 : % MILANOFINANZA_140614_16_15pdf 1076 cm2 Sito web: wwwmilanofinanzait Isabella Tulipano cendoriferimento ad abitazioni di qualità media non nuove mentre i canoni di locazione sono stati calcolati sul bilocale Tra le grandi città Verona ( 5 2%% ) e Palermo ( 5%% ) sono risultate le più redditizie Eadesso?? davvero tornato il momento di puntare sul mattone a fini di investimento? La buona notizia è che nonostante la pioggia di nuove imposte che ha ridotto al lumicino gli acquisti per investimento e spaventato tutti i proprietari il rendimento netto riesce ancora a difendersi specie se messo a confronto con i ridimensionati rendimenti obbligazionari dimostrano i calcoli pubblicati in pagina a Milano Roma e Napoli dal lordo si scende al %% netto Se da un lato le imposte sono infatti aumentate e non di poco» spiega Tulipano dall ' altro la cedolare secca al 21%% sugli affitti nella maggioranza dei casi incide molto meno della precedente tassazione Irpef Questa infatti veniva calcolata con l ' aliquota marginale tanto più alta quanto maggiore era l ' imponibile del proprietario in media intorno al 30-35%% Non solo ; se si affitta a canone concordato l ' aliquota scende al 10%% Peccato che non in tutte le città l ' affitto concordato funzioni bene» relativi anche dalle vituperate Imu e Tasi : quest' ultima andrà a incidere infatti soprattutto sull ' abita zioneprincipale quindi non su quelle concesse in locazione Il perché è presto detto :quasi tutti i Comuni hanno già deliberato l ' aliquota massima del 10 6 per mille sull ' Imu nuova Tasi pu? arrivare al 3 3 per mille ma a patto che l ' insieme delle due non superi il 10 6 per mille in molti casi dovrà essere nulla Poche le eccezioni : Milano per esempio per gli immobili affittati ha deliberato un' aliquota Imu del 9 6 per mil le che scende al 6 5 per mille in caso di canone concordato ( ma nessuno lo applica perché fuori mercato ) e quindi volendo potrebbe deliberare una Tasi rispettivamente dell ' uno e del 3 3 per mille Idem a Napoli dove l ' Imu scende al 6 per mille giovani coppie La Tasi peraltro pu? essere suddivisa tra proprietario e inquilino nella misura del 10-30%% a carico di quest' ultimo a discrezione del Comune Poco impatto anche dalle spese condominiali straordinarie le uniche a carico del proprietario che possono incidere in media tra lo 0 1 e lo 0 5%% l ' anno a seconda dell ' età dell ' immobile Ma l ' aspetto fiscale rappresenta soprattutto spauracchio in quanto si temono futuri aggravi a cominciare dalla più volte annunciata revisione del catasto a caso anche se il mercato della locazione resta vivace gli acquisti per ma solo per chi affitta a investimento stentano a ripartire» 2 / 5

3 Eppure Ma Periodicità : Settimanale Dimens 4309 : % MILANOFINANZA_140614_16_15pdf 1076 cm2 Sito web: wwwmilanofinanzait Maa spaventare gli acquirenti sono anche altri fattori : prezzi potrebbero scendere ancora un po' e inoltre le imposte sull ' acquisto della seconda casa sono salate intorno al 10%% della rendita catastale cui vanno aggiunti notaio e spesso anche commissioni d ' agenzia soprattutto il timore è visto il perdurare della crisi di non trovare inquilini affidabili sotto il profilo della solvibilità» Il problema della morosità pu? per? essere in parte : mitigato sul mercato ci sono molte polizze che coprono fino a un anno di canoni non percepiti a partire dall ' avvio della pratica di sfratto Il costo corrisponde a circa una mensilità per tutta la durata del contratto» spiega Tulipano ma gli inquilini non la vogliono perché anche se li solleva dal versamento anticipato di tre mensilità è a loro carico e alla fine non pu? la essere recuperata polizza sarebbe molto utile specie nell ' attuale fase che vede una domanda d ' affitto sostenuta ma diversa rispetto al passato : da parte non solo dei tradizionali i studenti lavoratori fuori sede separati ma anche da parte di tante famiglie arrivate a rappresentare il 50%% del totale ma che continuano a sognare di riuscire prima o poi a passare dall ' affitto all ' acquisto della casa» ( riproduzione riservata Ilnegozio rende più dell ' appartamento diteresa Campo 3 / 5

4 appartamenti vuoti E Si La Spesso Nell Con Novità Periodicità : Settimanale Dimens 4309 : % MILANOFINANZA_140614_16_15pdf 1076 cm2 Sito web: wwwmilanofinanzait Se gli acquisti immobiliari ai fini di investimento tornano a essere competitivi resta da capire su che cosa è meglio puntare per massimizzarli Gli affitti più alti in termini di rendimento si spuntano sugli immobili non residenziali che assicurano il 6-7%% lordo ma sono poco accessibili per il privato» premette Breglia Un' alternativa interessante possono essere piccoli negozi o laboratori più generosi nelle rendite rispetto alle abitazioni ma a patto di avere le idee chiare su che cosa comprare e a quale prezzo : tramontano le boutique mentre si affermano spazi diversi dai seminterrati a spazi per laboratori studi medici o di professionisti d ' obbligo comprare in zone semicentrali o centrali ben collegate e di passaggio» queste premesse gli spazi si riempiono abbastanza facilmente anche se con un turnover piuttosto veloce» aggiunge Daniele Mancini amministratore delegato del portale immobiliare Casait turnover va di pari passo con le mode Il commerciali : vendita di sigarette elettroniche manicure sarte temporary shop e così via si trat tadi iniziative che non riescono a sopravvivere per molto tempo ma per il proprietario si tratta di spazi che non restano vuoti a lungo» interessanti si riscontrano anche per le abitazioni in particolare sul lato dell ' offerta che vede il ritorno della vendita di immobili occupati da un inquilino Con una differenza importante rispetto al passato quando gli annunci di questo tipo riguardavano perlopiù abitazioni relativamente modeste con canoni poco appetibili» avverte Mancini Ora invece si tratta di appartamenti spesso di buona qualità con inquilini che pagano e anche bene Non a caso non vengono messi in vendita con un forte sconto ; per gli immobili affittati in passato il ribasso si attestava almeno sul 30%% mentre oggi è limitato al 5-6%% perlomeno per gli immobili più commerciali cioè bilocali e trilocali ben posizionati e in buono stato arriva a uno sconto del 15%% soltanto nelle zone di minor interesse ' ultimo anno questo tipo di offerte è aumentato del 6%% a livello nazionale domanda resta invece un po' titubante e orientata verso gli nonostante l ' acquisto a sconto consenta di aumentare il rendimento» 4 / 5

5 Periodicità : Settimanale Dimens 4309 : % MILANOFINANZA_140614_16_15pdf 1076 cm2 Sito web: wwwmilanofinanzait Canone mensile da locazione ( canone medio appart COMECALCOLARE IL RENDIMENTO NETTO DEGLI IMMOBILI vuoto ) ROMA Euro 987 Euro 963 Euro Euro 875 MILANO Euro 957 Euro 974 Euro 858 Euro 838 NAPOLI Euro 616 Euro 593 Euro519 Euro511 Reddito annuo da locazione ( canone medio appart vuoto ) Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro 7392 Euro 7116 Euro 6228 Euro 6132 Reddito al netto delle imposte sui redditi ( cedolare 21%% ) Euro 9129 Euro8333 Euro 8295 Euro9234 Euro8134 Euro 7944 Euro 5622 Euro 4920 Euro 4844 Reddito al netto dell Imu Roma 1780 Euro ( aliquota 1 06%% rendita catastale 1000 ) Milano 1580 Euro ( aliquota 0 96%% rendita catastale 9801 Napoli 1184 Euro aliquota 106%% rendita 6651 Euro 6515 Euro 6364 Euro 3660 Prezzo di acquisto ( appart usato semicentro media minimax ) Euro 3547 Euro 3487 Euro 3366 Euro 3162 Euro 3469 Euro 3445 Euro 3310 Euro 3145 Euro2134 Euro2119 Euro2033 Euro1948 Prezzo di acquiato ( appartamento usato 70 mq semicentro ) Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Rendimento medio lordo annuo da locazione %% 4 5%% 4 7%% 4 7%% 4 8%% 4 4%% 4 6%% 4 9%% 4 8%% 4 4%% 4 5%% Rendimento lordo 4 8%% 4 7%% 4 6%% 4 7%% Rendimento netto 2 9%% 2 9& 2 7%% Fonte : Solo affitti GRAFICA MFMILANO FINANZA 5 / 5