Quadro RB REDDITI DEI FABBRICATI

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1 Quadro RB REDDITI DEI FABBRICATI ADEMPIMENTO NOVITÀ 2015 REDDITI DEI FABBRICATI REDDITO IMPONIBILE SOGGETTI OBBLIGATI SOGGETTI ESONERATI COME SI COMPILA CASI PRATICI Il Quadro RB deve essere utilizzato per dichiarare i redditi derivanti dal possesso di immobili (fabbricati o terreni), ubicati in Italia che sono, o devono essere, iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. - Non si deve più indicare, in corrispondenza di ciascun immobile, l importo dovuto a titolo di IMU o l evidenziazione della sua esenzione da tale imposta. - La locazione di immobili abitativi a canone concordato per cui si è optato per il regime della cedolare secca sconta un imposta sostitutiva del 10% in luogo del 15% per gli anni dal 2014 al L opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche in riferimento a unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o ad enti senza scopo di lucro purché vengano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all aggiornamento del canone. Devono essere dichiarati i redditi derivanti da fabbricati ubicati nel territorio dello Stato, a nulla rilevando la residenza del titolare. Ne consegue che, anche per i soggetti non residenti, si considerano prodotti in Italia (e, quindi, soggetti a tassazione) i redditi degli immobili ivi posseduti. I redditi dei fabbricati sono determinati sulla base delle rendite catastali o dei canoni di locazione. Tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo del titolare, indipendentemente dall effettiva percezione. Sono tenuti alla compilazione del Quadro RB: - i proprietari di fabbricati situati nel territorio dello Stato Italiano che sono, o che devono essere, iscritti nel catasto dei fabbricati con attribuzione di rendita catastale. È esonerato dalla presentazione della dichiarazione il contribuente che ha unicamente redditi di terreni e fabbricati in misura non eccedente i 500 euro. Sono esonerati, inoltre, i contribuenti che hanno avuto redditi unicamente da fabbricati non locati, indipendentemente dal reddito fondiario, per i quali è stata pagata nel 2014 l IMU, in quanto tali redditi non sono considerati imponibili ai fini delle imposte sui redditi. Gli immobili abitativi non locati situati nel medesimo comune ove è ubicata l abitazione principale concorrono, tuttavia, alla determinazione del reddito imponibile per il 50% del relativo reddito. Il Quadro RB è suddiviso in due Sezioni: - Sezione I: determina il reddito imponibile dei fabbricati mediante l indicazione di tutti i dati a tale scopo necessari relativi all anno È suddivisa graficamente in due parti: i Righi da RB1 a RB10 destinati alla determinazione dell IRPEF e dell imposta sostitutiva (cedolare secca); i Righi RB11 e RB12 destinati alla gestione dei pagamenti e compensazioni della cedolare secca; - Sezione II: Righi RB21- RB29 si inseriscono i dati richiesti dal legislatore relativi ai contratti di locazione. - L esercizio dell opzione per la cedolare secca - Cedolare secca: calcoli di convenienza - Fabbricato ad uso promiscuo soggetto ad IMU CASI PARTICOLARI - Requisiti per fabbricato rurale - Divieto di utilizzo di contanti per pagamenti di locazioni - Fabbricato inagibile e revisione tariffe d estimo DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 155

2 ADEMPIMENTO Il Quadro RB deve essere utilizzato per dichiarare i redditi derivanti dal possesso di immobili (fabbricati o terreni), ubicati in Italia che sono, o devono essere, iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto edilizio urbano. Tali redditi devono essere dichiarati indipendentemente dalla residenza in Italia del titolare dei beni. Ne consegue che, anche per i soggetti non residenti, si considerano prodotti in Italia (e, quindi, soggetti a tassazione) i redditi degli immobili ivi posseduti. REDDITI DEI FABBRICATI FABBRICATI CHE NON DEVONO ESSERE DICHIARATI Esistono fabbricati che per loro natura o loro destinazione non generano reddito catastale e, quindi, non devono essere dichiarati in nessun caso: costruzioni rurali ed eventuali pertinenze ad uso abitativo, se vengono soddisfatte determinate condizioni (vedasi alla Sezione Casi particolari ); fabbricati strumentali ad attività d impresa o professionale; locali di proprietà condominiali se la quota di reddito spettante a ogni singolo condomino sia inferiore a 25,82 euro per ogni singola unità immobiliare (e non come somma di esse); immobili per i quali siano state rilasciate autorizzazioni o licenze per il restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia; tale esclusione, tuttavia, è limitata al solo periodo cui si riferisce il provvedimento e a condizione che durante tale periodo l immobile non sia stato utilizzato; immobili completamente adibiti a musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche aperte al pubblico; Tale esclusione, tuttavia, risulta subordinata al fatto che il proprietario di tali immobili non consegua per l intero anno alcun reddito dalla loro utilizzazione. Tale circostanza deve, inoltre, essere comunicata all Ufficio dell Agenzia delle entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio; immobili destinati esclusivamente all esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura e loro pertinenze se non locati; immobili da dichiarare nel Quadro RL. FABBRICATI BENI STRUMENTALI Non si considerano produttivi di reddito fondiario (e, pertanto, non devono essere dichiarati) gli immobili relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l esercizio di arti e professioni. Nelle imprese individuali l immobile si considera strumentale se indicato nell inventario iniziale o, per i soggetti in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili. Sono considerati comunque come beni strumentali gli immobili posseduti da imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, anche se non utilizzati in proprio e dati in locazione o comodato. Trattasi degli immobili iscritti in catasto nelle categorie: B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi); C (unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia); D (immobili a destinazione speciale); E (immobili a destinazione particolare); A/10 se la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria. QUADRO RL I redditi di natura fondiaria derivanti dal possesso di: lastrici solari; aree urbane; fabbricati situati all estero, 156 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

3 devono essere dichiarati nel Quadro RL (Sezione Redditi diversi ) del Modello UNICO Qualora detti fabbricati non siano stati dati in affitto e lo Stato in cui sono situati non preveda la tassazione dei redditi fondiari o equivalenti, gli stessi non devono essere dichiarati in quanto non produttivi di reddito. REDDITO IMPONIBILE I redditi dei fabbricati, intesi come unità immobiliari e in assenza di contratti di locazione, sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d estimo. Tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo del titolare, indipendentemente dall effettiva percezione. In presenza di contratti di locazione, il reddito imponibile è dato da detto canone ridotto forfetariamente del 5%, salvo casi particolari in presenza di contratti con canone concordato o di immobili situati nella Regione Abruzzo (codici 8, 12 e 14 di Colonna 2); anche il canone di locazione deve essere dichiarato come reddito imponibile indipendentemente dall effettiva percezione salvo la presenza di una procedura di sfratto resa esecutiva. SOGGETTI OBBLIGATI ALLA COMPILAZIONE I soggetti tenuti alla compilazione del Quadro RB sono: i proprietari di fabbricati situati nel territorio dello Stato Italiano che sono, o che devono essere, iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita, anche se: - utilizzati promiscuamente quale abitazione e per attività professionale, agricola o d impresa; - utilizzati direttamente per l esercizio d impresa, ma che non sono stati inseriti nell inventario o nel registro dei beni ammortizzabili e che, quindi, non possono essere considerati relativi all impresa; - utilizzati per l attività agricola, ma che non hanno i requisiti per essere considerati immobili agricoli; - i soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale, che devono dichiarare il reddito dell alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa; - gli assegnatari di alloggi che possono essere riscattati o per i quali è previsto un patto di futura vendita da parte di Enti come lo IACP; i titolari di diritti di usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale il nudo proprietario non deve dichiarare il fabbricato. SOGGETTI ESONERATI DALLA PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE Il contribuente è esonerato dalla presentazione della dichiarazione se gli unici redditi imponibili sono costituiti da redditi di terreni e fabbricati in misura non eccedente i 500 euro (art. 11, comma 2-bis, del TUIR come inserito dall art. 1, comma 13, della Legge 24 dicembre 2007, n. 244, Legge Finanziaria 2008). Per la determinazione del limite di 500 euro non concorrono i redditi degli immobili, e dei terreni, non locati se assoggettati nel 2014 ad IMU, mentre vi concorre l abitazione principale e sue pertinenze. Si rammenta che eventuali immobili abitativi non locati situati nel medesimo comune dell abitazione principale concorrono, anche se hanno scontato l IMU nel 2014, alla determinazione del reddito complessivo nella misura del 50% del relativo reddito attribuibili. COME SI COMPILA Nuova veste grafica del Quadro RB Come ormai accade ogni anno la fiscalità degli immobili è stata oggetto di variazioni e modifiche e di conseguenza anche la struttura del quadro RB. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 157

4 Le modifiche riguardano: eliminazione della casella 10 relativa all indicazione dell IMU versata nel 2014 in relazione al singolo immobile dichiarato; incremento da 6 a 9 dei Righi della I Sezione; incremento da 3 a 9 dei Righi della II Sezione. Il Quadro in esame è composto da due Sezioni: QUADRO RB nella prima Sezione si determina il reddito imponibile dei fabbricati mediante l indicazione di tutti i dati a tale scopo necessari relativi all anno La Sezione in commento risulta suddivisa graficamente in due parti: i Righi da RB1 a RB10 destinati alla determinazione dell IRPEF e dell imposta sostitutiva (cedolare secca); i Righi RB11 e RB12 destinati alla gestione dei pagamenti e compensazioni della cedolare secca. nella seconda Sezione si inseriscono i dati richiesti dal legislatore relativi ai contratti di locazione. CODICE FISCALE Il riquadro in alto deve essere compilato indicando il codice fiscale del contribuente. SEZIONI INSUFFICIENTI Nella maggior parte dei casi, in linea teorica, ad ogni immobile dovrà corrispondere un Rigo del Quadro. Lo stesso immobile dovrà invece essere indicato su più Righi ogniqualvolta avvenga una variazione in corso d anno (della quota di possesso, delle condizioni dell immobile), riportando per ciascuna condizione i relativi giorni di durata. Nel caso in cui i Righi relativi all elenco dei fabbricati non siano sufficienti per indicare tutti i redditi percepiti (ad esempio perché il contribuente possiede più di 9 fabbricati), si deve compilare un ulteriore Quadro RB e numerare progressivamente i fogli, in alto a destra nella casella Mod. n.. In ogni caso, il totale dei redditi dei fabbricati dichiarati deve essere riportato unicamente nel Rigo RB10 del Modello n. 01 (indipendentemente dal numero di fabbricati dichiarati e dal numero di Quadri aggiuntivi utilizzati). Anche se i redditi non sono variati, rispetto all anno 2013, è comunque obbligatoria l indicazione analitica dei redditi di tutti i fabbricati posseduti. SEZIONE I - REDDITI DEI FABBRICATI (RIGHI DA RB1 A RB6) COLONNA 1: RENDITA CATASTALE La Colonna 1 deve essere utilizzata per dichiarare la rendita catastale dei fabbricati posseduti nel Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata indicare la rendita catastale presunta. 158 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

5 Nel caso di immobile di interesse storico e/o artistico la rendita catastale deve essere indicata nella misura ridotta del 50%. RIVALUTAZIONE DEL REDDITO La rendita catastale non deve essere più indicata con la rivalutazione del 5% che verrà operata in sede di determinazione del reddito imponibile in sede di compilazione del Rigo B10. COLONNA 2: UTILIZZO Nella Colonna 2 si indica la tipologia di reddito mediante l indicazione dei seguenti codici: CODICE 1 - ABITAZIONE PRINCIPALE Unità immobiliare utilizzata come abitazione principale (questo codice non può essere utilizzato dai non residenti). Ai sensi dell art. 43 c.c., si considera abitazione principale quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Per familiari si intendono (art. 74 e ss. c.c.) il coniuge, i parenti in linea diretta entro il 3 grado (ad esempio: 1 tra padre/madre e figli; 2 tra nonni e nipoti; 3 tra nonni e figli dei nipoti) e gli affini e collaterali entro il 2 grado (ad esempio: 2 tra fratelli 2 tra genero/ nuora e suocero/a). Si considera abitazione principale anche l abitazione di un contribuente che non ha dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l unità immobiliare non risulti locata. In presenza di due abitazioni, una utilizzata come abitazione principale del contribuente ed una utilizzata come abitazione principale di propri familiari, deve essere contrassegnata dal codice 1 unicamente l abitazione in cui ha la residenza il contribuente. L immobile non genera reddito imponibile IRPEF se già assoggettato ad IMU( immobile censito categoria catastale A/1, A/8, A/9), il reddito, unitamente a quello della relativa pertinenza dovrà essere indicato a Colonna 16 e si dovrà avere cura di riportare il codice 2 nella Colonna 12. Ove l immobile non abbia scontato l IMU, in quanto accatastato nelle altre categorie abitative, il relativo reddito concorre alla determinazione del reddito imponibile e andrà indicato nella Colonna 18. Si rammenta che ove il reddito dell abitazione principale e relativa pertinenza partecipi alla determinazione del reddito complessivo, al contribuente spetta una deduzione di pari importo. La deduzione spetta anche qualora l unità immobiliare costituisca abitazione principale dei familiari del contribuente che vi risiedono. Nel caso in cui l unità immobiliare adibita ad abitazione principale sia parzialmente concessa in locazione si dovrà indicare il codice 11 o 12, cui si rimanda. CODICE 2 - FABBRICATI TENUTI A DISPOSIZIONE Nel caso di abitazioni possedute, in aggiunta all abitazione principale, dal titolare siano esse tenute a disposizione o date in uso gratuito (comodato) a soggetti diversi dai familiari e non utilizzate come beni strumentali all esercizio di arti, professioni, imprese. L imposizione prevista ai fini IRPEF e relative addizionali previste per tale categoria risulta già assolta dal contribuente tramite il versamento dell IMU. La maggiorazione di 1/3 della rendita catastale è, comunque, da applicare anche se tale categoria di immobili non è più produttiva di un reddito imponibile ai fini IRPEF. Il reddito fondiario di tali unità immobiliari va indicato anche nella Colonna n. 17 relativa ai redditi non imponibili. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 159

6 Nell ipotesi in cui l immobile a disposizione sia abitativo e ubicato nel medesimo comune dell abitazione principale, lo stesso concorrere alla determinazione del reddito imponibile nella misura del 50% e ciò a prescindere dall assoggettamento ad IMU dello stesso. In tale ipotesi il 50% del reddito dovrà essere riportato nella Colonna 13 e si dovrà riportare nella Colonna 12 il codice 3. CODICE 3 - UNITÀ IMMOBILIARE LOCATA IN LIBERO MERCATO (O PATTI IN DEROGA) Ove non si sia optato per il regime della cedolare secca il reddito da locazione indicato nella Colonna 6 dovrà essere riportato anche nella Colonna n. 13. Qualora si sia optato, invece, per l applicazione della cedolare secca si deve barrare la casella a Colonna 11, procedere alla compilazione della Sezione 2 del Quadro RB e il reddito da locazione indicato nella Colonna 6 deve essere riportato nella Colonna 14 relativa all applicazione della cedolare secca nella misura del 21%. Canone di locazione Colonna 6 no cedolare cedolare Colonna 13 Barrare Colonna 11 Colonna 14 Compilare Sezione II CODICE 4 - UNITÀ IMMOBILIARE LOCATA IN REGIME LEGALE DI DETERMINAZIONE DEL CANONE ( EQUO CANONE ) Qualora si sia optato per l applicazione della cedolare secca si deve barrare la casella a Colonna 11, procedere alla compilazione della Sezione 2 del Quadro RB e il reddito da locazione indicato nella Colonna 6 deve essere riportato nella Colonna 14 relativa all applicazione della cedolare secca nella misura del 21%. Ove non si sia optato per il regime della cedolare secca il reddito da locazione indicato nella Colonna 6 dovrà essere riportato anche nella Colonna n DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

7 I contratti di locazione a canone convenzionato sono contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo disciplinati dalla Legge 9 dicembre 1998, n In presenza di contratti di locazione a canone convenzionato, i canoni di locazione sono imposti da appositi accordi comunali, concordati tra i sindacati dei proprietari e degli inquilini, a seconda di vari parametri (zona, stato conservazione, metratura, arredo, tipologia di alloggio). L art. 4 della Legge n. 431/98 prevede che ogni 3 anni vengano convocate le predette organizzazioni, maggiormente rappresentative a livello nazionale, affinché predispongano la c.d. convenzione nazionale, che individua i criteri generali per la definizione dei canoni, da recepire poi in sede locale. In caso di locazione di immobile situato nei comuni considerati ad alta intensità abitativa indicare il codice 8. CODICE 5 - PERTINENZE ABITAZIONE PRINCIPALE Unità immobiliare costituente pertinenza dell abitazione principale (box, cantina, ecc.) se iscritta in catasto con autonoma rendita e classificata o classificabile nelle categorie catastali diverse da quelle ad uso abitativo. L art. 817 c.c. stabilisce che: sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti presupposti: presupposto oggettivo: la destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente fra un bene e un altro di maggior importanza (c.d. bene principale) per il miglior uso di quest ultimo; presupposto soggettivo: la volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale. Inoltre, in base al successivo art. 818 c.c., se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale. Il principio civilistico trova applicazione anche ai fini fiscali: l art. 21, comma 3, del TUIR, stabilisce che le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio o ornamento sono destinate. A seguito dell introduzione dell IMU i redditi fondiari delle unità immobiliari così individuate non risultano soggette all imposizione ai fini IRPEF e relative addizionali. Il reddito fondiario dell unità considerata pertinenza ai fini IMU andrà, quindi, indicata anche nella Colonna n. 16 relativa ai redditi non imponibili inerenti all abitazione principale soggetta ad IMU. Nell ipotesi in cui, invece, la pertinenza non sia soggetta ad IMU, il relativo reddito va indicato nella Colonna 18. CODICE 6 - UNITÀ IMMOBILIARE UTILIZZATA PROMISCUAMENTE Unità immobiliare utilizzata promiscuamente come abitazione principale e per lo svolgimento della propria attività professionale, artigianale, d impresa (questo codice non può essere utilizzato dai non residenti). A seguito dell introduzione dell IMU, ove l immobile non sia accatastato come A/1, A/8, A/9 questi risulta esente da IMU e il relativo reddito fondiario sconta l imposizione IRPEF e va indicato anche nella Colonna 13 e 18. Ove l immobile risulti, invece accatastato come A/1, A/8, A/9 lo stesso sconta l IMU e il reddito fondiario non sconta l imposizione ai fini IRPEF e relative addizionali. Il reddito fondiario va, quindi, indicato al 50% nella Colonna n. 16 relativa ai redditi non imponibili inerenti all abitazione principale soggetta ad IMU, e per il restante 50% nella Colonna 17 relativa agli immobili non locati. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 161

8 CODICE 7 - MANCANTE (N.D.R.) CODICE 8 - UNITÀ IMMOBILIARE IN COMUNI AD ALTA DENSITÀ ABITATIVA Nel caso di mancata opzione per la cedolare secca l indicazione di tale codice consente la riduzione del reddito imponibile del 30% se l unità immobiliare è ubicata in uno dei Comuni ad alta densità abitativa e concessa in locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentativa a livello nazionale. L indicazione di tale codice comporta la compilazione della Sezione II del quadro, alla cui guida alla compilazione si rimanda. Nel caso invece di esercizio dell opzione per la cedolare secca spetterà l applicazione dell aliquota del 10% ma non la riduzione del canone del 30%. Il codice può essere utilizzato anche nel caso di locazione a canone concordato con opzione per la cedolare secca di unità immobiliari ubicate nei comuni per i quali negli ultimi cinque anni precedenti al 28 maggio 2014 è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi. L indicazione del codice 8 permette l applicazione della cedolare secca nella misura del 10%. Canone di locazione Colonna 6 no cedolare cedolare Colonna 13 Barrare Colonna 11 Colonna 15 Compilare Sezione II Compilare Rigo RB11 Compilare Sezione II CODICE 9 - UNITÀ IMMOBILIARE CHE NON RIENTRA NEGLI ALTRI CASI Codice residuo da utilizzare per le casistiche che non rientrano in nessuno degli altri casi. Per tale tipologia di immobile, in assenza di contratto di locazione, il contribuente non è tenuto a versare né l IRPEF né le relative addizionali. L imposizione è stata, infatti, già effettuata tramite il versamento dell IMU. Il codice 9, infatti, va utilizzato per indicare (elencazione non tassativa): unità immobiliari prive di allacciamento alle reti di energia, acqua, gas e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva; pertinenze di immobile tenuto a disposizione; unità immobiliare tenuta a disposizione in Italia da contribuenti residenti all estero o già utilizzata come abitazione principale o pertinenza di abitazione principale da contribuenti trasferiti temporaneamente in un altro Comune; bene di proprietà condominiale (locale portineria, autorimessa collettiva o altro) dichiarata dal singolo condomino nel caso in cui la quota di reddito superi la soglia prevista dalla normativa pari a 25,82 euro; 162 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

9 immobile distrutto o inagibile a seguito di eventi sismici o altri eventi calamitosi e per legge escluso da tassazione, a patto che il Comune di appartenenza abbia rilasciato un certificato che dichiari la distruzione o inagibilità dell immobile (richiede successiva indicazione del codice 1 nella Colonna 7 casi particolari); unità immobiliare inagibile per cause diverse da quelle di cui al punto precedente, per la quale è stata chiesta la revisione della rendita (richiede successiva indicazione del codice 3 nella Colonna 7 casi particolari). Nel caso di più unità immobiliari ad uso abitativo tenute a disposizione da un contribuente residente all estero, il codice 9 può essere utilizzato per una sola unità immobiliare. Per le altre unità immobiliari si dovrà, invece, indicare il codice 2. CODICE 10 - ABITAZIONE O PERTINENZA DATA IN USO GRATUITO A PROPRIO FAMILIARE Il codice deve essere utilizzato per dichiarare un abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ciò risulti dall iscrizione anagrafica. Il medesimo codice è utilizzabile per indicare un unità immobiliare in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari, diversi dal dichiarante. Per tale tipologia di immobile il contribuente non è tenuto a versare né l IRPEF né le relative addizionali. L imposizione è stata, infatti, già effettuata tramite il versamento dell IMU. CODICE 11 - IMMOBILE PARZIALMENTE UTILIZZATO QUALE ABITAZIONE PRINCIPALE ED IN PARTE CONCESSO IN LOCAZIONE IN REGIME DI LIBERO MERCATO Tale codice va utilizzato per indicare la presenza di un immobile parzialmente adibito ad abitazione principale del contribuente e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato, o patti in deroga. Nel caso in cui si sia espressa l opzione per l assoggettamento alla cedolare secca per i redditi di locazione ritratti, il contribuente è tenuto a barrare la casella di Colonna 11, riportare il reddito nella Colonna 14 e procedere alla compilazione del Rigo B11 e della seconda Sezione del Quadro RB. CODICE 12 - IMMOBILE SITUATO IN UNO DEI COMUNI AD ALTA DENSITÀ ABITATIVA PARZIALMENTE UTILIZZATO QUALE ABITAZIONE PRINCIPALE E PARZIALMENTE CONCESSO IN LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO Rimandando alle istruzioni di cui al codice 8, si rammenta che nel caso in cui si sia espressa l opzione per l assoggettamento alla cedolare secca per i redditi di locazione ritratti, il contribuente è tenuto a barrare la casella di Colonna 11, riportare il reddito nella Colonna 15 e procedere alla compilazione del Rigo B11 e della seconda Sezione del Quadro RB. CODICE 13 - MANCANTE (N.D.R.) CODICE 14 - IMMOBILI LOCATI A RESIDENTI IN ABRUZZO CON ABITAZIONE INAGIBILE Immobile situato nella regione Abruzzo e concesso in locazione a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nella regione Abruzzo, che hanno avuto l abitazione principale distrutta o dichiarata inagibile in conseguenza del sisma dello scorso 6 aprile 2009 (ordinanza ministeriale 29 settembre 2009, n. 3813). Nel caso di applicazione della tassazione ordinaria l indicazione di tale codice comporta la riduzione del 30% del reddito imponibile, che deve essere riportato anche a Colonna 13. In caso di opzione per la cedolare secca, invece, si deve procedere a barrare la Colonna 11 e il reddito deve essere riportato nella Colonna 14. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 163

10 In entrambe le ipotesi l indicazione di tale codice comporta la compilazione della seconda Sezione del Quadro RB e del Rigo RB11. CODICE 15 - IMMOBILI IN USO GRATUITO A RESIDENTI IN ABRUZZO CON ABITAZIONE INAGIBILE Immobile sito nella regione Abruzzo e concesso in comodato gratuito a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nella regione Abruzzo, che hanno avuto l abitazione principale distrutta o dichiarata inagibile in conseguenza del sisma dello scorso 6 aprile 2009 (ordinanza ministeriale 29 settembre 2009, n. 3813). I redditi fondiari delle unità immobiliari così individuate non risultano soggetti all imposizione ai fini IRPEF e relative addizionali, in quanto sostituite dall IMU. I redditi fondiari di tali unità andranno, quindi, indicati anche nella Colonna n. 17 relativa agli immobili non locati. COLONNA 3: GIORNI DI POSSESSO La Colonna 3 deve essere utilizzata per indicare i giorni di possesso dell immobile da parte del dichiarante. Devono essere indicati 365 giorni per l intero anno. Il numero di giorni dell anno da indicare deve riferirsi al periodo in cui l immobile è utilizzato con le modalità indicate nella Colonna 2 utilizzo. In caso di differenti utilizzi nell arco dell anno la compilazione per il medesimo immobile deve essere effettuata su distinti Righi, riportando per ciascun utilizzo i relativi giorni di durata. In tale caso barrare Colonna 8 per indicare che si tratta dello stesso fabbricato del Rigo precedente. Nell ipotesi in cui il contribuente usufruisca dell agevolazione per la procedura esecutiva di sfratto, occorre inserire il numero di giorni relativi al periodo di sospensione (Legge 8 febbraio 2007, n. 9). In questo caso alla Colonna 7 deve essere indicato il codice 6. COLONNA 4: PERCENTUALE DI POSSESSO La Colonna 4 deve essere utilizzata per indicare la percentuale di possesso dell immobile da parte del dichiarante. Laddove il dichiarante fosse l unico proprietario indicare 100%. COLONNA 5: CODICE CANONE Si tratta di una specifica rispetto a quanto indicato nella Colonna 6, e dovrà pertanto essere compilata solo ed esclusivamente nei casi in cui l immobile sia stato dato in locazione nel corso del Nello specifico l indicazione da fornire riguarda la percentuale con cui si devono tenere in considerazione i canoni di locazione, ossia: codice 1 - il totale dei canoni di locazione indicati in Colonna 6 è pari al 95% dei canoni pattuiti in quanto si riferisce alla tassazione ordinaria dei canoni di locazione; codice 2 - il totale dei canoni di locazione indicati in Colonna 6 è pari al 75% dei canoni pattuiti in quanto si riferisce alla tassazione ordinaria dei canoni di locazione con riferimento agli immobili situati nella città di Venezia (centro) e nelle isole di Murano, Burano e della Giudecca; codice 3 - il totale dei canoni di locazione indicati in Colonna 6 è pari al 100% dei canoni pattuiti in quanto si riferisce alla tassazione mediante applicazione della c.d. cedolare secca sui canoni di locazione; in questo caso si riporta il canone di locazione pieno a Colonna 6 e a Colonna 14 (o 15) e si barra la casella a Colonna 11. codice 4 - il totale dei canoni di locazione indicati in Colonna 6 è pari al 65% del canone pattuito in quanto si riferisce alla tassazione ordinaria dei canoni di locazione ritratti dalla locazione di un immobile che sia stato riconosciuto di interesse storico od artistico ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

11 COLONNA 6: CANONE DI LOCAZIONE La Colonna 6 deve essere utilizzata per indicare l ammontare del canone di locazione spettante relativo al 2014 in base agli accordi contrattuali, già al netto delle riduzioni indicate in Colonna 5. Il canone di locazione deve essere dichiarato indipendentemente dall effettivo incasso, salvo il caso di convalida della procedura di sfratto intervenuta prima della scadenza per la presentazione del Modello UNICO2015. In tal caso l IRPEF grava sulla rendita catastale e non sul canone di locazione. Canone di locazione Colonna 6 no cedolare cedolare Colonna 5, codice 1, 2, 4 Colonna 5, codice 3 Colonna 13 Barrare Colonna 11 Colonna 14 (o Colonna 15) Rigo RB11 Sezione II SPECIFICHE CIRCA L INDICAZIONE DEL CANONE L ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione, rapportato al numero di giorni indicati nella Colonna 3 ma non alla percentuale di possesso indicata a Colonna 4 (salvo il caso di locazione da parte solo di alcuni comproprietari); si deve indicare l importo al netto della deduzione di Colonna 5 calcolando l eventuale rivalutazione automatica sulla base dell indice ISTAT e l eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. Dal canone di locazione si deve scorporare la quota pattuita a titolo di: 1) spese condominiali; 2) luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili. IMMOBILE LOCATO SOLO DA ALCUNI DEI COMPROPRIETARI Il canone deve essere indicato anche se il contratto è stato stipulato a nome di uno solo dei comproprietari o contitolari del diritto reale. Se l immobile è posseduto in comproprietà, ma è dato in locazione solo da uno o più comproprietari (per esempio nell ipotesi di immobile di proprietà di tre persone dato in locazione da due dei tre proprietari al terzo) va indicata soltanto la quota del canone annuo di locazione spettante al contribuente (e non l intero canone); in detta ipotesi nella Colonna 7 occorre indicare il codice 5. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 165

12 ULTERIORI DEDUZIONI FORFETARIE Il legislatore ha previsto un ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile al ricorrere di particolari condizioni illustrate a commento della Sezione II. Tale ulteriore riduzione non deve essere applicata sull importo da indicare a Colonna 6 bensì sul reddito imponibile da indicare a Colonna 13. TASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE Immobile locato in regime di equo canone Immobile locato con patti in deroga Il reddito da dichiarare è sempre pari al 95% (o 75%, 65%) del canone di competenza, come risultante dal contratto, indipendentemente dall ammontare della rendita catastale Il reddito imponibile è pari al maggiore tra il reddito catastale e il 95% (o il 75%, 65%) del canone di competenza CON APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA 10% 21% del canone senza riduzione forfetaria LOCAZIONE INFRANNUALE Nel caso di contratto di locazione con patti in deroga vigente solo per una parte dell anno o di durata pluriennale ma che inizia in data successiva al 1º gennaio, per determinare il reddito da dichiarare occorre confrontare la rendita catastale relativa all intero anno e l ammontare dei canoni relativi alla frazione d anno e dichiarare il maggiore dei due. CANONE DI LOCAZIONE DI DUE UNITÀ IMMOBILIARI Nel caso di contratto di locazione avente ad oggetto due o più immobili (ad esempio: appartamento più autorimessa), ma il cui canone è determinato complessivamente, occorre scindere detto canone proporzionalmente alla rendita catastale di ciascun immobile al fine di attribuire a ciascuna unità una quota di esso. 166 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

13 Canone da indicare a Colonna 6 Canone di locazione (meno) spese condominiali o di utenze Se locato da tutti i comproprietari Se locato solo da alcuni comproprietari (es. ad uno dei comproprietari) Affitto da contratto x (gg. in Colonna 3 /365) x percentuale di Colonna 5 Affitto da contratto x (gg. in Colonna 3 /365) x percentuale di Colonna 4 x percentuale di Colonna 5 Indicare il codice 5 a Colonna 7 COLONNA 7: CASI PARTICOLARI La compilazione della Colonna 7 è limitata ad una serie di casistiche che influiscono sulla determinazione del reddito imponibile, codificate come segue: 1 - fabbricati distrutti o inagibili a seguito di eventi sismici o altri eventi calamitosi, che per legge siano stati esclusi da imposizione (a condizione che sia stato rilasciato un certificato del Comune attestante la distruzione ovvero l inagibilità del fabbricato). Tale codice richiede l indicazione del codice 9 alla Colonna 2. Ilcodice va utilizzato anche per indicare un immobile situato nelle zone colpite dal sisma del 20 e 29 maggio 2012, distrutto o oggetto di ordinanze di sgombero, adottate entro il 30 novembre 2013, in quanto inagibile totalmente o parzialmente; 3 - unità immobiliare inagibile per cause diverse da quelle di cui al codice 1, per la quale è stata chiesta la revisione della rendita. Tale codice richiede l indicazione del codice 9 alla Colonna 2; 4 - unità immobiliare per la quale non sono stati percepiti in tutto o in parte i canoni di locazione, come risulta da provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore conclusosi entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso deve comunque essere dichiarata e assoggettata a tassazione la rendita catastale dell immobile; 5 - unità immobiliare posseduta in comproprietà e data in locazione soltanto da uno o più comproprietari ciascuno per la propria quota (ad esempio: immobile posseduto da tre comproprietari locato ad uno di essi dagli altri due); in tal caso nella Colonna 6 va indicata soltanto la quota del canone annuo di locazione spettante al contribuente e non l intero canone annuo; 6 - se per l immobile, locato a soggetti che si trovano in particolari condizioni di disagio, è intervenuta la sospensione della procedura esecutiva di sfratto, disposta dalla legge 8 febbraio 2007, n. 9. COLONNA 8: CONTINUAZIONE Se nel corso del 2014 si sono verificate situazioni diverse per uno stesso fabbricato (variazioni di quote di possesso, utilizzo, ecc.), occorre compilare un Rigo per ogni singola situazione, indicando nella Colonna 3 il relativo periodo. In questo caso è necessario barrare la presente casella per indicare che si tratta dello stesso fabbricato del Rigo precedente. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 167

14 Si rammenta che fa eccezione l ipotesi di intervenuta convalida di sfratto antecedentemente al termine per la presentazione della dichiarazione. Ove, infatti, il canone di locazione sia stato percepito solo per una parte dell anno, va compilato un unico Rigo, riportando in Colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in Colonna 7 il codice 4. Non si deve, quindi procedere alla compilazione di due Righi per evidenziare l intervenuta cessazione della locazione. COLONNA 9: CODICE COMUNE Nella Colonna 9 occorre indicare il codice catastale del Comune ove è situata l unità immobiliare; il codice è rilevabile dall elenco Codici catastali comunali e aliquote dell addizionale comunale presente sul sito internet Se i dati del fabbricato sono indicati su più Righi, il codice catastale deve essere riportato solo sul primo Rigo del Quadro RB in cui il fabbricato è stato indicato. COLONNA 11: CEDOLARE SECCA La casella deve essere barrata per indicare l esercizio dell opzione della cedolare secca sulle locazioni di immobili abitativi. La casella può, quindi, essere barrata solamente ove nella Colonna 2 sia stato indicato uno dei seguenti codici utilizzo: 3 (locazione a canone libero); 4 (locazione a equo canone); 8 (locazione con canone concordato agevolato); 11 (locazione parziale abitazione principale con canone libero); 12 (locazione parziale abitazione principale con canone concordato agevolato con applicazione dell aliquota agevolata del 19%); 14 (locazione agevolata di un immobile situato in Abruzzo). In presenza dell opzione è anche necessaria la compilazione della Sezione II del presente Quadro RB, alle cui istruzioni si rimanda. COLONNA 12: CASI PARTICOLARI IMU Indicare uno dei seguenti codici al ricorrere di tali casistiche: 1 se il fabbricato, diverso dall abitazione principale e relative pertinenze risulta essere esente da IMU ma soggetto ad IRPEF e relative addizionali 2 se l abitazione principale e pertinenze sono state assoggettate ad IMU in quanto accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Mediante l indicazione del presente codice si beneficia dell esenzione da IRPEF e relative addizionali. 3 se immobile ad uso abitativo, assoggettato ad IMU, non locato ed ubicato nello stesso Comune dell abitazione principale; in tal caso la rendita catastale è considerata imponibile per il 50% del suo importo. COLONNA 13: TASSAZIONE ORDINARIA Indicare il reddito dell immobile assoggettato a tassazione ordinaria. Colonna 1 x (Colonna 3/365) x Colonna 4 Reddito da indicare o, se superiore Colonna 6 x Colonna DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

15 COLONNA 14: CEDOLARE SECCA 21% Indicare il canone di locazione se si è optato per l applicazione della cedolare secca ed applicazione dell aliquota del 21%. COLONNA 15: CEDOLARE SECCA 10% Per il quadriennio l aliquota della cedolare secca agevolata è ridotta al 10% in luogo dell ordinario 15%. Indicare il canone di locazione se si è optato per l applicazione della cedolare secca ed applicazione dell aliquota del 10%. L aliquota del 10% è applicabile solo sui contratti a canone convenzionato per immobili situati in Comuni ad alta densità abitativa, per i quali è stato indicato il codice 8 o 12 nella Colonna 2. REDDITI NON IMPONIBILI COLONNA 16: ABITAZIONE PRINCIPALE La Colonna attiene alla casistica dei redditi da immobili non imponibili in quanto l imposizione è già stata assolta tramite il versamento dell IMU. In tale Colonna va riportato il reddito fondiario dell abitazione principale o delle relative pertinenze. L importo da indicare è pari a quello indicato in Colonna 1, se a Colonna 2 è stato indicato il codice 1, rapportato ai giorni e alla percentuale di possesso. COLONNA 17: IMMOBILI NON LOCATI La Colonna attiene alla casistica dei redditi non imponibili in quanto l imposizione è già stata assolta tramite il versamento dell IMU. In tale Colonna va riportato il reddito fondiario degli immobili che non risultano locati e siano comunque stati assoggettati ad IMU. L importo da indicare è pari a quello indicato in Colonna 1, se a Colonna 2 non è stato indicato il codice 1, rapportato ai giorni e alla percentuale di possesso. COLONNA 18: ABITAZIONE PRINCIPALE NON SOGGETTA AD IMU Indicare il reddito dell abitazione principale e delle relative pertinenze non assoggettato ad IMU. RIGO RB10: TOTALE Nelle Colonne 13, 14, 15, 16, 17 e 18 deve essere riportata la somma dei valori indicati nelle medesime Colonne relative ai singoli immobili. Si rammenta che in presenza di più Modelli compilati per l indicazione dei fabbricati, il totale dei redditi, come precedentemente suddiviso, dovrà essere riportato solo nel Rigo RB10 del modulo 1. Per quanto riguarda la somma degli importi soggetti a tassazione ordinaria l importo complessivo indicato in Colonna 13 e 18 concorre a formare il reddito imponibile complessivo da indicare nella Colonna 5 del Rigo RN1 del Quadro RN. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 169

16 L importo indicato nelle Colonne 16 e 17 deve, invece, essere indicato nelle Colonne 1 e 2 del Rigo RN50. Colonna 13 Colonna 18 Colonna 16 Colonna 17 RN1 Colonna 5 RN2 RN50 Colonna 1 RN50 Colonna 2 Reddito complessivo Deduzione per 1 casa ISEE ISEE RIGO RB11: IMPOSTA CEDOLARE SECCA Il Rigo racchiude i dati riepilogativi inerenti la liquidazione della cedolare secca dovuta in relazione al reddito derivante dai contratti di locazione ad uso abitativo degli immobili abitativi. In tale Rigo deve essere indicata l imposta liquidata, sulla scorta di quanto indicato nelle Colonne 14 e 15, del Rigo RB10, degli acconti versati nel periodo d imposta ed eventuali altri dati, correlati a casistiche più particolari, fino a giungere alla determinazione dell imposta a debito o a credito. COLONNA 1: IMPOSTA CEDOLARE SECCA 21% Indicare l importo dell imposta cedolare secca complessivamente dovuta, pari al 21% di quanto indicato nel Rigo RB10, Colonna 14 del Modello 1 COLONNA 2: IMPOSTA CEDOLARE SECCA 10% Riportare l imposta cedolare secca complessivamente dovuta, pari al 10% di quanto indicato nel Rigo RB10, Colonna 15, del Modello 1. COLONNA 3: TOTALE IMPOSTA CEDOLARE SECCA Riportare la somma degli importi indicati nelle Colonne precedenti. COLONNA 4: ECCEDENZA DICHIARAZIONE PRECEDENTE Indicare l eventuale credito di cedolare secca emergente dal Rigo RX4 Colonna 4 del Modello UNICO2014. Nell ipotesi in cui nell anno 2014 si sia usufruito dell assistenza fiscale ed il sostituto d imposta non abbia, tuttavia, provveduto in tutto o in parte al rimborso del credito risultante dal Mod , in tale Colonna deve essere indicato il credito non rimborsato risultante al punto 64 della Certificazione unica Nell ipotesi in cui nel 2014 si sia presentato il Mod. 730/2014 e si sia chiesto di utilizzare l eventuale eccedenza risultante per il pagamento dell IMU ma tale credito non sia stato utilizzato in tutto od in parte, in tale Colonna deve essere indicato anche l eventuale importo del credito di cedolare secca indicato nel Rigo 194 del prospetto di liquidazione Mod. 730/3/2014 per il dichiarante o 214 per il coniuge. COLONNA 5: ECCEDENZA COMPENSATA MOD. F24 Indicare l importo dell eccedenza di cedolare secca eventualmente compensata utilizzando il Mod. F DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

17 COLONNA 6: ACCONTI VERSATI Indicare: gli acconti della cedolare secca versati per il 2014 (codici tributo 1840 e 1841, anno 2014); l importo indicato nei punti 34 e 35 ( 54 e 55 per il coniuge) della Certificazione unica 2015 (acconto trattenuto con il modello 730/2014). Se nel 2014 è stato presentato un 730 senza sostituto, gli acconti da riportare sono indicati nei Righi 100 e 101 (120 e 121 per il coniuge) del prospetto di liquidazione mod /2014; ai fini del calcolo dell importo da indicare in tale Colonna si deve considerare anche l importo indicato nella successiva Colonna 7. COLONNA 7: ACCONTI SOSPESI Indicare gli acconti non versati a seguito di specifici provvedimenti emanati in relazione ad eventi eccezionali. COLONNA 8: CEDOLARE SECCA TRATTENUTA DAL SOSTITUTO Questa è la prima di 3 Colonne (la 8, 9, 10) riservate ai contribuenti che intendano correggere o integrare la dichiarazione Mod. 730/2015 già presentata. In particolare, nella presente Colonna deve essere data evidenza dell importo della cedolare secca trattenuto dal sostituto d imposta, indicato in Colonna 7, Rigo 99, Mod /2015 del contribuente. Se la rettifica riguarda la parte del coniuge dichiarante riportare il valore di Colonna 7, Rigo 119. COLONNA 9: CEDOLARE SECCA RIMBORSATA DAL SOSTITUTO In tale Colonna deve essere evidenziato l importo della cedolare secca rimborsato dal sostituto d imposta indicato in Colonna 5 del Rigo 99 del Mod /2015. Se la rettifica riguarda la parte del coniuge dichiarante riportare il valore di Colonna 5, Rigo 119. COLONNA 10: CEDOLARE SECCA A CREDITO COMPENSATO IN F24 PER VERSAMENTO IMU La presente Colonna va compilata solamente ove nel Quadro I del Mod. 730/2015 si sia chiesto di utilizzare il credito originato dalla liquidazione della dichiarazione 730 per il pagamento dell IMU e se nel Mod /2015 risulta compilata la Colonna 4 del Rigo 99 (ovvero la Colonna 4 del Rigo 119 per il coniuge). In presenza delle citate condizioni indicare l importo del credito di cedolare secca utilizzato in compensazione entro la data di presentazione della dichiarazione UNICO 2015 per il pagamento dell IMU tramite Mod. F24. COLONNA 11/12: IMPOSTA A DEBITO/CREDITO Le Colonne 11 e 12 devono essere utilizzate per riportare l importo della cedolare secca a debito (Colonna 11) o a credito (Colonna 12). La liquidazione dell imposta avviene sulla base di un calcolo matematico che tiene in considerazione la compilazione di tutti i campi del Rigo RB11. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 171

18 I calcoli per la compilazione (necessariamente alternativa) del debito o credito d imposta cedolare sono i seguenti: Col. 3 - Col. 4 + Col. 5- Col. 6 - Col. 8 + Col. 9 + Col. 10 Se positivo (debito) Colonna 11 Se negativo (credito) Colonna 12 (senza segno meno) RX4 Colonna 1 RIGO RB12: ACCONTO CEDOLARE SECCA 2015 RB11 Colonna 3 SE<52 SE>52 Acconto non dovuto Acconto dovuto RB11 Colonna 3 x 95% SE < 257,52 SE > 257,52 Unica soluzione il 30 Novembre Due rate, 16 Giugno (40%) e 30 Novembre (60%) Compilazione RB12 Colonna 2 Compilazione RB12 Colonna 1 Per I acconto Compilazione RB12 Colonna 2 per II acconto 172 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

19 COLONNA 1: PRIMO ACCONTO Indicare l ammontare del primo acconto dovuto per la cedolare secca Resta la facoltà per il contribuente di determinare l acconto da versare in misura inferiore se prevede un minor reddito e di conseguenza una minore imposta (es. per una cessata locazione). COLONNA 2: SECONDO O UNICO ACCONTO Indicare l ammontare del secondo o unico acconto dovuto per la cedolare secca SEZIONE II: DATI NECESSARI PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI PREVISTE PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE RIGHI RB21 - RB23: DATI RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE La Sezione II del Quadro RB, suddivisa in 9 Righi di 9 Colonne (Righi da RB21 a RB23), deve essere compilata indicando i dati di registrazione dei contratti per poter beneficiare: 1. della cedolare secca; 2. della riduzione del 30% del canone di locazione nelle ipotesi previste dai codici 8, 12 e 14 della Colonna 2 dei Righi da RB1 a RB9. CODICI 8 E 12 DI COLONNA 2 DELLA SEZIONE I I requisiti richiesti per la riduzione del 30% sono: locazione in vigenza di un contratto a canone vincolato; ubicazione dell unità immobiliare in un comune ad alta densità abitativa. Canone vincolato Le locazioni devono essere state stipulate in regime di canone vincolato (o determinazione legale del canone). I vincoli temporali che derivano dalla scelta di tale tipologia di contratti sono meno estesi rispetto a quanto disposto per quelli a canone libero. La durata non può essere comunque inferiore a 3 anni. Alla prima scadenza, tuttavia, il contratto si proroga di diritto per soli 2 anni, qualora le parti non si accordino sul rinnovo. Valgono anche in questo ambito le legittime cause di diniego del rinnovo da parte del locatore alla prima scadenza; per quanto riguarda la seconda scadenza, si applicano le disposizioni applicabili anche ai contratti a canone libero. COMUNI AD ALTRA DENSITÀ ABITATIVA O CON CARENZA DI ALLOGGI Requisito per la riduzione del 30% del canone di locazione è che l immobile si trovi nei Comuni capoluogo di provincia e nei Comuni confinanti con quelli di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (art. 8, comma 3, della Legge n. 431/1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali. Vi rientrano, inoltre, i comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta, ed i comuni per i quali negli ultimi cinque anni precedenti al 28 maggio è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi. Per tale ultima ipotesi il codice è utilizzabile solo in ipotesi di locazione con opzione per la cedolare secca. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 173

20 CODICE 14 DI COLONNA 2 DELLA SEZIONE I - IMMOBILE SITUATO NELLA REGIONE ABRUZZO L agevolazione inerente la riduzione del 30% del reddito è prevista anche per quegli immobili concessi in locazione a soggetti residenti nell area colpita dal sisma del 6 aprile 2009 e le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili. COME SI COMPILA COLONNA 1: NUMERO DI RIFERIMENTO Deve essere indicato il numero del Rigo della Sezione I Quadro RB nel quale sono stati riportati i dati dell immobile locato di riferimento. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile identificato da un unica rendita catastale (es. affitto separato di diversi locali della stessa unità abitativa) si devono compilare tanti Righi quanti sono i contratti da dichiarare, tenendo in questa Colonna lo stesso riferimento del fabbricato indicato nella Sezione I. COLONNA 2: NUMERO MODELLO Nell ipotesi in cui siano stati compilati più Modelli, deve essere indicato il numero del Modello in cui si trova il Quadro RB nel quale sono stati riportati i dati dell immobile locato. In presenza di un unico Quadro RB, la Colonna non deve essere compilata. COLONNE 3, 4, 5 E 6: DATI RELATIVI AL CONTRATTO Devono essere indicati i dati relativi al contratto, rispettivamente data, serie, numero di registrazione del contratto di locazione e codice identificativo dell Ufficio del registro e dell ufficio dell Agenzia delle entrate competente presso cui lo stesso è stato registrato. Detto codice può essere ripreso dal Modello F23 utilizzato per pagare l Imposta di registro sulla locazione, dalla ricevuta di registrazione telematica del contratto di locazione o, in alternativa, sul sito internet dell Agenzia ( dove è disponibile una tabella riepilogativa dei codici identificativi dei diversi uffici dell Agenzia. In particolare, per quanto riguarda il codice relativo alla modalità di registrazione Serie potrà assumere i valori: 3 Registrazione contratto presso Ufficio Agenzia delle entrate 3P 3T Registrazione telematica tramite Siria Registrazione telematica tramite altre applicazioni 3A e 3B Codici utilizzati negli anni passati dagli Uffici dell Agenzia delle entrate COLONNA 7: CONTRATTI NON SUPERIORI A 30 GIORNI Nel caso in cui il contratto di locazione abbia una durata non superiore a 30 giorni il contribuente ha la facoltà di registrarlo, non l obbligo. La casella di Colonna 7 deve essere barrata per dare evidenza della mancata registrazione dello stesso. In tale caso il contribuente non sarà tenuto alla compilazione delle specifiche relative alla registrazione del contratto (Colonne 3,4,5 e 6). 174 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

21 COLONNA 8: ANNO DI PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE ICI/IMU Se per l immobile è stata presentata la dichiarazione ICI/IMU, indicare il relativo anno di presentazione. COLONNA 9: STATO DI EMERGENZA La casella va barrata nell ipotesi di canone di locazione a canone concordato con opzione per la cedolare secca, stipulato in un comune per il quale, negli ultimi cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi (codice 8 o 12 della Colonna 2 dei Righi da RB1 a RB9). CASI PRATICI L ESERCIZIO DELL OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA L opzione è esercitabile unicamente dal locatore dell unità abitativa a fronte della preventiva comunicazione, tramite lettera raccomandata al proprio conduttore, dell intenzione di avvalersi dell istituto della cedolare secca, con contestuale attestazione di rinuncia alla facoltà di richiedere, a qualsiasi titolo, l aggiornamento del canone di locazione. L opzione per la cedolare secca può, inoltre, essere esercitata anche in riferimento a unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o ad enti senza scopo di lucro purché vengano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all aggiornamento del canone. Tale comunicazione non risulta necessaria ove il locatore preveda già nel contratto la rinuncia all aggiornamento del canone di locazione in quanto è sua intenzione avvalersi dell istituto della cedolare secca. L opzione si rinnova automaticamente di anno in anno ed è revocabile in ciascuna annualità contrattuale successiva, a condizione che la revoca sia espressa entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento. L opzione per la cedolare secca deve essere fatta valere in sede di registrazione del contratto, di proroga o risoluzione del medesimo o, nell ipotesi di contratti non soggetti a registrazione, direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta in esame. Si sottolinea che tale opzione riguarda l intera annualità contrattuale la quale può differire dal singolo anno d imposta. In caso di contratti stipulati durante l anno d imposta, infatti, l esercizio dell opzione interesserà due distinte annualità d imposta con riferimento alle singole mensilità. In considerazione del fatto che l adesione al regime della cedolare secca è opzionale, a fronte di più contratti agevolabili il contribuente può, liberamente, scegliere di esercitare l opzione per il regime in disamina solo per alcuni contratti e mantenere, invece, il regime ordinario per i restanti (circ. 1 giugno 2011, n. 26/E). Lo stesso è da ritenersi valido nell ipotesi in cui un unico contratto abbia ad oggetto più unità immobiliari abitative e le relative pertinenze. In tale ipotesi l esercizio parziale dell opzione comporterà l obbligo, in capo al contribuente, di continuare a versare l imposta di registro dovuta sui canoni di locazione per cui non si è esercitata l opzione; l imposta di bollo sul contratto risulterà, invece, dovuta in misura piena. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 175

22 O PIU CEDOLARE SÌ CEDOLARE NO CEDOLARE NO CEDOLARE SÌ CEDOLARE NO CEDOLARE SÌ È altresì consentito l esercizio dell opzione nel caso in cui il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell immobile abitativo. Tuttavia il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un unità abitativa, cui è attribuita un unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo, senza che sia possibile quindi optare per il regime della cedolare secca solo per alcuni contratti in relazione allo stesso immobile. CEDOLARE SÌ CEDOLARE SÌ CEDOLARE SÌ CEDOLARE SÌ 176 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

23 Tale principio trova applicazione anche nell ipotesi in cui l immobile abitativo affittato sia cointestato, ovverosia vi siano più persone proprietarie o detentrici di diritti reali sullo stesso. In tale ipotesi ogni singolo proprietario o detentore di diritto reale è libero di scegliere se esercitare o meno l opzione per la cedolare secca. I contribuenti che non optassero per il regime sostitutivo dovranno versare l imposta di registro sulla parte del canone di locazione di propria spettanza. Saranno sempre dovute l imposta di bollo e l imposta di registro; nell ipotesi in cui la norma disponga un importo minimo per l imposta di registro lo stesso dovrà essere interamente versato. CEDOLARE SÌ CEDOLARE NO CEDOLARE SÌ CEDOLARE SECCA: CALCOLI DI CONVENIENZA La verifica della convenienza all opzione per la cedolare secca sui redditi da locazione, ricorrendo tutte le ulteriori necessarie premesse, coinvolge diversi aspetti da tenere nella dovuta considerazione. Più in particolare si dovrà verificare se il prelievo (21% o 10%) risulti inferiore rispetto alle imposte di cui tale imposta è sostitutiva, ossia: l IRPEF, le addizionali comunali e regionali IRPEF, le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto, le imposte di registro e di bollo su proroghe e risoluzioni. Nei calcoli si dovrà tenere in considerazione anche che: l imposta sostitutiva è calcolata sul 100 per cento del canone di locazione annuo, mentre con il regime ordinario l imposta è calcolata sul 95 per cento dall anno 2013 (ulteriormente abbattuto del 30 per cento in caso di contratto con determinazione convenzionale del canone); non sono rimborsabili imposte di bollo e di registro eventualmente già versate; nel caso in cui si opti per l applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone (anche se prevista nel contratto) a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. In generale dal 2014 l opzione per la cedolare secca trova convenienza nella maggioranza dei casi, alla luce della riduzione della percentuale di deduzione forfetaria dei canoni di locazione dal 15 al 5%, a maggior ragione ove si possa beneficiare della riduzione dell aliquota d imposta dal 15% al 10%. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 177

24 ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZA ESENTI DA IMU Si ipotizzi di dichiarare un appartamento ed un autorimessa situate nel comune di Milano che sono state rispettivamente abitazione principale e sua pertinenza per tutto l anno 2014 (codici 1 e 5 a Colonna 2). Le rendite catastali sono di 500 euro per l appartamento e 100 euro per l autorimessa. I beni non essendo stati assoggettati ad IMU non beneficiano dell esenzione da IRPEF e relative addizionali. Il calcolo dell importo del reddito da riportare nella Colonna 18 è il seguente: Rendita Rivalutazione del 5% 525 (500 x 1,05) 105 (100 x 1.05) ai giorni al possesso Reddito Compilazione del Quadro RB (il primo Rigo è relativo all abitazione mentre il secondo si riferisce all autorimessa): ABITAZIONE PRINCIPALE DI LUSSO E PERTINENZA SOGGETTA A IMU Si ipotizzi di dichiarare un appartamento ed un autorimessa situate nel comune di Milano che sono state rispettivamente abitazione principale e sua pertinenza per tutto l anno 2014 (codici 1 e 5 a Colonna 2) Le rendite catastali sono di 500 euro per l appartamento e 100 euro per l autorimessa. Poiché il fabbricato destinato ad abitazione principale è accatastato con categoria A/1, non si applica l esenzione da IMU prevista per le abitazioni principali. L abitazione e la relativa pertinenza beneficiano quindi dell esenzione da IRPEF e relative addizionali. Il calcolo dell importo del reddito non imponibile da riportare nella Colonna 16 è il seguente (N.B. i valori delle rendite sono puramente funzionali agli esempi di compilazione): Rendita Rivalutazione del 5% 525 (500 x 1,05) 105 (100 x1.05) ai giorni al possesso Reddito DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

25 Compilazione del Quadro RB (il primo Rigo è relativo all abitazione mentre il secondo si riferisce all autorimessa): FABBRICATO AD USO PROMISCUO SOGGETTO A IMU Si ipotizzi di dichiarare un appartamento situato nel comune di Milano adibito promiscuamente ad abitazione principale e ad ufficio per tutto l anno 2014 (codice 6 a Colonna 2). La rendita catastale è di 500 euro. Poiché il fabbricato destinato ad abitazione principale è accatastato con categoria A/1, non si applica l esenzione da IMU prevista per le abitazioni principali Il calcolo dell importo del reddito da riportare al 50% nella Colonna 16 e al 50% nella Colonna 17 è il seguente: Rendita 500 Rivalutazione del 5% 525 (500 1,05) ai giorni al possesso Reddito Compilazione del Quadro RB: FABBRICATO AD USO PROMISCUO ESENTE DA IMU Si ipotizzi di dichiarare un appartamento situato nel comune di Milano adibito promiscuamente ad abitazione principale e ad ufficio per tutto l anno 2014 (codice 6 a Colonna 2). La rendita catastale è di 500 euro. Trattandosi di abitazione principale non di lusso si è beneficiato dell esenzione da IMU. Trova applicazione quindi l IRPEF; l imponibile viene suddiviso al 50% tra reddito da abitazione principale che beneficia della deduzione (Colonna 18) e reddito soggetto a tassazione ordinaria (nella Colonna 13): DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 179

26 Rendita 500 Rivalutazione del 5% 525 (500 1,05) ai giorni al possesso Reddito La stessa ripartizione del reddito si sarebbe avuta se a Colonna 12 fosse stato indicato il codice 1 Compilazione del Quadro RB: FABBRICATO IN USO GRATUITO AD UN FAMILIARE SITUATO IN COMUNE DIVERSO DA QUELLO IN CUI IL COMODANTE HA LA PROPRIA ABITAZIONE PRINCIPALE Si ipotizzi di dichiarare un appartamento situato nel comune di Milano dato in uso gratuito ad un familiare che vi ha stabilito la propria residenza (codice 10 a Colonna 2). Si ipotizza, inoltre, che l abitazione principale del soggetto comodante sia situata a Torino. La rendita catastale è di 500 euro. Trattandosi di abitazione non principale essa è stata assoggettata ad IMU; si beneficia quindi dell esenzione da IRPEF e relative addizionali, in quanto l immobile non è situato nel medesimo comune in cui il soggetto comodante ha la propria abitazione principale. Il reddito deve essere indicato a Colonna 17, come reddito non imponibile di abitazione non principale e non locata. Rendita 500 Rivalutazione del 5% 525 (500 1,05) ai giorni al possesso Reddito Compilazione del Quadro RB: FABBRICATO IN USO GRATUITO AD UN FAMILIARE SITUATO NEL MEDESIMO COMUNE IN CUI IL COMODANTE HA LA PROPRIA ABITAZIONE PRINCIPALE Si ipotizzi di dichiarare un appartamento situato nel comune di Milano dato in uso gratuito ad un familiare che vi ha stabilito la propria residenza (codice 10 a Colonna 2). Si ipotizza, inoltre, che l abitazione principale del soggetto comodante sia anch essa a Milano. La rendita catastale è di 500 euro. 180 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

27 Trattandosi di abitazione non principale essa è stata assoggettata ad IMU; poiché la stessa, tuttavia, è situata nel medesimo comune in cui il soggetto concedente ha la propria abitazione principale il relativo reddito concorre alla determinazione del reddito complessivo nella misura del 50% ( codice 3 in Colonna 12). Il reddito deve essere indicato per il 50% a Colonna 13 e per il restante 50% a Colonna 17, come reddito non imponibile di abitazione non principale e non locata. Rendita 500 Rivalutazione del 5% 525 (500 1,05) ai giorni al possesso Reddito Compilazione del Quadro RB FABBRICATO A DISPOSIZIONE Si ipotizzi di dichiarare un appartamento situato nel comune di Roma tenuto a disposizione (codice 2 a Colonna 2). Il contribuente risiede a Milano. La rendita catastale è di 500 euro. Trattandosi di abitazione non principale essa è stata assoggettata ad IMU; si beneficia quindi dell esenzione da IRPEF e relative addizionali. Il reddito, comunque rivalutato del 5%, deve essere maggiorato di 1/3 e indicato a Colonna 17, come reddito non imponibile di abitazione non principale. Rendita 500 Rivalutazione del 5% 525 (500 1,05) Maggiorazione di 1/3 700 (500/3x4) ai giorni al possesso Reddito Se l immobile avesse beneficiato dell esenzione da IMU (codice 1 a Colonna 12), il reddito si sarebbe dovuto indicare interamente a Colonna 13 e, quindi, assoggettato a tassazione ordinaria. Compilazione del Quadro RB: DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 181

28 FABBRICATO A DISPOSIZIONE NELLO STESSO COMUNE DELL ABITAZIONE PRINCIPALE Si ipotizzi di dichiarare un appartamento situato nel comune di Milano tenuto a disposizione (codice 2 a Colonna 2). Il contribuente risiede a Milano, ove dispone di un abitazione principale di proprietà. La rendita catastale è di 500 euro. Trattandosi di abitazione non principale il primo immobile è stato assoggettato ad IMU; non si beneficia integralmente dell esenzione da IRPEF e relative addizionali, in quanto l immobile è situato nel medesimo comune in cui il contribuente ha la propria abitazione principale. Il reddito, comunque rivalutato del 5%, deve essere maggiorato di 1/3 e indicato per il 50% come reddito soggetto a tassazione ordinaria (Colonna 13) e per il 50% come reddito non imponibile di abitazione non principale (Colonna 17). Rendita 500 Rivalutazione del 5% 525 (500 x 1,05) Maggiorazione di 1/3 700 (500/3 x 4) ai giorni al possesso Reddito Se l immobile avesse beneficiato dell esenzione da IMU (codice 1 a Colonna 12), il reddito si sarebbe dovuto indicare interamente a Colonna 13 e, quindi, assoggettato a tassazione ordinaria. Compilazione del Quadro RB: VARIAZIONE DI ABITAZIONE PRINCIPALE Si ipotizzi che il dichiarante abbia cambiato la residenza principale nell arco dell anno. Dal 1 gennaio 2014 al 30 giugno 2014 la residenza principale aveva una rendita catastale di 500 euro. Dal 1 luglio 2014 al 31 dicembre 2014 l abitazione principale è stata cambiata (mediante compravendita) e presenta ora una rendita di euro. La percentuale di possesso della prima abitazione era del 100%, ora è del 50%, in comproprietà con il coniuge coabitante. I beni, essendo stati esentati da IMU quali abitazioni principali, non beneficiano dell esenzione da IRPEF e relative addizionali (beneficiando comunque di una deduzione di pari importo da indicare nel quadro RN). Il calcolo dell importo del reddito da indicare a Colonna 18 è il seguente: Rendita Rivalutazione del 5% 525 (500 x 1,05) (1.500 x 1,05) ai giorni 260,34 (525/365 x 181) 793,97 (1.575/365 x 184) al possesso 260,34 (260,34 x 100%) 396,99 (793,97 x 50%) Reddito DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

29 La compilazione del Quadro RB avviene come segue: VARIAZIONE DELLA PERCENTUALE DI POSSESSO Si ipotizzi di dichiarare un appartamento e un autorimessa ubicati nel Comune di Milano che sono, rispettivamente, abitazione principale e sua pertinenza; dal 1 gennaio 2014 al 30 giugno 2014 sono possedute al 50%, dal 1 luglio 2014 al 31 dicembre 2014 la percentuale di possesso è salita al 60% a seguito di una successione. Le rendite catastali sono di 500 euro per l appartamento e 100 euro per l autorimessa. Il calcolo dell importo del reddito da indicare a Colonna 18 è il seguente: Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Imponibile (500 1,05) 260,34 (525/ ) 130,17 (260,34 50%) (500 1,05) 264,65 (525/ ) 158,79 (264,65 60%) (100 1,05) 52,07 (105/ ) 26,03 (52,07 50%) (100 1,05) 52,93 (105/ ) 31,76 (52,93 60%) 32 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 183

30 La compilazione del Quadro RB avviene in questo modo: CANONE DI LOCAZIONE MINIMO L Agenzia delle entrate può rettificare l ammontare dichiarato come canone di affitto degli immobili laddove esso risulti essere inferiore al 10% del valore catastale del bene medesimo (ai sensi dell art. 41-ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600). Il fatto che il canone di affitto sia inferiore al 10% del valore catastale non determina, comunque, una rettifica automatica, ma costituisce un possibile presupposto per l attività di accertamento dell Amministrazione Finanziaria. Tale presunzione di redditività si applica anche nel caso in cui il contratto di affitto non sia stato registrato, esso si presume essere vigente anche per i quattro anni precedenti e il canone si presume essere pari al 10% del valore catastale dell immobile, salvo prova contraria offerta dal contribuente. Si ipotizzi un appartamento di categoria A/2 con rendita catastale di 400 euro e locato come prima casa con un canone di euro annui; la determinazione del canone di affitto calcolato sul valore catastale avviene come segue: rendita catastale rivalutata del 5% = 420 moltiplicatore per immobile di categoria A = 120 Il valore catastale è 420 x 120 = Il 10% del valore costituisce il canone di affitto al di sotto del quale possono avvenire accertamenti fiscali; detto importo è, in questo esempio, di euro. Il canone di locazione effettivamente dichiarato, su cui operare il confronto, è euro ridotto del la deduzione forfetaria del 5%, ovvero In questo caso, quindi, l Agenzia delle entrate rileva un elemento sospetto che può ritenere meritevole di eventuali ulteriori verifiche. 184 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

31 CANONE DI LOCAZIONE UNICO RELATIVO A 2 IMMOBILI Si ipotizza un canone di locazione di euro annui per un abitazione (di rendita euro) e un autorimessa (di rendita 250 euro). Al fine di individuare la quota di locazione afferente l abitazione e la pertinenza, il canone viene ripartito in proporzione alle rendite catastali dei due beni. Il calcolo da eseguire è il seguente: Rendita Rendita/Totale rendite Quota di canone Abitazione % (1.500/1.750) Autorimessa % (250/1.750) 700 Totale rendite % 100% LOCAZIONE INFRANNUALE Si ipotizza un abitazione la cui rendita annua sia di euro locata in regime di libero mercato solo per i primi 4 mesi dell anno 2014, restando a disposizione per il resto dell anno. Il canone di affitto di competenza su base annua è pari a euro, non è stata esercitata l opzione per la cedolare secca e l IMU versata nel 2014 è stata pari a 700 euro. Il calcolo della rendita catastale è il seguente: Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Reddito (1.500 x 1,05) 518 (1.575/365 x120) 518 (518x100%) 518 Il calcolo dell importo imponibile del canone di locazione (da indicare a Colonna 6 già rapportato ai giorni di vigenza del contratto di locazione) deriva dal seguente confronto: Affitto Deduzione del 5% ai giorni al possesso Reddito (1.200 x 95%) 374 (1.140/365*120) 374 (374x100%) 374 Poiché la rendita catastale dell immobile è superiore al canone di affitto, si dovrà dare indicazione in Colonna 13 solo della prima, pari ad Euro 518. In Colonna 17 verrà data indicazione della quota di rendita relativa al periodo di non locazione dell immobile, maggiorata di 1/3 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 185

32 Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Maggiorazione di 1/3 Reddito (1.500 x 1,05) (1.575/365x245) (1.057x100%) (1.057/3x4) Il medesimo principio viene applicato nel caso di locazione che riguarda l intero anno La compilazione del Quadro RB avviene in questo modo: LOCAZIONE INFRANNUALE (canone di locazione > rendita) Si ipotizzi un immobile posseduto al 100% con rendita euro, locato dal 1 luglio 2014 con contratto che prevede un canone annuale di euro di cui euro a titolo di rimborso spese condominiali e utenze. Il reddito imponibile è dato dall importo maggiore tra la rendita, rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione rapportato alla percentuale di possesso (essendo il canone indicato a Colonna 6 già rapportato ai giorni). Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Reddito (1.000 x 1,05) 529 (1.050/365 x184) 529 (529 x100%) 529 Determinazione del canone d affitto: Canone annuale Quota di spese = Base di calcolo della deduzione forfetaria Deduzione forfetaria 5% = Annualità imponibile /365*184 ai giorni = Reddito da locazione 186 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

33 Il reddito imponibile è costituito dal canone di locazione che dovrà essere indicato a Colonna 6 e a Colonna 13. L ubicazione degli immobili è nel comune di Milano, l IMU dovuta è di 700 euro annui. In Colonna 17 verrà data indicazione della quota di rendita relativa al periodo di non locazione dell immobile, maggiorata di 1/3 Rendita Rivalutazione del 5% ( ,05) ai giorni 521 (1.050/365x181) al possesso 521 (521x100%) Maggiorazione di 1/3 694 (521/3x4) Reddito 694 LOCAZIONE INFRANNUALE (canone di locazione > rendita; opzione cedolare secca) Si ipotizzi un immobile posseduto al 100% con rendita euro, locato dal 1 luglio 2014 con contratto in regime di libero mercato che prevede un canone annuale di euro di cui euro a titolo di rimborso spese condominiali e utenze. È stata operata l opzione per la cedolare secca al 21%. L ubicazione degli immobili è nel comune di Milano, l IMU dovuta è di 700 euro annui. Il reddito imponibile è dato dall importo maggiore tra la rendita, rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione rapportato alla percentuale di possesso (essendo il canone indicato a Colonna 6 già rapportato ai giorni). Rendita Rivalutazione del 5% ( ,05) al possesso (1.050x100%) Reddito Determinazione del canone di affitto: Canone mensile Quota di spese = Annualità imponibile /365*184 ai giorni = Reddito da locazione DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 187

34 N.B. il canone di locazione non beneficia di alcuna deduzione forfetaria in quanto si è effettuata l opzione per la cedolare secca. Il reddito imponibile è dato canone di locazione che dovrà essere indicato in Colonna 14. In Colonna 17 verrà data indicazione della quota di rendita relativa al periodo di non locazione dell immobile, maggiorata di 1/3 Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Maggiorazione di 1/3 Reddito ( ,05) 521 (1.050/365x181) 521 (521x100%) 694 (521/3x4) 694 In presenza di opzione per la cedolare secca si rende necessaria la compilazione dei Righi RB11 e RB12 rispettivamente per la liquidazione della cedolare 2014 (21% dell imponibile della Colonna 14 del Rigo RB10) e per la determinazione dell acconto, pari al 95% dell imposta dovuta. DICHIARAZIONE IN CASO DI CONVALIDA DI SFRATTO PER MOROSITÀ ANTECEDENTEMENTE AL TERMINE PER LA PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI In tale ipotesi il contribuente non deve indicare i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti nell anno riferibili al contratto per cui ha ottenuto la convalida di sfratto antecedentemente al termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi. In tale ipotesi se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell anno, va compilato un unico Rigo, riportando in Colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in Colonna 7 il codice 4. Ove non sia stato percepito alcun canone il contribuente è chiamato ad assoggettare a tassazione la rendita catastale dell immobile. Si ipotizzi che ad maggio 2015 sia intervenuta la convalida di sfratto per morosità che ha accertato il mancato pagamento dei canoni di locazione per le mensilità da aprile a dicembre Si ipotizzi, inoltre, che: il contratto di locazione in regime di libero mercato prevedesse un canone annuo di euro; si sia optato per l istituto della cedolare secca; la rendita catastale dell immobile locato sia di euro; l immobile sia di piena proprietà del dichiarante; l IMU versata nel 2014 sia stata di 700 euro. 188 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

35 A seguito dell intervenuta convalida di sfratto antecedentemente al termine per la presentazione della dichiarazione il contribuente non è più tenuto a dichiarare l intero canone di locazione pattuito di euro bensì l importo effettivamente percepito di euro (10.000/12*3). Nell ipotesi in cui non si sia percepito alcun canone, la tassazione avviene sulla base della rendita catastale. DICHIARAZIONE IN CASO DI SOSPENSIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA DI SFRATTO Si ipotizza l intervenuta convalida di sfratto per morosità nel 2014 a valere dal 2011 in relazione ad un unità immobiliare sita a Milano con rendita di 500 euro e la successiva sospensione della procedura esecutiva di sfratto dal 2 giugno 2014 fino al 31 dicembre Il canone di locazione potenzialmente maturato durante il periodo di sospensione della procedura esecutiva di sfratto è pari a euro. In tale ipotesi il proprietario dell immobile può usufruire dell agevolazione prevista dall art. 2 della legge 8 febbraio 2007, n. 9 che dispone l esclusione del reddito imponibile del fabbricato per la quota relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedura esecutiva di sfratto. La compilazione avviene su due distinti Righi, per distinguere la situazione ante e post sospensione della procedura esecutiva di sfratto; per quest ultima il Rigo andrà compilato indicando nella Colonna 2 il codice 3 e nella Colonna 7 il codice 6. Per il periodo 2014 antecedente all intervenuta sospensione della procedura di sfratto, il reddito imponibile è dato dalla rendita catastale proporzionata ai giorni. Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Imponibile (500 1,05) 220 (525/ ) 220 ( %) 220 VARIAZIONE DEL CONTRATTO IN CORSO D ANNO (1/2) Si consideri l ipotesi in cui un immobile, sito in un Comune ad alta densità abitativa, risulti affittato per un periodo dell anno con un contratto in regime di libero mercato e per l altra parte dell anno con un contratto a canone concordato. In tale ipotesi l ulteriore abbattimento del 30% del canone di locazione in aggiunta all abbattimento ordinario previsto dall art. 37, comma 4-bis, del TUIR, nella misura del 5%, spet- DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 189

36 ta solo in relazione alla parte di canone relativa al periodo nel quale l immobile risulta locato con canone concordato. Al fine di individuare il reddito imponibile si deve procedere come segue: Determinare rendita catastale e locazione per ogni immobile Compilare un Rigo per ogni ipotesi (barrare Colonna 8) Sommare tutte le rendite e tutti i canoni di locazione totale rendite > totale locazioni totale locazioni > totale rendite Imponibile somma di: Imponibile somma di: 70% rendite dei Righi con codice 8 e/o 14 in Colonna 2 70% locazioni dei Righi con codice 8 e/o 14 in Colonna 2 100% rendite dei Righi con codice 3 e/o 4 in Colonna 2 100% locazioni dei Righi con codice 3 e/o 4 in Colonna 2 A tal fine è necessario indicare l immobile in Righi diversi del Quadro RB dei redditi dei fabbricati (C.M. 14 giugno 2001, n. 55/E). Si ipotizza un canone di locazione nella città di Milano di euro annui per un abitazione (di rendita 1.000,00 euro) in essere dal 1 gennaio 2014al 31 maggio Dal 1 giugno 2014 viene locata con un canone concordato annuo di euro, beneficiando quindi dell ulteriore abbattimento del 30% del canone di locazione. Per nessuno dei contratti si è optato per la cedolare secca. Il calcolo dell importo del reddito imponibile è il seguente: Locazione annua ai giorni al possesso Canone locazione Imponibile ( x 95%) (9.500/ ) (3.930x100%) (6.180 x 95%) (5.871/ ) (3.442 x100%) (3.442*70%) 190 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

37 VARIAZIONE DEL CONTRATTO IN CORSO D ANNO (2/2) Riprendendo l esempio precedente, nell ipotesi di opzione per l applicazione della cedolare secca per entrambi i contratti, la compilazione sarebbe la seguente. La presenza della cedolare secca elimina la deduzione forfetaria sui canoni di locazione. Si riporta l indicazione di un credito a seguito del versamento di acconti per l anno 2014 computati sul contratto a canone più elevato vigente già nel A seguito della variazione della tipologia di contratto, la cedolare secca dovuta per il 2014 risulta essere inferiore agli acconti versati. Locazione annua ai giorni al possesso Canone locazione Imponibile (10.000/ ) (6.180/ ) (4.137x100%) (3.625 x100%) DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 191

38 LOCAZIONE IN EQUO CANONE Se l immobile è locato in regime di equo canone, nella Colonna 2 relativa all utilizzo va indicato il codice 4 (unità immobiliare locata in regime di determinazione legale del canone). Ipotizzando un abitazione la cui rendita catastale annua sia di euro, che sia locato da maggio in poi e la cui somma dei canoni mensili sia pari a euro, la tassazione avviene unicamente sul reddito di locazione, rapportato alla percentuale di possesso e ridotto del 5%. A differenza delle altre ipotesi non risulta, quindi, necessario procedere al raffronto tra l importo del canone di locazione rapportato ai giorni e alla percentuale di possesso e la rendita catastale rivalutata dell immobile. Rendita Rivalutazione del 5% Locazione annua al possesso Locazione imponibile ( ,05) 950 (1.000 x 95%) 950 (950x100%) 950 La quota di rendita relativa al periodo di mancata locazione deve essere riportata a Colonna 17. Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Maggiorazione di 1/3 Reddito ( ,05) 522 (1.575/365x121) 522 (518x100%) 696 (522x4/3) 696 LOCAZIONE PER PARTE DELL ANNO IN CANONE CONCORDATO Se l immobile è locato in regime di canone concordato in Comune ad alta densità abitativa, nella Colonna 2 relativa all utilizzo va indicato il Codice 8 (immobile situato in un Comune ad alta densità abitativa ed è concesso in locazione a canone concordato). Ipotizzando un abitazione la cui rendita catastale annua sia di euro, situata nel comune di Milano che sia locata da maggio in poi e la cui somma dei canoni mensili sia pari a 800 euro, il reddito imponibile è pari al maggiore tra la rendita catastale ed il canone di locazione. Si ipotizza che l abitazione principale del locatore sia in un altro comune. Trattandosi di immobile locato in Comune ad alta densità abitativa, spetta la riduzione del 30% del reddito fondiario. 192 DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF

39 Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Riduzione del 30% Reddito ( ,05) (1.575/365x244) (1.057x100%) (1.053x70%) 737 Locazione del periodo Riduzione del 15% al possesso Riduzione del 30% Reddito (800 95%) 760 (760x100%) 532 (532x70%) 532 Poiché la rendita catastale è superiore al canone di locazione, il reddito imponibile da indicare a Colonna 13 è pari alla rendita catastale ridotta del 30%, ovvero 737 euro (1.053 x 70%). La quota di rendita relativa al periodo di mancata locazione deve essere riportata a Colonna 17, maggiorata di 1/3 Rendita Rivalutazione del 5% ai giorni al possesso Maggiorazione di 1/3 Reddito ( ,05) 522 (1.575/365x121) 522 (518x100%) 696 (522x4/3) 696 LOCAZIONE CON OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA SU CONTRATTO A CANONE CONCORDATO Si consideri l ipotesi in cui un immobile risulti affittato per un periodo dell anno con un contratto in libero mercato e per l altra parte dell anno con un contratto di regime convenzionale del canone; in entrambe i casi è stata esercitata l opzione per la cedolare secca. DICHIARAZIONI FISCALI UNICO PF 193