RELAZIONE DESCRITTIVA D E C R E T O S V I L U P P O

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1 COMUNE DI SOMMACAMPAGNA PROVINCIA DI VERONA PROGETTO di MASSIMA per migliorare e valorizzare l'azienda agricola "Tamburino Sardo (allegato all'istanza per la procedura di redazione del Piano di Interventi in Zona Agricola (Rurale E1)) di proprieta dei Sig. Fasoli Adriano e Figli dell Azienda Agricola Tamburino Sardo, Strada del Tamburino Sardo, n CUSTOZA di Sommacampagna, (VR). Figura 1 Veduta dell Azienda Agricola dalla strada comunale al piede della collina. RELAZIONE DESCRITTIVA D E C R E T O S V I L U P P O Narciso Revenoldi ARCHITETTO - Francesco Spanedda ARCHITETTO Località SPIGHETTA 33, Torri del Benaco, Verona. Tel Fax Cell arch.revenoldi@libero.it

2 1. RICHIEDENTE:- Sig. Fasoli Adriano e Figli dell Azienda Agricola Tamburino Sardo, 2. UBICAZIONE DELL INTERVENTO:- Località Mondator, Strada del Tamburino Sardo, n Custoza di Sommacampagna, (VR). Distinto al Catasto dei Terreni del Comune di Sommacampagna al Foglio 38, particelle n 527,528, 536, 538, DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: - Figura 1 Panoramica della collina, al centro della foto le cantine dell Azienda Agricola Tamburino Sardo 4. DATI DI P.R.G.: - Estratto di PRG, Variante n 21 :- Zona E1

3 5. TIPOLOGIA DELL'INTERVENTO: - PROGETTO di MASSIMA per migliorare e valorizzare l'azienda agricola "Tamburino Sardo 6. RELAZIONE DESCRITTIVA : - Questa relazione è allegata alle Richiesta di Applicazione del Decreto Sviluppo 2012 per migliorare e valorizzare l Azienda Agricola Tamburino Sardo. - L Azienda Agricola Tamburino Sardo di proprietà del sig. Fasoli Adriano e figli è identificata al Catasto Terreni del Comune di Sommacampagna (VR), al foglio 38, mappali 527,528, 536, 538,540. Tutti i terreni sono coltivati a vigneto e da circa dieci anni è stata costruita la propria cantina vinicola con tutti gli annessi necessari alla vinificazione, all immagazzinamento, imbottigliamento, appassimento, ricovero attrezzi, uffici, punto vendita e degustazione. A 10 anni dagli ultimi interventi brevemente descritti, l Azienda Agricola del Sig. Adriano Fasoli, è una realtà consolidata che deve guardare avanti adeguandosi alle attuali richieste di mercato. Da un analisi del suo crescente sviluppo legato alla volontà dei Proprietari di radicarsi in forma definitiva sul proprio territorio, l azienda abbisogna di una serie di nuovi interventi che possano valorizzare e promuovere il proprio prodotto all interno del lussureggiante territorio di Custoza. La posizione eccezionale dell azienda con i suoi vigneti ordinati a mezza collina la rendono unica e meta ambita dal così detto turismo enogastronomico che desidera unire la cultura del territorio al buon cibo e al buon bere. Diventa quindi importante curare l immagine dell azienda adeguandola alle nuove richieste di mercato, rimanendo comunque all interno di interventi possibili e ben ragionati nella misura e nel loro effetto. La nuova immagine dell azienda passa quindi attraverso un progetto sensibile e attento al territorio circostante, alla modernizzazione degli spazi di lavoro che sono mostrati ogni giorno anche ai visitatori/clienti dell azienda, allo sviluppo di nuove produzioni di qualità, alla possibilità di ospitare persone per degustazioni dei propri prodotti in un ambiente personalizzato e unico (all interno e all esterno) ed infine alla necessità pressante di presidiare la proprietà; già adesso in Cantina sono presenti di notevoli valori per la presenza di macchinari, attrezzature e scorte di vino che rimangono per la maggior parte delle giornate non custodite. Oggi l Azienda Agricola Tamburino Sardo abbisogna di alcuni interventi per migliorare e valorizzare il proprio prodotto sul mercato enologico. Gli interventi ritenuti necessari e presenti nel PROGETTO di MASSIMA allegato a questa richiesta sono:- 1. Chiusura del portico esistente (superficie già computata nel calcolo del fabbricato esistente) per migliorare ed aumentare lo spazio chiuso della degustazione nei periodi freddi,

4 2. Costruzione di un pergolato sul lato nord/est, per avere un secondo spazio esterno per la degustazione durante i periodi caldi nella situazione di più visite alla cantina in una ambientazione naturale, 3. Costruzione di una piccola barricaia, nella parte di interrato a sud/est, sfruttando l unico scavo necessario per ricercare nuove produzioni, 4. Costruzione della casa di abitazione per un familiare inserita nel fabbricato esistente di 600,00 mc., senza spreco di ulteriore territorio anche al fine di una maggiore sostenibilità ambientale come riportato dalla Legge Regionale n 11 del 23/04/2004, art. 44 comma 4/b, a custodia e presidio della proprietà, 5. Miglioramento ambientale dei due accessi all azienda agricola dalla Stradella del Tamburino Sardo, con il posizionamento di due nuovi cancelli e la piantumazione di due viali con arbusti e alberature autoctone, 6. Regimentazione delle acque della proprietà, 7. Manutenzione straordinaria ed ordinaria della Stradella del Tamburino Sardo per la parte in proprietà che consiste nella metà della strada fronte nord, convenzionando l altra parte con il Comune per un periodo di dieci anni da scomputare dal Contributo di Sostenibilità Ambientale. Al fine di migliorare e mantenere in ordine la Stradella del Tamburino Sardo, parte integrante di questo progetto essendo l unico percorso d accesso all Azienda Agricola Tamburino Sardo che ha due accessi da essa, non solo per la parte (1/2) di proprietà ma anche per tutta la sua lunghezza di circa 500,00 ml., trattandosi di proprietà privata, l impegno può essere preso convenzionando con il Comune gli interventi necessari al suo mantenimento con attenzione alla strada in terra battuta e ghiaia, ai cipressi e mandorli e alla parte di prato e siepi. L intervento costante dovrà essere finalizzato al mantenimento dell attuale aspetto naturalistico. La documentazione fotografica allegata mostra lo stato attuale che dovrà rimanere invariato. Visto il comune interesse a modificare, razionalizzare e valorizzare i prodotti del nostro territorio e quindi anche la Nostra Azienda Agricola che produce con impegno ottimi vini.

5 Visto il limitato consumo di Superficie Agraria Utilizzata (S.A.U.) dal nostro progetto, con chiara volontà del proponente di non perdere superficie agricola essendo tutta la proprietà coltivata e a regime. Vista la necessità di un percorso tecnico veloce nella sua applicazione. Visto anche l interesse pubblico della nostra proposta che prevede di caricarsi dell impegno a mantenere ordinato un percorso/sentiero rurale (Stradella del Tamburino Sardo), documentato e noto a tutti, fonte di richiamo di visitatori e turisti come la cultura dei nostri prodotti. Preso atto che l applicazione del DECRETO SVILUPPO per aziende che intendono razionalizzare la loro produzione migliorando i prodotti, presenta un percorso tecnico amministrativo più snello e veloce. Essendo di vitale importanza per la Nostra azienda modificarsi alle esigenze di mercato in tempo reale. Valutato che i tempi di approvazione dell intero progetto sono più certi, permettendo al richiedente di arrivare alla sua realizzazione senza perdere ulteriore mercato. Si chiede di inserire ed approvare il Progetto di Valorizzazione dell Azienda Agricola Tamburino Sardo. In ragione della specifica procedura si ritiene di aumentare la Nostra disponibilità già espressa nelle Osservazioni ai Piani d Intervento presentate al Sindaco il 28/08/2013, allungando i tempi di manutenzione della Stradella del Tamburino Sardo, caricandosi dell impegno a mantenere ordinato il percorso/sentiero rurale per venti anni. Fiduciosi in un benevolo accoglimento della presente, porgo distinti saluti. Custoza, 16 settembre 2013 Sig. Adriano Fasoli Arch. Narciso Revenoldi Riporto nella pagina successiva il beneficio che il proponente trae dall intervento proposto nella differenza tra il valore di mercato dei beni immobili che il programma consente di realizzare, con la valorizzazione della propria Azienda agricola proposto nelle Osservazioni ai Piani d Intervento presentate al Sindaco il 28/08/2013 :-

6 7. CONSISTENZA FONDIARIA E SUPERFICIE FABBRICATI ESISTENTI: - - Superficie fondiaria complessiva ,00 mq. - Superficie fabbricato esistente 1527,67 mq. 8. SUPERFICIE FABBRICATI DI PROGETTO: - - Chiusura portico esistente 41,23 mq. (superficie già computata) - Superficie Annessi Rustici di progetto (Piano Terra) 189,09 mq. (86,03 mq. fuori terra) arrotondato a 340,00 mc. fuori terra - Superficie Casa di Abitazione (Piano Primo) 191,17 mq. (599,04 mc.), arrotondato a 600,00 mc. 9. DETERMINA DEL BENEFICIO dell Azienda agricola Tamburino Sardo (Bpr): - Dovendo determinare il beneficio che il proponente trae dall intervento proposto nella differenza tra il valore di mercato dei beni immobili che il programma consente di realizzare, con la valorizzazione della propria Azienda agricola migliorando la produzione e la proposta di nuovi prodotti, nuova immagine e sicurezza, al netto dei costi di realizzazione ed il valore del bene prima della modernizzazione/razionalizzazione indotta dallo strumento urbanistico/accordo. Per questa proposta si deve precisare che la particolarità dell intervento non rientra in nessun caso speculativo descritto dal Documento Programmatico del Sindaco per il Primo Piano degli Interventi. E complesso stabilire dei valori che possano essere confrontati col mercato odierno esistendo vincoli specifici per delle aziende agricole che non permettono il confronto con immobili simili. Riporto alcuni vincoli presenti nella realizzazione del programma proposto che legheranno ad esempio la Casa di abitazione all Azienda agricola Tamburino Sardo dei sig.ri Fasoli, l Annesso rustico (Cantina) esistente e di progetto con il Terreno coltivato a vigneto rendendo le parti non vendibili da sole. Lo stesso vincolo per la chiusura del portico e la pergola nel giardino. Il valore della Casa di abitazione deve considerare che sarà una prima casa per un figlio del sig. Fasoli e quindi futuro residente all interno dell azienda con lo scopo di presidiare la propria cantina. Per questo motivo si propone come ipotesi di lavoro, uno scambio tra il beneficio della famiglia Fasoli che trarrà nella costruzione del progetto e la manutenzione ordinaria e straordinaria della Stradella del Tamburino Sardo per un periodo concordato. In sintesi si propone la manutenzione continua della strada con un primo strato di macadam pressato completato da ghiaino, lo sfalcio mensile delle fasce di prato, la cura delle siepi, i trattamenti e le potature annuali dei cipressi e dei mandorli con la sostituzione di esemplari morti con piante giovani in accrescimento (manutenzione straordinaria). Tutto questo sarà successivamente descritto e concordato con il Comune, ricordando che la

7 proprietà della Strada del Tamburino Sardo è privata e solo in parte (1/2 del fronte proprietà) dei Sig.ri Fasoli. La strada/sentiero rurale in terra battuta misura 500,00 metri lineari e si presenta come un viale alberato largo 5,00 metri a cui devono essere aggiunte due fasce verdi di circa 2,00 metri per complessivi 7,00 metri. La manutenzione annuale, computate le ore per lo sfalcio mensile, la manutenzione del sentiero, i trattamenti, le potature degli alberi esistenti, eventuali sostituzioni concordate, la pulizia del monumento con le sue siepi mi porta ad una cifra forfettaria di 4 200,00 /anno. Si considera un impegno di 5 anni. A questo calcolo riporto una prima valutazione del Beneficio dell Azienda agricola Tamburino Sardo (Bpr - Beneficio del Privato) secondo la formula: Vm (valore di mercato beni immobili di progetto) - ricavo vendita immobile ad uso residenziale: Bpr = Vm Ct - Vaa superficie residenziale complessiva 200,00 mq. (arrotondata) 200,00 mq. X 1.800,00 /mq. = ,00 superficie ampliamento annesso rustico 200,00 mq. (arrotondata) 200,00 mq. X 1.000,00 /mq. = , TOTALE = ,00 Vaa (valore area precedente destinazione) Non c è variazione di destinazione urbanistica, attuale PRG, Zona Rurale Agricola E1, con interventi edilizi consentiti in funzione della sola attività agricola, escludendo interventi di natura residenziale. Ct (somma dei costi necessari alla realizzazione del progetto) - Costo di Costruzione (Cc) Casa di abitazione 200,00 mq. x 1.200,00 /mq. = ,00 Ampliamento annesso rustico 200,00 mq. x 720,00 /mq. = , TOTALE = ,00 - Oneri concessori dovuti (On) Casa di abitazione 600,00 mc. x 5,5987 /mq. = 3.359,22 Ampliamento annesso rustico 340,00 mc. x 2,3240 /mq. = 790, TOTALE = 4.149,38 - Spese tecniche (St) Calcolate sul Costo di Costruzione ,00 x 3% = ,00 - Spese ed oneri finanziari (Sf) 50% degli interessi annui (6%) per tre anni ,00 x 6% =23.040,00 x 50% = ,00 x 3 = ,00 - Utile del Costruttore (U)

8 ,00 x 10% = , Prospetto Riassuntivo di Quantificazione del Contributo di Sostenibilità Ambientale TABELLA dei COSTI (Ct) Cc - Costo di Costruzione ,00 On - Oneri Concessori 4.149,38 St - Spese tecniche del proponente ,00 Sf - Oneri finanziari ,00 U - Utili del costruttore/proponente ,00 Totale dei Costi (Costo di realizzazione dell intervento Ct) ,38 TABELLA dei RICAVI (R) R1 Ricavo vendita immobile residenziale = ,00 R2 Ricavo vendita ampliamento annesso rustico = ,00 Totale dei Ricavi (Valore di mercato Vm) = ,00 Determinazione del beneficio del soggetto proponente Bpr = , ,38 0,00 = ,62 Contributo di Sostenibilità Ambientale : ,62 x 40% = ,24 Poiché nel caso proposto, assolutamente non speculativo e con severi vincoli sulla non alienabilità del singolo fabbricato, si ravvisano a nostro parere, come illustrato e documentato, specifiche situazioni di interesse generale, si chiede che la percentuale a carico del proponente sia ridotta del 30% e quindi pari a ,77 Contributo che si chiede di corrispondere non in denaro ma nella manutenzione ordinaria e straordinaria della Stradella del Tamburino Sardo per 5 anni. Fiduciosi in un benevolo accoglimento della presente, porgo distinti saluti. Custoza, 26 agosto 2013 Sig. Adriano Fasoli Arch. Narciso Revenoldi