Pio Albergo Trivulzio. Gestione Patrimonio Immobiliare da reddito

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Beata Piccolo
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1 Pio Albergo Trivulzio Gestione Patrimonio Immobiliare da reddito 11 aprile

2 Indice documento Indirizzi strategici di gestione del patrimonio Valore Totale del Patrimonio Affitti Canale libero Canale concordato Ipotesi modifiche accordo sindacale Piano Investimenti patrimonio da reddito Esigenze Finanziarie Piano Vendite Piano vendite Indirizzi Piano vendite

3 Indirizzi strategici di gestione del patrimonio MISSION: Erogare servizi socio - sanitari rivolti agli anziani totalmente o parzialmente non autosufficienti nonché servizi per il recupero fisico delle persone, in particolare, anziane (come da statuto) Erogare assistenza sociale per ragazzi che vivono in condizioni disagiate (come da statuto) In tal senso, il patrimonio immobiliare del PAT è gestito al fine di produrre reddito a supporto della mission Al fine di aumentare la redditività del patrimonio, è stato stanziato un budget di investimenti per la riqualificazione tecnica degli stabili di proprietà Quota parte degli investimenti sarà finanziata dal piano vendite

4 Valore Totale del Patrimonio 54 Stabili cielo-terra 87 Condomini in cui PAT possiede una o più u.i unità immobiliari c.a mq superficie urbana h.a. poderi rurali c.a Fatturato locazioni c.a Fatturato spese a carico inquilini Valore di Mercato (escluso Poderi e aree rurali) 85% Affittato 15% Sfitto 2,2% Redditività Dati rilevati da sistema informativo al 30 settembre 2011

5 Canale libero Il patrimonio urbano e rurale ha finalità economiche di produzione di reddito. La produzione di reddito è disciplinata dal regolamento aziendale applicando la normativa nazionale sulla locazione (canale libero) ovvero formule negoziate con i sindacati degli inquilini (canale concordato) Procedura 1a assegnazione unità a canale libero (abitative e commerciali) Procedura rinnovo canale libero Indizione bando pubblico per assegnazione unità disponibili (45 giorni) l'aggiudicazione provvisoria avviene in favore di colui che ha presentato l'offerta più vantaggiosa rispetto al canone stimato dalla Commissione Tecnica; per le sole unità comprese nella cerchia dei bastioni (zona 1), il bando di gara prevede, dopo la presentazione delle offerte segrete, una gara informale ai sensi dell'art. 73 a-c del regio decreto 23 maggio 1924, n. 827, a mezzo di rilanci migliorativi non inferiori al 5% del prezzo ottenuto nella precedente fase delle offerte segrete, riservata ai soggetti che hanno presentato le tre migliori offerte; i contratti hanno durata 4+4 per usi abitativi e 6+6 (9+9) per gli usi diversi; per i contratti ad uso abitativo a canone libero e per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, alla seconda scadenza contrattuale (4+4; 6+6; 9+9) si comunicano all inquilino le nuove condizioni contrattuali, il quale può accettarle o meno; obbligo saldo debiti pregressi; per i contratti ad uso diverso da quello abitativo aperti al pubblico, nei casi di mancata accettazione delle condizioni contrattuali, per ottenere il rilascio è necessario pagare l avviamento commerciale: 18/21 mensilità,

6 Canale concordato Canale concordato: in base alle deroghe consentite dall articolo art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 il PAT ha stipulato accordo sindacale con SUNIA, SICET, UNIONE INQUILINI e CONIA Selezione inquilino canale convenzionato 1978: Legge n. 392/78 (equo canone): tutti i contratti erano soggetti all applicazione di canoni calmierati 1998: Legge n. 431/98: consentito doppio canale: a) contratti liberi; b) contratti agevolati utilizzando contratti-tipo definiti localmente su base accordo integrativo con le Organizzazioni sindacali degli inquilini S.U.N.I.A., S.I.C.eT., Unione Inquilini e CO.N.I.A (canale convenzionato) : PAT rinnova gli ex equo canone a canale convenzionato e assegna le unità libere a canale libero : PAT negozia nuove condizioni canale convenzionato da applicare ai soli rinnovi di contratti già convenzionati Procedura rinnovo canale concordato 24 gennaio 2011 il PAT e le organizzazioni sindacali degli inquilini hanno siglato un accordo da applicare solo ai rinnovi dei contratti già convenzionati (scaduti o in scadenza al 31 dicembre 2012); i contratti rinnovati avranno durata 4+2 incremento medio del canone + 25%

7 Ipotesi modifiche accordo sindacale Ambito di applicazione L accordo non si applica agli inquilini che: appartengono alla categoria dei liberi professionisti e/o imprenditori hanno un valore ISE (come da Simulazione calcolo INPS) superiore ai ,00 opp. equivalente ISEE erp hanno uno o più immobili di proprietà In questi casi i contratti passano a canone LIBERO a prezzi di mercato certificato da soggetto terzo a ciò accreditato e indipendente. Criteri di determinazione dei canoni di locazione Per gli inquilini ai quali si applica il presente accordo, si prevedono 2 classi reddituali per ciascuna delle quali è previsto un determinato canone come si seguito specificato: per valore ISE compreso tra i oppure equivalente ISEE erp ed i valore ISE oppure equivalente ISEE erp si applica il valore massimo della sub fascia assegnata nell accordo del 2002 per valore ISE (come da Simulazione calcolo INPS) inferiore ai oppure equivalente ISEE erp: si applica il Canone CONCORDATO definito del gennaio 2011

8 Piano Investimenti patrimonio da reddito INTERVENTI DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO DA REDDITO INTERVENTI TOTALE facciate tetti ascensori bonifiche e sicurezza infissi verniciatura scale sicurezza condomini TOTALE

9 Esigenze Finanziarie

10 Piano vendite Lotto immobile descrizione VALORE BASE offerte pervenute CDA 1 Milano - Viale Fulvio Testi 12 quota 25% comproprietà Abitazione 78 mq libero ,00 IN ATTESA DI DELIBERA COMPROPRIETARI 2 Milano - Via 5 Maggio 19 quota 25% comproprietà appartamento 69 mq Occupato ,00 IN ATTESA DI DELIBERA COMPROPRIETARI 3 Pozzuolo Martesana (MI) - Trecella Via Cavour 5/7/9 N 2 corti ex rurali, in centro storico dell'abitato di Trecella n 29 u.i. urbane e n 5 fabbr.rurali: Parzialmente occupati - unità imm.ri 2.406mq - parti comuni 329 mq ,00 NESSUNA OFFERTA 4 Fabbricati Padronali Podere Grande Fabbricati urbani costituenti l'ex Casa Padronale del Podere Grande, nel centro dell'abitato di Colturano Occupati complessivi mq , ,00 ASSEGNARE A UNICO OFFERENTE 5 Milano - Via A. De Marchi Gherini 5 n 16 u.i. in condominio per complessivi 884 mq di superficie ragguagliata , ,00 RIBANDIRE A Valgreghentino (LC) - Via Silvio Pellico 12 fabbricato ex rurale 182 mq terreno pertinenziale 760 mq ,00 NESSUNA OFFERTA 7 Brembio (LO) - Terreni Area Artigianale Zona "D - Produttiva" NCT - Foglio 5 part. 44 (parte) superficie ,40 mq condotta in forza di contratto agrario , ,00 ASSEGNARE A UNICO OFFERENTE 8 Orino (VA) - Via della Rocca 22 villetta mq. 166 con area scoperta (libera) , ,00 ASSEGNARE A UNICO OFFERENTE 9 Milano - Via Marcora n. 11 appartamento - 2 piano - mq. 122 (libero - unità in condominio) , ,00 IN ATTESA PARERE CDA 10 Milano - Via Benedetto Marcello n. 69 fabbricato di n. 3 abitazioni (mq. 360) e fabbricato uso autorimessa , ,00 ASSEGNARE A UNICO OFFERENTE (mq. 43) - parzialmente occupato 11 Milano - Via Tabacchi n. 51 appartamento - 4 piano - mq. 120 (occupato uso studio professionale - unità in condominio) , ,00 IN FASE DI DELIBERA CDA 12 Tradate (VA) - Via Garibaldi 10 appartamento - 1 piano - mq. 130 (libero - unità in condominio) , ,00 INCARICARE PROFESSIONISTA SPECIALIZZATO 13 Torino - Piazza T. Galimberti 15/17 unità immobiliari in condominio 10 unità uso abitativo - superf. 780 ASSEGNARE I DUE LOTTO SOPRA BASE D'ASTA mq , ,00 1 unità uso box - superf. 16 mq RIBANDIRE A VALORE COMPLOESSIVO PARI AD AG. TER. 5 unità uso comm.le - superf. 431

11 Indirizzi Piano vendite Da approvare, per un valore di c.a. 70 milioni di euro che inizialmente si ipotizza composto dalle seguenti categorie di immobili, il cui valore deve essere stimato a seguito di perizia: a) unità e cascine sparse sul territorio che versano in mediocre/pessimo stato manutentivo b) singole unità frazionate in condominio di difficile gestione c) "piccoli" edifici cielo/terra con reddito al di sotto del 1.5% e con superficie inferiore ai mq. d) qualora sussistessero motivi di estrema urgenza, concrete difficoltà nel reperimento delle risorse finanziarie di cui l Ente necessita o eccessiva onerosità delle stesse, non si esclude la possibilità di alienare stabili di pregio

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