Commissione tecnica interdisciplinare Direzione Generale (Area Risorse) - Direzione Servizi Tecnici Uffici Edilizia ed Urbanistica

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1 Allegato 1 alla deliberazione giuntale n 117 di data IL DIRIGENTE F.to - Giuseppe Dolzani - Commissione tecnica interdisciplinare Direzione Generale (Area Risorse) - Direzione Servizi Tecnici Uffici Edilizia ed Urbanistica RELAZIONE ILLUSTRATIVA VALORI E PARAMETRI AREE EDIFICABILI 2015 AI FINI DELLA GESTIONE DELL IMPOSTA IMMOBILIARE SEMPLICE IM.I.S. Le aree edificabili sono da sempre una delle fattispecie impositive previste nell ambito della tassazione locale sugli immobili, prima denoata Imposta comunale sugli immobili, poi Imposta municipale propria ed ora Imposta immobiliare semplificata. La base imponibile di un area edificabile è il valore dell area stessa che risulta essere quello in commercio al 1 gennaio di ogni periodo di imposta. Il valore dipende quindi da tre parametri fondamentali: destinazione urbanistica; localizzazione nell ambito del contesto urbano; caratteristiche di posizione, dimensionali e morfologiche. L articolo 6, comma 6, della L.P. n. 14/2014 stabilisce che la Giunta Comunale deve deterare, ai fini dell attività di accertamento, massimi relativamente alle aree fabbricabili, in base ai criteri e parametri ivi indicati ed ai sensi dell art. 5 comma 5 del D.Lgs. n. 504/1992 e s.m. come richiamato dallo stesso articolo 6 comma 6 della L.P. n. 14/2014 che ha istituito l IM.I.S. La previsione sopra richiamata è contenuta anche nell art. 3, comma 1, del Regolamento comunale IM.I.S. approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 3 di data Identica previsione (ma in forma di facoltà e non di obbligo per il Comune) era prevista anche dal Regolamento comunale I.C.I. (Imposta comunale sugli Immobili), ed in quello I.MU.P. (Imposta Municipale propria). Il Comune di Pergine Valsugana si è dotato per la prima volta di un impianto per la deterazione dei delle aree edificabili nell anno In tale occasione il territorio comunale era stato suddiviso in tre distinte zone e ad ogni particella fondiaria era stato assegnato un punteggio in relazione al pregio dell area, variabile in ragione di elementi quali indice di fabbricabilità, altezza, posizione dell area, infrastrutture, conformazione, presenza di rete fognaria, viabilità, soleggiamento. Nell anno 2005 e 2007 la Giunta comunale ha provveduto agli aggiornamenti dei e al perfezionamento di alcuni meccanismi di calcolo della base imponibile. L impianto è stato quindi sottoposto ad una revisione organica nel corso del 2010 al fine di semplificare i criteri di deterazione della base imponibile delle aree edificabili, sostituendo il valore punto con un sistema tabellare fondato su venali di riferimento per aree omogenee. 1

2 In tale occasione è stato inoltre affermato che tali sono semplici dati presuntivi suscettibili di prova contraria (alla stregua degli studi di settore). I sono stati individuati a mezzo di una analisi di mercato eseguita da un tecnico esterno sui del costruito, tramite consultazione delle pubblicazioni di settore (l Osservatorio dei immobiliari dell Agenzia del Territorio per l anno 2009), con successiva definizione dei dei terreni edificabili mediante confronto con gli operatori immobiliari attivi nella zona di Pergine Valsugana. Con la deliberazione giuntale n. 178 di data sono stati approvati i nuovi applicabili dall , i criteri di abbattimento di valore a fronte di elementi che condizionano l edificabilità, un documento riepilogativo delle fattispecie imponibili e un documento illustrativo della metodologia utilizzata per la definizione dei stessi. Tali di riferimento, definiti ai fini dell applicazione dell I.C.I., sono stati poi confermati nel corso del 2012 per l I.MU.P. con la deliberazione giuntale n.64 di data In sede di applicazione ai fini I.C.I. ed I.MU.P delle deliberazioni sopra richiamate si è potuto constatare che la metodologia utilizzata ha dato risultati positivi, riuscendo a coniugare in modo sufficientemente semplice la necessità dell applicazione dei di mercato con quella di poter valutare caso per caso le situazioni particolari. Il rapporto tributario ed impositivo tra cittadini e Amistrazione comunale è risultato chiaro e trasparente. Ai fini dell attuazione dell art. 3 del Regolamento IM.I.S., e quindi della deterazione del valore delle aree edificabili e dei parametri e criteri previsti dalla normativa in parola, e finalizzati all attività di accertamento da parte dell Ufficio Tributi, si svolgono ora di seguito le seguenti considerazioni e valutazioni tecniche. I ed i parametri da ultimo adottati sono riferiti al periodo d imposta I.MU.P Rispetto a tale deterazione è ora possibile svolgere le seguenti valutazioni tecniche. La metodologia e le fonti di cognizione. Si conferma, in quanto ancora attuale e coerente, il criterio metodologico per la definizione dei di riferimento da utilizzare per la deterazione della base imponibile delle aree edificabili illustrato nell allegato 4 della deliberazione giuntale n. 178 di data In particolare: si ritiene equilibrata la differenziazione della zzazione del territorio in rapporto alla localizzazione tramite le seguenti 5 classi o macrozone. Zona A Pergine Zona B Zivignago, Canale, San Cristoforo, Serso, Maso Grillo, Casalino, Vigalzano, Ischia Zona C Valcanover, Susà, Madrano, Costasavina, Fornaci, Canzolino Zona D Viarago, Canezza, Nogarè, Pissol, Brazzaniga, Assizzi, Fontanabotte, Masetti, Pozza, Guarda, Buss Zona E Roncogno, San Vito, Cirè, S. Caterina si condivide la logica di definizione del valore dei terreni edificabili partendo dal valore del costruito mediante un procedimento comparativo in forza del quale il valore dell area è ricavato dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato. Mentre infatti per il valore dei terreni edificabili non esiste una fonte ufficiale, per il valore del costruito è possibile riferirsi all Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio che è una banca dati che 2

3 raccoglie ed elabora informazioni provenienti dal mercato immobiliare con un aggiornamento periodico delle quotazioni. Per verificare la necessità di un intervento sul sistema di definito con la citata deliberazione giuntale n. 178 di data si è ritenuto quindi di svolgere un analisi compartiva sui dati dell Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio al fine di rilevare eventuali variazioni. Il risultato è rappresentato nelle tabelle seguenti: Residenziale (edifici plurifamiliari in condoio) Residenziale (indice edificazione standard) anno 2009 valore medio variaz. territorio variaz. territorio Zona /mq /mq /mq - - Zona /mq /mq /mq - - Zona /mq /mq /mq - - Zona /mq /mq /mq - - Comune /mq /mq /mq - - Residenziale (indice edificazione standard) anno 2013 variaz. Territorio valore medio sul 2009 Zona /mq /mq /mq 10,6% - Zona /mq /mq /mq 13,3% - Zona /mq /mq /mq 0,0% - Zona /mq /mq /mq 0,0% - Comune /mq /mq /mq 6,9% - Residenziale (indice edificazione standard) anno 2014 valore medio variaz. Territorio sul 2009 variaz. Territorio sul 2013 Zona /mq /mq /mq 6,7% -4,4% Zona /mq /mq /mq 7,1% -7,1% Zona /mq /mq /mq 5,3% 5,3% Zona /mq /mq /mq 17,9% 17,9% Comune /mq /mq /mq 9,1% 2,4% Commento: incremento dal 2009 al 2013 del valore medio del costruito nella zona centrale (zona 1) e di prima periferia (zona 2) e successiva flessione per la zona 1 e zona 2 nel 2014 con valore che si mantiene comunque superiore al valore iniziale di raffronto. 3

4 Le variazioni riscontrabili tra i non possono essere considerate significative. Tali variazioni sono da attribuire alla circostanza che per l anno 2014 l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate ha operato una ridistribuzione degli ambiti territoriali corrispondenti alle precedenti zone omogenee di rilevazione. Il confronto tra i dati degli anni 2013 e 2014, pertanto, non riferendosi ad ambiti territoriali omogenei non sono significativamente comparabili. Residenziale (case singole unifamiliari, case a schiera) Residenziale (indice edificazione contenuto) anno 2009 valore medio variaz. territorio Zona /mq /mq /mq - Zona /mq /mq /mq - Zona /mq /mq /mq - Zona /mq /mq /mq - Comune /mq /mq /mq - Residenziale (indice edificazione contenuto) anno 2013 valore medio variaz. territorio Zona /mq /mq /mq 4,1% Zona /mq /mq /mq 10,6% Zona /mq /mq /mq 0% Zona /mq /mq /mq 0% Comune /mq /mq /mq 4,1% Commento: incremento dal 2009 al 2013 del valore medio del costruito nella zona centrale (zona 1) e di prima periferia (zona 2) e invarianza di valore per le zone frazionali (zona 3 e zona 4). Il dato 2014 non risulta disponibile. 4

5 Commerciale Commerciale anno 2009 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq /mq - Zona /mq /mq /mq - Comune /mq /mq /mq - Commerciale anno 2013 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq /mq 6,1% Zona /mq /mq /mq 0% Comune /mq /mq /mq 3,2% Commerciale anno 2014 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq /mq 0% Zona /mq /mq /mq 0% Comune /mq /mq /mq 0% Commento: nessuna variazione nell intervallo

6 Direzionale Direzionale anno 2009 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq /mq - Direzionale anno 2013 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq /mq 0% Direzionale anno 2014 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq /mq 0% Commento: nessuna variazione nell intervallo Produttivo Produttivo anno 2009 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq 950 /mq - Produttivo anno 2013 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq 950 /mq 0% Produttivo anno 2014 valore medio Var. in ZONA Zona /mq /mq 950 /mq 0% Commento: nessuna variazione nell intervallo

7 I applicabili ai fini I.MI.S. I dati ricavati dall Osservatorio del mercato immobiliare evidenziano un quadro di riferimento locale in controtendenza rispetto a quanto può essere desunto dai dati statistici nazionali che attestano una oggettiva contrazione della domanda di aree edificabili rispetto all offerta e calo della redditività del settore immobiliare. Non risulta disponibile un campione oggettivo significativo di derivanti da contratti di compravendita, da donazioni e successioni, da provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità che faccia però ritenere necessaria una riduzione dei stessi rispetto a quelli attuali comunali di riferimento. La revisione dei di riferimento comunali operata da ultimo nel 2010 è stata effettuata tenendo già conto del rallentamento della dinamica dei di mercato delle aree edificabili conseguente alla crisi economica manifestatasi proprio nel periodo 2009/2010; i quindi erano stati deterati in maniera tale da allinearli agli effettivi commerciali. Quanto sopra esposto induce a ritenere ancora coerenti i già stabiliti con la deliberazione giuntale 178 di data evidenziando peraltro che tali sono comunque una media tra i massimi e imi per destinazione urbanistica e macrozona. Di seguito si riporta la tabella dei. Zona A Pergine Aree ad uso plevalentemente residenziale edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) B1 Zone edificate sature diretta 73 /mq B2 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B3 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B4 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B5 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq C1 Zone di espansione in corso di attuazione diretta come da piano attuativo approvato C2 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C3 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C4 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq Cn Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (produttive) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D1 Zone produttive secondario esistenti e di comple diretta 1, /mq D1 [PR] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [RS] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [M] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (commerciali-direzionali) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D2 Zone commerciali esistenti e di completamento diretta 1, /mq D2 [PR] Zone commerciali di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D2 [PR] [INT] Zone commerciali integrate di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D3 Zone terziarie e direzionali diretta 1, /mq Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (ricettive) edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) G1 Zone per attrezzature ricettive alberghiere diretta 0, /mq G1 [PR] Zone per attrezzature ricettive alberghiere piano attuativo 0, /mq G2 Zone per campeggi diretta come da norma provinciale già edificate G3 Zone a colonie diretta 1,00 10 già edificate 7

8 Zona B Zivignago, Canale, San Cristoforo, Serso, Maso Grillo, Casalino, Vigalzano, Ischia Aree ad uso plevalentemente residenziale edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) B1 Zone edificate sature diretta 66 /mq B2 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B3 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B4 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B5 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq C1 Zone di espansione in corso di attuazione diretta come da piano attuativo approvato C2 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C3 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C4 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq Cn Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (produttive) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D1 Zone produttive secondario esistenti e di comple diretta 1, /mq D1 [PR] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [RS] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [M] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (commerciali-direzionali) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D2 Zone commerciali esistenti e di completamento diretta 1, /mq D2 [PR] Zone commerciali di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D2 [PR] [INT] Zone commerciali integrate di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D3 Zone terziarie e direzionali diretta 1, /mq Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (ricettive) edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) G1 Zone per attrezzature ricettive alberghiere diretta 0, /mq G1 [PR] Zone per attrezzature ricettive alberghiere piano attuativo 0, /mq G2 Zone per campeggi diretta come da norma provinciale già edificate G3 Zone a colonie diretta 1,00 10 già edificate Zona C Valcanover, Susà, Madrano, Costasavina, Fornaci, Canzolino Aree ad uso plevalentemente residenziale edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) B1 Zone edificate sature diretta 60 /mq B2 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B3 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B4 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B5 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq C1 Zone di espansione in corso di attuazione diretta come da piano attuativo approvato C2 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C3 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C4 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq Cn Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (produttive) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D1 Zone produttive secondario esistenti e di comple diretta 1, /mq D1 [PR] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [RS] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [M] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG 8

9 Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (commerciali-direzionali) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D2 Zone commerciali esistenti e di completamento diretta 1, /mq D2 [PR] Zone commerciali di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D2 [PR] [INT] Zone commerciali integrate di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D3 Zone terziarie e direzionali diretta 1, /mq Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (ricettive) edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) G1 Zone per attrezzature ricettive alberghiere diretta 0, /mq G1 [PR] Zone per attrezzature ricettive alberghiere piano attuativo 0, /mq G2 Zone per campeggi diretta come da norma provinciale già edificate G3 Zone a colonie diretta 1,00 10 già edificate Zona D Viarago, Canezza, Nogarè, Pissol, Brazzaniga, Assizzi, Fontanabotte, Masetti, Pozza, Zava, Guarda, Buss Aree ad uso plevalentemente residenziale edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) B1 Zone edificate sature diretta 55 /mq B2 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B3 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B4 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B5 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq C1 Zone di espansione in corso di attuazione diretta come da piano attuativo approvato C2 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C3 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C4 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq Cn Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (produttive) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D1 Zone produttive secondario esistenti e di comple diretta 1, /mq D1 [PR] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [RS] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [M] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (commerciali-direzionali) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D2 Zone commerciali esistenti e di completamento diretta 1, /mq D2 [PR] Zone commerciali di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D2 [PR] [INT] Zone commerciali integrate di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D3 Zone terziarie e direzionali diretta 1, /mq Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (ricettive) edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) G1 Zone per attrezzature ricettive alberghiere diretta 0, /mq G1 [PR] Zone per attrezzature ricettive alberghiere piano attuativo 0, /mq G2 Zone per campeggi diretta come da norma provinciale già edificate G3 Zone a colonie diretta 1,00 10 già edificate 9

10 Zona E Roncogno, San Vito, Cirè, S. Caterina Aree ad uso plevalentemente residenziale edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) B1 Zone edificate sature diretta 49 /mq B2 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B3 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B4 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq B5 Zone edificate di integrazione e completamento diretta 0, /mq C1 Zone di espansione in corso di attuazione diretta come da piano attuativo approvato C2 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C3 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq C4 Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq Cn Zone di espansione di nuovo impianto piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (produttive) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D1 Zone produttive secondario esistenti e di comple diretta 1, /mq D1 [PR] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [RS] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo 0, /mq D1 [M] Zone produttive secondario esistenti e di comple piano attuativo come da scheda norma di PRG come da scheda norma di PRG Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (commerciali-direzionali) edificabilità Uf (mq/mq) H (ml) D2 Zone commerciali esistenti e di completamento diretta 1, /mq D2 [PR] Zone commerciali di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D2 [PR] [INT] Zone commerciali integrate di nuovo impianto piano attuativo 0, /mq D3 Zone terziarie e direzionali diretta 1, /mq Aree destinate prevalentemente ad attività economiche (ricettive) edificabilità Uf (mq/mq) H (n piani) G1 Zone per attrezzature ricettive alberghiere diretta 0, /mq G1 [PR] Zone per attrezzature ricettive alberghiere piano attuativo 0, /mq G2 Zone per campeggi diretta come da norma provinciale già edificate G3 Zone a colonie diretta 1,00 10 già edificate Le aree con destinazione C1 e Cn sono ricomprese in piani attuativi di lottizzazione. Il valore di riferimento va individuato con applicazione del calcolo già previsto nell impianto di zzazione approvato con deliberazione giuntale n. 178 di data per le aree con indice edificatorio non standardizzato. Il valore dell area viene deterato in modo proporzionale rispetto al valore dell area della medesima zona con indice edificatorio direttamente superiore ed inferiore applicando la seguente formula: valore venale dell area con indice ixx = Co *[Vm(sup)-Vm(inf)]+Vm(inf) con i(inf) < ixx < i(sup) Co = [ixx-i(inf)]/i(sup)-i(inf) 10

11 ixx = indice edificatorio dell area in oggetto i(sup)=indice edificatorio dell area di corrispondente destinazione con indice standard superiore prossimo; i(inf)=indice edificatorio dell area di corrispondente destinazione con indice standard inferiore più prossimo; Vm(sup)= valore venale dell area di corrispondente destinazione con indice standard superiore più prossimo; Vm(inf)=valore venale dell area di corrispondente destinazione con indice standard inferiore più prossimo; Es: particella 91/1 Nogarè piano di lottizzazione n.15 indice di utilizzazione territoriale 0.4mq/mq; si individuano gli indici inferiore e superiore più prossimi 0 < 0.40< 0.50 Si applica la formula Co = ixx-i(inf)/i(sup)-i(inf).. Co = [0.40-0]/ Co = 0,80 Si calcola il valore dell area applicando la formula: Co * [Vm(sup)-Vm(inf)]+Vm(inf). 0,80 * (275-0) + 0 = 220 Il risultato dell applicazione del criterio di calcolo sopra descritto a tutte le aree con destinazione C1 è riepilogato nella seguente tabella : NOME PIANO Uf (mq/mq) H (n piani) ZONA VALORE PIANO DI LOTTIZZAZIONE PERGINE VIA MARCONI DX 0,9 5 A 526 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PERGINE VIA MARCONI SX 0,75 4 A 490 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PERGINE PG VIA GRABERI -VIA ROSMINI 0,75 4 A 490 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG ZIVIGNAGO 0,6 3 B 378 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG SERSO 0,6 3 B 378 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG CANALE 0,5 3 B 332 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG SAN CRISTOFORO 0,5 3 B 332 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG ISCHIA 0,5 3 B 332 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG COSTASAVINA 0,5 3 C 299 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG COSTASAVINA-VINCOLO TIPOLOGICO 0,5 3 C 299 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG SUSA' 0,5 3 C 299 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG MADRANO-CANZOLINO 0,6 3 C 342 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG CASALINO 0,5 3 C 299 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG CANZOLINO 0,5 3 C 299 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG CANEZZA 0,6 3 D 313 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG NOGARE' 0,6 3 D 313 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG RONCOGNO 0,6 3 E 279 /mq PIANO DI LOTTIZZAZIONE PG SAN VITO 0,5 3 E 245 /mq Le aree con destinazione Cn sono riferibili a 2 piani di lottizzazione per ciascuno dei quali viene confermato il seguente valore a mq. Piano di lottizzazione n.16 Pergine, Via Dolomiti Nord Est = 361,05 /mq approvato in data Piano di lottizzazione n.16 Pergine, Via Dolomiti Sud Ovest = 361,05 /mq ancora da approvare Piano di lottizzazione n.15 Nogaré = 220,00 /mq ancora da approvare Rispetto al sistema dei sopra delineato resta ovviamente salvo il regime di deroga previsto ai sensi dell art. 6, comma 5, della L.P. 14/2014 per la definizione dei delle aree. 11

12 In presenza di un valore superiore dichiarato dal contribuente per dichiarazioni rese ai fini fiscali relative a tributi erariali e quindi in fase di alienazione, acquisizione, o modifica dei diritti reali collegati al terreno, viene meno la presunzione del valore commerciale dell area come definita dal Comune e, senza efficacia retroattiva, il valore dell area ai fini IM.I.S. è quello dichiarato dal contribuente stesso. Questo valore si applica per i tre periodi d imposta successivi a quello iniziale. Particolari fattispecie interessate dalla normativa IM.I.S. sulle aree edificabili. Una disaa di alcune particolari fattispecie impositive si rende necessaria in ragione della nuova nozione di area edificabile introdotta con la disciplina IM.I.S. più ampia ed onnicomprensiva rispetto a quella prevista nella normativa I.C.I. e I.MU.P. Ai sensi dell articolo 6 della L.P. 14/2014 per area edificabile si intende l area utilizzabile a qualsiasi scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale comunale. Per scopo edificatorio si intende la possibilità, anche solo potenziale, di realizzare fabbricati o ampliamenti di fabbricati, destinati a qualsiasi uso, per i quali sussiste l obbligo di iscrizione o di modifica dell iscrizione catastale. 1. Fabbricati oggetto di interventi edilizi, fabbricati di categoria F03 e F04 La normativa IM.I.S. assimila tali fattispecie alle aree edificabili individuando come superficie imponibile la superficie di sedime dell unità immobiliare ovvero la proiezione al suolo del perimetro esterno del fabbricato stesso (anche in caso di ampliamento). I fabbricati oggetto di interventi edilizi rientrano in questa casistica di calcolo se interessati da lavori di cui all art. 77, comma 1, lett. c), d) e) e g) della L.P. 15/2015 (legge urbanistica provinciale). Il valore di riferimento applicabile è quello corrispondente ad un B2 di zona nel caso di unità immobiliari ad uso abitativo, e ad un D1 di zona nel caso di unità immobiliari destinate ad attività economiche (es. fabbricati di categoria catastale C1 o C3 o D). 2. Aree preordinate all esproprio Rilevano ai fini della tassazione le aree preordinate all esproprio che consentono la realizzazione di fabbricati o ampliamenti di fabbricati per i quali sussiste l obbligo di iscrizione o di modifica dell iscrizione catastale. Il valore di riferimento applicabile è quello corrispondente ad un B2 di zona ridotto del 20%.. A partire dall anno in cui viene attribuito il valore di esproprio, quest ultimo sostituisce il valore di tabella che non trova quindi più applicazione. L applicazione del valore corrispondente ad un B2 corrisponde quindi all utilizzo di un valore provvisorio finalizzato a dare certezza al contribuente in fase di deterazione dell imponibile; la deterazione del valore di esproprio è infatti il risultato di una procedura valutativa complessa operata dall organo competente per la specifica procedura espropriativa. Qualora il valore di esproprio della deterazione definitiva (inteso pari alla sola indennità di esproprio, senza computare eventuali indennità aggiuntive) sia inferiore al valore di riferimento utilizzato, il contribuente potrà chiedere il rimborso dell IM.I.S. versata in eccedenza nei teri previsti dall art. 11 del Regolamento comunale IM.I.S. Se il valore di esproprio della deterazione definitiva è invece superiore al valore utilizzato dal contribuente, l Ufficio Tributi potrà procedere al recupero della differenza d imposta, senza applicazione di sanzioni di legge, come previsto dall art. 6 del D.Lgs. 472/

13 3. Aree edificate sature Rilevano ai fini della tassazione le aree in cui sono consentiti ampliamenti nella misura massima del 15% della superficie utile lorda preesistente. Sono esenti dall imposta le aree sulle quali l eventuale edificio esistente ha già utilizzato la possibilità di ampliamento prevista. Il valore di riferimento applicabile è quello corrispondente ad un B2 di zona ridotto dell 80%. Per tali aree, vista la particolare tipologia con già prevista una riduzione forfettaria specifica, non sono applicabili ulteriori riduzioni. 4. Interventi di nuova edificazione, di ampliamento e di ristrutturazione urbanistica in centro storico. Per gli interventi di nuova edificazione, di ampliamento e di ristrutturazione urbanistica nelle zone omogenee di tipo A non è previsto un indice di utilizzazione fondiario e i nuovi edifici o gli ampliamenti di edifici esistenti sono realizzabili nel rispetto dei parametri (sedime ed eventuale numero di piani) individuati puntualmente nelle Tavole di Struttura del P.R.G Nuova edificazione Al fine di un trattamento impositivo equilibrato tra le aree di nuova edificazione comprese nelle zone omogenee di tipo A e le aree residenziali presenti nelle zone omogenee di tipo B risulta necessario tenere conto delle seguenti circostanze: 1. nei centri storici il volume realizzabile non deriva dalla applicazione di un indice di utilizzazione fondiario o territoriale come nelle aree edificabili, ma da una previsione puntale del sedime realizzabile e del numero di piani, rappresentati nella cartografia di Piano. 2. a parità di volume realizzabile la superficie edificabile da tassare risulta differente; una superficie complessiva di 210 mq su 3 piani in centro storico può essere realizzata con la disponibilità di 70 mq di superficie di sedime mentre in zona B, per effetto dell applicazione dell indice di utilizzazione fondiario, la stessa superficie utile lorda su 3 piani richiede un lotto di 350 mq. 3. il volume realizzato in centro storico dispone di una superficie pertinenziale inferiore rispetto allo stesso volume in zone di tipo B: in questo caso, infatti, l applicazione dell indice di utilizzazione fondiario, posto che la superficie utile lorda risulta inferiore alla superficie del lotto, consente di disporre di un area non edificata per finalità pertinenziali. Per compensare le circostanze contrapposte sopra rappresentate le regole per la tassazione risultano le seguenti: 1. il valore di riferimento è ottenuto moltiplicando la superficie del sedime previsto dalla Tavola di Struttura del Piano per il n. di piani consentiti e applicando i delle aree residenziali B2, B3, B4 con la seguente corrispondenza: NUOVA EDIFICAZIONE 1P NUOVA EDIFICAZIONE 2P NUOVA EDIFICAZIONE 3P RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA B2 B3 B4 2. riduzione del 20% del valore ottenuto. 13

14 4.2. Ampliamento Il valore di riferimento è quello corrispondente ad un B2 di zona con applicazione della riduzione del 50% e si applica alla superficie del sedime previsto dalla Tavola di Struttura del Piano. 5. Aree pertinenziali Non risulta assoggettabile ad autonoma imposizione il terreno vincolato allo svolgimento di funzioni pertinenziali. Il riconoscimento della funzione pertinenziale avviene in presenza dei seguenti criteri e condizioni: terreno contiguo al fabbricato; coincidenza di titolarità sul terreno e sul fabbricato; espressa volontà di destinazione dell area al servizio del fabbricato; oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che dimostri la volontà del titolare di considerare l area pertinenziale; rileva a questo fine: l esistenza di opere (accesi al fabbricato, pavimentazione, rampe di accesso a garage interrati, recinzioni in muratura) e/o di strutture accessorie soggette a titolo abilitativo; l esistenza di spazi destinati a parcheggio individuati come da titoli abilitativi; la forma dell area (es. superficie di contorno all edificio o conformazione allungata tipica di una strada di accesso.) destinazione durevole, non occasionale e temporanea; proporzionalità tra area a servizio e caratteristiche del fabbricato; il fabbricato a cui l area è asservita non sia inagibile e/o inabitabile e di fatto non utilizzato. I seguenti elementi possono essere utilizzati dall Ufficio Tributi per qualificare in modo automatico un area come pertinenziale: conformazione tipica di una strada di accesso a condoio o a case singole unifamiliari o a case a schiera conformazione idonea allo svolgimento di attività produttiva. In ogni caso le aree edificabili individuate come pertinenza di un fabbricato perdono tale caratteristica e sono perciò tassabili dalla data in cui è rilasciato il titolo abilitativo per edificare sulle stesse. 6. Aree a verde privato Le aree a verde privato non sono assoggettate ad imposta in quanto in esse non è consentita alcuna edificazione; risultano prive di indice di utilizzazione fondiario. Sono ammesse solo costruzioni in sottosuolo per autorimesse e depositi e parcheggi in superficie nel rispetto delle regole di impermeabilizzazione e dei parametri indicati nelle norme di attuazione. 14

15 7. Aree in fascia di rispetto Nella nuova disciplina dell IM.I.S. la nozione di area edificabile diventa più ampia e onnicomprensiva rispetto a quella dei regimi precedenti con la conseguenza che devono essere sottoposte a tassazione anche le superfici interamente comprese in fascia di rispetto. Infatti, anche se queste superfici non possono accogliere comunque manufatti, concorrono alla deterazione della volumetria edificabile, ad esempio, sulla parte del lotto non interessata dal vincolo (consentendo di fatto il trasferimento della volumetria). In generale le aree sono da considerarsi edificabili, e quindi assoggettabili all imposta con valore venale di mercato, ogni volta che su di esse e previsto un indice di edificabilità di qualsiasi entità anche utilizzabile per asservimento altrove (in tal senso l art. 5, comma 3, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70 che ha inserito nel codice civile, all art il comma 2-bis, tipicizzando un nuovo schema contrattuale diffuso nella prassi: la "cessione di cubatura ). Si ritiene congruo, nell ipotesi di area completamente in fascia di rispetto, l abbattimento del valore di riferimento nella misura dell 80%. 8. Lotto imo Per le aree edificabili comprese nelle zone residenziali di integrazione e completamento (B2 e B3), per quelle inserite in zone produttive di nuovo impianto (D [P][PR] e D [L][PR]) e per quelle con destinazione per attrezzature ricettive e alberghiere (G1) è previsto il lotto imo rispettivamente di mq. 500, mq , mq I terreni di superficie imponibile inferiore alle misure indicate sono tassati applicando al valore di riferimento una riduzione la cui entità è riepilogata nella tabella degli abbattimenti. 9. Aree comprese in piani attuativi scaduti Le aree con destinazioni urbanistiche per le quali è previsto l obbligo di predisposizione di piani attuativi sono edificabili ai fini dell IM.I.S. anche se il piano non risulta ancora approvato. Qualora sia decorso il tere decennale di cui all art. 45 comma 2 ovvero art. 54 comma 3 della L.P. 15/2015, le aree assoggettate all obbligo di piano attuativo sono qualificate quali aree bianche con la conseguenza che tali aree sono utilizzabili con un ridotto indice di edificabilità. Tali aree quindi non perdono la loro vocazione edificatoria, anche se le stesse vengono ad assumere un or valore conseguente al ridotto indice di edificabilità La condizione di area bianca permane finché il Comune non provvede a definire la nuova disciplina delle aree interessate. 10. Edificazione su aree non edificabili Qualsiasi terreno, con qualsiasi destinazione urbanistica rientra nell applicazione dell imposta durante il tempo dell edificazione. L imposta in tale situazione è calcolata prendendo come riferimento il sedime da progetto del fabbricato in corso di realizzazione e applicando il valore B2 di zona nel caso di unità immobiliari ad uso abitativo o il valore D1 di zona nel caso di unità immobiliari destinate ad attività economiche produttive (es. deposito agricolo). 15

16 Parametri e criteri di riduzione dei Di seguito sono elencate le casistiche che comportano penalizzazioni al valore dell area edificabile e per le quali sono quindi previste delle specifiche riduzioni mediante l utilizzo di un coefficiente di riduzione. Nell ipotesi in cui sia possibile applicare più di una fattispecie di riduzione per singola area, il valore finale ridotto non può essere inferiore al valore ottenuto applicando al valore di riferimento il coefficiente 0,20. Le riduzioni per lotto imo e conformazione non risultano applicabili qualora l area interessata sia contigua ad altra avente la medesima titolarità e la somma delle superfici superi la dimensione del lotto imo o risolva i problemi di forma. L abbattimento è calcolato quindi nel seguente modo: valore ridotto = valore di riferimento * coeff.riduzione nel caso di più riduzioni applicabili valore ridotto = valore di riferimento * coeff.riduzione 1 * coeff.riduzione 2 * coeff.riduzione 3 Tipologia Coefficiente di riduzione Note applicative lotto imo aree B2 e B3 tra 499 e 400 mq. 0,50 riduzione di valore del 50% lotto imo aree B2 e B3 riduzione progressiva di valore dal variabile tra 399 e 201 mq 50% all 80% lotto imo aree B2 e B3 < = 200 mq. 0,20 riduzione di valore dell 80% lotto imo aree D [P][PR] e D [L][PR] 0,50 riduzione di valore del 50% lotto imo aree G1 0,50 riduzione di valore del 50% fascia rispetto lotto interamente compreso fascia rispetto lotto parzialmente compreso 0,20 riduzione di valore dell 80% 0,50 riduzione di valore del 50% quando non risulta possibile iscrivere nella superficie libera un cerchio di diametro 6 m. conformazione 0,50 riduzione di valore del 50% quando non risulta possibile iscrivere nella superficie libera un cerchio di diametro 6 m. aree B4 con SUL < 350 mq. 0,50 riduzione di valore del 50% trasferimento di volumetria da definire caso per caso da definire caso per caso 16

17 Tipologia Coefficiente di riduzione Note applicative aree a rischio idrogeologico molto riduzione di valore del 100% per 0 elevato R4 e elevato R3 inedificabilità assoluta presenza di servitù iscritte a Libro fondiario da definire caso per caso imo 10% - massimo 30% presenza di linee elettriche aeree da definire caso per caso imo 10% - massimo 30% presenza di metanodotto o altra infrastruttura pubblica da definire caso per caso imo 10% - massimo 30% carenza di infrastrutture pubbliche distanza dei fondi interclusi da strade pubbliche > 30 mt distanza della fognatura pubblica > 20 mt. distanza della rete acquedotto pubblica > 50 mt. distanza dal punto di fornitura della rete elettrica > 50 mt. aree soggette a piani attuativi di iniziativa privata aree soggette a piani attuativi di iniziativa pubblica aree di nuova edificazione o di ampliamento in centro storico che concorrono nella deterazione di un unica sagoma 0,90 0,90 0,90 0,90 0,70 0,50 0,50 riduzione di valore del 10% riduzione di valore del 10% riduzione di valore del 10% riduzione di valore del 10% riduzione di valore del 30% fino alla data di approvazione del Piano non cumulabile con altre riduzioni riduzione di valore del 50% fino alla data di approvazione del Piano non cumulabile con altre riduzioni riduzione di valore del 50% quando più particelle fondiarie o edificiali appartenenti a proprietari diversi concorrono nella deterazione della sagoma 1^ adozione da parte del Comune del PRG o di sua variante 0,90 aree bianche 0,10 per le aree divenute edificabili con l adozione preliare dello strumento urbanistico il valore viene ridotto del 10% per tutto il periodo di salvaguardia urbanistica fino alla data della adozione definitiva riduzione del valore del 90% fino all adozione di variante al PRG, con reiterazione dell obbligo di piano, o definizione di nuove previsioni urbanistiche. 17

18 Pergine Valsugana, ottobre 2015 Paolo Ghirardoni - Funzionario amistrativo contabile Direzione Generale Area Risorse Elisabetta Miorelli Funzionario tecnico Direzione Servizi Tecnici Ufficio Urbanistica Nicola Franzini Funzionario tecnico Direzione Servizi Tecnici Ufficio Edilizia privata 18