Immobili sostenibili come nuovo tema d'investimento

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1 Immobili sostenibili come nuovo tema d'investimento Il concetto di sostenibilità è diventato un punto di riferimento anche nel settore immobiliare e dell'edilizia. Si allunga sempre di più la lista delle conferenze, dei simposi e degli articoli che ruotano intorno al tema della sostenibilità degli immobili. In origine il concetto di sostenibilità deriva dall'economia forestale e si riferisce a una modalità di sfruttamento del bosco che consiste nel tagliare sempre solo una quantità di legno pari a quella che può poi ricrescere, in maniera tale che il bosco si rigeneri continuamente. In questo senso il termine "sostenibilità" definisce un sistema di equilibrio a lungo termine che, gestito con lungimiranza, consente di conseguire un rendimento superiore a quello che si otterrebbe guardando solamente alla massimizzazione del rendimento nel breve termine. Contrariamente a quanto molti investitori credono, sostenibilità e ottimizzazione del rendimento non sono necessariamente due obiettivi che si escludono a vicenda. Al contrario, più lungo è l'orizzonte di riferimento, più si risolve il presunto conflitto di obiettivi. La sostenibilità ha più di una dimensione Quando si parla di sostenibilità si pensa solitamente all'aspetto energetico. Di certo non è un errore, ma proprio in relazione agli immobili la sostenibilità non può essere ridotta unicamente a questo punto di vista. Il concetto comprende molte più dimensioni di quella di un consumo energetico sostenibile. In primo piano vi sono anche l'impiego di materiali da costruzione ecologici, la flessibilità d'utilizzo degli edifici, la posizione rispetto all'infrastruttura e l'esposizione agli eventi naturali. Tutto ruota intorno al concetto di conservazione risp. incremento del valore. Un immobile può dunque essere considerato sostenibile se nel lungo termine genera un rendimento adeguato. Proprio oggi si delineano diversi importanti cambiamenti a lungo termine che potrebbero influire notevolmente sul valore di un immobile. Proprietari e investitori immobiliari devono chiedersi in che misura il cambiamento del clima globale, l'elevata volatilità dei prezzi dell'energia, l'andamento demografico e il mutamento delle norme sociali modificheranno le future condizioni quadro per gli immobili. È necessario chiarire quali caratteristiche degli immobili saranno in primo piano in un'ottica di più lungo periodo, poiché da queste caratteristiche dipenderà il modo in cui i singoli immobili saranno in grado di affrontare le opportunità e i rischi che si presenteranno alla luce del cambiamento delle condizioni quadro. Sostenibilità e immobili Gli immobili sono pressoché predestinati per un approccio sostenibile. Non esiste infatti un altro bene caratterizzato da una durata di vita altrettanto lunga. Analogamente a quanto avviene con lo sfruttamento dei boschi, dunque, per chi investe nel settore immobiliare vale la pena adottare la prospettiva a lungo termine. Il valore di un immobile è determinato per più della metà dai proventi che vengono generati a partire da un'età di 20 anni. Per gli investitori è dunque di centrale importanza garantire che le prestazioni di un immobile rispondano anche in quel momento alle esigenze della domanda. L'industria automobilistica americana, anch'essa produttrice di beni di lunga durata, dimostra in modo evidente con quanta brutalità il mercato può improvvisamente punire la mancanza di lungimiranza e la scarsa considerazione per l'idea di sostenibilità. Già da anni infatti si poteva prevedere che, con l'affermarsi della coscienza ecologica e con l'aumento dei prezzi dell'energia, prima o poi la società si sarebbe rivolta verso veicoli a minor consumo energetico. Mentre con un'adeguata manutenzione è possibile influenzare la durata di vita e il mantenimento del valore di un immobile anche dopo la fase di costruzione, la garanzia della sostenibilità richiede decisioni lungimiranti già al momento della pianificazione di un edificio, quando vengono fissate le sue caratteristiche essenziali. Qui di seguito affronteremo singolarmente le dimensioni e le categorie determinanti di caratteristiche di sostenibilità. Nell'ambito di un interessante progetto il Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) dell'università di Zurigo, in collaborazione con diversi partner, ha operazionalizzato tali caratteristiche di sostenibilità e su di esse ha elaborato le basi per una valutazione degli immobili che tenga conto del criterio della sostenibilità. Flessibilità e polivalenza Cambiamenti nelle strutture d'età, nelle dimensioni delle famiglie, nelle strutture settoriali o nei piani regolatori mettono a dura prova la flessibilità di un immobile. Una costruzione che

2 con un impiego di mezzi non proibitivo è possibile adeguare a nuove condizioni può quindi essere definita sostenibile. L'organizzazione degli impianti tecnici, la statica delle costruzioni, l'altezza dei locali e la posa di cavi e condutture sono tutti esempi di caratteristiche che determinano la flessibilità d'utilizzo di un immobile. Oggi le moderne abitazioni sono caratterizzate dal fatto che i muri portanti si limitano ai muri esterni e alla delimitazione dei bagni. Nell'ambito della superficie abitabile disponibile, il proprietario gode della flessibilità di delimitare nuove stanze o di eliminarne qualcuna, a seconda delle esigenze che deve soddisfare nelle varie fasi della sua vita. La possibilità di adeguare un edificio o un'abitazione al mutare delle condizioni quadro rappresenta un'opzione reale per cui la domanda è disposta a pagare e a cui di conseguenza può essere attribuito un valore positivo già al momento della realizzazione. Flessibilità e polivalenza quindi da una parte assicurano concreti vantaggi concorrenziali economici e soprattutto a lungo termine e dall'altra minimizzano l'onere e di conseguenza l'impatto ambientale prodotto da successive trasformazioni. Per un investitore può ad esempio convenire, già al momento della realizzazione di un complesso residenziale, dotare le abitazioni più grandi di diversi bagni, che in caso di necessità consentono una successiva ripartizione in unità più piccole. L'investimento iniziale può rivelarsi redditizio solo dopo alcuni anni. Come si evince dalla figura 55, al momento si delineano spostamenti nella struttura dei prezzi degli alloggi in affitto. Negli ultimi quattro anni i prezzi degli appartamenti da 1 a 3 stanze sono cresciuti più dei prezzi delle abitazioni di quattro e più stanze. Dietro a questa tendenza vi sono non solo il minor ampliamento dell'offerta di alloggi di piccole dimensioni o l'effetto dell'immigrazione. Anche la variazione strutturale della domanda di abitazioni potrebbe già ripercuotersi sui prezzi all'offerta. Come abbiamo illustrato nel capitolo dedicato alle superfici abitative, secondo gli scenari delle economie domestiche pubblicati dall'ufficio federale di statistica entro il 2030 le economie domestiche composte da una e due persone aumenteranno del 34% circa. Il numero delle famiglie più grandi con più di quattro persone, per contro, in termini assoluti dovrebbe addirittura diminuire. La sfida per i committenti consiste ora nel costruire le abitazioni in modo tale che tengano conto del continuo mutare delle condizioni e possano adeguarsi con un onere contenuto al cambiamento delle preferenze per quanto riguarda il numero di stanze. Allo stesso tempo si deve tenere conto del fatto che non dovrebbero esserci sostanziali cambiamenti nella tendenza a un aumento del consumo di superficie pro capite. In futuro saranno dunque sempre più richiesti grandi appartamenti di due e tre stanze. Con altre misure quali ingressi e porte sufficientemente grandi o la possibilità di inserire ascensori a ogni piano è possibile progettare per tempo abitazioni a misura di anziano. Un'offerta del genere è in grado di rivolgersi a un più ampio spettro di domanda e

3 si dimostra così più robusta nei confronti degli spostamenti della stessa. La flessibilità è un tema che non si applica unicamente alle superfici abitative, bensì si rivela attuale anche per le superfici commerciali. In questo caso l'attenzione va soprattutto alla flessibilità delle dimensioni e degli utilizzi dei locali, nonché al passaggio da una forma di utilizzo all'altra. Tenuto conto delle condizioni in continuo mutamento, la trasformazione di un immobile a uso residenziale in uno stabile commerciale o viceversa può rappresentare ad esempio un'opzione vantaggiosa. Ubicazione e infrastruttura Due sono le componenti che influenzano in primo luogo la sostenibilità di un immobile riguardo a ubicazione e infrastruttura. Da una parte l'aumento dei prezzi dell'energia e l'attenzione per la tutela dell'ambiente in futuro renderanno più costosa la mobilità. Alla luce della progressiva divisione del lavoro, così come per effetto di trasformazioni sociali, l'importanza della mobilità non perderà però niente del suo valore. Una buona raggiungibilità con i mezzi di trasporto pubblici e privati, quindi, giocherà un ruolo di maggiore rilevanza come caratteristica di ubicazione. Già solo l'invecchiamento demografico comporta uno spostamento d'importanza, poiché con la vecchiaia devono essere messe in conto limitazioni alla mobilità che pongono improvvisamente in primo piano l'esigenza di un ottimo collegamento alla rete di trasporto pubblico. Dall'altra anche la concentrazione di infrastrutture e posti di lavoro nei centri urbani dovrebbe aumentare ulteriormente in futuro. Gli immobili situati in posizione isolata perdono così di attrattiva. Già da tempo il mercato immobiliare rispecchia questo graduale spostamento d'importanza della localizzazione. In zone relativamente isolate come il Giura, l'emmental, il Toggenburg o l'hinterland glaronese, nonché in altre regioni periferiche, in passato sono stati misurati solo deboli incrementi dei prezzi degli immobili. Efficienza energetica Gli immobili sostenibili sono anche immobili ad alta efficienza energetica. Il potenziale di riduzione è enorme soprattutto nel settore degli edifici, a cui è da attribuire circa il 45% del consumo di energia. Gli obiettivi di riduzione prefissati, inoltre, possono essere ampiamente raggiunti con le tecnologie già oggi disponibili. Solamente l'elevata volatilità dei prezzi dell'energia negli ultimi anni ha spinto gli operatori di mercato a cercare di ridurre la dipendenza energetica. Se si parte dal presupposto che la globalizzazione non è un'evoluzione reversibile, nel lungo termine dovremo attenderci nuovamente un aumento dei prezzi dell'energia. Misure volte a incrementare l'efficienza energetica degli edifici

4 promettono nel lungo termine costi dell'energia più contenuti, nonché migliori garanzie contro oscillazioni dei prezzi e difficoltà di approvvigionamento. Materiali da costruzione e utilizzo delle risorse L'efficienza energetica non si limita solamente al funzionamento e alla gestione degli immobili. Il concetto di sostenibilità richiede un'ottica più ampia, che tenga conto anche dei materiali da costruzione e delle risorse necessarie per la realizzazione. Il costruire in modo sostenibile comincia con l'utilizzo delle risorse per lo scavo di fondazione e la modellazione del terreno, passando per l'impiego di materiali da costruzione adeguati, per finire con l'idoneità al recupero dell'edificio. Un esempio tipico di un materiale da costruzione sostenibile è il calcestruzzo riciclato, in cui la ghiaia viene sostituita da materiali di riciclaggio. Schiume di riempimento o materiali da costruzione contenenti metalli pesanti, per contro, difficilmente si conciliano con il principio di cicli quanto più chiusi, per non parlare poi degli effetti che possono avere sulla salute. A rigor di termini la sostenibilità di un edificio è garantita solo se si prende in considerazione anche il dispendio energetico nascosto, la cosiddetta "energia grigia", necessaria per la produzione, il trasporto, lo stoccaggio, il montaggio e lo smaltimento dei singoli materiali da costruzione. Il bilancio ecologico di un edificio peggiora sensibilmente se la produzione dei materiali richiede un elevato dispendio energetico o se questi devono essere trasportati da zone distanti. A titolo illustrativo: l'energia grigia di una costruzione leggera in legno è pari al massimo a un terzo di quella impiegata per una costruzione massiccia con facciate in vetro. In Svizzera il concetto di sostenibilità ha fatto il suo ingresso anche nei concorsi di architettura. Con i cosiddetti criteri SNARC è possibile raffrontare sistematicamente i progetti in gara sulla base di parametri di sostenibilità. Una particolarità è rappresentata dal fatto che è possibile sommare i singoli indicatori parziali. Per quanto riguarda l'impiego delle risorse, ad esempio, tutti gli indicatori parziali sono espressi in unità di energia (GJ), consentendo così un raffronto diretto. Pericoli naturali Sebbene gli eventi naturali possano danneggiare notevolmente il parco edifici, la scarsa probabilità che si verifichino fa sì che spesso non vengano presi nella dovuta considerazione. In futuro, per effetto del riscaldamento climatico, la minaccia rappresentata dai pericoli naturali dovrebbe aumentare. In particolare le inondazioni dell'estate del 2005 hanno contribuito a sensibilizzare le autorità e la popolazione in Svizzera sui pericoli naturali. La creazione e il miglioramento di carte dei pericoli, che stimano le minacce rappresentate da piene, slavine, smottamenti e frane, sono saliti alla ribalta dell'attenzione pubblica. Fino alla metà del 2008, secondo l'ufficio federale dell'ambiente, sono state redatte carte dei pericoli per metà del territorio elvetico, anche se la responsabilità per l'attuazione spetta ai cantoni. Entro il 2011 l'intero territorio nazionale dovrebbe essere coperto da carte dei pericoli. Un piano regolatore che mira alla sostenibilità impiega le carte dei pericoli, in modo tale che il parco edifici che ne deriva sia maggiormente protetto dai pericoli naturali. Sostenibilità e redditività Un modo di costruire sostenibile diventa particolarmente interessante per gli investitori se è garantita la sua redditività. Ciò può avvenire solo se il mercato è disposto a pagare un sovrapprezzo per la sostenibilità. Diversi studi hanno cercato di quantificare il legame che esiste tra edifici sostenibili e i prezzi/canoni locativi pagati sul mercato immobiliare. Essi si riferiscono per lo più alle etichette LEED ed ENERGY STAR utilizzate negli USA. I due studi più noti evidenziano effetti positivi sui proventi locativi compresi tra lo 0 e il 12% in seguito a una certificazione. 8 Sebbene siano giustificate determinate riserve di carattere statistico relative alla dimensione del campione e alla qualità dei dati, gli studi dimostrano che investire nella sostenibilità conviene, poiché consente di conseguire proventi locativi e prezzi di vendita più elevati. Questi risultati vengono supportati ulteriormente da un sondaggio svolto nel 2007 da Jones Lang LaSalle 9 tra i locatari di superfici commerciali. Il 70% degli intervistati in tutto il mondo hanno affermato che, per occupare immobili sostenibili, erano pronti a pagare un sovrapprezzo che però raramente superava il 10%. L'unico studio finora svolto in Svizzera ha calcolato nel segmento della proprietà abitativa a uso proprio un sovrapprezzo di circa il 7% per le case unifamiliari conformi agli standard Minergie e uno pari al 3,5% per gli appartamenti in condominio 10. Almeno gli investimenti nel risparmio energetico effettuati nel quadro della certificazione Minergie vengono quindi premiati dal mercato e adeguatamente ricompensati.

5 Gli immobili "verdi" come interessante forma d'investimento Per l'investitore orientato al rendimento le prove sopra citate dimostrano che un modo di costruire sostenibile si riflette in proventi locativi e di vendita più elevati. Questi studi hanno provato inoltre che, negli edifici concepiti secondo criteri di sostenibilità, le superfici sfitte sono più contenute. Anche il prestigio di uno stabile sostenibile può influire positivamente sulla decisione di optare per un modo di costruire all'insegna della sostenibilità. Nella costruzione di superfici a uso ufficio, in Svizzera il principio della sostenibilità deve ancora affermarsi; in questo segmento, ad esempio, la certificazione Minergie è ancora poco diffusa. Enorme potenziale per gli investimenti sostenibili Nel settore immobiliare il mercato per gli investimenti sostenibili è ancora agli inizi. Vista l'abbondanza di prove aneddotiche che confermano il legame tra sostenibilità e incremento di valore e sulla base dei primi risultati di studi quantitativi, tuttavia, gli investitori cominciano a mostrare sempre più interesse per gli investimenti sostenibili. Alla luce del fatto che appena una nuova costruzione su dieci e molto meno della metà di tutti i risanamenti vengono effettuati secondo criteri di efficienza energetica, in Svizzera esiste un notevole potenziale non sfruttato. Per definizione la sostenibilità può ripagare l'investitore solo nel lungo termine. In questo senso l'ottica di lungo periodo degli obiettivi di performance degli immobili sostenibili coincide con l'orizzonte d'investimento di lungo termine degli investitori istituzionali. 8. Fuerst/McAllister (2008): Does it Pay to Be Green? Eichholtz/Kok/Quigley (2008): Doing Well by Doing Good? 9. Jones Lang LaSalle (2008): Global Trends in Sustainable Real Estate: An Occupier's Perspective. 10. Center for Corporate Responsibility and Sustainability (2008): Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben Minergie macht sich bezahlt.