RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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2 Studio tecnico Geom. Francesco CHIRICO Pagina 1 di 6 RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA PREMESSA Con riferimento all incarico professionale conferitomi dal Dirigente Area Gestionale dell Azienda Sanitaria Locale Taranto, con Determina Dirigenziale n del 21/12/2012, lo scrivente si è apprestato ad eseguire una serie di attività propedeutiche alla progettazione preliminare dell opera pubblica, destinata alla realizzazione del nuovo Stabilimento Ospedaliero San Cataldo di Taranto, che sinteticamente vengono di seguito elencate: rilievo plano altimetrico delle aree oggetto d intervento e restituzione grafica mediante planimetrie di dettaglio; redazione del piano particellare d esproprio, da allegare al progetto preliminare dell opera pubblica, composto dall elenco ditte proprietarie, dalle planimetrie catastali e dalla relazione di stima per la definizione del valore venale delle aree da espropriare e del valore di mercato dei manufatti e soprasuoli. A completamento della seconda fase di attività, viene redatta la presente perizia tecnico estimativa, con la quale si procederà alla determinazione della indennità d espropriazione per le aree da acquisire a mezzo procedura espropriativa. Il nuovo Stabilimento Ospedaliero San Cataldo di Taranto, sorgerà in seguito alla Delibera della Giunta Regionale della Puglia n del 07/08/2012, con la quale è stata approvata la proposta di realizzazione di n. 5 ospedali da allocare nella Regione Puglia, tra cui l ospedale in questione, da insediarsi su di un area pianeggiante di circa 22 ettari, lungo la direttrice Taranto San Giorgio Jonico. Tale area è tipizzata nel piano regolatore generale del Comune di Taranto, come zona B2.4, destinata a servizi di interesse pubblico (B2), con categoria.4, che prevede la destinazione d uso di ospedali, complessi ospedalieri, unità locale ed altre attrezzature sanitarie pubbliche dotate di degenza. Oltre alle aree strettamente necessarie alla realizzazione del complesso ospedaliero, nel piano particellare d esproprio è prevista l acquisizione di ulteriori aree da utilizzarsi per l ampliamento della viabilità esistente e per la realizzazione di nuove viabilità d accesso alla struttura ospedaliera. Tali aree sono tipizzate nel piano regolatore generale come viabilità di piano o verde di rispetto.

3 Studio tecnico Geom. Francesco CHIRICO Pagina 2 di 6 DESTINAZIONI URBANISTICHE L accertamento della destinazione urbanistica dei terreni interessati dai lavori ed oggetto d espropriazione, è stato effettuato preliminarmente con la sovrapposizione grafica delle planimetrie catastali dei terreni interessati da esproprio, sulle quali è evidenziato con una linea nera continua da 0.5 mm. il limite di esproprio, sulle tavole grafiche del P.R.G. del comune di Taranto. Dalla suddetta sovrapposizione sono scaturite le superfici grafiche degli stessi, distinte per destinazioni urbanistiche. Successivamente si è proceduto all esame delle norme di attuazione relative alle medesime destinazioni urbanistiche ed è risultato che le aree interessate dall opera pubblica in esame sono tipizzate come segue. Aree non edificabili. Sono quelle sottoposte al vincolo di inedificabilità assoluta o quelle tipizzate agricole, che di seguito andremo ad elencare: ZONE A1 VERDE DI RISPETTO Entro i limiti delle zone o aree di rispetto, istituite in particolare per garantire la formazione di distacchi a vario titolo, è vietata qualsiasi costruzione e qualsiasi installazione anche se modesta (tralicci, pali, cartelli, fili, ecc.) salvo quanto previsto all art. 54 delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Taranto. Si riportano di seguito i parametri previsti per la suddetta zona: Indice di fabbricabilità territoriale: MC/MQ 0,00 Indice di fabbricabilità fondiaria: MC/MQ 0,00. VIABILITA DI PIANO Entro i limiti delle aree destinate a viabilità di piano, è vietata qualsiasi costruzione. Si riportano di seguito i parametri previsti per la suddetta zona: Indice di fabbricabilità territoriale: MC/MQ 0,00 Indice di fabbricabilità fondiaria: MC/MQ 0,00. Aree edificabili. Sono definite edificabili quando esistono le possibilità legali ed effettive di edificazione, è il caso della zona tipizzata B2.4, avente i seguenti indici:

4 Studio tecnico Geom. Francesco CHIRICO Pagina 3 di 6 ZONE B2.4 SERVI DI INTERESSE PUBBLICO - OSPEDALI Entro i limiti delle aree e in corrispondenza dei punti organizzati, sono realizzabili i servizi di interesse pubblico appartenenti alla categoria di ospedali, complessi ospedalieri, unità sanitaria locale, altre attrezzature sanitarie pubbliche dotate di degenze. Si riportano di seguito i parametri previsti per la suddetta zona: Indice di fabbricabilità territoriale: MC/MQ 1,50 Indice di fabbricabilità fondiaria: MC/MQ 3,00 Indice di copertura: MQ/MQ 0,50 Altezza: MT 40. DETERMINAZIONE DELLE INDENNITA D ESPROPRIAZIONE Aree non edificabili In seguito alla Sentenza di Corte Costituzionale n. 181/2011, per le aree non edificabili, l indennità d espropriazione dovrà essere commisurata al valore agricolo, intendendo per valore agricolo il valore di mercato dell area da espropriare. Aree edificabili Per queste aree l indennità d espropriazione, ai sensi e per gli effetti dell art. 37 del D.P.R. n. 327 del 08/06/2001 e succ. mm. ii., è determinata nella misura pari al valore venale dei beni. Detti valori saranno determinati adottando il metodo sintetico comparativo, diretto alla ricerca del più probabile valore di mercato delle aree, in funzione dei valori unitari per metro quadro rilevati per aree analoghe, ed oggetto di recenti compravendite. A tale scopo sono state svolte opportune indagini di mercato tendenti a ricercare i valori medi di zona attraverso due diverse tipologie di fonti: dati rilevati da atti pubblici recenti, riferiti ad immobili aventi caratteristiche analoghe o assimilabili a quelli oggetto di stima; dati desunti da offerte di vendita riportate su pubblicazioni specializzate o da informazioni fornite da operatori del settore immobiliare. dati forniti dall osservatorio dell Agenzia del Territorio di Taranto

5 Studio tecnico Geom. Francesco CHIRICO Pagina 4 di 6 Le ricerche effettuate presso l Agenzia del Territorio non hanno fornito alcun risultato, in quanto trattasi di zone ad uso pubblico, sulle quali l Agenzia del Territorio, ad oggi non ha mai effettuato stime. Pertanto i valori presi in considerazione, sono stati rilevati dagli atti pubblici i cui valori unitari risultano inferiori a quelli forniti dagli operatori specializzati del settore immobiliare. Presumibilmente tali differenze sono dovute ad una precisa circostanza, secondo la quale, almeno fino a qualche anno fa, i valori delle aree indicato negli atti pubblici non era quello reale, ma quello fiscale ritenuto congruo dall Agenzia delle Entrate. Tale prassi era seguita dai contribuenti, per ottenere un beneficio finanziario, risparmiando sull importo della tassazione degli atti pubblici da versare all Agenzia delle Entrate. Oggi non è più possibile tale prassi, in quanto la normativa vigente in materia dal mese di agosto dell anno 2006, impone alle parti di indicare negli atti pubblici (compravendite, permute, donazioni, ecc) il prezzo reale, pena sanzioni anche penali. Per i motivi sopra esposti e per ricavare dati omogenei che potessero essere confrontati tra loro e poi mediati, è stata svolta un operazione di aggiustamento incrementando il valore desunto dagli atti pubblici del 50-60% circa. La stima delle aree interessate dai lavori ha tenuto conto anche della presenza di opere di urbanizzazioni primarie già realizzate e pertanto in base alle considerazioni sin qui svolte, si riportano i più probabili valori di mercato : - aree non edificabili. 5,00/mq., - aree edificabili /mq. L indennità d esproprio sarà quindi il risultato del valore unitario suddetto distinto per le due tipologie di aree, moltiplicato per la superficie da espropriare. L indennità per le aree non edificabili non sarà suscettibile di alcuna maggiorazione, anche se previste all art. 45 comma 2, lett. c) e d) del Testo unico sugli espropri, in quanto l attuale orientamento in materia espropriativa è in linea con la Deliberazione della Corte dei Conti della regione Friuli Venezia Giulia del 21/03/2012, concernente gli effetti della Sentenza della Corte Costituzionale n.181/2011, con la quale si stabilisce che le maggiorazioni previste nel T.U. sugli espropri, fanno riferimento ad un valore estimativo, i V.A.M., non più utilizzabili per il calcolo, in quanto cassati con la Sentenza n. 181/2011. Si chiarisce inoltre che tali maggiorazioni erano previste per compensare i Valori agricoli medi, ritenuti riduttivi rispetto al valore agricolo o valore di mercato dei terreni interessati da esproprio. Pertanto alla luce di quanto stabilito con la Sentenza n. 181/2011, l indennità d espropriazione per aree non edificabili, potrà essere commisurata al solo valore venale del terreno espropriato.

6 Studio tecnico Geom. Francesco CHIRICO Pagina 5 di 6 Sarà invece prevista la maggiorazione del 10 % ai sensi del comma 2 art. 37 del D.P.R. 327/01, nei casi in cui si concluderà l'accordo di cessione con le ditte proprietarie le cui aree sono tipizzate edificabili. Inoltre se le aree suddette sono utilizzate per scopi agricoli, spetta al proprietario coltivatore diretto, al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della procedura espropriativa sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte l area direttamente coltivata da almeno un anno prima della data di cui è stata dichiarata la pubblica utilità, un indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. Per le aree soggette ad occupazione anticipata dei beni, si dovrà procedere alla determinazione dell indennità d occupazione temporanea, ai sensi per gli effetti dell art. 50 del D.P.R. n. 327 del 08/06/2001 e succ. mm. ii., pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio della stessa area. CONCLUSIONI L indennità d espropriazione così come sopra calcolata, dovrà essere offerta alle ditte proprietarie nei modi e nei termini previsti dalla vigente normativa in materia di espropri. I proprietari nei trenta giorni successivi alla notifica dell indennità offerta potranno condividerla, sottoscrivendo la dichiarazione di accettazione delle indennità d espropriazione oppure potranno non condividerla. Nella seconda ipotesi e facoltà delle ditte proprietarie avvalersi della normativa prevista all art. 21 del D.P.R. 327/01 e succ. mm.ii., con la quale viene stabilito che l indennità d espropriazione definitiva, deve essere determinata da un collegio di tre tecnici, che dovranno essere nominati rispettivamente dall Ente espropriante, dal ricorrente o espropriato e dal presidente del Tribunale competente per territorio. L indennità d espropriazione viene approvata a maggioranza. Ai sensi e per gli effetti dell art. 26 comma 10 del D.P.R. 327/01 e succ. mm.ii., l indennità condivisa dovrà essere corrisposta elle ditte proprietarie nel termine di 60 giorni dalla sottoscrizione dell accordo, mentre l indennità non condivisa dovrà essere versata presso il ministero dell Economia e delle Finanze di Taranto (ex. Cassa DD. PP.).

7 Studio tecnico Geom. Francesco CHIRICO Pagina 6 di 6 Le somme necessarie al pagamento delle indennità d espropriazione come sopra determinate, dovranno essere previste nel quadro generale dell opera pubblica alla voce espropriazioni. Montemesola lì 09/10/2012. ICOSER S.r.l. L amministratore unico Geom. Francesco CHIRICO