IL CONTRATTO DI LOCAZIONE: DISCIPLINA E CONTENZIOSO

Transcript

1 4 novembre 2009 IL CONTRATTO DI LOCAZIONE: DISCIPLINA E CONTENZIOSO Avv. Giuseppe Padovan Piazzale Trento n Bassano del Grappa (VI) tel fax info@studiopadovan.it giuseppe.padovan@integraimpresa.it

2 SOMMARIO a) Brevi cenni sulla disciplina delle locazioni nel c.c. b) Le locazioni ad uso abitativo c) Le locazioni ad uso diverso d) Cenni sul processo locatizio 2

3 BREVI CENNI SULLE LOCAZIONI NEL CODICE CIVILE art c.c.: La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Altre norme in materia di locazioni che trovano comunque deroghe e/o integrazioni nelle norme speciali in materia di locazioni di immobili Art. 1573: durata del contratto Art. 1575: obbligazioni principali del locatore Art. 1587: obbligazioni principali del conduttore; Art. 1578: vizi della cosa locata; Artt e 1584: innovazioni e riparazioni; Art. 1594: sublocazione; Art. 1599: trasferimento a titolo particolare della cosa locata. 3

4 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO DISCIPLINA GIURIDICA LEGGE 431 / 1998 Accanto a tale legge permangono numerose ed importanti norme delle LEGGE 392 / 1978 (cd. equo canone), tra le quali le seguenti: Art. 2: divieto di sublocazione; Art. 4: recesso del conduttore; Art. 5: inadempimento del conduttore; Art. 6: successione nel contratto; Art. 7: clausola di scioglimento in caso di alienazione; Art. 8: ripartizione delle spese di registrazione; Art. 9: oneri accessori; Art. 10: partecipazione del conduttore all assemblea condominiale; Art. 11: deposito cauzionale; Art. 55: sanatoria della morosità; Art. 80: mutamento dell uso da parte del conduttore. 4

5 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO LEGGE 9 DICEMBRE 1998, N. 431 ART. 1, co. 4: introduce novità sulla FORMA del contratto A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta forma scritta = requisito formale ad substantiam ex art. 1350, n. 13 c.c. 5

6 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione ordinaria a canone libero (art. 2, co. 1) DURATA durata: le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a 4 anni decorsi i quali, i contratti sono rinnovati per un periodo di altri 4 anni fatti salvi i casi di diniego di rinnovo (art. 3) nelle ipotesi previste dalla norma citata [vds. lett. a) - g)] e con le modalità di cui al medesimo art. 3 alla seconda scadenza ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o di rinuncia al rinnovo comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza; l altra parte deve rispondere entro 60 giorni; in mancanza di risposta o di accordo il contratto si intende SCADUTO alla data di cessazione della locazione; in mancanza di raccomandata entro il 6 mesi prima, il contratto si intende rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 6

7 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione ordinaria a canone libero (art. 2, co. 1) REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO - 1 DI 2 I contratti di locazione vanno registrati entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto presso l Agenzia delle Entrate (entro lo stesso termine di 30 giorni va effettuato il pagamento delle annualità successive). In forma telematica In forma cartacea Obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti Contestuale pagamento on-line dell imposta di registro Per i soggetti non tenuti in via obbligatoria alla registrazione telematica In tre copie Previo pagamento dell imposta di registro presso uno sportello bancario o postale 7

8 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione ordinaria a canone libero (art. 2, co. 1) REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO - 2 DI 2 Locatore Conduttore Regime Iva Registro Privato Chiunque Fuori dal campo di applicazione Iva 2% anche per annualità successive importo minimo: 67 2% Soggetto Iva Chiunque Esente importo minimo: 67 Impresa costruttrice 1) Impresa costruttrice 2) che abbia realizzato interventi entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione 3) in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata 4) per contratti di durata di almeno 4 anni Chiunque 10% 168,00 Disdetta anticipata: imposta di 67,00 Soggetti obbligati al pagamento: locatore e conduttore al 50% ciascuno (art. 8 L. 392/1978); tuttavia entrambi rispondo in solido. 8

9 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione ordinaria a canone libero (art. 2, co. 1) ALTRI ASPETTI FISCALI L IMPOSTA DI BOLLO in misura pari a 14,62 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe da applicare su originali e copie imposta assolta per contrassegno sui contratti registrati in forma cartacea, mediante F24 telematico per i contratti registrati telematicamente ALTRI ADEMPIMENTI Comunicazione di cessione fabbricati: Il locatore deve comunicare, mediante apposito modulo ed entro 48 ore dalla consegna dell immobile, all Autorità di Pubblica Sicurezza le generalità del conduttore 9

10 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione ordinaria a canone libero (art. 2, co. 1) RIVALUTAZIONE ISTAT Nullità delle clausole di aggiornamento che contengono criteri diversi e più gravosi di quelli indicati dalla legge (clausola di aggiornamento automatico del canone anche senza richiesta del locatore) Possibilità di prevedere l aggiornamento del canone con cadenza maggiore o secondo percentuali minori di quelle previste dalla legge trattandosi di accordi più favorevoli al conduttore. Limitazione all aggiornamento del canone previsto in sede di accordi territoriali per i contratti ex art. 2 co. 3 (a canone concertato). 10

11 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione ordinaria a canone libero (art. 2, co. 1) DEPOSITO CAUZIONALE Garanzia del locatore per l adempimento delle obbligazioni a carico del conduttore Art. 11, L. 392/78: non può essere superiore a 3 mensilità del canone; produttivo di interessi da corrispondersi al conduttore alla fine di ogni anno. si può imputare la cauzione al pagamento dei canoni, purché vi sia espressa clausola sottoscritta dal conduttore. 11

12 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione a canone concertato (art. 2, co. 3) Le parti possono definire il valore del canone, la durata del contratto, secondo quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Canone determinato all interno di fasce di oscillazione fissate dagli Accordi territoriali. Art. 2, co. 4: per favorire al realizzazione degli accordi i Comuni possono deliberare aliquote dell ICI più favorevoli per i proprietari 12

13 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione a canone concertato (art. 2, co. 3) DURATA Non inferiore a 3 anni; Alla prima scadenza ove le parti non concordino sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l immobile agli usi indicati dall art. 3 co. 1 lett. a) - g); Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo (raccomandata da inviare all altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza); in mancanza di comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 13

14 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazione a canone concertato (art. 2, co. 3) AGEVOLAZIONI FISCALI PROPRIETARIO Reddito IRPEF: riduzione del 15% sull imponibile dei canoni di locazione + ulteriore 30% nei Comuni ad alta densità abitativa (Vicenza, Bassano, Arzignano e Schio) Imposta di registro: riduzione del 30%; Aliquota ridotta ICI CONDUTTORE Detrazione IRPEF: 495,80 per reddito non superiore a ,71; 247,90 per reddito fino a ,41; Per lavoratori dipendenti che trasferiscono al residenza da altro Comune per motivi di lavoro : detrazione IRPEF di 991,60 per reddito fino a ,71; 495,80 per reddito fino a ,41 (non cumulabile con la detrazione IRPEF di cui sopra); Imposta di registro: riduzione del 30%. 14

15 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO Altre locazioni minori Contratti per esigenze di natura transitoria art. 5 Contratti volti a soddisfare esigenze di entrambe le parti, tassativamente previste; Durata: non inferiore a 1 mese; non superiore a 18 mesi; Canone: entro le fasce di oscillazione previste per i contratti a canone concertato. Contratti per esigenze abitative di studenti universitari (art. 5, co. 2-3) Durata: da 6 mesi a 3 anni; Canone: entro le fasce di oscillazione previste per i contratti a canone concertato. Contratti di locazione di alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche Contratti di locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica Contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio Contratti di locazione vincolati L. 1089/39 o inclusi nelle categorie catastali A1 (abitazioni tipo signorile), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli e palazzi eminente pregio) 15

16 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO NORMATIVA DI RIFERIMENTO LEGGE 392 / 1978 interesse del conduttore ad una stabilità della sistemazione nell immobile locato AMBITO DI APPLICAZIONE (ARTT. 27 e 42) uso diverso = si ha quando l immobile viene adibito a 1) Attività industriali, commerciali ed artigianali; attività di interesso turistico; attività di lavoro autonomo; attività alberghiere; 2) Attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; sedi di partiti e sindacati; contratti di locazione stipulati dallo Stato e da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori Se non ricorrono queste ipotesi si applica la normativa residuale del codice civile 16

17 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO RILEVANZA DELLA DESTINAZIONE EFFETTIVA CONSEGUENZE DEL MUTAMENTO DELL USO PATTUITO La destinazione effettiva (anche se conferita dal conduttore) è rilevante e determinante per l esatta collocazione del singolo rapporto locativo in una delle varie tipologie previste dalla L. 392/78 e per stabilire la disciplina applicabile ART. 80 Se il conduttore adibisce totalmente l immobile ad un suo diverso da quello pattuito il locatore può chiedere la risoluzione del contratto (entro 3 mesi da quando ne ha avuto conoscenza) - in caso contrario si applica la disciplina corrispondente all uso effettivo Se il conduttore adibisce parzialmente l immobile ad un suo diverso da quello pattuito al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all uso prevalente 17

18 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO FORMA DEL CONTRATTO PRINCIPIO: libertà di forma (validità degli accordi verbali o per fatti concludenti) ECCEZIONI: casi in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam: 1) Contratti con durata superiore ai 9 anni; 2) Contratti stipulati dalla P.A. 18

19 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DURATA DEL CONTRATTO (artt. 27, 42 e 79) per la generalità delle locazioni ad uso diverso: durata minima di 6 anni (con rinnovazione tacita di 6 anni in 6 anni in mancanza di disdetta da comunicarsi almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto); per gli immobili ad uso alberghiero: durata minima di 9 anni (con rinnovazione tacita di 9 anni in 9 anni in mancanza di disdetta da comunicarsi almeno 18 mesi prima della scadenza del contratto); nullità delle clausole dirette a limitare la durata legale del contratto; casi particolari: per attività di carattere transitorio può essere pattuito un termine più breve; per attività di carattere stagionale il locatore è obbligato a locare l immobile per la medesima stagione dell anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto (durata max dell obbligo: 6 anni o 9 se si tratta di albergo); per i contratti stipulati con la P.A. deve escludersi la rinnovazione tacita per fatti concludenti. 19

20 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DIRITTO DI RECESSO (art. 27) È previsto a favore del solo conduttore: può essere pattuita la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno 6 mesi prima; indipendentemente dalle previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi il conduttore può recedere in qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi. OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE E DEL CONDUTTORE Vi è un rinvio alla disciplina generale del contratto di locazione (artt ss. c.c.) SUBLOCAZIONE E CESSIONE DEL CONTRATTO (art. 36) consentita senza il consenso del locatore purché venga ceduta e locata anche l azienda; comunicazione al locatore con raccomanda a.r. al ricevimento della comunicazione, entro 30 gg., il locatore può opporsi per gravi motivi; sono escluse: attività professionali e attività ex art. 42. indipendentemente dalle previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi il conduttore può recedere in qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi. ALTRE NORME APPLICABILI: Richiamo agli artt. 7, 8, 9, 10 e 11 dettate per le locazioni di immobili ad uso abitativo 20

21 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DINIEGO RINNOVO LATERE LOCATORIS (art. 29) ambito di applicazione: immobili adibiti alle attività ex art. 27 modalità di diniego alla prima scadenza: a pena di decadenza è necessario: 1) preavviso a mezzo raccomandata almeno 12 mesi (18 per gli alberghi); 2) indicazione dei motivi (uso personale o familiare / interventi edilizi). dopo aver effettuato la comunicazione è necessario munirsi del titolo esecutivo per il rilascio (con la peculiare procedura prevista dall art. 30); locazioni alberghiere: vi è una regolamentazione speciale (art. 29, co. 2). sanzioni: automatico rinnovo del contratto in caso di mancato rispetto della procedura sopra descritta; mancata destinazione all uso indicato nel termine dei 6 mesi dalla consegna: ripristino del contratto (con rimborso spese) / risarcimento del danno (oltre all indennità). 21

22 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DIRITTO DI PRELAZIONE (artt 38, 39 e 40) ambito di applicazione: immobili in cui vengono svolte attività che comportano contatti diretti con il pubblico (ratio: conservazione attività e tutela dell avviamento) VENDITA DI IMMOBILE A TERZI obbligo di proporre l acquisto al conduttore comunicazione con determinati requisiti di forma (raccomandata) e contenuto (corrispettivo) conduttore può esercitare il diritto entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione esclusioni: vendita al coniuge o parenti entro il II grado; trasferimento ai coeredi; conferimento dell immobile in società diritto di riscatto: mancata ricezione della comunicazione o vendita a prezzo inferiore (dev essere esercitato entro 6 mesi dalla trascrizione) LOCAZIONE DI IMMOBILE A TERZI alla scadenza del contratto rinnovato (12/18 anni) il locatore deve inviare al conduttore almeno 60 giorni prima una comunicazione con le offerte ricevute il conduttore può esercitare il diritto di prelazione offrendo entro i 30 giorni successivi condizioni uguali esclusioni: il locatore non intende rilocare l immobile; recesso del conduttore; risoluzione per inadempimento; procedure concorsuali 22

23 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO INDENNITÀ DI AVVIAMENTO L avviamento commerciale è la capacità dell impresa di produrre utili; può dipendere da vari fattori (clientela, prodotto, ubicazione nel territorio). In materia di locazione la l avviamento è oggetto di specifica tutela attraverso il diritto di prelazione e l indennità di avviamento. ratio: tutela del conduttore a fronte dei possibili disagi e costi del trasferimento + vantaggio di cui potrebbe godere il nuovo conduttore che intenda esercitare attività simile ambito di applicazione: cessazione del rapporto alla normale conclusione; immobili in cui vengono svolte attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico a diretto contatto con il pubblico. esclusioni: risoluzione per inadempimento; disdetta del locatore; recesso del conduttore; procedure concorsuali; misura dell indennità: 18 mensilità - per le attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico 21 mensilità - per le attività alberghiere inoltre ulteriori 18/21 mensilità se l immobile viene adibito ad attività uguali o affini modalità: dev essere pagata al conduttore prima del rilascio (l eventuale ulteriore indennità va versata quando inizia la nuova attività) - nb: diritto di ritenzione del conduttore (con possibilità di continuare lo svolgimento dell attività dietro pagamento dei canoni). 23

24 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO CANONE DI LOCAZIONE E ADEGUAMENTO I.S.T.A.T. Art. 32 Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo. È comunque necessaria un espressa pattuizione: la mancata previsione esclude il diritto all aggiornamento; è necessaria un esplicita richiesta da parte del locatore. A seguito della modifica intervenuta con il decreto cd. Milleproroghe la disciplina è la seguente Contratti di durata non superiore a 6 (o 9) anni: misura massima 75% ISTAT; Contratti di durata superiore a 6 (o 9) anni: non c è il limite (anche per contratti già in corso). 24

25 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO ASPETTI FISCALI - 1 DI 3 NB: per l imposta di bollo e la comunicazione di cessione fabbricato si rinvia a quanto detto per le locazioni ad uso abitativo La disciplina delle operazioni di locazione di beni immobili è stata profondamente innovata dal D.L.223 del Ai fini Iva, le locazioni sia di abitazioni che di fabbricati strumentali sono operazioni naturalmente esenti ai fini Iva Tale disciplina subisce sia in ambito della locazione di immobili abitativi che di fabbricati strumentali numerose eccezioni. 25

26 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO ASPETTI FISCALI - 2 DI 3 L esenzione ai fini Iva nelle locazioni di beni strumentali, subisce delle eccezioni. In particolare le locazioni sono soggette ad Iva Obbligatoria Quando il conduttore svolge attività che attribuiscono il diritto alla detrazione d imposta fino al 25% Quando effettuate nei confronti di conduttori che NON ha diritto alla detrazione d imposta Per opzione QuanDo il conduttore ha diritto ad una detrazione d imposta superiore al 25% il locatore può manifestare la propria opzione per l assoggettamento ad IVA nel primo atto stipulato successivamente all entrate in vigore del DL

27 LOCAZIONI DI IMMOBILI AD USO DIVERSO ASPETTI FISCALI - 3 DI 3 Locatore Conduttore Regime Iva Registro Privato Chiunque Fuori dal campo di applicazione Iva 2% 1) Soggetto Iva Privato o soggetto Iva con pro-rata fino al 25% 20% 1% 1) Soggetto Iva Soggetto Iva 20% 1% 1) Soggetto Iva Soggetto Iva con pro-rata superiore al 25% Esente 1% 1) Soggetto Iva con opzione Chiunque 20% 1% 1) 1) Importo minimo 67 euro 27

28 RENDIMENTO ENERGETICO E CERTIFICAZIONE Dal 1 luglio 2009: tutte le unità immobiliari oggetto di trasferimento a titolo oneroso (compravendita e locazione) devono essere dotato di attestato di certificazione energetica Normativa di riferimento: Direttiva comunitaria 2002/91/CE; D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (modificato e integrato da D. Lgs. 29 dicembre 2006, n. 311); Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009 (definisce le linee guida nazionali) Fino alla pubblicazione del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico (pubblicato sulla G.U. n. 158 del 10 luglio 2009) che ha definito le linee guida nazionali, in assenza di specifica normativa introdotta da Province e Regioni, ha trovato applicazione la disciplina transitoria del D. Lgs. 311/2006 (con utilizzo dell AQE - Attestato di Qualificazione Energetica in luogo dell ACE - Attestato di Certificazione Energetica, che diventerà indispensabile entro 12 mesi dall approvazione delle linee guida nazionali) 28

29 RENDIMENTO ENERGETICO E CERTIFICAZIONE Ambito di applicazione del D.Lgs. 192/2005 (anche alla luce delle recenti linee guida): Edifici adibiti a: 1) residenza ed assimilabili 2) uffici 3) ospedali, cliniche e case di cura 4) attività ricreative o di culto 5) attività commerciali 6) attività sportive 7) attività scolastiche Sono esclusi: 1) edifici di particolare interesse storico 2) Fabbricati industriali, artigianali ed agricoli, quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze produttive o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili 3) Fabbricati isolati con superficie utile < 50 m2; 4) Impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nell edificio, anche se utilizzati in parte non preponderante, per gli usi tipici del settore civile; 5) Box, cantine, autorimesse, parcheggi, depositi, strutture stagionali 29

30 RENDIMENTO ENERGETICO E CERTIFICAZIONE DECORRENZA DELL OBBLIGO DI ALLEGAZIONE DELL A.C.E. EDIFICI DI NUOVA COSTRUZIONE (o radicalmente ristrutturati) A partire dal (con sanzioni amministrative a carico del costruttore in caso di omissione). La presentazione dell A.C.E. è condizione per la dichiarazione di fine lavori e per l agibilità EDIFICI PREESISTENTI dal 1 luglio 2007: nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell intero immobile per edifici con superficie utile > m2; dal 1 luglio 2008: nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell intero immobile, con esclusione delle singole unità immobiliari, per edifici con superficie utile anche < m2; dal 1 luglio 2009: nel caso di trasferimento a titolo oneroso anche di singole unità immobiliari 30

31 RENDIMENTO ENERGETICO E CERTIFICAZIONE COSA CAMBIA NELL AMBITO DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE? Prima del DL 112/2008: Obbligo per il locatore di consegnare al conduttore l A.C.E.; Sanzione: nullità del contratto (che può essere fatta valere dal solo conduttore) Dopo il DL 112/2008: non è più previsto un preciso obbligo di consegna al conduttore dell A.C.E. non è più prevista la sanzione della nullità del contratto permane, invece, l obbligo di dotazione dell A.C.E. (non derogabile dalle parti) l obbligo di dotazione può essere posto a carico dell uno o dell altra parte (spetta alle parti anche la determinazione delle eventuali sanzioni di tipo contrattuale in caso di inadempienza) tuttavia, in assenza di pattuizione sul punto, l obbligo permane in capo al locatore (ma sono dubbie le conseguenze di un inadempienza) Clausola consigliata tra le premesse dei nuovi contratti di locazione: Premesso che l immobile è munito di attestato di certificazione (o qualificazione) energetica, che viene allegato al presente contratto per la consegna al conduttore 31

32 CENNI SUL PROCESSO LOCATIZIO COS È? Il processo locatizio si inserisce nel rapporto di locazione nel momento in cui si verificano patologie nel rapporto stesso (mancato pagamento canoni, violazione di clausole contrattuali) oppure per ottenere la liberazione dell immobile in occasione della scadenza del contratto. lo sfratto per morosità; recupero canoni; licenza per finita locazione. A COSA SERVE? 32

33 CENNI SUL PROCESSO LOCATIZIO LO SFRATTO PER MOROSITÀ Il procedimento di sfratto può esaurirsi in una sola udienza (tempi stimabili: circa 60 gg.) NB: i tempi si allungano se si verificano problemi al momento della notifica (difficoltà di raggiungere il destinatario / conduttore) Altra ipotesi di allungamento dei tempi nelle locazioni ad uso abitativo può essere determinata dalla concessione del cd. termine di grazia (massimo 90 gg.) È importante inserire nel contratto una clausola con l elezione di domicilio nei locali oggetto di locazione. 33

34 CENNI SUL PROCESSO LOCATIZIO RECUPERO DEI CANONI Nel caso di morosità oltre che agire per ottenere il rilascio dell immobile è possibile chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni e le spese accessorie (spese condominiali, imposta di registro) non pagati. La richiesta può essere inserita nel procedimento di sfratto o essere proposta con autonomo ricorso. 34

35 CENNI SUL PROCESSO LOCATIZIO LICENZA / SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE Prima della scadenza del termine indicato nel contratto È possibile intimare al conduttore la licenza per finita locazione con contestuale citazione per la convalida procedimento rapido (se l inquilino non oppone contestazioni); consente di munirsi anticipatamente di un titolo da portare in esecuzione, quando si teme che il conduttore non rispetti il termine contrattuale. Dopo la scadenza del termine indicato nel contratto È possibile intimare al conduttore lo sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida vi si ricorre quando l inquilino continua ad occupare l immobile pur senza averne diritto (ad es. perché il contratto non è tacitamente rinnovabile). 35

36 CENNI SUL PROCESSO LOCATIZIO IL MUTAMENTO DI RITO il processo locatizio si caratterizza per la celerità con cui si svolge; tuttavia, quando il conduttore formula eccezioni e/o contestazioni, si apre un vero e proprio processo ordinario (che si svolge, però, nelle forme del rito previsto per le cause di lavoro, con le relative rigorose decadenze); il Giudice, se ne ricorrono i presupposti, può comunque ordinare il rilascio. 36

37 CENNI SUL PROCESSO LOCATIZIO NOTA FINALE ottenere il titolo non basta! Ottenuto il provvedimento di convalida (= provvedimento con cui il Giudice ordina il rilascio/liberazione dell immobile) è necessario portare in esecuzione il provvedimento; Notifica avviso di sloggio + precetto; Se l inquilino non vi provvede spontaneamente è necessario l intervento dell Ufficiale Giudiziario; È comunque sempre opportuno che l immissione in possesso avvenga tramite Ufficiale Giudiziario. PROBLEMI: 1) Tempistiche degli Ufficiali Giudiziari; 2) Mancata liberazione dell immobile dai beni (arredi, etc ) liberatoria? 37

38 4 novembre 2009 IL CONTRATTO DI LOCAZIONE: DISCIPLINA E CONTENZIOSO Avv. Giuseppe Padovan Piazzale Trento n Bassano del Grappa (VI) tel fax info@studiopadovan.it giuseppe.padovan@integraimpresa.it 38