LA PROPRIETÀ DELL ABITAZIONE IN EPOCHE DI CRESCITA ECONOMICA, SPAGNA ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA E TERRITORIALE (abstract)

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1 LA PROPRIETÀ DELL ABITAZIONE IN EPOCHE DI CRESCITA ECONOMICA, SPAGNA ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA E TERRITORIALE (abstract) Autori: Dott. Julián López Colás Dott. Juan Antonio Módenes Marcela García García Generalitat de Catalunya Universitat Autònoma de Barcelona -

2 In questo documento si espongono le principali conclusioni del progetto La proprietà dell abitazione in epoche di crescita economica, Spagna Analisi socio-demografica e territoriale, realizzato dalla Fondazione Abertis. L abstract è strutturato in quattro punti. Il primo si occupa dell evoluzione del sistema residenziale spagnolo negli ultimi anni caratterizzati dal boom del settore, Nel secondo e nel terzo sono presentati, in sintesi, i risultati derivati, rispettivamente, dagli adattamenti nella struttura del possesso dell abitazione e dai cambiamenti di tipologie di possesso, concedendo particolare rilievo ai due aspetti più importanti: l eterogeneità e la dinamicità del sistema. Infine, nel quarto punto sono annotate alcune riflessioni conclusive e possibili linee di ricerca future. Evoluzione del sistema residenziale spagnolo negli anni del boom La Demografia Residenziale, una disciplina che studia i rapporti tra i comportamenti demografici e i contesti residenziali in cui si vivono le famiglie, ha formulato il concetto teorico di sistema residenziale, grazie al quale è possibile esprimere l interrelazione esistente tra la popolazione e la situazione abitativa in un ampio quadro esplicativo. Per sistema residenziale s intende uno schema di mutue relazioni tra il contesto demografico, sociale, politico e territoriale, e i mercati e le strutture abitative. Si tratta di un concetto dinamico in cui la mobilità residenziale (per cambiamento di casa o migrazione) è un elemento essenziale che influisce sull evoluzione del sistema e che serve per identificare i vari tipi di domanda abitativa in funzione delle caratteristiche sociodemografiche. Il possesso dell abitazione si considera come una delle migliori variabili, se non la migliore, per identificare i sistemi residenziali e osservarne le differenze. I sistemi ad alta proprietà sono caratterizzati, di solito, da una bassa mobilità residenziale e da una tendenza strutturale a un elevata velocità di cambiamento nei tratti del loro sistema residenziale. Senza dubbio, la Spagna è un caso paradigmatico di sistema residenziale ad alta proprietà, bassa mobilità e, nei primi anni del XXI secolo, di rapida evoluzione sistemica. L aumento della base demografica della domanda di prima residenza, generato dall immigrazione e dall arrivo delle generazioni del baby boom all età di massima domanda abitativa, negli anni del boom residenziale ha modificato il sistema residenziale spagnolo. I livelli di proprietà, tuttavia, si sono conservati molto elevati e sono persino leggermente aumentati, passando dal 82% delle famiglie che vivevano in proprietà nel 2004, al 82,8% sul totale nel

3 L aspetto realmente nuovo nel periodo preso in esame e negli anni immediatamente precedenti, è stato l utilizzo sempre più frequente del ricorso al mutuo ipotecario per accedere alla proprietà, a detrimento del tradizionale aiuto familiare. La proprietà con capitali a prestito (di solito mutui) è passata da rappresentare il 27,9% sul totale delle famiglie nel 2004 al 30,5% nel Questa pratica nell acquisto di una residenza si è diffusa in tutto il territorio, sempre a detrimento della proprietà completamente pagata, giacché il peso relativo dell affitto e della cessione gratuita ha subito minime variazioni. L importanza della proprietà con importi da liquidare è stata così grande che famiglie formate su vivevano in questa modalità di possesso, che in termini relativi equivale a oltre il 56% delle nuove famiglie. L aumento dei mutui ha interessato, soprattutto, le famiglie giovani che, di fronte all aumento dei prezzi delle abitazioni, si sono indebitate per più tempo rispetto alle generazioni precedenti. Nelle età delle prime fasi del ciclo di vita della famiglia (formazione della coppia e nascita dei figli) la penetrazione dei mutui è cresciuta di 2 punti percentuali ogni anno. Invece, i risultati delle famiglie con referenti di oltre di 45 anni non hanno mostrato prove di una significativa espansione. La trasformazione del sistema residenziale spagnolo, tuttavia, non si limita all evoluzione della distribuzione delle famiglie secondo i vari tipi di possesso, ma va anche oltre. I risultati dell adattamento della struttura della proprietà e dei cambiamenti di abitazione nel periodo mostrano l apparizione di nuovi elementi di eterogeneità nel sistema e una dinamicità mai sperimentata prima. Un nuovo elemento di eterogeneità nel sistema: l immigrazione Tradizionalmente, se si opera un confronto con quanto accadeva in altri paesi europei, la letteratura specializzata, ha mostrato il carattere quasi universale della proprietà dell abitazione nel sistema residenziale spagnolo, osservando le differenze di maggior rilievo nelle forme e nei calendari di accesso. Un altro elemento specifico del sistema residenziale spagnolo, e di quello sovra-statale del sud d Europa in cui si è soliti includere la Spagna, era stato il ruolo attivo giocato dalla famiglia nella proprietà della casa e la scarsa importanza della bancarizzazione. Questo ultimo aspetto, come si è visto, è mutato in maniera radicale negli anni del boom residenziale. Per quanto riguarda il carattere quasi universale della proprietà, è stata aperta una grossa breccia tra gli spagnoli e gli stranieri. -2-

4 L adattamento della struttura del possesso dell abitazione nel periodo mostra che tra le variabili socio-demografiche, residenziali, di mobilità e territoriali, considerate, quelle che spiegano meglio la proprietà dell abitazione pagata o con importi da liquidare sono nell ordine: la nazionalità della persona di riferimento della famiglia, la durata della residenza e il reddito familiare disponibile. Essere spagnolo, avere ingressi elevati e abitare in case grandi erano le categorie più propense ai due tipi di proprietà. La durata della residenza, sebbene significativa, in certo modo è una variabile di controllo, soprattutto per gli immigranti. I fattori demografici, come l età e la dimensione della famiglia, avevano relativamente poca importanza perché in Spagna la proprietà è molto diffusa e perché l accesso a essa avviene di solito molto presto; la maggior parte lo fa nel momento dell emancipazione dalla casa paterna che coincide con la formazione di una propria famiglia. Su scala territoriale le differenze più rilevanti si osservano nelle Canarie, sulle Isole Baleari e in Catalogna, che hanno presentato una tendenza alla proprietà pagata e con importi da liquidare leggermente inferiori rispetto alla media spagnola. Ciononostante, non è in alcun modo possibile parlare di una struttura della proprietà abitativa chiaramente differenziata, ma solo di piccole idiosincrasie proprie di ogni territorio. L aspetto più appariscente dei risultati del modello è, senza dubbio, l importanza della nazionalità nella proprietà abitativa. Non solo gli spagnoli solo erano più propensi a vivere in regime di proprietà con e senza importi da liquidare, ma non tutti gli stranieri presentavano le medesime propensioni, giacché gli extracomunitari avevano maggiori problemi per accedere a qualsiasi proprietà Se l acquisto di una casa da parte degli immigranti significa riprodurre lo stesso comportamento dei nativi e tale acquisizione viene interpretata da gran parte della letteratura come parte del processo di assimilazione o di integrazione nel paese accogliente, bisogna interrogarsi circa il successo dell integrazione degli immigranti in Spagna negli anni del boom residenziale, soprattutto quando provengono dall esterno dell Unione Europea. Una parte delle differenze tra stranieri e spagnoli si può spiegare perché l immigrazione è un fenomeno recente in questo paese e tale segmento di popolazione non eredita case, né può appoggiarsi da un punto di vista finanziario su solide reti familiari. In questo senso, nei paesi con più esperienza migratoria della Spagna si è osservato che per gli immigranti la durata del periodo di residenza nel paese presenta un rapporto positivo con la proprietà abitativa. Nei prossimi anni bisognerà osservare se il gap esistente tra stranieri e spagnoli è un elemento -3-

5 congiunturale dovuto al carattere recente dell immigrazione, o se diviene un fattore strutturale nuovo rispecchiante una stratificazione del sistema. La dinamicità dei cambiamenti delle modalità di possesso La dinamicità del sistema, tuttavia, non è dovuta soltanto all ampliarsi della base demografica, ma anche all intensità dei cambiamenti di modalità di possesso delle famiglie già costituite. Il monitoraggio longitudinale delle famiglie nel periodo mostra che, se si escludono i cambiamenti di possesso inerziali come il passaggio da proprietà con prestiti a proprietà pagate per finalizzazione del mutuo, quasi una su dieci famiglie ha cambiato status residenziale. Questo indicatore, tipico di paesi contraddistinti da elevata mobilità residenziale, era eccezionale in un sistema a bassa mobilità come quello spagnolo. Un altro dato indicativo della dinamicità del sistema è che una quarta parte delle transizioni è stata realizzata da famiglie che vivevano in proprietà e accendevano mutui e che, tra queste famiglie, una su dieci aveva un reddito annuo inferiore a Euro. Sebbene non esistano informazioni atte a confrontare quest ultimo indice, è difficile immaginare un altro periodo in cui le facilità di credito e la rapida rivalutazione dell investimento abbiano prodotto un tale dinamicità tra i proprietari con poche risorse. Questa accelerata rotazione delle famiglie nel parco delle abitazioni è stata possibile grazie al fatto che l immigrazione ha attivato il sistema di catene di vacanti in virtù del quale gli spagnoli hanno potuto effettuare movimenti di miglioramento residenziale, e che le case liberate, in genere di minore qualità, sono state occupate dagli ultimi arrivati. L adattamento dei cambiamenti di possesso dell abitazione dimostra che la fase del ciclo vitale della famiglia, combinata con il reddito, il tipo d abitazione o la durata della residenza sono stati i fattori di maggior peso 1 per accedere alla proprietà e per effettuare transizioni tra i due tipi di proprietà. Accendere un mutuo per divenire proprietari o farlo essendo già proprietari era una scelta più probabile nelle prime fasi del ciclo di vita familiare con un reddito elevato. Nel secondo caso, ove la maggior parte delle transizioni avvenivano per migliorare la 1 Bisogna ricordare che la fonte statistica utilizzata, ossia la Encuesta Condiciones de Vida (Inchiesta sulle Condizioni di Vita), non comprende nella sua sezione longitudinale né la nazionalità né il paese di nascita delle persone intervistate. -4-

6 situazione residenziale, era importante anche la durata della residenza. Invece, la modalità di accesso alla proprietà mediante cancellazione del mutuo, acquisto, eredità o donazione era più probabile nelle famiglie in fasi avanzate del ciclo vitale con lungo periodo di residenza nella stessa abitazione. Era un fattore importante anche il livello di studi per cancellare il mutuo e che l abitazione fosse unifamiliare per accedere a la proprietà pagata. Infine, oltre alle famiglie già costituite si è formata l emancipazione residenziale dei giovani nel periodo I risultati mostrano che la riproduzione alla base del sistema garantiva la persistenza della proprietà come forma di possesso predominante. Otto giovani su dieci che si emancipavano, lo facevano in proprietà, nella stragrande maggioranza dei casi passando da vivere in tale modalità di possesso nella casa dei genitori al farlo nella propria. Precisamente, il fatto che i genitori vivessero in regime di proprietà era il fattore più determinante affinché il giovane si emancipasse nella stessa modalità di possesso. La propensione era 54 volte maggiore che nei giovani i cui genitori non erano proprietari. Una distanza considerevole a confronto con la maggior propensione delle donne rispetto agli uomini e delle famiglie formate da tre persone (i genitori e il giovane che si emancipava) rispetto a altre situazioni familiari, che erano le altre due variabili significative. In certo modo i proprietari, oltre a trasmettere beni immobili, trasmettono la cultura della proprietà, quella che a livello popolare e in maniera succinta considera il vivere in affitto come un modo di gettare i soldi. Alcune riflessioni conclusive e linee investigative future L analisi di un sistema residenziale e della sua evoluzione è essenziale per identificare e prevedere i diversi tipi di domanda residenziale in funzione delle caratteristiche socio-demografiche delle famiglie. In questo lavoro abbiamo abbordato l evoluzione del sistema mediante il possesso dell abitazione negli ultimi anni del boom residenziale, quando già nel 2007 la maggior parte degli indici segnalava un punto d inflessione del ciclo. L evoluzione del sistema residenziale spagnolo e il cambiamento di congiuntura economica lasciano aperti molti interrogativi. Non sappiamo se la crisi e l agognato recupero faranno sì che la famiglia torni a recuperare un maggiore protagonismo nell acquisizione di situazioni abitative in proprietà. O al contrario, se gli effetti dell esplosione della bolla immobiliare, come il notevole stock di abitazioni costruite, le difficoltà di molte famiglie, in particolare di immigranti, a riuscire a pagare le quote mensili del mutuo ipotecario, l aumento di sequestri di case e di sfratti per mancati pagamenti, incideranno sull espansione dell atrofizzato mercato dell affitto spagnolo. -5-

7 Questi interrogativi si possono abbordare con le nuove edizioni disponibili della ECV, una fonte grazie alla quale è possibile analizzare l evoluzione del sistema residenziale spagnolo e eseguire il confronto con altri paesi europei, con indici perfettamente confrontabili giacché sono stati raccolti nello stesso modo. Un altro tema particolarmente interessante è il monitoraggio longitudinale delle traiettorie residenziali degli stranieri; una questione che sarà possibile affrontare confrontando i risultati del Censimento del 2001 con quelli del