Client Memorandum. Gardner Carton & Douglas. Alla Scoperta dell America (Parte 1*): Coming To America (Part 1*): International

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1 Gardner Carton & Douglas Client Memorandum International October 2001 A Service to Our Clients and Friends Coming To America (Part 1*): What Italian Business People Need to Know About Purchasing or Leasing Commercial Property In the United States Alla Scoperta dell America (Parte 1*): Cio che le societa Italiane devone sapere quando intendono comprare o prendere in locazione degli immobili ad uso commerciale negli Stati Uniti By Crystal Pruess Bush, William L. Goldbeck and Katherine N. O Connell** This memorandum addresses legal issues that an Italian business person can expect to encounter when leasing or purchasing commercial or industrial real property in the United States. The Italian business person should be aware that the United States is a common law country and is not governed by a comprehensive civil code equivalent to the Italian Civil Code. It is also important to remember that the United States has a federal system of government, which is composed of governmental bodies at the federal (or national), state and local levels. Because of this federal system of government, laws and customs affecting leasing and acquisitions can vary significantly from one state to another, and even within a state from one county or municipality to another. The purpose of this memorandum is to provide a broad overview of the basic legal requirements and industry practices that affect leasing and purchasing property in the United States, particularly when such matters are handled in a significantly different way in Italy. Questo articolo si occupa dei problemi legali in cui una societa italiana puo incorrere negli Stati Uniti quando intenda prendere in locazione o acquistare un bene immobile ad uso commerciale. Le societa italiane devono considerare che gli Stati Uniti sono un paese di common law e non sono regolati da un corpo normativo equivalente al Codice Civile Italiano. E importante ricordare che gli Stati Uniti hanno un sistema di governo federale, che e strutturato con organi esecutivi indipendenti, sia a livello federale (o nazionale), sia a livello di singoli stati e di autonomie locali. A causa di questa struttura organizzativa, le leggi, i regolamenti e le consuetudini concernenti le locazioni o le compravendite di immobili, possono variare significativamente da uno stato all altro, e addirittura, all interno dello stesso stato, tra una regione e l altra, o fra un comune ed un altro. L obbiettivo di questo articolo e quello di fornire un ampia panoramica dei requisiti legali e degli usi commerciali (che possono influire sugli stessi) necessari per affrontare delle trattative in campo immobiliare negli Stati Uniti, evidenziando, inoltre, alcune differenze con l Italia. * This is the first in a proposed series of memoranda prepared by members of the Gardner Carton & Douglas Real Estate Practice group which are intended to inform GCD s foreign clients and friends of basic legal issues involved in leasing or acquiring real estate in the United States. ** The authors wish to thank Nicola Fiordalisi, a corporate partner in GCD s Chicago office who is licensed in both Illinois and Italy, and Emilie Chandler of CB Richard Ellis for their assistance in the preparation of this memorandum Gardner Carton & Douglas

2 Leases Unlike Italy, where the provisions of commercial leases are governed largely by the Italian Civil Code and other related Italian laws, most jurisdictions in the United States have relatively few statutory requirements for commercial leases. Indeed, there are virtually no federal laws that directly affect the basic terms of commercial leases, while statutory requirements in most states are confined to requiring that leases with a term of at least one year be in writing and governing a landlord s remedies in the event of a tenant s default. Apart from these minimal legal requirements, parties to a commercial lease are largely free to negotiate their own terms. Such freedom of contract is, however, significantly qualified both by market conditions and by local custom and practice in the commercial real estate industry. In addition, most building owners typically have a form lease for their properties that, not surprisingly, is drafted in the landlord s favor. It is up to the tenant to negotiate more favorable lease terms, and a tenant with a strong negotiating position (e.g., one occupying all or a large portion of the building, or if there are high vacancy rates in the area) will be more successful in imposing its terms on the landlord. The length of the lease term is one provision which is not, in most areas, governed or limited by law. This is directly contrary to the provisions of the Italian law that specify, for example, a mandatory minimum term of six years for commercial leases. Term lengths in the United States are determined almost exclusively by market conditions, local custom, and the agreement of the parties. In addition, automatic renewal of a commercial lease is not legally required in any jurisdiction in the United States. Whether, and on what terms, the lease can be renewed at the end of the initial term, is a matter for the parties to determine through negotiation. Increases in rental rates for commercial and industrial property are also freely negotiated and generally not subject to regulation. [Note, however, that this is not true for residential leases in Locazioni Diversamente dall Italia, dove le locazioni commerciali sono ampiamente regolate dal Codice Civile e dalle leggi collegate, negli Stati Uniti molte giurisidizioni hanno un numero esiguo di previsioni normative che regolano le locazioni. Sicuramente, di fatto, non esiste nessuna legge federale che regoli direttamente le previsioni di base di una locazione commerciale, mentre, a livello statale, varie normative si limitano a richiedere che le locazioni stipulate per un periodo superiore ad un anno siano fatte per iscritto e, eventualmente, a determinare quali possano essere i rimedi in caso di inadempimento contrattuale da parte del locatario. A parte cio, le parti sono completamente libere di negoziare il contratto di locazione, anche se, tale liberta puo essere significativamente influenzata sia dalle condizioni di mercato che dalle consuetudini locali. I proprietari degli immobili utilizzano solitamente contratti standard che, non a caso, sono redatti in favore del locatore. Spetta al locatario negoziare clausole piu favorevoli; ovviamente, avere un maggiore potere contrattuale (ad esempio occupare tutto un immobile o una larga frazione dello stesso, ovvero affittare uno spazio in un area con scarsa densita urbana) e di sicuro giovamento ed aiuta ad ottenere delle condizioni contrattuali piu favorevoli. La durata del contratto, nella maggior parte dei casi, non e mai regolata o limitata dalla legge. Cio e l esatto opposto di quanto previsto dalla legge italiana che espressamente prevede, per esempio, un durata minima di 6 anni per le locazioni di immobili commerciali. La durata dei contratti negli Stati Uniti e determinata quasi esclusivamente dalle condizioni di mercato, dalle consuetudini locali e dall accordo stipulato tra le parti. Inoltre, il rinnovo automatico di una locazione non e previsto da nessuna legge attualmente vigente negli Stati Uniti. Se e come, il contratto di locazione possa essere rinnovato, spetta solo ed esclusivamente alle parti che sono libere di decidere autonomamente. L aumento nei canoni di locazione per gli immobili commerciali e industriali e liberamente negoziato tra le parti e, generalmente, non e oggetto di alcun tipo di regolamentazione. [Tuttavia cio non e sempre vero, per alcuni immobili residenziali in alcune localita (ad 2

3 some localities (e.g., New York City) where local rent control ordinances may apply to residential property] However, the structure of rental payments varies by locality. Some areas (e.g., Atlanta, Georgia) use what is known as a gross lease which provides for a single monthly rent payment by the tenant. More typical, however, is a net lease which provides for a monthly base rent payment and then a separate monthly payment for the tenant s proportionate share of the landlord s expenses for operating expenses, such as maintenance, real estate taxes and insurance. The tenant s proportionate share is typically determined as the percentage of the rentable space in the building occupied by the tenant compared to the building s total area. In reviewing and negotiating such leases, tenants need to address such issues as what expenses of the landlord are properly passed through to the tenant. In addition, a tenant will want the lease to provide fair and reasonable standards for measuring the area of the building and the tenant s premises so that the lease accurately states the tenant s proportionate share of operating expenses. In the United States, there is no federal tax, such as a Value Added Tax, on rental payments, although rental payments are treated as business income to the landlord and subject to federal income tax. Some states, however (e.g. Florida), impose a sales tax on rental payments, although most states do not. The amount and type of security deposits are also negotiated between the parties. It is typical for commercial leases to provide for cash security deposits equivalent to one to three months rent. However, a tenant with a weak credit history or insufficient negotiating strength may be required to provide a larger security deposit or even to deliver an unconditional guaranty of the tenant s obligations by a party with greater financial strength. On the other hand, tenants in a strong negotiating position and with sufficient financial strength may insist that the security deposit be in the form of a letter of credit, rather than cash, or may obtain the landlord s agreement to waive the security deposit altogether. All sorts of variations are possible here, such as conversions of the security deposit from cash to a letter of credit or reductions in the amount of the esempio, New York) sono applicabili leggi analoghe a quelle dell equo canone italiano]. Le tipologie dei canoni varia a seconda del luogo. In alcune zone (ad esempio, Atlanta, Georgia) viene utilizzato il cosiddetto gross lease che prevede un unico pagamento mensile dal locatario. Piu comune, invece, e il net lease che prevede due pagamenti in capo al locatario; il primo relativo al canone e il secondo, separato, relativo alle spese (ad esempio di manutenzione o di assicurazione) o a tasse sull immobile. Il secondo pagamento solitamente viene determinato in proporzione allo spazio oggetto di locazione. Nell esaminare e nel negoziare questo tipo di contratti, i locatari dovranno affrontare le suddette problematiche e capire quali spese il locatore intende attribuire agli stessi locatori. Nondimeno, il locatario dovra avere cura di accertarsi che il contratto preveda delle modalita corrette per la misurazione gli spazi in modo tale che il calcolo delle spese venga adeguatamente ripartito. Negli Stati Uniti nessuna imposta analoga all IVA viene applicata sui canoni di locazione, anche se il reddito del locatore derivante dagli affitti va calcolato nelle dichiarazioni dei redditi ed e soggetto ai normali prelievi fiscali. Alcuni Stati, (ad esempio la Florida), impongono un tassa sul canone di locazione, anche se la maggior parte degli Stati non applica alcun tipo di imposta. L ammontare e l importo del deposito cauzionale e altresi oggetto di negoziazione tra le parti. Solitamente, per le locazioni commerciali si effettua un versamento in contanti pari ad un minimo di una mensilita fino, di solito, ad un massimo di tre. Tuttavia, un locatario con scarse garanzie (o credenziali), o un insufficiente potere contrattuale potrebbe essere obbligato a fornire una cauzione piu elevata o addirittura richiedere garanzie accessorie da parte di terzi. Viceversa, locatari con un maggiore potere contrattuale possono insistere affinche il deposito cauzionale sia nella forma di una lettera di credito, invece che in contanti, ovvero ottenere che il locatore rinunci del tutto a richiedere ogni forma di deposito. In questo ambito e possibile negoziare senza alcun limite, essendo possibile, ad esempio, convertire il deposito versato in contanti in una lettera di credito, ovvero ottenere la restituzione di una parte del deposito durante i primi anni di durata del contratto. L addebito degli oneri di manutenzione, sebbene sia 3

4 deposit over the first few years of the term. The maintenance responsibilities of the landlord and tenant, while somewhat subject to negotiation, are determined largely by the type of property that is being leased. For example, a landlord in a commercial office building will typically require the tenant to maintain and repair its own leased premises, and the landlord will agree to maintain and repair common areas of the building, building systems located outside the leased premises and structural elements of the building (e.g. roof, foundations, exterior walls). The maintenance responsibilities of each party for items such as heating and air conditioning units serving the premises can be a major issue in negotiating a commercial office lease. On the other hand, a single tenant occupant of an industrial building will often lease the premises on what is known as a triple net basis. A triple net lease requires the tenant to take on most of the obligations of ownership, such as maintenance and repair of the entire building, and direct payment of all ownership costs, such as maintenance costs, real estate taxes and insurance. Most leases are never recorded in the public records, with the exception of long term leases by single tenant occupants of an entire property; however, the custom in some localities (e.g., California) is to record a short form lease or memorandum of lease. Subleasing and lease assignments are much more common in the United States than they are in Italy. Most landlord-oriented form leases place significant restrictions on a tenant s ability to sublease or assign its lease, and this can become a significant issue for any tenant that needs flexibility in changing its space requirements. A tenant is well advised prior to signing a lease to determine in what condition the premises must be left at the expiration of the term. It is not unusual for leases to require a tenant to remove, at the tenant s cost, alterations and improvements that the tenant has installed during the term. Conversely, the lease may require that the tenant leave alterations and improvements in place without reimbursement, except as directed by the landlord, in which case removal will soggetto a negoziazione tra le parti, il piu delle volte dipende dal tipo di immobile concesso in locazione. Per esempio, il proprietario di un immobile commerciale normalmente richiedera che il locatario mantenga in buono stato d uso i locali concessi in locazione, impegnandosi, in compenso, a mantenere in buono stato le aree comuni e quelle strutturali dell edificio (ad esempio il tetto, le fondamenta, le mura esterne). Anche le spese di utilizzo di ciascuna parte, come ad esempio quelle per il riscaldamento o per l aria condizionata, possono rappresentare un ostacolo da non sottovalutare. Gli immobili industriali vengono concessi in locazione con un contratto noto come triple net. Una locazione triple net richiede che il locatario si assuma la maggior parte delle obbligazioni del proprietario, come ad esempio quelle di manutenzione e riparazione dell intero edificio, il pagamento diretto di tutti i costi di proprieta, come i costi di manutenzione, le imposte sull immobile e l assicurazione. La maggior parte delle locazioni non sono registrate in uffici pubblici, con l eccezione di quelle di lunga durata in cui il locatario sia l unico occupante dell immobile; tuttavia, consuetudine vuole che in alcune localita, (ad esempio la California), si provveda alla registrazione dell intero contratto o quanto meno ad un sommario che ne riepiloghi gli estremi. Sublocazioni o cessioni del contratto di locazione sono molto piu comuni negli Stati Uniti che in Italia. La maggior parte dei contratti di locazione formulati in favore del locatore pongono significative restrizioni con riguardo alla possibilita del locatario di sublocare o cedere il contratto, e cio diviene un vero problema quando il locatario abbia l esigenza di risolvere il contratto. Il locatario, in ultimo, prima di firmare il contratto dovra curarsi di determinare in quali condizioni l immobile dovra essere restituito allo scadere del contratto. Non e infrequente infatti, che il locatario sia obbligato, per contratto, a rimuovere a proprie spese tutti i cambiamenti o le migliorie apportate. Al contrario, il contratto potrebbe richiedere che il locatore restituisca l immobile senza nessuno tipo di rimborso per le migliorie, eccetto per quanto voluto dal locatore, che potrebbe richiedere che l immobile sia reso nello stato originario a spese del locatario. Queste 4

5 be required, again at the tenant s expense. Such provisions for surrendering the premises need to be carefully reviewed and evaluated by tenants so that they can avoid incurring substantial expense at the end of the lease. Acquisitions There are two principal differences between Italian and American practice in the acquisition of real estate. One is the role that title insurers and escrow companies play in assisting the parties to close the transaction. The other is the function of local recording offices. The functions of the Italian notary in searching title and informing the buyer of recorded encumbrances is played in many areas of the United States by private title insurance companies. Title insurance is available for real property located in every state and is a standard part of any commercial property acquisition. A title insurance company will search the public records and, based on its search, issue a title report that describes all liens and encumbrances recorded against the property. At closing, the title insurer will issue a policy in the amount of the purchase price that protects the buyer against loss from defects in the seller s title to the property due to unrecorded liens and encumbrances. Title insurance rates are freely negotiated in some states, while in others they are subject to state regulation. Whether the seller or purchaser pays the premium costs for the policy is governed by local custom and can be negotiated between the parties. In addition, various endorsements to the title policy are available at an additional cost that will extend and expand the coverage provided under the basic policy. For example, there are endorsements that will insure the applicable zoning of the property or that the property has access to a public road. In addition, a lender taking a mortgage on the property will typically require that it receive a separate title insurance policy insuring it up to the amount of its loan. Title insurance companies also play a substantial role in closing real estate transactions by serving as third-party independent escrow agents. The title clausole che concernono la restituizione dell immobile devono essere attentamente riviste e valutate dal locatario in modo tale che, lo stesso possa evitare di incorrere in ulteriori spese al momento della scadenza del contratto. Compravendite Ci sono due differenze fondamentali nelle compravendite di immobili effettuate in Italia e negli Stati Uniti. La prima riguarda il ruolo che le compagnie di assicurazione giocano nell assistere le parti al momento della chiusura della trattativa. L altra e la funzione degli uffici di registro locali. Alcune delle funzioni che il notaio svolge in Italia, tra cui ricercare se il bene e gravato da ipoteche, sono effettuate da apposite societa ( Title Insurance Companies ) addette, appunto, a verificare l assenza di vincoli. Tali verifiche sono effettuate attraverso compagnie di assicurazione specializzate, che, presenti in tutti gli Stati Uniti, sono parte essenziale di qualunque compravendita immobiliare. Le compagnie di assicurazione svolgono tutte le attivita di verifica e, una volta effettuate le stesse, emettono un certificato ( title report ) da cui risultano tutti gli eventuali vincoli gravanti sull immobile. Al momento della stipula, tali societa di assicurazione emettono una polizza di assicurazione per l importo del prezzo di vendita dell immobile in modo tale da proteggere l acquirente da eventuali rischi nel caso in cui la ricerca sul bene oggetto di compravendita abbia omesso di riscontrare dei vincoli sull immobile. In alcuni Stati, le spese connesse con l emissione di tale polizza sono stabilite da leggi locali, in altri, sono liberamente concordate tra le parti. Chi debba poi pagare le spese di queste societa (il compratore o il venditore) viene stabilito in base a delle consuetudini locali ovvero all accordo delle parti. Ulteriori garanzie ( endorsements ) che ampliano il tipo di copertura assicurativa sul bene, sono altresi disponibili con costi aggiuntivi. Per esempio, esistono garanzie che assicurino che la destinazione d uso del bene corrisponda a quella prevista dai piani regolatori locali o che l immobile (abbia accesso su una strada pubblica). Solitamente, infine, la banca che accorda un mutuo previa concessione di garanzia reale sull immobile richiedera che sull immobile oggetto di compravendita sia accesa una polizza assicurativa separata pari all ammontare del mutuo. 5

6 company, serving as escrowee, will hold the seller s deed and other closing documents and the purchaser s funds in escrow until the parties are satisfied with all matters related to the transaction and they jointly direct the title company to disburse. On the West Coast, particularly in California, title companies play an even larger role than they do, for example, in the Midwest, and their functions can include preparing the deed, closing statement and other closing documents. In some areas of the East Coast (New England, for example), title companies may play a more limited role, relying on a local attorney agent to search title and issue a title report but not serving as an escrowee for the closing. There is nothing equivalent to the Catasto among state or local government offices in the United States. A purchaser of real estate must obtain from several sources the information that is typically supplied in a Catasto certificate. Recording offices in this country are organized and operated primarily at the county or municipal level, and it is at these offices that deeds, mortgages, easements, restrictive covenants and other encumbrances against real estate titles are recorded. However, these offices do not provide a survey or other graphic depiction of the property, nor do they provide information regarding the legally permitted use, or zoning, of the property. Typically, each municipality has a zoning commission which maintains information regarding the zoning classification for all property in its jurisdiction. Surveys of property are obtained from private surveyors who are licensed by the state. The title insurance company can play a role in these matters as well. For example, a purchaser can request that the title company issue a zoning endorsement to the title policy, and, as part of issuing this endorsement, the title company will determine the property s zoning classification. Also, title companies in many states will issue greater coverage in their policies if they are supplied with a survey of the property that meets certain standards promulgated by the American Land Title Association and the American Congress on Surveying & Mapping. This type of survey is known as an ALTA survey, and any purchaser of commercial property is well advised to obtain an Del pari, tali compagnie di assicurazione giocano un ruolo essenziale nella stipula delle compravendite, fungendo da terze parti depositarie dei titoli oggetto della stessa compravendita. Svolgendo anche l attivita di depositarie, dette compagnie trattengono sia il titolo del bene del venditore e i documenti accessori alla compravendita, che il prezzo d acquisto del compratore. Quando le parti avranno raggiunto l accordo riguardo a tutte le questioni relative alla compravendita, le stesse parti congiuntamente daranno mandato alla depositaria ad adempiere puntualmente alla consegna del title del bene e del relativo prezzo d acquisto. Nella costa occidentale, in particolar modo in California, tali societa giocano un ruolo anche piu importante di quello che le stesse giocano, nel Midwest, e le loro funzioni possono includere anche quelle di preparare il titolo del bene ed altri documenti concernenti la compravendita. Nella costa orientale (New England, per esempio), le stesse hanno un ruolo piu limitato, affindandosi per le attivita di ricerca ad un avvocato locale, senza neanche svolgere la funzione di depositarie. Non esiste niente di equivalente all Ufficio Catasto negli Stati Uniti. L acquirente di un bene immobile deve ottenere da diverse fonti le informazioni che sono fornite tipicamente in una visura Catastale. Uffici analoghi alle conservatorie dei beni immobiliari sono organizzati e gestiti soprattutto a livello locale ed e proprio presso questi uffici che eventuali vincoli reali e di garanzia sono trascritti. Tuttavia questi uffici non offrono un descrizione di tipo geografico, (analoga ai mappali) ovvero qualunque altra informazione riguardo alla destinazione urbanistica o esistenza di piani regolatori. Generalmente, ogni comune ha una propria commissione edilizia che offre tutte le informazioni relative ai piani regolatori e le varie classificazioni dei territori all interno della propria area di competenza. Le compagnie di assicurazione possono anche offrire la propria assistenza nelle fattispecie sopra descritte. Per esempio, un acquirente potra richiedere che la polizza garantisca anche la destinazione d uso ovvero l esistenza di una determinata destinazione urbanistica dell immobile oggetto di compravendita. Del pari, le societa di assicurazioni in diversi stati stipulano polizze a copertura allargata nel caso siano in possesso di una mappatura dell immobile conforme a determinati standards promulgati dall American Land Title Association e 6

7 ALTA survey of the property as a condition to the transaction. Finally, although tax planning for real property acquisitions is beyond the scope of this memorandum, foreign purchasers of United States real estate should be aware of the provisions of the Foreign Investment in Real Property Tax Act, commonly known as FIRPTA. FIRPTA was intended to ensure that foreign investors in U.S. real property pay at least some U.S. federal income tax when they dispose of their U.S. real property investments. The FIRPTA tax ordinarily is collected upon the sale of the property. Under Section 1445 of the Internal Revenue Code of 1986, as amended, the purchaser of the property generally is required to withhold 10% of the amount realized by a foreign person upon the disposition of the property. Thus, when a foreign person disposes of a U.S. real property interest, 10% of the proceeds must be withheld by the purchaser and remitted to the Internal Revenue Service. Conclusion The Italian business person seeking to lease or acquire commercial or industrial real property in the United States should be prepared to negotiate several aspects of the transaction which in Italy would be governed by the Italian Civil Code and related Italian laws. In the absence of fixed lease terms, automatic renewals and maximum rent increases, the parties to a lease have a great deal of flexibility in setting the terms of the lease. Title insurance and surveys play a large role in real estate acquisitions. The type of title insurance coverage a purchaser obtains and the allocation of title and survey costs are a matter of negotiation and local practice. * * * dall American Congress on Surveying & Mapping. Tale tipo di mappatura e denominato ALTA ed ogni acquirente di immobili commerciali dovrebbe richiedere il rilascio di tale documento come condizione per la stipula dell atto di compravendita. Infine, sebbene il presente articolo non intenda considerare gli aspetti fiscali connessi con l acquisizione di beni immobili negli USA, ogni acquirente straniero dovrebbe prendere visione delle normative previste dal Foreign Investment in Real Property Tax Act anche conosciuto come FIRPTA. Tale statuto ha lo scopo di assicurare che investitori stranieri siano soggetti al prelievo fiscale federale nella fase di alienazione dei beni immobili oggetto di investimento. L imposta FIRPTA viene normalmente applicata al momento della vendita del bene. Del pari, l art dell Internal Revenue Code (Codice Fiscale Americano) del 1986, prevede in capo all acquirente l obbligo di trattenere il 10% della somma realizzata dalla compravendita, quando l alienante e una persona fisica o giuridica straniera. Percio, quando un soggetto straniero cede a titolo oneroso un bene immobile situato negli USA, il 10% del ricavato della vendita dovra essere trattenuto dal compratore e versato all Internal Revenue Service (fisco americano). Conclusione L investitore italiano che voglia prendere in locazione o acquisire beni immobili negli Stati Uniti, deve prepararsi a negoziare diversi aspetti della trattativa che in Italia sarebbero regolati dal Codice Civile. In assenza di rinnovi automatici, di minimi di durata contrattuale o disposizioni che limitino la possibilita di aumentare i canoni di locazione, le parti che debbano stipulare un contratto di locazione hanno ampie possibilita di stabilire tali termini contrattuali. Polizze assicurative del tipo descritto coprono invece un ruolo fondamentale nelle operazioni di compravendita immobiliare. Il tipo di coperture assicurative che possono essere richieste dal compratore e la suddivisione dei costi connessi con il title e la mappatura del bene oggetto di compravendita, comunque, dipende dall abilita nel negoziarle e dalle consuetudini locali. * * * 7

8 If you would like additional information regading the topics discussed in this memorandum, please contact any of the following attorneys in the Gardner Carton & Douglas Corporate Department: Real Estate Practice Group contacts Crystal Pruess Bush (312) William L. Goldbeck (312) Katherine N. O Connell (312) koconnell@gcd.com International Practice Group contact Nicola Fiordalisi (312) nfiordalisi@gcd.com Gardner Carton & Douglas North Clark Street Suite 3400 Chicago, Illinois (312) K Street, N.W. Suite 900, East Tower Washington, D.C (202) Promotional material Gardner Carton & Douglas