data oggetto revisione dis. contr. appr. PIANO ATTUATIVO VIA ROMA, GORLA MAGGIORE (VA) SIG.RA MONTANI MILENA

Transcript

1 C 10/01/15 REVISIONE A SEGUITO COMM. URBANISTICA B 06/11/14 REVISIONE GENERALE A 30/09/14 PRIMA EMISSIONE ed. data oggetto revisione dis. contr. appr. PIANO ATTUATIVO VIA ROMA, GORLA MAGGIORE (VA) COMMITTENTE SIG.RA MONTANI MILENA Via Roma, Gorla Maggiore (VA) C.F. MNT MLN 50L45 E101I DESCRIZIONE RELAZIONE TECNICO ILLUSTRATIVA DEL PIANO ATTUATIVO RESIDENZIALE DI VIA ROMA COD. LAVORO DATA ELABORATO SCALA 30/14 10 GENNAIO 2015 PA_09 IL TECNICO INCARICATO: Ing. Massimo Terzi IL COMMITTENTE Studio d'ingegneria integrata Dott. Ing. Massimo TERZI Via Nicola Sole, GORLA MAGGIORE (VA) cell. 349/ fax0331/ maxterzi@virgilio.it c.f. TRZMSM74L13B300C p.iva

2 Ing. Massimo Terzi pagina 2 di 9 Indice 1. INQUADRAMENTO DELL INTERVENTO INQUADRAMENTO AMBIENTALE INQUADRAMENTO URBANISTICO DESCRIZIONE SOMMARIA DELL INTERVENTO URBANIZZAZIONI E ATTREZZATURE OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA CALCOLO DELLE AREE PER ATTREZZATURE E SERVIZI PUBBLICI CONFORMITA ALLE NORME SPECIALI APPROVVIGIONAMENTO IDRICO E SCARICHI FOGNATURE ACCESSIBILITA (SUPERAMENTO BARRIERE ARCHITETTONICHE) DISCIPLINA DEGLI ACCESSI E DELLA CIRCOLAZIONE DISTACCHI E DISTANZE SPECIFICAZIONI TECNICHE PROPOSTA DI SUDDIVISIONE DEI LOTTI PIANO DI INDAGINE AMBIENTALE E FATTIBILITA GEOLOGICA INQUADRAMENTO DELL INTERVENTO La presente relazione tecnico-illustrativa ha per oggetto l'illustrazione del Piano Attuattivo residenziale da realizzarsi nel lotto ubicato in Via Roma n di proprietà della Sig.ra Montani Milena (C.F. MNT MLN 50L45 E101I). In particolare al lotto in esame si accede tramite passo carraio ubicato in Via Roma 53 in corrispondenza dell'angolo Nord-Ovest della P.zza San Carlo e tramite un accesso pedonale situato lungo la medesima via al civico 55. Al Catasto Terreni il lotto è contraddistinto al foglio 9 mappali 3296 e INQUADRAMENTO AMBIENTALE Come visibile nella relazione fotografica allegata, il lotto oggetto del Piano Attuativo risulta essere già urbanizzato ed edificato, in particolare sono attualmente insediati i seguenti immobili: una villa unifamiliare, residenza della proprietaria del lotto, costruita dalla stessa alla fine degli anni '70 (con pratica edilizia n 75/76) avente un'altezza di due piani

3 Ing. Massimo Terzi pagina 3 di 9 fuori terra e dalle caratteristiche architettoniche tipiche della zona con copertura a due falde, serramenti in legno e finitura esterna in intonaco a civile (ancora al rustico); un capannone costruito intorno agli anni '20 del secolo scorso ed utilizzato fino agli anni '50 come cinema-teatro di pertinenza dell'oratorio Parrocchiale, per essere poi usato per brevi alterni periodi fino agli inizi degli anni '80 da piccole attività produttive artigianali di natura cartotecnica e meccanica. Attualmente risulta essere dismesso e manutenuto dai proprietari al solo fine di preservarne la stabilità e la sicurezza; in particolare si evidenziano i serramenti in gran parte rotti e/o mancanti, le murature insalubri e non più idonee a sostenere i carichi derivanti dalla normativa vigente, la pavimentazione in battuto di cemento ammalorata e la copertura a due falde appena sufficientemente conservata. Dimensionalmente il capannone, oggetto principale dell'intervento proposto, ha uno sviluppo in pianta di tipo rettangolare di circa 9,30 m x 35,62 m ed un'altezza al colmo delle due falde del tetto di 6,50 m. Il lotto risulta essere ubicato nei pressi della Piazza San Carlo in un'area a prevalente destinazione residenziale ai limiti del centro storico del Comune di Gorla Maggiore (VA). Le tipologie abitative della zona (rilevabili dall'allegata relazione fotografica) presentano per lo più edifici costruiti essenzialmente tra gli anni '70 ed '80, solo a sud del lotto in questione è possibile riscontrare nuove costruzioni di fine anni '90 ma aventi pressochè caratteristiche costruttive e tipologiche simili alle prime (ad eccezione dell'immobile adiacente sul lato sud verso la Piazza San Carlo). Elemento distintivo della zona, ed in particolare del lotto in oggetto, è la forte presenza di alberi ad alto fusto che qualificano l'intera area in esame al punto da nascondere all'occhio del passante gli edifici stessi. 1.2 INQUADRAMENTO URBANISTICO Attualmente il Comune di Gorla Maggiore è dotato di un PGT vigente approvato in via definitiva con delibera del Consiglio Comunale n. 47 del 23/12/2009 e pubblicato sul B.U.R.L. n. 15 il 14/04/2010 e di una variante al PGT approvata con delibera del Consiglio Comunale n. 29 del 30/09/2014 e attualmente in via di pubblicazione. I due strumenti urbanistici rispetto al Piano Attuativo in esame non presentano sostanziali

4 Ing. Massimo Terzi pagina 4 di 9 differenze tra loro. La redazione di un Piano Attuativo si è resa necessaria in quanto l'immobile di cui si intende eseguire l'abbattimento sfruttandone la volumetria risulta essere un capannone dismesso da recuperare e di conseguenza, secondo l'art. 5a del vigente P.G.T. Il Piano Attuativo è sempre obbligatorio per il recupero di aree dismesse e di quelle da bonificare L'area in esame risulta essere ricompresa in zona omogenea B Residenziale di completamento i cui indici urbanistici e le modalità d'intervento sono definite all'art. 45 delle N.T.A. del Piano delle Regole. In particolare nel caso di intervento tramite Piano Attuativo (obbligatorio nel caso in esame come precedentemente illustrato) si prevede un indice fondiario massimo di 1 mc/mq o comunque al massimo pari all'esistente. I confini del Piano Attuativo, che si illustrerà nel seguito nelle sue linee essenziali, comprendono anche l'attuale abitazione della Sig.ra Montani Milena, in quanto all'epoca della sua costruzione (avvenuta come precedentemente detto con concessione edilizia del 03/02/1976 e successiva variante del 30/06/1979 approvata il 29/08/1979) le verifiche urbanistiche erano state effettuate su una superficie comprendente tutta l'attuale proprietà delimitata dalla recinzione e quindi anche la porzione di terreno sulla quale insiste il capannone. A seguito di rilievo l'effettiva superficie del lotto in oggetto (costituito da entrambi i mappali 3296 e 3298) risulta essere di 1.750,81 mq. Per quanto precedentemente detto nel caso in esame la volumetria consentita dallo strumento urbanistico vigente può essere scelta tra quanto permesso dall'estensione del lotto e quanto attualmente costruito. Le N.T.A. del Piano delle Regole prima richiamate consentono una volumetria pari a 1.750,81 mq * 1,00 mc/mq = 1.750, 81 mc Per quanto riguarda invece la volumetria attualmente costruita occorre precisare che, mentre la villa unifamiliare risulta essere in regola con le concessioni edificatorie a suo tempo rilasciate (che hanno assentito alla costruzione di una volumetria che valutata con le norme attuali risulta essere pari a 719,82 mc), del capannone invece risulta essere ancora edificata una porzione che doveva essere abbattuta al momento della costruzione della villa, sicchè solo la porzione più ad ovest può essere utilizzata nelle verifiche volumetriche. In particolare, ricordando l'art. 14 delle N.T.A. che prevede che al fine del calcolo del volume esistente, il volume degli edifici produttivi è da ricavarsi moltiplicando la superficie lorda di pavimento dei singoli piani per l'altezza convenzionale di interpiano di

5 Ing. Massimo Terzi pagina 5 di 9 ml. 4,30, quando l altezza reale è maggiore (...), il volume esistente del capannone è pari a (vedi P.E. n 75/76) ((9,80 + 9,00) m * 21,50 m / 2) * 4,30 m = 869,03 mc determinando un volume effettivamente edificato di 719,82 mc + 869,03 mc = 1.588,85 mc Dal momento che il presente Piano Attuativo nasce da un obbligo imposto dall esigenza di recuperare un area dismessa, la volumetria totale ammessa nel lotto in esame sarà quella pari a 1.588,85 mc (volumetria esistente), tuttavia quella di riferimento per la determinazione degli standards urbanistici è pari esclusivamente a quella derivante dal capannone di 869,03 mc, in quanto la villa è stata ricompresa solo perché le verifiche urbanistiche degli anni '70 erano state fatte su tutto il lotto. 1.3 DESCRIZIONE SOMMARIA DELL INTERVENTO La proposta di Piano Attuativo residenziale in oggetto prevede nelle sue linee essenziali l'abbattimento del capannone esistente, la successiva realizzazione di un'abitazione unifamiliare, l'esecuzione di una tettoia per il rimessaggio di camper da edificarsi in adiacenza alla villa esistente ed infine una differente suddivisione della volumetria edificabile nel lotto in questione rispetto alle effettive dimensioni dei nuovi mappali derivanti dalla revisione di quelli attuali. Nel dettaglio la volumetria ammissibile sarà così destinata: a) 600 mc per la nuova villa unifamiliare (di cui ca. 500 mc immediatamente costruiti e rappresentati negli elaborati grafici allegati e ca. 100 mc in dotazione al lotto per eventuali futuri ampliamenti); b) 160 mc per l'edificazione in adiacenza alla villa esistente di una tettoia per il rimessaggio di camper, e che quindi data la funzione a cui è destinata dovrà avere altezza netta minima di passaggio di 3,20 m (tutti immediatamente costruiti e rappresentati negli elaborati grafici allegati); c) 109,03 mc saranno dati in dotazione al lotto della villa esistente per eventuali futuri ampliamenti. La nuova villa unifamiliare si svilupperà su due piani fuori terra con i locali giorno (cucina, sala, studio, ) e gli spazi accessori (box auto, porticati, ) al piano terra e la zona notte al piano primo mansardato (per lo schema tipologico indicativo si vedano gli elaborati

6 Ing. Massimo Terzi pagina 6 di 9 grafici allegati). La struttura portante sarà in muratura con blocchi tipo Poroton sp. 25 cm, solai in laterocemento e copertura in legno a vista. I tamponamenti esterni avranno isolamento a cappotto in misura tale da garantire una classe energetica almeno pari a B secondo la DGR Lombardia 8745/VIII. I serramenti avranno telai in PVC o alluminio a taglio termico trattati con finitura finto-legno e aventi vetrocamera basso-emissivo di trasmittanza pari o inferiore a 1,1 W/mqK. L impianto di riscaldamento sarà del tipo a pannelli radianti con una caldaia a condensazione come generatore di calore integrata da pannelli solari termici collocati lungo le falde esposte a sud della copertura. Il sistema edificio-impianto avrà comunque caratteristiche tali da garantire un valore di Eph inferiore a quello limite richiesto per ottenere lo sgravio di muri perimetrali e solai dal computo della volumetria e delle distanze. Tra le particolari attenzioni ambientali che il progetto intende perseguire ci sarà anche la messa in opera di impianto dedicato al recupero delle acque meteoriche, è prevista infatti l installazione di una vasca d accumulo interrata del tipo prefabbricato in polietilene ad alta densità o cls, dove verranno convogliate, previa filtrazione, le acque meteoriche della sola copertura della nuova villa. L acqua così recuperata verrà quindi impiegata per l irrigazione delle aree a verde private. La tettoia da realizzarsi in adiacenza alla villa esistente per il rimessaggio dei camper sarà costruita con sistemi semplici in acciaio/legno e pannelli ondulati di copertura. Gli spazi privati circostanti gli edifici saranno sistemati a giardino e si provvederà ad individuare i percorsi viari con sistemi drenanti come la ghiaia e/o le pavimentazioni in autobloccanti. 2. URBANIZZAZIONI E ATTREZZATURE 2.1 OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA L area oggetto d intervento risulta già essere dotata di tutte le urbanizzazioni primarie necessarie, in particolare il capannone da demolire era già dotato degli allacciamenti necessari che verranno in sede di richiesta di permesso di costruire riattivati e/o realizzati ex-novo secondo le effettive esigenze del progetto.

7 Ing. Massimo Terzi pagina 7 di OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA Per quanto riguarda le aree da cedere come standard del Piano Attuativo, dato il contesto urbanistico nel quale il lotto in oggetto risulta essere inserito e l esiguo quantitativo dello standard che dovrebbe essere ceduto si propone la completa monetizzazione dello stesso. 2.3 CALCOLO DELLE AREE PER ATTREZZATURE E SERVIZI PUBBLICI Data l entità del Piano Attuativo secondo l art. 53 del PGT la dotazione minima di Standards urbanistici secondari ( ) è di 26,5 mq per ogni 120 mc di volumetria (V) edificabile per la realizzazione di alloggi di superficie utile abitabile dichiarata maggiore o uguale a 80 mq ( ), di conseguenza risulta: 869,03 mc / 120 mc = 7,24 7,24 * 26,5 mq = 191,86 mq Dal momento che l area risulta essere inferiore ai 200 mq indicati dall art. 6b se ne propone l intera monetizzazione. 3. CONFORMITA ALLE NORME SPECIALI 3.1 APPROVVIGIONAMENTO IDRICO E SCARICHI FOGNATURE Come precedentemente illustrato, il capannone esistente risultava già allacciato alla fognatura comunale e all acquedotto; in sede di richiesta di permesso di costruire si provvederà a richiedere la riattivazione degli allacciamenti piuttosto che nuovi allacci secondo le regole vigenti al momento. 3.2 ACCESSIBILITA (SUPERAMENTO BARRIERE ARCHITETTONICHE) Il Piano Attuativo in progetto non prevede aree a destinazione pubblica, il rispetto delle norme sull abbattimento delle barriere architettoniche viene quindi demandato alla successiva richiesta del permesso di costruire.

8 Ing. Massimo Terzi pagina 8 di DISCIPLINA DEGLI ACCESSI E DELLA CIRCOLAZIONE Il Piano Attuativo in progetto si propone di mantenere la recinzione esistente sia quale segno storico che al fine di impattare il meno possibile sugli allineamenti consolidati esistenti lungo Via Roma. A tal fine verranno mantenuti i medesimi accessi carrai e pedonali esistenti ad eccezione di un nuovo accesso pedonale a fianco del passo carraio con caratteristiche architettoniche simili a quelle del cancelletto pedonale della villa esistente. 3.4 DISTACCHI E DISTANZE Le norme sulle distanze e sui distacchi interni al Piano Attuativo saranno le medesime del PGT vigente ad eccezione di quella sulla distanza tra gli edifici che sarà mutuata dalle Norme Tecniche di Attuazione della variante al PGT approvata ma non ancora pubblicata. 4. SPECIFICAZIONI TECNICHE 4.1 PROPOSTA DI SUDDIVISIONE DEI LOTTI Nell elaborato grafico allegato PA_06 è indicata la nuova suddivisione dei lotti a seguito della relazione del Piano Attuativo. Si evidenzia che, fatta salva l effettiva volumetria in capo a ciascuno dei due nuovi mappali, la suddivisione dei nuovi mappali potrà variare in dimensione e sviluppo in sede di stipula della Convenzione previo accordo tra gli aventi titolo 4.2 PIANO DI INDAGINE AMBIENTALE E FATTIBILITA GEOLOGICA Per quanto riguarda la predisposizione del piano d indagine ambientale preliminare da eseguirsi sul sito come imposto dall art. 12 delle N.T.A. del Piano delle Regole, si evidenzia che lo stesso è già stato presentato in prima istanza al Comune di Gorla Maggiore in data 19/06/2012, alla Provincia di Varese e ad ARPA Lombardia Dipartimento di Varese in data 20/06/2012, è stato approvato dalla Conferenza dei Servizi in data 31/08/2012, autorizzato dal Comune di Gorla maggiore con determina n. 635 del 03/09/2012, effettuato in data 05/11/2012 in contraddittorio con l ARPA, in data 24/01/2013

9 Ing. Massimo Terzi pagina 9 di 9 gli uffici di ARPA hanno trasmesso i loro esiti (pratica n. 203/12) con i quali si esclude la contaminazione del sito, confermando quanto già espresso nella loro relazione di novembre 2012 dei geologi di Dott. Geol. Luca Arieni e Dott. Geol. Marco Canavesi. Contestualmente alla presente relazione viene depositata la relazione di fattibilità geologica a firma dei geologi di Dott. Geol. Luca Arieni e Dott. Geol. Marco Canavesi che definisce l intervento in oggetto come compatibile.