COME SI ACQUISTA O SI VENDE
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2 Francesco Tamborrino Marina Tamborrino COME SI ACQUISTA O SI VENDE UN APPARTAMENTO (UFFICIO, NEGOZIO, MAGAZZINO) UN IMMOBILE UN'AREA FABBRICABILE Ventiseiesima edizione aggiornata con le nuove norme in materia di compravendite immobiliari, locazioni e tasse Formule contrattuali Sintesi di giurisprudenza UNIVERSITA' IUAV DI VENEZIA BIBLIOTECA G. ASTENGO uiu; 1.NV....,....
3 Sommario /111 rr ilf11:::1r J//( R1sch1,1 I. Rischio 2. Rischio 3: Rischw 4 Rischio 5: Risch10 6 Risch10 7: Rischio X Rischio 9: I rischi della com1wm e11i/i/a im111ohiliare pag. 11 con<lom111ialc » 13 contratto. sua forma e clausole...» 13 d1ntto di famiglia (immobili appartenenti a coniugi in comunione di beni)...» 14 foll1mentodelvcnd!lorc.....» 15 fiscale » incommerc1ab!l1ta dcll'1mmoh!lc » 111qui I ini » ipoteche taciute dal 'end i ton: » 22 mcd i a tori » 22 Rischio I O: mutui » 23 Rischio I I: omessa denuncia 111 Questura della consegna dell'1mmob!lc » 24 R1sch10 12: oncn. 'incoli. scn 1tù. come11/ioni taciuti dal 'endnorc...» 24 Rischio I ì qualitù fisica dell'1mmob!lc......» 26 Rischio 14: qualita legali del1'1mmobilc (lcgitt1mitù edil!na abusi\ ismo)...» 26 Rischio I 'i diritti di prela110nc e riscatto spettanti a tcr1i » 28 Rischio 16. dintto di superficie » 29 Rischio 17 comcnicn1a fina1l/1ana » 29 Rischw 18: scelta dcl tipo e qualitù dc11'1mmob!le da acquistare......» 30 Rischw I lj immobili all'estero )) 31 Rischio 20 multipropnctù » 31 Rischw 21 1mmob11i in corso d1 costru11onc e partecipazione a cooperat1\c fasulle» 33 R1sch10 22 acquisto da un pmato d1 allogg10 costruito a suo tempo da cooperati\ a edilizia » 34 R1schw 23 morte dcl \cnditore prima della stipula dell'atto di compra, cndita...» 34 Rischio 24: 1mmobil1 prme111ent1 da success10n1 o dona » 35 Conclusioni »
4 6 COME SI ACQUISTA O SI VENDE Introduzione B - La ricerca del! 'immobile giusto al prezzo giusto e visite degli immobili offerti... pag ipotesi particolari (acquisto di usufì,utto, acquisto di nuda proprietà. acquisto in multiproprietà)...» 38 Parte I I vari generi di acquisti immobiliari Capitolo 1: Acquisto di un appartamento in condominio...» 43 (premessa, acquisto di appartamento da costruire o in corso di costruzione, acquisto di appartamento già esistente e libero subito, acquisto di appartamento locato a terzi per uso proprio, permute, pertinenze, box e parcheggi) Capitolo 2: Acquisto di negozi o uffici o magazzini in condominio...» 49 (da costruire o in corso di costruzione, già esistenti e liberi subito, locati a terzi da destinare ad uso proprio) Capitolo 3: Capitolo 4: Acquisto di immobile o porzione di immobile locato o da locare per investimento...» 53 Acquisto di immobile o porzione di immobile suscettibile di sopralzo o ampliamento...» 55 Capitolo 5: Acquisto di immobile da demolire, ricostruire o da ristrutturare...» 57 Capitolo 6: Acquisto di area fabbricabile urbana. Eventuale permuta con locali da costruire » 59 Capitolo 7: Acquisto di lotto fabbricabile per villa...» 63 (accertamento che il lotto faccia parte di lottizzazione autorizzata, della realizzabilità del progetto, di quali oneri si accolla l'acquirente, regolamento di comunione o lottizzazione) Capitolo 8: Acquisto di immobili alle aste giudiziarie...» 67 Parte 11 Le cautele necessarie per gli acquisti immobiliari Capitolo 9: Informazioni sul venditore...» 71 (acquisto da cooperative edilizie e acquisto da venditore coniugato o separato o divorziato) Capitolo I O: Ispezione alla Conservatoria dei registri immobiliari (ora Uffici del territorio) » 7 5 Capitolo 11: Le qualità dell'immobile esistente o in costruzione...» 77 Capitolo 12: Il valore dell'immobile o area...» 81 Capitolo 13: Acquisti in condominio...» 85 (i regolamenti di condominio: la destinazione delle proprietà esclusive, le spese condominiali, modifiche alle unità immobiliari, targhe e insegne)
5 SOMMARIO 7 Capitolo 14: Esame dello stato dei luoghi... pag. 91 (in relazione ad acquisto in condominio, ad immobili da locare, ad aree o immobili da demolire-ricostruire) Capitolo 15: Contratti di locazione in corso per l'immobile o porzione di immobile che si intende acquistare...» 93 (a scopo di investimento, a scopo di uso proprio, a scopo di demolizione-ricostruzione o radicale ristrutturazione) Capitolo 16: I mediatori...» 97 Capitolo 17: La regolarità dell'immobile o utilizzabilità dell'area in relazione alle leggi sulla disciplina delle costruzioni » I O 1 (acquisti in condominio, acquisti di immobili interi, aree, immobili da demolire e ricostruire) Capitolo 18: Alloggi costruiti col finanziamento dello Stato o di Enti pubblici...» 105 Capitolo 19: Determinazione del prezzo e forma di pagamento...» I 07 (vendita a misura, vendita a corpo con indicazione della misura, vendita a corpo senza indicazione della misura, clausole di revisione del prezzo) Capitolo 20: Le tasse...» 113 (gravanti sull'immobile, benefici fiscali per case di abitazione non di lusso e per le abitazioni principali, ICI, INVIM, imposta di registro sui trasferimenti, IVA, successioni e donazioni, permute, denuncia catastale, acquisto di immobili per la professione o l'impresa) Capitolo 21: La stipulazione del compromesso e suo contenuto, eventuale trascrizione; versamento di caparra; opzione di acquisto...» 123 Capitolo 22: La stipulazione dell'atto notarile di compravendita, scelta del notaio, contenuto dell'atto, prezzo da dichiarare. Titoli e documenti della proprietà...» 129 Capitolo 23: Voltura delle utenze e delle spese condominiali...» 135 Capitolo 24: Le garanzie che spettano all'acquirente per vizi e difetti dell'immobile e per gli acquisti di aree fabbricabili...» 13 7 Capitolo 25: Mutui ipotecari (dal punto di vista del debitore)...» 139 Parte lii Scelte Capitolo 26: Motivazioni delle scelte...» 153 (prendere in affitto o acquistare o in leasing; scelta fra immobili nuovi e vecchi, fra ville o villini o immobili autonomi e case in condominio; seconde case e alloggi post-pensionamento; acquisti in multiproprietà)
6 8 COME SI ACQUISTA O SI VENDE Parte IV Consegna dell'immobile Capitolo 27: Consegna dell'immobile contestuale all'atto notarile o differita, oppure anticipata... pag. 159 Parte V Consigli a chi vende Capitolo 28: Nozioni generali per la vendita immobiliare...» 163 (immobili appartenenti a più comproprietari, vendita finalizzata all'acquisto di altro immobile, prezzo di vendita, ricerca diretta dell'acquirente, mutui, verifica che la vendita non sia considerata speculativa dal fisco, stipula del compromesso, affidamento della vendita a mediatori, vendita a cittadini stranieri) Capitolo 29: Cautele necessarie del venditore...» 167 (patti scritti, vendite di immobili soggetti a diritto di prelazione del conduttore oppure dello Stato. ricerca dell'acquirente, affidamento a mediatore o a blocchisti, documentazione all'acquirente, liberazione dagli inquilini accollata al venditore, vendita di area condizionata al rilascio del permesso di costruire, pagamento, somma da dichiarare nell'atto notarile, patti speciali, immobili gravati da mutuo, problematica fiscale delle rivendite entro 5 anni dall'acquisto. consegna dell'immobile, denuncia in Questura) Appendice A) Schema-punteggio per la classificazione di qualità di appartamento o immobile ad uso abitazione...» 177 B) (Modello di) Promessa di vendita di area fabbricabile, condizionata al rilascio del permesso di costruire...» 182 C) (Modello di) Promessa di vendita di immobile tra privati...» 185 Giurisprudenza - Caparra...» Certificato di abitabilità (o agibilità)...» Clausole contrattuali...» Contratto, buona fede nell'esecuzione...» Contratto, condizione sospensiva...» Contratto, forma scritta...» 189 Contratto, inadempimento...» 190
7 SOMMARIO 9 Contratto, libertà da ipoteche, pesi e trascrizioni pregiudizievoli... pag Contratto, preliminare e definitivo...» Contratto, simulazione...» 194 Identificazione dell'immobile...» 194 Mediazione...» 195 Notaio...» Obblighi del promittente venditore...» Pagamento del prezzo...» Pertinenze...» 198 Privilegio...» Rapporti patrimoniali tra coniugi...» Vendita a corpo...» 200 Vendita a misura...» Vendita di cosa futura...» 20 J - Vizi dell'immobile venduto...» 20 I Indice analitico-alfabetico » 205
8 MANUALI DI CONSULENZA IMMOBILIARE di F. e M. Tamborrino Come si amministra un condominio (27' ed.) Come si acquista o si vende un appartamento (ufficio, negozio, magazzino), un immobile, un'area fabbricabile (26' ed.) Come si ripartiscono le spese di condominio e di locazione (27' ed.) Come si stima il valore degli immobili (8' ed.) Le locazioni abitative (24' ed.) Le locazioni commerciali (23' ed.) La professione di agente immobiliare (11 ' ed.) Appalti privati edili e di servizi (4' ed.) Annuario Immobiliare (con tutte le leggi e le formule contrattuali e operative del settore) Rischi della compravendita immobiliare Ricerca dell'immobile giusto al prezzo giusto Acquisto di un appartamento in condominio Acquisto di uffici o negozi o magazzini in condominio Acquisto di nuda proprietà Acquisto in multiproprietà Acquisto di immobile o porzione di immobile locato o da locare per investimento Acquisto di immobile o porzione di immobile suscettibile di sopralzo o ampliamento Acquisto di immobile da demolire, ricostruire o ristrutturare Acquisto di area fabbricabile urbana, eventuale permuta con locali da costruire Acquisto di lotto fabbricabile per villa Acquisto di immobili alle aste giudiziarie Opzioni di acquisto Informazioni sul venditore Acquisto da venditore coniugato, separato o divorziato Acquisto da cooperative Ispezione alla conservatoria dei registri immobiliari Le qualità dell'immobile Il valore dell'immobile o area Esame dello stato dei luoghi Contratti di locazione in corso per l'immobile o porzione di immobile che si intende acquistare I mediatori La regolarità dell'immobile o utilizzabilità dell'area in relazione alle leggi sulla disciplina delle costruzioni Alloggi costruiti col finanziamento dello Stato o di Enti pubblici Scelta tra locazione e acquisto Scelta tra case vecchie e nuove Visite degli immobili in vendita Determinazione del prezzo e forma di pagamento Le tasse La stipulazione del compromesso e suo contenuto; eventuale trascrizione; versamento di caparra La stipulazione dell'atto notarile di compravendita, scelta del notaio, contenuto dell'atto, prezzo da dichiarare Voltura delle utenze e delle spese condominiali Consegna dell'immobile Garanzie spettanti all'acquirente Mutui e calcolo delle rate Consigli a chi vende: nozioni generali e cautele necessarie lslttufo Un ~ News e servizi on line ISBN ,00 Servizio 81 e di
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