VALORE DI MERCATO ALLA DATA DEL 30/06/2007 DEL PORTAFOGLIO ALBERGHIERO CLASSHOTEL DI PROPRIETA DEL FONDO DOLOMIT

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1 VALORE DI MERCATO ALLA DATA DEL 30/06/2007 DEL PORTAFOGLIO ALBERGHIERO CLASSHOTEL DI PROPRIETA DEL FONDO DOLOMIT LUGLIO 2007

2 INDICE ARGOMENTO PAGINA PREMESSA...1 DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO...2 LIMITI DELLA PRESENTE RELAZIONE...2 CRITERI DI VALUTAZIONE...3 ANALISI DELLA SITUAZIONE ALBERGHIERA...5 ASSUNZIONI GENERALI DI PROGETTO...14 Indicatori monetari...14 Tempi...14 Tassi utilizzati...14 Contratti di locazione in essere...14 Superfici...15 Generalità...15 CONCLUSIONI...16 NOTA FINALE...16 ALLEGATI: Tabella Riepilogativa Valori Report di ciascuna immobile: Allegato 1 - Mantova Allegato 2 - Faenza Allegato 3 - Ravenna Allegato 4 - Caserta Allegato 5 Pisa - Pontedera

3 Milano, 15 Luglio 2007 Spettabile Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.a. Via S. Sofia, Milano CONTRATTO N VALUTAZIONE PORTAFOGLIO ALBERGHIERO CLASSHOTEL DI PROPRIETA DEL FONDO DOLOMIT PREMESSA In conformità alle Vostre istruzioni, abbiamo preso in considerazione gli immobili in oggetto. al fine di determinarne il loro Valore di Mercato, alla data del 30 Giugno In particolare ci siamo basati su: fascia di mercato della proprietà e relativi valori medi; posizione della proprietà nella specifica fascia di mercato; situazione dei tassi di occupazione; ricavi da gestione alberghiera analisi dei contratti di locazione associati agli immobili di Proprietà; ricavi da canoni di locazione normalizzati; costi di gestione (i.e. manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazione, ICI, etc.).

4 Elenco dei beni oggetto di valutazione: Immobile Località Indirizzo Provincia ClassHotel Mantova S. Giorgio di Mantova Via Bachelet, 18 MN ClassHotel Faenza Faenza Via S. Silvestro, 171 RA ClassHotel Ravenna Ravenna Via della Lirica, 141 RA ClassHotel Caserta Caserta Piazza Vanvitelli, 12 CS ClassHotel Pisa Pontedera Pontedera SS FI-PI-LI, Area serv.gello PI DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene immobile potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro corrispettivo in denaro, alla data della valutazione, presupponendo: a) che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni; b) che, anteriormente alla data della stima, ci sia stato un ragionevole periodo di tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per effettuare una adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per portare a termine la vendita; c) che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli esistenti alla data della valutazione; d) che eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia caratteristiche tali da farla considerare come fuori mercato non vengano prese in considerazione. LIMITI DELLA PRESENTE RELAZIONE La presente relazione di stima è stata effettuata secondo le istruzioni ricevute, ciononostante vi sono alcuni limiti inerenti alla relazione stessa che è nostro preciso dovere segnalarvi, come qui di seguito riportato. Tali aspetti andranno ulteriormente analizzati in quanto non considerati dal presente rapporto: a) Nessuna ricerca è stata effettuata riguardo alla situazione catastale ed ipotecaria od altro. Non sono state effettuate verifiche della struttura né analisi sul terreno per la rilevazione della presenza di eventuali sostanze tossiche. Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo quanto specificatamente illustrato nelle seguenti pagine. 2

5 b) Le indicazioni delle indagini di mercato da noi effettuate sul locale mercato immobiliare sono a nostro parere rappresentative della situazione di mercato alla data della presente valutazione. Ciò nonostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda e/o offerta propri di alcune delle attività esaminate e tali da modificare, ma non sensibilmente, l'adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti ed adottati come riferimento. c) Le consistenze immobiliari, così come i dati locativi relativi al cespite esaminato, sono stati forniti direttamente dalla committente; d) Non abbiamo preso visione delle autorizzazioni relative a concessioni edilizie, pratiche di sanatoria, agibilità e di tutto quanto concerne la regolarità edilizia dei fabbricati, né effettuato verifiche, con tale finalità, presso gli Enti competenti/amministrazioni Comunali e pertanto, in fase di valorizzazione del patrimonio immobiliare, abbiamo considerato gli stessi come perfettamente regolari. CRITERI DI VALUTAZIONE In sede di stima ci siamo attenuti a metodi e principi valutativi di generale accettazione, ed in riferimento alla particolare destinazione d uso del complesso immobiliare in oggetto, ricorrendo al metodo di valutazione di seguito elencato: Metodo Reddituale dei Flussi di Cassa Attualizzati, basato sull attualizzazione dei futuri redditi netti derivanti dalla locazione dell immobile. Alla fine di tale periodo abbiamo capitalizzato il reddito netto a regime. I flussi di cassa (ricavi-costi) sono stati considerati a moneta corrente. Il reddito netto a regime, utilizzato per determinare il Terminal Value è stato calcolato ipotizzando uno scenario che prevede una gestione ordinaria della struttura alberghiera, a regime, con determinazione del possibile fatturato annuo dell attività ricettiva secondo dati consuntivi medi di categoria, prezzi unitari e dati presenze annuali rilevati dall ufficio statistica e dalla nostra banca dati. Il canone di mercato relativo al possibile canone di locazione ordinario dell hotel, è stato calcolato considerando che in un attività alberghiera esso generalmente può variare tra il 15% e il 30% del fatturato annuale dell attività. Il Valore dell immobile è stato infine ottenuto capitalizzando la redditività immobiliare netta annua ad un opportuno tasso di capitalizzazione, ritenuto sufficientemente remunerativo in considerazione della tipologia funzionale e dell appetibilità dell ubicazione della struttura in oggetto. Incidenza dei contratti locativi in essere 3

6 Ai fini della presente valutazione abbiamo recepito le indicazioni contenute nei contratti locativi sia per quanto attiene ai canoni che per la loro indicizzazione nel tempo, sia infine la durata dei contratti stessi, secondo le informazioni da Voi forniteci. Metodologie operative Al fine di accertare il valore, CB Richard Ellis Professional Services ha effettuato sopralluogo esterno agli immobili per rilevare, oltre alle informazioni ricevute (consistenza, destinazioni d uso), la situazione immobiliare alla data attuale (qualità, condizioni, caratteristiche, ecc.). Contestualmente si è provveduto a rilevare informazioni sul mercato locale per poter determinare i dati rilevanti (canone locativo e prezzi correnti, livelli di domanda e offerta, attese degli operatori), necessari per lo sviluppo delle considerazioni di stima. Tali dati sono stati riferiti alle diverse destinazioni funzionali dei cespiti, sia attuali, per determinare il canone congruo, sia future, per redigere la massima valorizzazione degli asset, sulla base del loro massimo e migliore utilizzo. I dati riscontrati sul mercato immobiliare locale sono stati opportunamente calibrati onde adattarli alle specifiche caratteristiche delle proprietà in oggetto, ed utilizzati per poter focalizzare, per ognuna, la desiderabilità ed appetibilità sul mercato medesimo. 4

7 ANALISI DELLA SITUAZIONE ALBERGHIERA Il mercato alberghiero in Italia. Nell anno 2006 i alberghi italiani, con 1 milione e 20 mila stanze e 2 milioni e 28 mila letti, hanno registrato 242 milioni di presenze complessive, con un aumento dell 1,5% rispetto al La domanda dei clienti italiani è stata di 138,7 milioni di presenze ed ha superato di 1,7 milioni (+1,2%) quella del 2005; la domanda dei clienti stranieri è stata di 103,3 milioni superando di 1,8 milioni (+1,8%) quella del Nei confronti del 2005 la domanda complessiva ha mostrato incrementi in tutti i mesi ad eccezione di gennaio (- 1,7%) e marzo (- 2,1). I maggiori incrementi si sono avuti, nell ordine, ad aprile (+ 9,5%), a maggio (+ 2,9%) e ottobre (+ 1,8%). La domanda dei clienti italiani è diminuita solo nei mesi di gennaio (- 1,0%), di giugno (- 0,1%) e novembre (- 2,5%) mentre ha mostrato interessanti aumenti, nell ordine, nei mesi di aprile (+ 7,6%), maggio (+ 5,0%), dicembre (+ 4,0%), marzo (+ 2,9%) e febbraio (+ 1,7%). Il quadrimestre luglio-ottobre ha prodotto appena lo 0,4% in più rispetto a quello del La domanda dei clienti stranieri ha mostrato segni di positività in quasi tutti i mesi dell anno ad eccezione del trimestre gennaio-marzo (- 4,1%) e nei mesi di maggio (-3,5%) e dicembre (-1,3%). Incrementi rilevanti sono stati quelli, nell ordine, di aprile (+ 11,6%), giugno (+ 7,3%), e novembre (+ 4,6%) cui vanno aggiunti quelli minori di ottobre (+3,1%), luglio (2,7%), agosto e settembre (entrambi + 2,0%). Il 56-57% della domanda italiana si concentra nel quadrimestre giugno-settembre con i massimi nei mesi di agosto e di luglio che registrano, rispettivamente, il 20% e il 16% delle presenze annuali. Di contro la domanda straniera si distribuisce in modo più uniforme nell intero anno: il punto di elevata concentrazione comprende il periodo maggio-ottobre con il 67% delle presenze annue e con i massimi nei mesi di luglio e settembre che registrano, rispettivamente, il 13% e il 12% delle presenze annuali. Il turismo alberghiero del 2006 ha registrato i migliori risultati degli ultimi 10 anni e supera quelli del 2001 con +1,3% di presenze complessive, +0,1% di presenze italiane e +3,0% di presenze straniere. Al termine di questi ultimi dieci anni la domanda italiana è cresciuta del 13,4% con un incremento medio annuo pari all 1,5%, quella straniera del 21,1% con un incremento medio annuo pari al 2,3% e quella complessiva del 16,6% con un incremento medio annuo pari all 1,8%. Gli alberghi situati nelle città d affari hanno registrato il maggior incremento di domanda complessiva (+8%), seguiti, nell ordine, da quelli delle località lacuali (+5,9%), delle località marine (+4,7%) e da quelli delle città e località d arte (+2,9%). Gli alberghi delle località montane hanno perso l 1,9% della domanda complessiva a causa della perdita del 7,7% di domanda straniera. Gli alberghi delle località termali e delle località definite altre hanno visto diminuire la domanda complessiva a causa delle perdite della domanda italiana: i primi hanno perso il 3,8% di domanda complessiva e l 8% di domanda italiana; i secondi, il 3,6% di complessiva e il 6,3% di italiana. Gli alberghi delle località marine hanno ricevuto un ampia parte della domanda complessiva (31,3%) e di quella italiana (36,7%) ed una quota minore di quella straniera (24,1%). Le città e località d arte, come di consueto, hanno visto prevalere la domanda straniera (33,3%) su quella italiana (16,6%) ed hanno ricevuto il 23,7% della domanda complessiva. Negli alberghi montani è affluito il 15,2% della 5

8 domanda italiana, il 13,2% di quella straniera e il 14,4% di quella complessiva. Negli alberghi delle località termali sono dello stesso peso le percentuali di domanda italiana (5,2%), di quella straniera (5,1%) e, quindi, di quella complessiva (5,1%). Nei mesi da giugno a dicembre 2006 le presenze straniere sono state 67,5 milioni superando di 2,1 milioni (+3,1%) quelle dello stesso periodo In questo periodo, i maggiori incrementi li hanno fatti registrare, nell ordine, gli statunitensi, con +12,5% rispetto al 2005, che hanno determinato il 10,4% della domanda straniera del periodo e i giapponesi (+9,3% e 3,3% della domanda straniera). Incrementi minori sono quelli dei canadesi con +5,8% e 1,1% della domanda straniera del periodo, dei tedeschi con +4,8%, che hanno determinato, però, il 27,6% della domanda straniera, dei francesi con +1,8% (7,1% della domanda) e degli svizzeri +0,7% (5,7% della domanda). Sono diminuite le presenze degli inglesi (-6,5% e 8,9% della domanda) e dei belgi (-4,1% e 2,7% della domanda). Le presenze dei clienti stranieri residenti nei paesi definiti altri sono aumentate dell 1,8% e rappresentano il 27,8% di tutta la domanda straniera del periodo. Da gennaio a novembre 2006, la bilancia turistica dei pagamenti, redatta dall Ufficio Italiano Cambi, presenta crediti (entrate, cioè quanto spendono gli stranieri per turismo in Italia ) per 29,1 miliardi di euro (+6,6% rispetto allo stesso periodo 2005). I debiti (uscite, cioè quanto spendono gli Italiani per turismo all estero) ammontano a 17 miliardi di euro (+1% rispetto al 2005). Il saldo (la differenza tra le due poste) è stato di 12 miliardi di euro (+15,6% rispetto al 2005). Si riportano di seguito le tabelle con i dati relativi agli arrivi e alle presenze dei clienti italiani e stranieri sia per il biennio che per il periodo dal 1997 al Mesi Italiani Stranieri Totale % % % Gennaio ,0% ,9% ,7% Febbario ,7% ,4% ,8% Marzo ,9% ,3% ,1% Aprile ,6% ,6% ,5% Maggio ,0% ,5% ,2% Giugno ,1% ,3% ,9% Luglio ,5% ,7% ,3% Agosto ,4% ,0% ,9% Settembre ,2% ,0% ,1% Ottobre ,3% ,1% ,8% Novembre ,5% ,6% ,6% Dicembre ,0% ,3% ,1% Totale ,2% ,8% ,5% N.B.: i valori sono assoluti ed espressi in migliaia 6

9 Clienti Anni Italiani Stranieri Totale N.B.: i valori sono assoluti ed espressi in migliaia Variazioni Percentuali rispetto all'anno precedente Clienti Anni Italiani - 0,6 3,2% 1,6% 6,4% 1,6% -3,8% 1,4% 0,9% 0,3% 1,2% Stranieri - 2,9 2,1% 3,5% 7,7% 3,2% -2,5% -4,0% 3,2% 4,7% 1,8% Totale -2% 2,8% 2,4% 6,9% 2,3% -3,2% -0,9% 1,9% 2,2% 1,5% Il sistema alberghiero in Italia Il settore alberghiero italiano in questi ultimi anni sta dimostrando segnali di vivacità e di spinta verso l'innovazione: - c'è un forte interesse da parte di investitori stranieri verso le strutture alberghiere (soprattutto a 4 e 5 stelle) nelle grandi città d'arte e d'affari, in cui sono decollate ristrutturazioni e costruzioni ex novo con un design concepito in chiave moderna; - stanno facendo il loro ingresso in Italia nuove catene straniere e grandi compagnie internazionali, mentre quelle già presenti hanno in progetto di svilupparsi ulteriormente; - accresce e si diffonde la gestione manageriale nelle imprese alberghiere. Il mercato e la competizione nel settore alberghiero stanno emarginando anche in Italia l'offerta alberghiera povera, rigida, tradizionale per rilanciare servizi di ospitalità alberghiera con caratteristiche e comfort di standard internazionale. Nell'ultimo decennio il settore alberghiero ha subito queste trasformazioni: - si è ridotto considerevolmente il numero complessivo degli esercizi; - è diminuita prevalentemente la massa dei piccoli alberghi ad 1 e 2 stelle; - è aumenta l'offerta di camere qualificate e di classe internazionale, raggruppate negli alberghi a 3 e 4 stelle; - l'aumento dei 4 stelle si è verificato soprattutto nelle grandi città e, soprattutto per i clienti internazionali, accentuando l'arretratezza del parco alberghiero presente nelle altre aree; - dal 2000 nuovi interessi internazionali si sono concentrati sullo standard offerto dalle strutture a 5 e 4 stelle; 7

10 - sta crescendo l'interesse delle catene internazionali per impadronirsi del mercato "midscale", ovvero quello riservato ai viaggiatori che cercano ospitalità di qualità a prezzi convenienti; - lo sviluppo dei 5 stelle non inciderà tanto sul mercato quanto, eventualmente, sull'immagine del Paese. Dopo un forte ridimensionamento del numero di esercizi alberghieri, passato da nel 1980 a meno di nel 2000, il comparto alberghiero sta attraversando un momento di nuovo slancio: si sta verificando, infatti, un processo di adeguamento e riqualificazione delle imprese, che sta avvenendo in modo "endogeno", ovvero sta diffondendosi autonomamente sulla spinta di percezioni imprenditoriali e su una richiesta, dichiarata dal mercato, di ospitalità aggiornata e funzionale. I dati riferiti alla situazione attuale (tabella sottostante) confermano le indicazioni espresse in precedenza (diminuzione alberghi a 1 e 2 stelle) mentre l aumento di 3,4 5 stelle fa si che il numero totale di esercizi aumenti. Categoria alberghi camere letti 5 stelle stelle stelle stelle stelle totale Fonte: Dati Federalberghi E' evidente che l'italia, vantando una posizione di rilievo nel panorama dei principali paesi turistici, necessita di un sistema ospitale allineato a quello presente nel resto del mondo. Queste prime constatazioni sono supportate anche da una serie di cambiamenti strutturali: infatti, nelle principali città italiane tra il 1990 e il 2000 le camere d'albergo, appartenenti a catene internazionali, sono aumentate in modo consistente. Il trend individuato, i dati registrati in questi anni e le testimonianze dei responsabili commerciali delle principali catene alberghiere consentono di affermare che nei prossimi cinque anni lo sviluppo in Italia delle attività alberghiere "di catena" aumenterà soprattutto nelle città d'affari e con un forte traffico commerciale, quindi si assisterà al sorgere di nuove iniziative alberghiere soprattutto nelle aree del nord Italia. A detta dei responsabili commerciali, acquisizioni, fusioni ma anche alleanze e joint venture sono le strategie messe in atto dalle catene internazionali per espandersi in un comparto che chiede ormai strutture di dimensioni più elevate, qualità e prezzi 8

11 competitivi. Queste dinamiche stanno interessando anche nuovi gruppi alberghieri che si rivolgono alla fascia alta del mercato. Le ragioni dell'accresciuto interesse da parte dei grandi gruppi alberghieri internazionali sono molteplici: - una forte crescita negli ultimi 5 anni del movimento turistico internazionale nelle principali città d'arte; - una forte competizione mondiale per conquistare nuove quote di mercato; - un mercato italiano che chiede un livello di ospitalità garantita; - un approccio più professionale degli investitori nel settore; - una progressiva conoscenza e una minore diffidenza da parte degli operatori riguardo alle potenzialità offerte dalle catene, sia con i contratti in franchising che in management contract. Quello che è avvenuto nel resto del mondo tra gli anni '80 e '90, sta quindi avvenendo anche in Italia. Sembra finita l'epoca dell'improvvisazione, delle speculazioni immobiliari e degli investimenti alberghieri ad opera di imprenditori non del settore. Le catene alberghiere in Italia Le catene alberghiere in Italia controllano attualmente soltanto il 7% degli alberghi e il 14% delle camere, a differenza della Francia, dove controllano il 47% degli alberghi e il 58% delle camere (dati 2000); è facile quindi prevedere una forte spinta competitiva che condurrà gli albergatori italiani indipendenti a rivedere le proprie posizioni di rendita e ad affiliarsi in catena. Nonostante nel nostro paese permangano vincoli e difficoltà per lo sviluppo di nuove strutture alberghiere, come quelli urbanistici e amministrativi e l'elevato costo dei terreni e degli immobili, tutte le catene alberghiere presenti in Italia prevedono uno sviluppo nei prossimi anni. Nella tabella alla pagina seguente abbiamo indicato le catene alberghiere presenti in Italia. 9

12 LE MAGGIORI CATENE ALBERGHIERE PRESENTI IN ITALIA Pos. Marchio N alberghi Area di int. Note 1 Best Western 143 INT 2 Space Supranatural Hotels 109 INT 3 The Charming Hotels 56 INT Presenti in buona percentuale alberghi a tre stelle e località minori In netta prevalenza 4 stelle;presenti città minori e di vacanza Tipologia in prevalenza relais; molte le località turistiche Intercontinental Hotel Group - (Intercontinental,Crowne Palace, 4 Holiday INN, Holiday INN Express) 46 INT 5 SRS World Hotels 43 INT 6 Accorhotels 40 INT 7 Jolly Hotels 38 NAZ Di cui 6 affiliati 8 Italy Hotel Club 37 INT In parte anche a 3 stelle 9Starwood 29 INT 10 Summit International 22 INT 11 Starhotels 19 NAZ 12 Framon Hotels Group 19 INT Di cui 2 di prox. Apertura 13 Golden Tulip 18 INT 14 Una Hotels 15 INT Di cui 2 nuove aperture e 1 prox. apertura 15 Boscolo Hotels 13 NAZ Di cui 3 hotel a 5*L e 10 hotel a 4*L 16 Classhotel 11 NAZ Di cui 2 nuove aperture 17 Turin Hotel international 12 NAZ 18 Choice Hotels 12 INT 19 Marriot hotels 11 INT 20 Atahotels 9 NAZ Di cui 2 affiliati 21 Sina Hotels 9 INT Hotel a 4* e 5* de Luxe 22 Le Méridien 8 INT 23 Baglioni Hotels 8 INT 24 Domina 8 INT 25 Monrif hotels 6 INT 26 Bettoja Hoteles 6 INT Di cui 1 hotel a 3* 27 Nicotel 6 NAZ Sono hotel tutti ubicati in Puglia 28 Remarhotels 5 INT Sol Melìa - 29 (Sol,Melìa,Trip,Paradisus) 5 INT 30 Hilton 4 INT 31 AC Hotels 4 INT 32 Planetaria 4 NAZ? 33 Rocco Forte Hotels 3 INT Inclusa una SPA Sociétè du Louvre - 34 (Campanile) 3 INT 35 Concorde Hotels 2 INT 36 Four Season 1 INT 37 Hyatt Hotels 1 INT 10

13 In particolare vediamo ora quali sono i progetti di alcuni gruppi internazionali riguardo allo sviluppo dell'offerta alberghiera in Italia: Il gruppo Intercontinental Hotel Group con i suoi marchi Intercontinental, Crowne Plaza, Holiday Inn ed Express, sta puntando alla leadership nazionale sia per il numero di alberghi che di camere. Dopo l'affiliazione degli alberghi Alliance (ex-forte Agip acquistati dal gruppo Westmont), il gruppo controlla 46 alberghi di cui 4 in proprietà, 3 in management e gli altri in franchising. La strategia di evoluzione appare chiara: puntare ad un forte sviluppo con tutti i marchi e occupare la leadership di mercato. Il gruppo Accorhotels (Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis), è passato da 28 alberghi a 40 negli ultimi tre anni. Dopo alcuni anni di lenta crescita, il gruppo sembra ora raccogliere i frutti dell'opera di sviluppo avviata. La prima catena alberghiera italiana Jolly Hotels in questi ultimi due anni ha puntato in modo deciso allo sviluppo attraverso il franchising. Il gruppo veneto, che conta ora in Italia 38 alberghi, negli ultimi anni ha segnalato un maggior dinamismo e ora guarda anche all'estero con 5 alberghi già aperti (Amsterdam, Parigi, New York, Bruxelles e Colonia) e 3 di prossima apertura (Budapest, Monaco e Berlino). Il gruppo Starwood sta completando il re-branding degli alberghi acquisiti dalla Ciga Hotels e continua ad investire ingenti capitali nella ristrutturazione degli alberghi. Nel 2000, l'ex Grand Hotel di Roma ha riaperto con il marchio St. Regis. Tutti gli alberghi del gruppo sono posizionati nella fascia alta del mercato; il gruppo sembra puntare al consolidamento. La catena Starhotels, fondata nel 1980 ha avuto in questi anni uno sviluppo più legato alle acquisizioni immobiliari che non al management. Infatti di 19 strutture in Italia ben 17 sono di proprietà. Non si prevede per i prossimi anni un forte sviluppo, in quanto la compagnia non prevede il franchising. La catena Golden Tulip Worldwide del colosso tecnologico Pegasus Solution Inc., sta puntando al consolidamento e allo sviluppo del proprio business. La Turin Hotels International con 15 alberghi complessivi di cui 12 in Italia, ha inaugurato nel 2004 il San Clemente Palace (5 stelle lusso) a Venezia. Il gruppo Boscolo Hotels, dopo un aggressiva crescita sul territorio nazionale, attualmente controlla 13 alberghi e recentemente si è spinto verso l'estero con l'acquisizione di 5 alberghi in Francia e uno a Praga. Il gruppo ClassHotel è una catena alberghiera presente in Italia dal 1995 che controlla attualmente 11 alberghi oltre a due nuovi progetti di espansione a Pisa e Caserta, per un totale di 13 strutture alberghiere. 11

14 Il gruppo Choice Hotels, con oltre alberghi e camere nel mondo e 7 differenti brands, in Italia sta puntando ad una azione di puro franchising. Per il futuro si prevede un'ulteriore espansione con i marchi Quality e Comfort. Il gruppo Marriott International Inc., con 10 brands alberghieri nel mondo tra cui Mariott, Ramada, The Ritz Carlton, Courtyard, in Italia attualmente ha 11 alberghi. Recentemente Ramada ha presentato in Europa un nuovo "concept" di ospitalità molto innovativo, Encore, con cui prevede di aprire entro il 2005 circa 20 nuovi alberghi in Italia. La catena Atahotels con 9 alberghi e 8 residence, gestiti direttamente, appare attualmente più concentrata su operazioni immobiliari che di gestione alberghiera. Anche la catena Baglioni Hotels con i suoi 8 alberghi tutti di proprietà non segnala progetti di espansione. Il gruppo spagnolo Sol Melià, la seconda catena a livello europeo, con l'apertura del Sol Melià Roma Aurelia Antica in settembre di 281 camere e nel marzo 2001 a Milano un albergo di circa 300 camere in prossimità della Fiera Campionaria, ha ambiziosi progetti sul mercato italiano nelle principali città. Attualmente ne gestisce cinque. La catena Hilton, dopo l'apertura del nuovo Hilton Airport di Fiumicino e la completa ristrutturazione di quello di Milano, non ha progetti nell'immediato futuro anche perché non prevede sviluppo in franchising. Ingresso in Italia anche del nuovo brand RF di Rocco Forte con l'apertura dell'hotel de Russie, 112 camere a Roma e dell'hotel Savoy a Firenze. Il gruppo attualmente si posiziona sulla fascia alta (luxury) del mercato, con tre strutture. La catena di lusso Four Season sembra stabile nella sua posizione di leader sulla piazza di Milano e non sembra avere, per il momento, progetti di espansione. La catena Hyatt ha ristrutturato un importante palazzo a Milano (Via Broletto) con 86 camere di gran lusso. L albergo è stato aperto nel Il Forte Hotels Group, dopo la cessione degli ex Motel Agip, si concentra sulle strutture esistenti con un incremento del 20% del giro d'affari e il consolidamento e lo sviluppo del marchio Le Meridien con il progetto di acquisizione di 10 strutture nel giro dei prossimi 5 anni nelle principali città italiane. Il colosso americano Cendant con alberghi che controlla i marchi Days Inn, Travelodge, Howard Johnson, Super 8, Wingate, ha recentemente stretto un accordo con una società per lo sviluppo del marchio Days Inn in Italia. Inizialmente il progetto riguarda lo sviluppo di questo marchio con 20 alberghi nei prossimi 5 anni, ma per il futuro si prevede l'ingresso degli altri brand del gruppo. Dopo anni di individualismo e isolamento imprenditoriale, gli operatori alberghieri 12

15 sembrano oggi più sensibili e pronti a cogliere le opportunità e i vantaggi derivanti dall'associazione a network e marchi internazionali ed è auspicabile che ciò contribuisca al rilancio e alla riqualificazione dell'offerta alberghiera italiana. Gli investimenti alberghieri in Italia Le strutture alberghiere stanno diventando uno dei principali asset oggetto di investimenti immobiliari da parte di investitori istituzionali. Così come a livello internazionale, anche in Italia è in atto un lento processo di separazione tra proprietà immobiliare e gestione con acquisizione degli asset da parte di investitori istituzionali o società immobiliari. Il profilo tipo dell investitore nel settore alberghiero in Italia resta sempre nella maggior parte proprietari-operatori, tuttavia recentemente l interesse da parte di investitori internazionali è in aumento e riteniamo che a causa di quest ultimi l attività di investimento nel mercato aumenterà. Di conseguenza il settore alberghiero italiano dovrebbe diventare più trasparente. Nel corso degli ultimi anni, diversi gruppi alberghieri hanno annunciato la cessione della proprietà degli assets, al fine di ridurre l indebitamento e poter, in tal modo, finanziare la crescita in termini di strutture alberghiere gestite, attraverso operazioni di sale and lease back, contratti di affitto e franchising. D altro canto, anche le grosse catene alberghiere per attuare la loro crescita in tempi rapidi, si sono trovate nell impossibilità di mantenere le proprietà di tutte le strutture ed hanno dovuto adottare diverse strategie di sviluppo. Nel mercato alberghiero italiano esiste un potenziale di investimento soprattutto per la crescita di grandi gruppi, che sono ancora per la maggioranza stranieri e prevalentemente nel settore lusso. Il settore è in crescita anche grazie all offerta del patrimonio artistico e paesaggistico italiano con città d arte, anche minori, che hanno assistito ad un forte sviluppo negli ultimi anni; in particolare il Sud e le aree a maggior vocazione turistica come la Sardegna e la Sicilia sono le zone in Italia con margini di sviluppo maggiore. Per quanto riguarda le tipologie di contratto, gli investitori europei sono più propensi ad utilizzare formule contrattuali che a fronte di rischi limitati garantiscono un reddito sicuro. Si stanno diffondendo i contratti con canone a base fissa ma soggetto a variazione in aumento a seconda dell andamento del volume d affari, più che i normali contratti di affitto in cui il canone di locazione pagato dal gestore alla proprietà è fisso. E chiaro come questa tipologia di contratto fornisca condizioni estremamente favorevoli per la proprietà immobiliare. Alla luce di questi fatti, il mercato del settore alberghiero è in crescita e si ritiene che gli investimenti alberghieri in Italia saranno più liquidi, come testimonia la recente vendita di alberghi di prestigio. 13

16 ASSUNZIONI GENERALI DI PROGETTO Indicatori monetari Gli indicatori monetari utilizzati (prezzi, costi, canoni) derivano dalle indagini di mercato effettuate sia direttamente in loco, sia con il supporto della nostra banca dati che di pubblicazioni del settore, e sono riferibili alla data della presente valutazione. Si tenga conto che le considerazioni sopra riportate sviluppano ipotesi di flussi (costiricavi) computati a valori correnti. Tempi Nello sviluppo delle considerazioni valutative, oltre al periodo di reddito garantito dai contratti di locazione in essere, si sono considerati i tempi di rimessa a reddito e alienazione, ipotizzando l intervento di soggetti operatori, finalizzato alla ricerca della massima valorizzazione dell immobile. Tassi utilizzati Anche per quanto attiene i tassi, nello sviluppo dello studio valutativo vale il discorso impostato per i tempi operativi. I tassi presi a base della valutazione sono stati i seguenti: - tasso di attualizzazione del canone percepito; - tasso di attualizzazione della rimessa a reddito/operazione di alienazione; - tasso di capitalizzazione dei canoni finali dopo la messa a regime. Ognuno di questi tassi esprime, ricomprendendole, le quote parte di spread, illiquidità e rischio settore, considerando un equity del 50,00% sul capitale investito. Contratti di locazione in essere Ai fini della presente valutazione abbiamo recepito le indicazioni contenute nei contratti locativi sia per quanto attiene ai canoni che per la loro indicizzazione nel tempo, sia infine la durata dei contratti stessi (9+9 con divieto di recesso anteriormente alla prima scadenza), secondo le informazioni da Voi forniteci. Ai fini valutativi è stata considerata la seconda scadenza contrattuale quale data di uscita dei conduttori attuali; tale scelta è motivata dal fatto che il canone annuo complessivo percepibile alla data della prima scadenza, risulta essere sostanzialmente in linea con quello medio di mercato. Per le motivazioni sopra riportate si ipotizza la naturale prosecuzione dei contratti in essere fino alla seconda scadenza contrattuale. 14

17 Superfici La presente valutazione è basata esclusivamente sulle indicazioni e documenti ricevuti dalla committente, senza verifica alcuna su elaborati grafici fornitici. Generalità E prassi in Italia effettuare valutazioni di cespiti immobiliari al lordo dei costi di cessione. Ne consegue che non abbiamo dedotto alcun costo che potrebbe emergere in fase di cessione,quali imposte, costi legali e di agenzia, ecc. Non abbiamo effettuato alcun accantonamento o deduzione a fronte di imposte e tasse dirette od indirette di alcun genere. Ogni immobile è stato valutato individualmente e non come facente parte di un portafoglio immobiliare. In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano tramite cessione del capitale di società immobiliari. Le nostre valutazioni non tengono conto di tale possibilità, ove questa esista. E spesso riscontrato nella pratica che si verifichino pagamenti differiti nel tempo, con evidenti effetti sull effettivo prezzo di cessione. La valutazione dà per assunto il pagamento completo per contanti o equivalente alla data della valutazione. Pertanto anche nei casi in cui è stato da noi ipotizzato il frazionamento quale migliore metodologia di vendita, non si è tenuto conto dell effetto finanziario derivante dai pagamenti dei prezzi delle singole unità. 15

18 CONCLUSIONI Nell ipotesi che non esista restrizione o limitazione alcuna né costi straordinari di cui non siamo a conoscenza, e fatte salve tutte le osservazioni, sia generali che specifiche, dettagliate sopra e nei rapporti descrittivi allegati, siamo dell opinione che, in riferimento alle proprietà in oggetto, alla data del 30 Giugno 2007, sia possibile indicare i seguenti valori: - Class Hotel Mantova (MN) Via Bachelet, 18 Euro ,00 (settemilioniduecentomila,00) - Class Hotel Faenza (RA) Via S. Silvestro, 171 Euro ,00 (seimilioninovecentomila,00) - Class Hotel Ravenna (RA) Via della Lirica, 141 Euro ,00 (settemilionicentomila,00) - Class Hotel Caserta Piazza (CE) Vanvitelli, 12 Euro ,00 (novemilioninovecentomila,00) - Class Hotel Pontedera (PI) SS FI-LI-PI Area di Servizio Gello Euro ,00 (seimilioni,00) NOTA FINALE Il presente certificato di perizia è stata prodotto esclusivamente per la Vostra Società e per l'uso specifico descritto nella premessa. Può essere mostrato ad altri Vostri eventuali consulenti ma non a qualunque altra persona fisica e/o giuridica senza la nostra approvazione preventiva scritta. Infine, né tutto né parte del presente certificato né alcun riferimento ad esso possono essere citate, pubblicate o riprodotte in qualsiasi modo senza la nostra approvazione del contesto e delle modalità relative. In fede. P. Angelo Castelnuovo Francesco Abba (Presidente) (Direttore Generale) 16

19 ALLEGATI

20 TABELLA RIEPILOGATIVA VALORI

21 Immobile Città Indirizzo Valore di Mercato al Class Hotel Mantova Mantova Via Bachelet, Class Hotel Faenza Faenza Via S. Silvestro, Class Hotel Ravenna Ravenna Via della Lirica, Class Hotel Caserta Caserta Piazza Vanvitelli, Class Hotel Pontedera Pontedera (PI) SS FI-LI-PI Area Servizio Gello TOTALE

22 RELAZIONI DESCRITTIVE E VALUTAZIONI