NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE del Piano Attuativo P.A.P.M.A.A. della Società Agricola Il Paradiso di Manfredi s.s.

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1 NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE del Piano Attuativo P.A.P.M.A.A. della Società Agricola Il Paradiso di Manfredi s.s. Articolo 1 Generalità 1. Il presente Piano Attuativo riguarda e disciplina l intero complesso immobiliare che a diverso titolo (proprietà, affitto, ecc ) è nella disponibilità dell Azienda della Società Agricola Il Paradiso di Manfredi s.s. quale risulta individuato e descritto nella documentazione relativa al P.A.P.M.A.A. della stessa Azienda o ne costituisce parte integrante e sostanziale. 2. Gli interventi per l edificazione nell ambito dell area oggetto del presente Piano Attuativo sono regolati, oltre che dalle leggi nazionali, regionali e regolamenti comunali, dalle seguenti norme tecniche di attuazione. 3. Le presenti norme disciplinano gli interventi ammissibili sul patrimonio edilizio esistente a destinazione agricola e gli interventi di nuova edificazione finalizzati alla realizzazione degli annessi necessari alla conduzione dell attività agricola. 4. Le modalità di conduzione del fondo, la sua struttura colturale l organizzazione aziendale e gli altri elementi propri della gestione dell azienda agricola sono precisati nell apposita relazione agronomica del P.A.P.M.A.A., ed ai sensi del Titolo IV Capo III della L.R. 01/2005 con s.m., e relativo Regolamento di Attuazione, costituiscono presupposto delle presenti N.T.A. Art.2 Presupposti e Parametri Urbanistici di riferimento per la disciplina Il complesso immobiliare dell azienda agricola in oggetto è articolato in un unico corpo aziendale, in loc. Podere Paradiso in prossimità del capoluogo Montalcino. Pertanto la disciplina degli interventi edilizi previsti o comunque ammessi trova innanzitutto essenziale riferimento nel TITOLO II NORME SUL TERRITORIO EXTRAURBANO delle N.T.A. e nel corrispondente azzonamento del Piano Regolatore vigente, quindi per il corpo aziendale in loc. Paradiso nella specifica disciplina dell art. 18 della Sottozona E1 - Zone agricole di speciale interesse storico-ambientale di cornice ai centri abitati in cui ricade, a cui le presenti norme si conformano, costituendo specificazione della suddetta disciplina. 1

2 L art.18 ammette la realizzazione di nuovi edifici rurali solo in casi documentati dal PMAA con valore di Piano Attuativo per le aziende la cui estensione supera le superfici fondiarie minime come da L.R.01/05 e prevedendo la realizzazione dei nuovi volumi in ampliamento utilizzando materiali tipici dell area. Gli interventi sui terreni agricoli dovranno rispettare le condizioni generali di ammissibilità. Le nuove costruzioni rurali saranno ammesse solo se la loro ubicazione non disturberà il paesaggio esistente. Non saranno permesse demolizioni di ruderi o abbattimenti di piante senza il parere preventivo dell Amministrazione Comunale. Gli indici e le altezze sono come all art.18 che riportiamo qui sotto: - Indice massimo di fabbricabilità If=0.004 mc/mq - Altezza massima degli edifici h=7.50 mt - Per strade comunali, provinciali e statali vale il C.d.S. Art.3 Distanze dai confini La distanza dai confini è considerata valida quella riportata all art.18 delle N.T.A. del P.R.G. vigente, tuttavia, previo accordo scritto con il confinante di proprietà, tale distanza può essere ridotta o annullata. Tale accordo scritto dovrà essere allegato all Atto d Obbligo che la proprietà stipulerà in seguito all approvazione del P.A.P.M.A.A. Si consideri quindi la distanza dai confini con le presenti norme: - Distanza minima dai confini di proprietà = mt Distanza minima dal ciglio di strade vicinali e comunali = mt. 20 Art.4 Rapporto tra gli edifici rurali ed estensione colturale 1. Costituisce elemento prescrittivo del PAPMAA il rapporto di correlazione e reciprocità tra gli edifici di nuova costruzione ad uso agricolo e le estensioni colturali che ne sono il presupposto. 2. La riduzione di tali estensioni colturali, il mutamento di coltura ed ogni altra variante suscettibile di incidere su tali correlazioni ed equilibrio dimensionale sono ammissibili solo previa variante al PAPMAA. Tale tipo di variante, ove non comporti incremento delle consistenze edificabili o modifica della loro area di pertinenza, non costituisce variante al relativo Piano Attuativo. 3. Non necessitano di variante al PAPMAA gli aggiustamenti di confine di cui all art.46, comma 5, della L.R. 01/2005 nonché le eventuali rettifiche apportate in 2

3 sede di progettazione definitiva ed esecutiva (tracciato delle strade, perimetro degli areali, etc..) che non comportino variazioni della superficie agricola utilizzata oltre i limiti prescritti dal richiamato art.46. Art.5 Attuazione degli interventi Il presente PAPMAA ha la validità temporale di 10 anni. In fase di progettazione esecutiva degli interventi edificatori, finalizzata al rilascio dei titoli abilitativi dell attività edilizia necessari, è possibile apportare modifiche della sagoma che non alterino in modo significativo le caratteristiche planivolumetriche dettate dalle presenti Norme Tecniche di Attuazione e dagli altri elaborati del P.A.P.M.A.A.-P.A.. Le varianti che non rientrano nelle ipotesi di cui al presente articolo devono essere autorizzate con le preliminari procedure di Variante al Piano Attuativo. Eventuali varianti al P.A.P.M.A.A. potranno essere approvate contestualmente alla variante al Piano Attuativo. Art.6 Metodologia di calcolo e progettazione 1. Per quanto riguarda il calcolo dei volumi, della superficie coperta, della superficie utile netta, delle altezze dei fabbricati e delle distanze, si farà riferimento a quanto previsto da PRG e Regolamento Edilizio Comunale vigenti. 2. In fase di progettazione esecutiva si possono prevedere volumi tecnici strettamente necessari a contenere e consentire l accesso di quelle parti di impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, di ventilazione, etc..) che non possono per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell edificio da realizzare. I volumi tecnici sono volumi che concorrono a migliorare l agibilità dei volumi destinati all attività abitativa o produttiva o di servizio. La loro superficie di ingombro non deve eccedere il 5% della superficie coperta del fabbricato asservito e non avere un altezza superiore di 2.40mt. Detti volumi tecnici dovranno essere interrati, o inclusi nella sagoma esterna degli edifici esistenti o previsti, quindi non potranno comportare variazioni sostanziali dell aspetto esteriore di questi edifici. 3. Gli schemi grafici relativi ad interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente ed interventi di nuova edificazione allegati al Programma di Miglioramento Agricolo Ambientale, hanno valore vincolante per quanto concerne gli aspetti planivolumetrici e localizzativi degli interventi, ed i caratteri generali ed essenziali delle relative sistemazioni esterne, mentre per quanto riguarda gli altri aspetti hanno un valore meramente indicativo e potranno subire, in sede di progettazione architettonica definitiva, tutti gli aggiustamenti, rettifiche 3

4 e variazioni proprie della diversa scala e del successivo livello di approfondimento progettuale. 4. In sede di progettazione architettonica finalizzata all acquisizione dei relativi titoli abilitativi dell attività edilizia, gli interventi di nuova edificazione previsti dal PA- PAPMAA devono rispettare i limiti volumetrici dimensionali riportati nelle relative schede e tavole grafiche che fanno parte integrante di questo Atto di governo del territorio. 5. Nel conteggio delle volumetrie gli spessori delle pannellature murarie saranno considerati 30cm anche se per comprovati motivi di idonea coibentazione con conseguente risparmio energetico e rivestimenti in pietra gli spessori dovessero essere superiori. Art.7 Tipologie edilizie La progettazione architettonica dovrà essere improntata sul concetto di organicità ed unitarietà architettonica progettuale, mediante l uso di elementi architettonici e tipologici quali la tipologia di copertura, i sistemi di oscuramento, i materiali di finitura degli impianti, le soluzioni cromatiche esterne, omogenei e compatibili a quelli del contesto in cui l intervento si inserisce e comunque tipici dell architettura rurale locale. La composizione architettonica dei fabbricati terrà conto del contesto ambientale in cui si inseriscono, rispettando le tipologie ed i materiali caratteristici dei luoghi. Per quanto riguarda in particolare i requisiti igienico sanitari dei locali previsti nei nuovi fabbricati ed il decoro ambientale ed edilizio si rimanda alle specifiche norme contenute nei vigenti Regolamento Edilizio e Regolamento d Igiene Comunale. Art.8 Interventi sull edilizia esistente 1. Si considera patrimonio edilizio esistente, ai fini applicativi della presente normativa, tutte le costruzioni, manufatti annessi od altro esistenti alla data di adozione delle presenti norme. 2. Considerato che nel presente PAPMAA non vengono eseguiti interventi sul patrimonio edilizio esistente in quanto già in ottime condizioni statiche e manutentive e completamente sfruttato in ogni suo locale, si intende tuttavia specificare che dall approvazione di questa Norma tutti gli interventi previsti dovranno essere realizzati in modo da mantenere e valorizzare gli elementi 4

5 tradizionali di riferimento per le caratteristiche originarie del contesto, coerentemente alla disciplina contenuta nel PRG e nel PS approvato. Art.9 Interventi di nuova costruzione ad uso agricolo Gli interventi di nuova costruzione ad uso agricolo previsti nel PA-PMAA, devono rispettare i limiti dimensionali e le caratteristiche riportati nelle relative schede di progetto del Programma di Miglioramento Agricolo Ambientale. Art.10 Conservazione dei caratteri agricolo-ambientali 1. Ai fini della conservazione dei valori ambientali e degli assetti idrogeologici delle zone agricole è vietato: - Ridurre la consistenza delle formazioni arboree; - Eliminare qualsiasi manufatto di valore storico e/o culturale; - Diminuire il grado di efficienza idraulica della rete scolante superficiale; - Eseguire opere di sistemazione fondiaria che aggravino la possibilità di ristagno ed impaludimento. 2. Per quanto riguarda gli assetti infrastrutturali si stabiliscono le seguenti norme: - Conservazione della viabilità esistente, compresa quella poderale. Sono ammessi interventi di adeguamento che non determinano alterazioni morfologiche incompatibili con il contesto paesaggistico e che non compromettano la funzionalità e la sicurezza delle infrastrutture connesse o correlate alle attività agricole. - Utilizzazione della viabilità esistente a scopi escursionistici e per la formazione di turismo naturalistico e didattico. Art.11 Opere previste e materiali da impiegare Le costruzioni potranno essere realizzate con struttura portante in muratura, in cemento armato, in acciaio, e comunque con tutti quei materiali rispondenti alle normative vigenti. I paramenti esterni non interrati della parte in elevazione delle nuove costruzioni saranno preferibilmente realizzati in pietra locale a faccia vista, con stuccatura a base di calce con aggiunta di terre locali od intonacati e tinteggiati (con colori sempre da stabilire in accordo con l Amministrazione Comunale). Le coperture dovranno essere considerati elementi organici dell intero edificio e pertanto la loro realizzazione dovrà rispondere a precise soluzioni progettuali 5

6 mediante il loro inserimento nella composizione formale dell edificio. Sono previste coperture a capanna con falda inclinata di pendenza massima del 30%. Le coperture dei fabbricati dovranno essere realizzate con struttura portante in acciaio, legno o c.a.; il manto di copertura in cotto tipo toscano con coppo e tegola. I canali di gronda ed i pluviali saranno esclusivamente in rame così come tutte le converse. Per la nuova cantina di stoccaggio in aderenza al fabbricato esistente è prevista una copertura piana con sovrastante pavimentazione pedonabile in elementi di cotto equivalenti a quelli già esistenti nella copertura piana esistente. E prevista anche una fioriera che abbia la doppia funzione di parapetto e di movimentazione del prospetto in pietra. Per la nuova bottiglieria storica è prevista una copertura a volta con sovrastante ricoprimento di terreno agricolo precedentemente smosso. Gli elementi di protezione di terrazze, sbalzi, logge etc. potranno essere sia opachi che trasparenti. Per opachi si intende la costruzione in muratura di detti elementi con finitura a faccia vista in pietra o rifinita ad intonaco e tinteggiati (con colori sempre da stabilire in accordo con l Amministrazione Comunale) ed elemento di chiusura in cotto o pietra mentre per trasparenti si intende la realizzazione di ringhiere in ferro disegnate con massima semplicità geometrica o filagne di legno. Le finestre e porte-finestre di piccole dimensioni dovranno essere in legno alla toscana con eventuali persiane in legno. Le eventuali inferriate di protezione per le aperture al piano terra saranno realizzate in ferro con disegno simile a quello degli edifici esistenti (tradizionale). Gli infissi esterni degli accessi carrabili ad uso agricolo e le finestrature potranno essere anche in ferro o alluminio elettrocolorato, con cromatismi che si integrino con il colore dell edificio. Le pavimentazioni esterne dei portici, logge, terrazzi dovranno essere realizzate in cotto/pietra; le soglie e i davanzali dovranno essere in pietra o cotto. Per le pavimentazioni esterne agli annessi di uso agricolo è consentita la finitura in calcestruzzo. Le aree di manovra all interno dell impianto produttivo e del resede circostante dovranno essere realizzate in terra naturale battuta con eventuale rifiorimento in ghiaia; non è consentito l uso di derivati dal riciclo di materiali bituminosi. Art.12 Recinzioni Le recinzioni del centro aziendale se previste devono costituire un insieme architettonico con il manufatto edilizio. E consentita la realizzazione di aiuole, anche per la delimitazione dei percorsi, realizzate con muretti in pietra. 6

7 Le recinzioni perimetrali all attività e comunque lungo i confini tra aree di proprietà privata, se realizzate dovranno essere in pali e rete a maglia sciolta anche con sottostante cordolo in muratura di altezza non superiore a cm.20, o mediante staccionate in legno con traversi in legno o metallo e potranno avere altezza massima di mt Su tutte le suddette recinzioni è consentita l installazione di cancelli metallici o in legno con disegno semplice. Art.13 Varianti In fase di progettazione esecutiva degli interventi edificatori, è possibile apportare modifiche della sagoma e della localizzazione dei nuovi edifici che debbono rientrare nei limiti del 10% delle misure dei parametri edilizi che le determinano così come rappresentate negli elaborati del PA-PAPMAA., nel rispetto di quanto altro stabilito dalle presenti Norme Tecniche di Attuazione, che si assumono quali variazioniplano volumetriche non significative ammesse dal presente PA- PAPMAA. Le variazioni che non rientrano nelle ipotesi di cui all articolo comma precedente dovranno essere oggetto di varianti al Piano Attuativo. Eventuali varianti al PAPMAA potranno essere approvate contestualmente alla variante al Piano Attuativo. Art.14 Prescrizioni ambientali: sistema acqua Approvvigionamento idrico L approvvigionamento del fabbisogno idrico necessario all attività vinicola e residenziale avviene tramite allaccio alla conduttura pubblica già presente. Per il contenimento del consumo idrico potranno essere utilizzate se compatibili con le norme igienico sanitarie anche le acque meteoriche di recupero dei pozzi esistenti o futuri. Fognatura e depurazione Poiché la zona oggetto dell intervento non risulta servita dalla pubblica rete fognaria, è consentito lo smaltimento nel sottosuolo delle acque reflue domestiche o assimilate mediante appositi impianti come conformi alla normativa vigente in materia, nel suolo-sottosuolo ed acque superficiali. Per le acque chiare potrà essere previsto il recupero in apposite cisterne o il convogliamento diretto nei fossi di scolo. 7

8 Art.15 Prescrizioni ambientali: sistema rifiuti La gestione dei rifiuti aziendali, che sono una potenziale fonte di inquinamento, in quanto costituiti da sostanze pericolose derivate dai residui della produzione vitivinicola, dovrà essere effettuata nel rispetto delle disposizioni normative in materia, facendo ricorso ai consorzi obbligatori. I rifiuti dovranno essere raccolti e conservati, in attesa di essere conferiti ad un gestore autorizzato, in un luogo non accessibile agli estranei, al coperto, divisi per tipologia, nel pieno rispetto della specifica normativa vigente in materia. I rifiuti derivanti dalle unità abitative dovranno essere conferiti presso gli appositi punti di raccolta di RSU predisposti dall ente gestore. Art.16 Prescrizioni ambientali: sistema energia Per l approvvigionamento del fabbisogno energetico necessario sia all attività vitivinicola che alle abitazioni si potrà ricorrere anche a fonti energetiche rinnovabili se compatibili con la normativa vigente. L eventuale installazione di pannelli fotovoltaici potranno essere sia integrati che parzialmente integrati nelle coperture dei fabbricati, che posizionati a terra o in zone opportunamente individuate per evitare un eventuale impatto ambientale/paesaggistico. Per limitare il consumo energetico saranno adottati opportuni accorgimenti quali la buona coibentazione di pareti, delle strutture orizzontali e degli esterni. Poiché la zona oggetto di intervento non risulta servita dalla rete i distribuzione del gas metano, potrà essere posto in opera all interno della proprietà un idoneo serbatoio di g.p.l. del tipo interrato e comunque nel rispetto della normativa vigente in materia. Art.17 Essenze arboree Per l idoneo ed adeguato inserimento nel contesto territoriale, paesaggistico ed ambientale, degli interventi edilizi previsti o comunque ammessi, e se necessario anche per la mitigazione degli effetti delle trasformazioni sulle aree circostanti, dovranno essere conservate e recuperate, e se necessario previste e realizzate anche ex-novo, delle aree e/o delle sistemazioni a verde, mediante la messa a dimora di specie arboree ed arbustive di tipo autoctono e/o naturalizzato, come quercia (h=cm ), cipresso (h=cm ), olivo (d=cm 6-8), eucalipto (h=cm ), lauroceraso (h=cm ), pioppo cipressino (h=cm 210-8

9 230), acero (h=cm ), oleandro (h= cm ). Non è consentito l uso di specie esotiche e più in generale alloctone. E consentita la prevalenza delle spoglianti sulle sempreverdi; resta inteso che la piantagione di piccoli arbusti (h=cm ), erbacee e fioriture annuali gode della massima discrezionalità. Art.18 Fase di cantiere I cantieri edili durante il tempo necessario all esecuzione dell opera, dovranno essere segnalati e protetti nelle forme di legge. Dette protezioni, per la loro caratteristica di lunga permanenza, devono essere previste e curate in maniera da non costituire disturbo visivo ed avere un aspetto decoroso. Art.19 Norme transitorie e finali In caso di incongruenza tra la norma scritta e gli elaborati progettuali del Piano Attuativo, avrà prevalenza quanto previsto dalla norma scritta. Per quanto non espressamente scritto dalle norme si fa riferimento ed esplicito richiamo a leggi e regolamenti vigenti ed in particolare alle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. o del R.U. e al Regolamento Edilizio e di Igiene Comunale vigenti. Il Tecnico 9