Trattasi di un negozio di 91 mq (sub 23) con annesso un magazzino di 91 mq (sub106) ed una autorimessa di 20,5 mq (sub 83).

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Fortunato Pellegrini
6 anni fa
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1 Stima di n 1 immobile a Vicenza. Sempre in data 22/10/09 mi sono poi recato presso l immobile da stimare situato all interno del Centro Commerciale denominato MULTICENTER, S.S. 11 Padana Superiore numero civico 291G, nel comune di VICENZA. Trattasi di un negozio di 91 mq (sub 23) con annesso un magazzino di 91 mq (sub106) ed una autorimessa di 20,5 mq (sub 83). Detto complesso immobiliare costituito da più piani e corpi di fabbrica è stato edificato con prevalente destinazione d uso commerciale con concessione edilizia prot. 9199/889 del 06/11/1989 e dichiarato agibile in data 27/08/1992. Accatastamento al N.C.E.U. di Vicenza con prot. N 2165 del 01/04/1992. Atto di compravendita rep. N del 29/07/1994 Notaio Paolo Dainese di Vicenza. Mutuo ipotecario aperto nel 2007 presso Unicredit Banca d Impresa. Si tratta di porzioni distinte all interno di un piccolo centro commerciale con finiture di buon livello situato lungo la suddetta strada statale, di grande viabilità. Purtroppo lo stabile si colloca all interno di una zona periferica degradata, il 90% dei negozi aperti sono rivendite di prodotti etnici da tutto il mondo, ex ambulanti, ed inoltre insistono locali equivoci quali strip, lap dance, clubs, night etc. Per tale situazione almeno la metà dell immobile non è utilizzata e/o chiusa dalla Autorità competente. Nell interrato adibito a magazzini e garage molti di questi sono affittati ed utilizzati da microbande musicali di vario genere che si esercitano giorno e notte. Per la valutazione, oltre alla attuale situazione del mercato immobiliare, sono state prese in considerazione e raffrontate anche le tabelle OMI della Agenzia delle Entrate ed inoltre si è prudentemente adottata all inizio della valutazione un aumento del 20% del valore del solo vano negozio trattandosi di situazione ad uso commerciale e poi una svalutazione del 40% considerando sia la attuale critica situazione del mercato immobiliare, sia la particolare collocazione della proprietà.

2 PORZIONE Valore totale totale + 20% Sub mq + 20% /mq , ,00 Sub mq 800 /mq , ,00 Sub 83 20,5 mq 800 /mq , ,00 TOTALE ,00 Svalutazione 40% ,00 Stima di n 2 immobili a Bassano del Grappa, in quartiere S. Lazzaro. Nel pomeriggio del 22/10/09 ho poi visionato presso il condomino S. Lazzaro situato a Bassano del Grappa in Piazza Don G. Zambon n civico 6 e 9 due (2) unità immobiliari, sempre di proprietà della FIORESE S.p.A.. Trattasi di: ü Negozio 93,17 mq (sub. 27) con annesso magazzino interrato 17,70 mq (sub 17) e due posti auto esterni di 12,48mq cadauno (sub34 e 35). Attualmente il locale è affittato ad un esercizio commerciale (panetteria) il cui contratto scade a fine 2009 mentre la persona che rileva l attuale licenza è interessata a subentrare al contratto attuale di locazione. ü Negozio 99,31 mq (sub 14) con annesso giardino esterno 75 mq (sub12) e un posto auto esterno di 12,48 mq (sub 39) Si trova attualmente sfitto. Si tratta di porzioni distinte all interno di un grande condominio con finiture di buon livello, ma con qualche problema qualitativo delle finiture esterne dello stabile che ha provocato alla lunga, in conseguenza di ciò, una causa attualmente in corso tra i condomini ed il costruttore. Il suddetto condominio si trova nel quartiere S.Lazzaro nella periferia sud di Bassano del Grappa, in una zona residenziale che non ha avuto nel tempo lo sviluppo iniziale programmato dagli amministratori pubblici. In effetti molte unità abitative attualmente sono chiuse o in via di completamento ma con lavori edili fermi.

3 Per la valutazione, oltre alla attuale situazione del mercato immobiliare, sono state prese in considerazione e raffrontate anche le tabelle OMI della Agenzia delle Entrate ed inoltre si è prudentemente adottata nella valutazione un aumento del 20% del valore del negozio trattandosi di situazione commerciale. PORZIONE Valore totale totale + 20% Sub ,17 mq + 20% 1100 /mq , ,00 Sub ,70 mq 800 /mq P.A. sub ,48 mq 200 /mq P.A. sub ,48 mq 200 /mq , , , , , ,00 TOTALE ,00 PORZIONE Valore totale totale + 20% Sub ,31 mq + 20% 1100 /mq , ,00 g. Sub mq 120 /mq 9.000, ,00 P.A. sub ,48 mq 200 /mq 2.496, ,00 TOTALE ,00 Stima di n 1 immobile a Bassano del Grappa, in Viale Asiago. Il primo immobile si trova in viale Asiago n 76, a Bassano del Grappa, che corrisponde al mappale catastale n 352.

4 Si tratta di una casa in muratura realizzata negli anni 60, composta da due appartamenti identici, uno al piano terra adibito originariamente ad uffici ed uno al primo piano adibito ad appartamento. Le finiture sono risalenti all epoca ed al relativo stato dell arte e con il metro di valutazione odierno, di qualità mediocre. Si presenta inoltre su di un angolo della struttura portante un inizio di situazione di cedimento. Adiacente alla casa abbiamo il laboratorio/tettoia con varie strutture portanti, di successive realizzazioni, in muratura ed in ferro. Il totale del lotto si colloca su di una superficie di 680 mq divisi in 167 mq per la tettoia e 113 mq per l edificio abitazione /uffici. Rimangono 400 mq di terreno eccedente. Abbiamo inoltre un indice di edificabilità di 0,35 mq/mq, ciò significa che 680 mq x 0,35 = 238 mq superficie edificabile contro gli attuali = 280 mq superificie attualmente coperta. Il delta di 42 mq risulta dalla differenza tra la superficie attualmente coperta e la superificie edificabile. Ho ritenuto di percorrere due diverse considerazioni di valutazione, per il fatto di trovarsi da un lato in una zona di pregio, con il costo del terreno fabbricabile molto elevato, e da un lato con opere edili vecchie e non in buono stato. 1 Criterio di valutazione DESCRIZIONE superificie Valore abitazione 113 mq 600 /mq uffici 113 mq 600 /mq tettoia 167 mq 100 /mq terreno eccedente 400 mq 250 /mq Terreno edificato 280 mq 500 /mq totale , , , , ,00

5 TOTALE ,00 2 Criterio di valutazione Ipotizzando l abbattimento totale del volume edificato e la messa sul mercato del terreno tal quale ho ottenuto: 680 mq x 500 /mq = con una ipotesi di un proprietario adiacente che voglia ampliare il giardino e la edificabilità della sua attuale abitazione. Essendo la superficie coperta attuale maggiore di quella ottenibile con il relativo indice di fabbricabilità ed ipotizzando in ordine e condonata, è come se il terreno edificabile fosse di (delta di 42/0,35) = 800 mq x 500 /mq = con una ipotesi di una ditta di costruzioni interessata alla massima edificabilità. Finale Dopo aver considerato attentamente questi due criteri di valutazione si ritiene comunque fornire un valore finale prudenziale considerando anche il fatto di trovarsi attualmente in una situazione di grossa crisi del mercato immobiliare alla luce dello stato di crisi generale della economia. Totale valutazione ,00 Stima di n 1 immobile a Bassano del Grappa, in via Corte quartiere S. Eusebio. Si tratta di un immobile a S. Eusebio, via Corte 2/C a Bassano del Grappa. E una abitazione signorile su due piani fuori terra con relativo garage e annesso giardino di pertinenza, mappale catastale 174 ed inoltre collegata ad altri due lotti di terreno agricolo, mappale 461 e 462, coltivato ad uliveto. La abitazione si presenta in buono stato di conservazione con finiture di buon livello, è in una posizione ambientale e climatica favorevole, a mezza costa sotto la Pieve di S. Eusebio.

6 Per la valutazione, oltre alla attuale situazione del mercato immobiliare, sono state prese in considerazione e raffrontate anche le tabelle OMI della Agenzia delle Entrate ed inoltre si è considerato il fatto che dall indice di edificabilità della zona è possibile ad un eventuale acquirente ampliare la cubatura attuale, previa autorizzazione dagli enti locali (Comunità Montana etc) DESCRIZIONE superificie Valore totale abitazione 185 mq 1700 /mq ,00 garage 34 mq 700 /mq ,00 terrazzo e sim (25%) 50,15 mq 1700 /mq ,00 terreno edificabile 607 mq 500 /mq Lotto /mq , ,00 TOTALE ,00 del capannone industriale a Bassano del Grappa in via Portile n 2. In data 05/11/2009 inizio la valutazione del capannone industriale sede della FIORESE. Lo stabilimento di via Portile n 2 è situato nella immediata periferia di Bassano del Grappa con annessa palazzina uffici e corte di servizio. Si tratta di una porzione della ex Progres S.p.A. acquistata alla fine del 1985 dal tribunale per milioni di vecchie Lire. Sono stati poi spesi altri di vecchie Lire per la ristrutturazione del capannone, degli uffici e costruzione della divisione con il lotto adiacente.

7 La palazzina uffici si trova in un buono stato di finitura e di conservazione, con tutti gli impianti termici e sanitari in ordine mentre il capannone con tetto in mattoni a volta ha bisogno di manutenzione e si presenta internamente con strutture a soppalco applicate in seguito per il fabbisogno di un grande magazzino di materiale idraulico che è cresciuto negli anni. Per la valutazione, oltre alla attuale situazione del mercato immobiliare, sono state prese in considerazione e raffrontate anche le tabelle OMI della Agenzia delle Entrate relative alla zona specifica, alla età dello stabile ed alle condizioni attuali in cui si trova, con un occhio di riguardo all impiantistica relativa. Anche se si tratta di opere specifiche non asportabili, alla tettoia esterna ed al soppalco interno è stato comunque attribuito un valore, poiché si tratta di opere relativamente recenti e che hanno una logica di utilizzo. DESCRIZIONE superificie Valore totale capannone 1668 mq 500 /mq ,00 corte di servizio 1383 mq 100 /mq ,00 uffici 262 mq /mq ,00 magazz./cantina 131 mq 500 /mq ,00 soppalco 300 mq 175 /mq ,00 tettoia 400 mq 100 /mq ,00 TOTALE ,00

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