CASSAZIONE CIVILE 2007: CONDOMINIO

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1 1 di 14 15/01/ /01/114 17:52 CASSAZIONE CIVILE 2007: CONDOMINIO CASSAZIONE CIVILE 2007: CONDOMINIO GENNAIO In tem a di co ndominio degli e difici, è nulla pe r i mpossi bilità de ll oggetto la delibe ra condomini ale che pregiudichi la sicurezza del fabbrica to mediante la copertura di spazi comuni, ave nti la connatura ta de stinazio ne all a ere azione de lle unità immo biliar i dei singoli condom ini che su di e sso prospettano, senza l adozione di misure sostitutive a tte ad a ssicura re un ricambio d aria a de gua to alle necessità a nche potenzial i di dette unità. (Ne lla specie, re lativa alla richiesta avanza ta nel 1991, da pa rte di nuovi condomini, di de molizione di una tettoia del cortile co mune rea lizzata ne l 1963, che impe diva la circo lazione de ll a ria e limitava la po ssibilità de gli istanti di installa re una calda ia per riscaldamento a utonomo nel loro ba lco ne di pr oprie tà esclusi va, la S. C. ne l ca ssare la sente nza d appello che aveva respinto la do manda, ha precisato che re stava ferma l osse rvanza, quanto alla possibi lità di installazione de lla calda ia a gas, della disciplina de tta ta da ll ar t. 890 cod. civ. e da lla l. 6 dicembre 1971 n. 1083, in dipendenza della pericolo sità e potenzia le nocività de ll impia nto). Cass. Civ., Se z. II, 25/1/ 2007, n In caso di a zione giudiziale dell a mministratore del co ndominio per il re cuper o della quo ta di spese di co mpete nza di una uni tà immo bilia re di proprietà escl usiva, è pa ssivamente legittima to il v ero proprieta rio di de tta unità e non a nche chi possa appa rire ta le, po iché difettano, nei ra ppo rti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipa nti a d esso, le condizioni per l ope ra tività de l principio de ll appar enza del diritto, strumenta le essenzialme nte ad e sigenze di tutela de ll a ffidame nto del terzo in buona fede, e d essendo, d altra parte, il colle game nto della le gittimazione pa ssiva alla effettiva ti to larità de lla pr oprie tà funziona le al rafforzam ento e a l soddisfa cime nto de l cre dito de lla gestione condomini ale. ( Nella specie la S. C. ha cassa to la se ntenza di meri to che aveva addebitato al ricorr ente ma ggi ori spese condominiali in re lazione all a ppa renza di tito larità, in capo a detto condòmino, di un locale annesso a lla di lui po rzione di fa bbr ica to). Cass. Civ., Se z. II, 25/1/ 2007, n FEBBRAIO

2 2 di 14 15/01/ In tema di co ndominio, la legittimazione ad impugna re una delibe ra zio ne assemble are compe te a chi abbia acquistato l immo bile in e poca successiva alla de libera co ndominia le, poiché, a i fini de lla le gittimazione, occorre tener conto della situa zio ne esiste nte a l mo mento de lla pr opo sizione della do manda, co n la conse gue nza che sussiste la legittimazione di chi sia div enuto dona tario di una por zio ne co ndominia le nello stesso giorno in cui, mediante no tifica de lla citazione, sia stata instaura ta la controv ersia. Cass. Civ., Se z. II, 2/2/2007, n La sospensio ne nece ssar ia del processo e x art. 295 co d. pro c. civ., nell ipotesi di giudizio pr omosso per il ricono scimento di dir itti deriva nti da titolo, r ico rre qua ndo in un dive rso giudizio tra le stesse par ti si controver ta de ll inesi stenza o della null ità asso luta del tito lo ste sso, poiché al giudica to d a ccertam ento de lla nullità - la qua le impe disce all atto di pr odurre "a b or igine" qua lunque e ffetto, sia pure inte rina le - si potrebbe contra ppo rre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa ba sa ta su quel medesimo titolo, contra stante con il prim o. De tto principio di ine se cutiv ità del titolo impugna to a se guito di a llegazi one de lla sua originar ia inva lidità asso luta è dero gato, nella disciplina de l condominio, da un siste ma no rmativo che mira all immedi ata ese cutività del titolo, pur in pendenza di contro versia, a tutela di inte ressi generali r ite nuti preva lenti e meritev oli d auto nom a conside ra zio ne, sicché il giudice non ha il poter e di dispor re la so spensione della ca usa di opposizio ne a de cre to ingiuntivo, ottenuto ai se nsi de ll a rt. 63 disp. att. cod. civ., in re lazione a lla pendenza del giudizio in cui sia stata impugna ta la r elativa delibera condominiale, re sta ndo riservato al giudice de ll impugnazione il po te re di so spendere ex a rt co mma secondo cod. civ. l e se cuzio ne de lla delibera. Non osta a ta le disciplina de rogatoria il po ssibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell opposizione a ll ingiunzio ne e di acco glimento de ll impugnativa de lla delibera, poiché l e conseguenze po ssono e ssere supe ra te in se de esecutiva, facendo vale re la soprav venuta ine ffica cia del pr ovve dimento monito rio, ovve ro in sede ordinar ia mediante azione di r ipetizione dell inde bito. Cass. Civ. Se zioni Unite, 27/2/ 2007, n MARZO Il pre supposto perché si insta uri un diritto di co ndo minio su un bene com une è costituito da lla re lazione di a ccesso rietà strume ntale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di pr oprie tà e sclusiva agli impia nti o ai serv izi di uso comune, r endendo il godimento del bene comune strume ntale a l go dimento de l bene individuale e non susce ttibile di auto noma utilità, come av viene inve ce nella comunione. De tta r elazione di accesso rietà può sussiste re a nche se uno degli e difici o, al limite e ntrambi, no n siano co ndo mini, purché si tratti di e difici a utonomi, atteso che l ar t. 61 disp. a tt. co d. civ. i ndiv idua l auto nomia della costruzio ne e no n la ge stione de ll e dificio, co me ca ratteristica r ilevante in ba se a lla quale l art. 62 consente l a ppli cazione delle norme sul condominio alle pa rti, di cui all art cod. civ., rimaste comuni a i div ersi e difici. I n ta l mo do si co nfigura, specialmente con riferim ento ai nuo vi comple ssi immobi liari, un co ndominio " sui ge ne ris", alla rga to, di tipo ve rtica le, in cui ogni edificio a utonomo, di proprietà esclusiva o costituente co ndo minio, assume la figura di

3 3 di 14 15/01/ supe rco ndominio, soggiacendo alla nor mativa condom iniale. (Nella specie, la S. C. ha, inte grandone la mo tiva zio ne, conferm ato sul punto la se ntenza di merito, che av eva ravv isa to l e sistenza di un supe rcondominio con riferime nto alla re te fognaria e a lle cisterne d acqua in comune in un complesso imm obilia re compo sto da edifici a de stinazione r esidenzia le ed edifici a destinazione paralberghi era). Cass. Civ., Se z. II, 2/3/2007, n In te ma di co ndo minio, la legittimazione ad agire in giudizio de ll amm inistrato re in ca so di pr etese co nce rne nti l affer mazione di diritti di pr oprie tà, a nche comune, può trovar e fo nda mento solta nto ne l ma nda to co nfe rito da ciascuno de i condo mini al medesimo amm inistrato re e non già - ad eccezione de lla equivalente ipotesi di unanime positiva de libera zio ne di tutti i co ndo mini - nel mecca nismo deliberativo dell a ssemblea co ndominia le, che vale ad a ttribuire, nei limiti di legge e di regolame nto, la mera le ttima zio ne processuale e x ar ticolo 77 cod. proc. civ., presuppone nte peraltro que lla so sta nzia le. Ne conse gue che, in assenza de l potere rappre se ntativo in capo a ll am ministra to re in rela zio ne a ll azione esercitata, la ma ncata costituzione de l ra ppo rto pro ce ssua le pe r dife tto della le gittimazione pr oce ssua le inscindibilmente connessa al potere rappresenta tivo sostanziale manca nte - vizio rile va bile anche d ufficio, pur e in sede di legittimità - co mpor ta la nullità della pro cura alle liti, di tutti gli atti co mpiuti e de lla sente nza. (Ne lla specie, l ammini stratore ave va esper ito azione pe r far a ccerta re la pr opr ietà in capo a l condom inio de i locali so ffi tte di cui un condo mino si e ra appro pria to mettendoli i n comunica zio ne con la propria a bitazione a m ezzo di una bo tola: la S. C., sulla base de ll enunciato pr incipio, ha cassato la sentenza della corte di mer ito, che ave va a ccolto la doma nda, pe rché l azione non po teva esse re proposta). Cass. Civ., Se z. II, 13/3/ 2007, n In te ma di co ndo minio, l a ssemblea ha il potere di decider e a ma ggioranza, nell interesse collettivo, le moda lità concre te di util izzazione de i beni comuni o di modificare - anche re vocando una pr ece de nte de libera - que lle in a tto qua ndo sono div enute one rose ov vero vanno sostituite con altre modalità di util izzo, anche se il se rvizio si svo lge co n l uso di determinati be ni (co muni ) mo bili o immo bili, e pure ove la si stema zio ne più funziona le al ser vizio de libera ta da ll assemble a comporti come conse gue nza la dism issione de ll uso di ce rti be ni ov vero il trasfe rimento di essi in altri luo ghi. Infatti, le de liber e che disciplina no l uso de lle cose comuni se nza sottrarr e i l be ne alla sua destinazione principa le o im pedirne l uso paritar io a tutti i comproprietar i no n incidono sui diritti assoluti dei co ndo mini, a nche quando compo rtano uno svanta ggio o un pre giudizi o per a lcuni. Perta nto, qualora l a ssembl ea abbia autorizza to a lcuni co ndo mini a collo ca re ne l cortile comune delle bombo le di gas colle ga te a lle rispe ttive cucine, è le gittima la delibe ra che ne dispo nga la rimozione allor ché - esse ndo sta to de ciso dal condo minio l alla cciame nto alla for nitura del gas meta no - sia ve nuta meno l e sigenza che aveva giustificato la pre ce dente a utorizzazione. Cass. Civ., Se z. II, 29/3/ 2007, n In te ma di condominio, le de liber e re lative alla ripar tizione delle spese sono nul le se

4 4 di 14 15/01/ l a ssemblea, e sulando da lle pr oprie attribuzio ni, modifica i cr ite ri sta biliti da lla legge ( o in v ia conve nzi ona le da tutti i co ndo mini), me ntre e sse sono annulla bili nel caso in cui i suddetti criteri sia no vio lati o disattesi. Per ta nto, è a nnullabile e no n nulla la delibe ra che esclude dal riparto de lle spese per lavo ri strao rdina ri e di manutenzione dell impia nto di risca ldame nto una unità immobiliare sull er rone o pr esupposto che essa non sia a llaccia ta all impianto centralizza to. Cass. Civ., Se z. II 29/3/2007, n Il condomino è se mpre obbliga to a paga re le spese di conse rvazione de ll impianto di risca ldam ento centra le anche quando sia sta to autor izzato a rinunzia re a ll uso del risca ldam ento ce ntralizza to e a distaccare le diramazioni de lla sua unità immo biliar e da ll impianto comune, ovve ro abbia offe rto la prova che da l dista cco non deriva no né un aggravio di ge stio ne o uno squilibr io termico, esse ndo in tal caso esonerato soltanto da ll obbligo del pa ga mento de lle spese occo rrenti per il suo uso, se il contra rio no n risulti dal re gola mento condominiale. Pe rtanto, è legittim a la de libera condominiale che pone a ca rico anche dei co ndomini che si siano distaccati dall im pianto di r iscaldamento le spe se o ccorre nti pe r la sostituzio ne della ca ldaia, posto che l impianto ce ntralizza to co stituisce un acce ssorio di pr oprie tà comune, a l quale i pre detti potranno comunque ria llaccia re la pr opri a unità immo biliar e. Cass. Civ., Se z. II, 29/3/ 2007, n APRILE L a mministra tore del condom inio non è legittima to a stipulare il co ntratto d assicurazione del fa bbr ica to se no n sia stato autor izzato da una deliberazione de ll a ssemblea dei partecipa nti alla co munione. Infatti, la dispo sizione de ll a rticol o 1130, primo comm a, num ero 4), cod. civ., obbliga ndo l am ministra to re ad eseguire gli a tti conser va tivi dei diritti inere nti alle parti comuni dell e dificio, ha inteso chiaramente r ifer irsi ai so li a tti materi ali ( ripa ra zio ni di muri po rtanti, di te tti e lastr ici) e giudiziali (azioni contro comportame nti ille citi posti in e ssere da terzi) necessa ri pe r la sa lva guardi a de ll inte grità dell immobile, tra i qua li no n può farsi rie ntrare il contratto di a ssicurazione, perché questo no n ha gli scopi conse rvativi a i qual i si riferisce la suddetta no rma av endo, v ice ver sa, come suo unico e dive rso fine, que llo di evitar e pr egiudizi economici a i pr opr ietari dell edificio danneggiato. Cass. Civ., Se z. II, 3/4/2007, n Ai sensi dell a rt secondo co mma cod. civ., la le gittimazione passiva dell amministrator e de l condominio a resiste re in giudizio, esclusiva o conco rrente co n que lla dei condomini, no n incontra limiti e sussiste a nche in ordi ne al le azioni di natura real e rela ti ve alle parti comuni de ll edificio; in ta l caso, l amministrator e ha il solo obbligo, di me ra rileva nza interna e no n incide nte sui suo i poter i ra ppresenta tiv i pro ce ssua li, di rife rire all a ssemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio e sclude la nece ssità del litisconso rzio ne i confro nti di tutti i condom ini.

5 5 di 14 15/01/ Cass. Civ., Se z. II, 16/4/ 2007, n Affinché possa o perar e, ai se nsi de ll a rt cod. ci v., il c. d. diritto di condominio, è ne ce ssario che sussista una rela zio ne di a ccesso rietà fra i beni, gli impianti o i serv izi co muni e l e dificio in com unio ne, no nché un co llega mento funzio nale fra primi e le unità immo bilia ri di pr oprie tà e sclusiva. Per ta nto, qualo ra, pe r le sue cara tte ristiche funziona li e strutturali, il bene serva al godimento de lle par ti singo le dell e dificio comune, si presume - indi pendente mente dal fa tto che la co sa sia o possa e ssere utilizzata da tutti i co ndomini o soltanto da a lcuni - la contitola rità necessa ria di tutti i co ndo mini su di e sso detta pre sunzio ne può e ssere vinta da un titolo co ntrario, la cui esiste nza deve esse re de dotta e dimostrata dal co ndo mino che vanti la pr oprie tà esclusiva de l be ne, potendosi a tal fine utilizza re il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo or igina rio - solo ove da esso si desuma no ele menti da escludere in manie ra ine quiv ocabile la co munio ne. (Ne lla specie, la sente nza impugna ta aveva e scluso la pr esunzione di cui all art co d. civ. invo ca ta dal condominio in ordine a l " locale calda ia" per il so lo fa tto che il medesimo era r isulta to tito lare di una servitù di pa ssaggio grava nte sul gia rdino de lla co nvenuta attraver so il quale si acce deva a l predetto locale; la S. C. ha cassa to la de cisione, rile vando che i giudici non aveva no com piuto alcuna indagine in o rdine a lla ubica zio ne de l bene, alla funzione e alla de stina zio ne de lla ca ldaia né, infine, a vevano accertato l e sistenza di un titolo idone o a superar e la presunzio ne di cui al citato ar t co d. civ). Cass. Civ., Se z. II, 16/4/ 2007, n MAGGIO La gronda de l tetto di uno sta bile condo miniale co stituisce bene comune, in quanto, essendo pa rte integra nte de l tetto e svolge ndo una funzione necessa ria all uso co mune, ricade tra i be ni che l ar t n. 1 cod. civ. include espre ssame nte tra le parti comuni dell edificio; ne consegue che l azione de l condo mino diretta a lla de molizione della ste ssa, per ché abusivamente e se guita da a ltro co ndo mino, va propo sta ne i confro nti di tutti i pa rtecipa nti del condomini o, qua li litisco nsorti necessa ri. Cass. Civ., Se z. II, 15/5/ 2007, n In te ma di inter preta zio ne del contra tto, ai fini della ricerca de lla comune intenzione dei contrae nti, il pr incipale strumento è ra ppr ese ntato dal se nso lettera le delle paro le e de lle espre ssioni utilizzate nel co ntratto; il rilie vo da asse gnare alla formulazione lettera le de v e sser e ver ificato a lla luce dell intero co ntesto contrattua le e le singo le clausole vanno conside ra te in co rre lazione tra lor o.(nella specie, la S. C. ha cassa to la se ntenza di merito in quanto, con motivazione non ade gua ta, ave va rite nuto che la fa co ltà di modifica re la compo sizione de gli apparta menti de ll e dificio, cre andovi a ll occo rre nza acce ssi dive rsi da altra sca la, r iser vata alla società co struttrice da l capitolato ge nera le co ntrattualizza to di vendita de gli appartam enti facenti pa rte di un co ndo minio, fosse da ritene rsi trasmissibile a gli acquirenti dei singoli appartamenti in difetto di una espressa prev isione in tal senso). Cass. Civ., Se z. II, 28/ 5/2007, n

6 6 di 14 15/01/ In tema di condominio negli e difici, l art co d. civ. v ieta al co ndomino di e se guir e, nel pia no o ne lla porzione di piano di sua proprietà, que lle ope re che elida no o riduca no in modo appre zzabile le utilità conse guibili da lla cosa co mune. (Nella specie, la S. C. ha co nferma to la sentenza di me rito, di rigetto della doma nda di riduzione in pristino di un ba lco ne di pr oprie tà esclusi va, trasfor mato da un condomino in ve ra nda, no n esse ndo em ersa dall istrutto ria la pr ova di una a ppr ezzabile limitazione a ll ingre sso di luce ed ari a nel vano scala sul qua le affacciava il balcone per effetto della sua trasformazione in veranda). Cass. Civ., Se z. II, 28/5/ 2007, n La no tifica di un atto indirizza to a l condo minio, qua lora no n avve nga nelle ma ni de ll am ministra to re, può e ssere va lidam ente fa tta nello stabile condominiale soltanto qualo ra in e sso si trovi no lo ca li destina ti a llo svolgimento ed alla gestio ne delle co se e de i se rvizi comuni ( co me ad esempio la po rtiner ia), idonei, com e ta li, a configura re un " ufficio" de ll am ministra to re, dove ndo, in manca nza, e ssere e se guita pr esso il domicilio pr ivato di quest ultimo. Cass. Civ., Se z. II, 16/5/ 2007, n In te ma di inter preta zio ne del contra tto, ai fini della ricerca de lla comune intenzione dei contrae nti, il pr incipale strumento è ra ppr ese ntato dal se nso lettera le delle paro le e de lle espre ssioni utilizzate nel co ntratto; il rilie vo da asse gnare alla formulazione lettera le de v e sser e ver ificato a lla luce dell intero co ntesto contrattua le e le singo le clausole vanno conside ra te in co rre lazione tra lor o.(nella specie, la S. C. ha cassa to la se ntenza di merito in quanto, con motivazione non ade gua ta, ave va rite nuto che la fa co ltà di modifica re la compo sizione de gli apparta menti de ll e dificio, cre andovi a ll occo rre nza acce ssi dive rsi da altra sca la, r iser vata alla società co struttrice da l capitolato ge nera le co ntrattualizza to di vendita de gli appartam enti facenti pa rte di un co ndo minio, fosse da ritene rsi trasmissibile a gli acquirenti dei singoli appartamenti in difetto di una espressa prev isione in tal senso). Cass. Civ., Se z. II, 28/5/ 2007, n In tema di condominio ne gli edifici, l a rt cod. civ. v ieta al co ndo mino di e se guire, nel pia no o ne lla porzione di piano di sua proprietà, que lle ope re che elida no o riduca no in modo appre zzabile le utilità conse guibili da lla cosa co mune. (Nella specie, la S. C. ha co nferma to la sentenza di me rito, di rigetto della doma nda di riduzione in pristino di un ba lco ne di pr oprie tà esclusi va, trasfor mato da un condomino in ve ra nda, no n esse ndo em ersa dall istrutto ria la pr ova di una a ppr ezzabile limitazione a ll ingre sso di luce ed ari a nel vano scala sul qua le affacciava il balcone per effetto della sua trasformazione in veranda). Cass. Civ., Se z. II, 28/5/ 2007, n

7 7 di 14 15/01/ A se guito della se ntenza della Corte costituziona le n. 206 del 2004, il giudizio secondo e quità di cui all art. 113 secondo comma co d. pro c. civ. è v incolato al rispe tto dei "principi informa to ri de lla m ateria", che non si ide ntificano con i "principi r ego lator i" de lla m ateria, atteso che il giudice di pace non ha il do vere di individuare l a regola di e quità tra endola dalla disciplina legisla tiva, ma dov rà avere cura che e ssa non contrasti con i pr incipi - pr eesiste nti a lle r ego le in co ncreto oggettivame nte dettate - cui il legislato re si è ispira to nel porr e que lla disciplina. Pertanto, poiché le no rme sul condo minio non co ntemplano fra le ipo te si di invalidità de lle de liber e adottate da ll asse mble a la nullità (figura residuale crea ta dal la dottrina e da lla giurisprudenza per i v izi più gravi), pre vedendo espressamente so lta nto la annulla bilità, no n è in co ntrasto co n i principi informa to ri della materi a la decisione de l giudice di pa ce che, ne ll adottare la soluzio ne più ade gua ta alla pe culiarità del ca so concre to, ritenga affe tta da annulla bilità (soggetta, quindi, al termine di decade nza di cui all a rt cod. civ.), e non da nullità, la de libe ra che abbia a dde bitato sol ta nto a l condo mino proprietar io de ll unità immo biliar e, dalla qua le prov eniva no le infiltrazioni di acqua negl i a ppa rtame nti degli altri condomini, le spese r elative a gli accer ta menti tecnici a l riguar do espleta ti, no n trattandosi de lla quo ta di contributi dov uti per la manutenzio ne o il rifa cime nto in co nseguenza de lla re spo nsabilità dei singoli o del condom inio. Cass. Civ., Se z. II, 30/5/ 2007, n GIUGNO In te ma di IVA, il compenso dell ammini stratore di condominio no n è assogge ttabile a d impo sta, ai sensi dell a rt. 5, secondo comm a, de l d. P. R. 26 ottobr e 1977, n. 633, soltanto se l a ttiv ità v enga e spletata se nza l impie go di mezzi organizzati, rie ntrando ta le attività, altrime nti, tra le prestazioni di se rvizi e spletate nell esercizio di ar ti e pro fessioni. Cass. Civ., Se z. V, 1/6/2007, n In tema di IVA, ed al fine di supe rare la presunzione posta a car ico del co ntribuente dall art. 51, co mma 2, nume ro 2, d. P.R. 26 o tto bre 1972 n. 633 (in virtù della quale l e mov imenta zio ni di dena ro risultanti dai dati acquisiti dall ufficio si presumo no costituire conseguenza di operazioni im ponibili), no n è suffici ente a l contribuente dimostra re ge ne rica mente di aver e fa tto a ffluire su un proprio conto corre nte ba ncario, ne ll eser cizio de lla pro pria professione, somme affida te gli da ter zi in amministrazione, ma è ne ce ssar io che egli fornisca l a pr ova analitica della rife ribili tà all attività di mane ggi o di de nar o a ltrui di o gni si ngo la mov imenta zio ne del conto (in a pplicazione de l sudde tto principio, la S. C. ha cassato la de cisione con la quale la commissione tributaria ave va acco lto l impugna zio ne del contribuente av verso un avvi so di rettifica no tificato ad un am ministra to re di condom inio, ritene ndo che da lla natura stessa dell a ttiv ità svo lta dal contribuente potesse desume rsi che le somme da questi depo sitate dal pro prio conto co rrente gli erano sta te affida te dai condòmini per il pagam ento degli oner i condominiali). Cass. Civ., Se z. V, 13/6/2007, n

8 8 di 14 15/01/ In tema di accertame nto delle impo ste sui redditi, ed a l fine di supe ra re la pre sunzione po sta a carico del contribue nte dall art. 32, d. P.R. 29 settembre 1973 n. 600 ( in virtù de lla quale i pr eleva menti e d i ve rsamenti ope rati su conto co rrente ba ncario vanno imputati a rica vi conseguiti nell esercizio dell attività d impre sa), non è sufficiente a l contribue nte dim ostrar e ge ner ica mente di ave re fatto affluire su un pro prio co nto corr ente banca rio, nell esercizio de lla pr opria professio ne, so mme affidategl i da te rzi in a mministra zio ne, ma è ne ce ssario che e gli fo rnisca la prova analitica de lla inere nza al la sua attività di maneggio di de na ro a ltr ui di ogni singo la movime ntazione del conto ( in applica zio ne de l suddetto principio, la S. C. ha cassato la de cisione con la quale la commissione tributaria ave va acco lto l impugna zio ne del contribuente av verso un avvi so di accer ta mento notificato ad un amministrator e di condominio, ritenendo che da lla natura stessa dell a ttiv ità svo lta dal contribuente potesse desume rsi che le somme da questi deposita te sul pro prio co nto corre nte gli erano sta te affida te da i condò mini pe r il pagam ento degli oner i condominiali). Cass. Civ., Se z. V, 13/6/2007, n LUGLIO Le sca le, esse ndo elem enti str utturali ne ce ssari a lla edificazione di uno sta bile condom iniale e mezzo indispe nsabile per a ccede re a l te tto e a l te rrazzo di copertura, conser va no la qua lità di pa rti comuni, così come indicato nel l art cod. civ., a nche re lativame nte ai condom ini pr oprie tari di ne go zi con accesso dalla stra da, in asse nza di titolo co ntrario, poiché a nche tali condomini ne fruiscono quanto meno in o rdine alla conserva zio ne e manutenzio ne de lla cope rtura dell e dificio. (Nella fattispecie, la S. C. ha co nfe rmato la sente nza d appello che ave va r ite nuto nullo l accordo a vente ad o gge tto la cessione del diri tto re ale d uso del pia ner ottolo de l qua rto pia no di un edificio e della sov ra stante scala a chio cciola, in quanto pr ivo del ne ce ssario consenso di tutti i condomini ed in partico lare di quel lo de i pro prie tari dei negozi siti al pi ano terr eno e con accesso alla strada). Cass. Civ., Se z. II, 10/7/ 2007, n L a rt co d. civ. che sta bilisce le regole di amministrazione della co sa comune è applicabile, in fo rza del rinvio conte nuto ne ll a rt co d. civ. in ma teria condominiale, so lo ne ll ipotesi di co ndo minio minimo, co stituito di due soli co ndo mini. I n tutte le altre ipote si le de libera zio ni condom iniali vengono assunte me dia nte le mo da lità e le maggioranze indica te ne ll ar t c. c. e a lla r ipar tizione delle spese urge nti, e se guite se nza la pr eve ntiva autorizza zio ne asse mblea re, si applica l art c.c. Cass. Civ., Se z. II, 19/7/ 2007, n In tema di condominio negli edifici, qua lora una delibera condo miniale attivame nte determ ini un illecito edilizio co nsentendo a i co ndo mini, attrave rso l autorizza zio ne, come nella spe cie, al collegame nto ai serv izi pr imari comuni (acqua, luce, gas, sca richi fo gna ri, e cc.), la

9 9 di 14 15/01/ trasform azione dei rispe ttiv i locali sotto tetto, v ice versa destinati a lava nde ria - stendito io, in vani a bitabili, in contra sto con lo strum ento urba nistico in v igor e ed in a ssenza di conce ssione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio a ltrimenti no n fruibile, simile de libera ha sosta nzialmente un co ntenuto (ossia un fine) ille cito e, come tale, è affetta da nullità assoluta pe r illiceità de ll o gge tto. Pe ra ltro, una ta le delibera non può co nsidera rsi valida neppure pe r effe tto de l successiv o condono e dilizio, per ché, in base ai principi che re gola no la succe ssione de lle le ggi nel tem po, la sua illice ità (e co nseguente nullità) va ve rificata con riferime nto a lle no rme edi lizie in vigore al mome nto della sua approvazione. Cass. Civ., Se z. II, 27/7/ 2007, n La ristr utturazione dell im pianto fognario ( vecchio di o ltre cinqua nt a nni e bisognoso di inte rventi strutturali ), in qua nto necessar ia alla co nservazione ed al go dime nto de lla cosa comune, non costituisce innovazione. Rie ntra nei po te ri insinda ca bili del l asse mble a la de cisione re lativa alle modifiche, de l detto ser vizio co mune quando sia de tta ta da lla ne ce ssità di sopperire all insufficienza struttural e e funzio nale di que llo pre esi stente in considerazione de lle sopravve nute maggio ri e sige nze a nche igie niche. Cass. Civ., Se z. II, 27/7/ 2007, n L indennità di soprae levazione è dovuta dal pro prie tario de ll ultim o piano di un edificio condomini ale ai se nsi dell a rt cod. civ. non solo in caso di r ealizzazione di nuovi pia ni o nuove fa bbriche, ma anche pe r la trasfor mazione de i lo cali pre esistenti mediante l i ncr emento de lle superfici e delle volumetrie indipendente mente da ll a umento de ll a lte zza del fabbricato. Ta le indennità tra e fondame nto da ll a umento proporzionale del diritto di co mpro prie tà sulle pa rti com uni conseguente all incr emento della porzione di pro prie tà esclusiva e, in a pplicazione de l principio di proporziona lità, si deter mina sulla base del maggio r valor e de ll ar ea o ccupa ta ai sensi dell art quarto comma cod. civ. Cass. Civ., Se zio ni Unite, 30/7/2007, n AGOSTO In ma te ria condominia le no n tr ova applica zio ne il principio dell appare nza del dir itto, str umentale a d esigenze di tutela dell affidam ento del terzo di buona fe de, in quanto no n sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino. Ne conse gue che è tenuto a pa gar e gli one ri co ndo minia li e sclusivame nte il proprieta rio de ll unità immobil iare e non il conduttore, a nulla r ilevando la r eiterazione co ntinuativa di comportame nti pro pri del condomino. Cass. Civ., Se z. II, 3/8/2007, n Nel la lite pr omossa da un condo mino ne i confronti de l condomini o in re lazione al la r ipartizione

10 10 di 14 15/01/ de lle spese sostenute per l utilizzazione de lla co sa comune, i singo li condomini, po tendo assumer e la qualità di par ti, so no incapa ci di te stimo niar e. Cass. Civ., Se z. II, 23/8/ 2007, n La presunzione legale di co ndo minia lità stabilita pe r i beni elenca ti nell art cod. ci v., la cui elenca zio ne no n è ta ssativa, deriva sia da ll attitudine oggettiva del be ne al go dimento comune sia da lla concr eta destinazione del mede simo a l serv izio comune. Da ciò consegue che chi voglia vincer e tale presunzione ha l one re di fornire la pr ova de lla pro prie tà esclusiva, no n po tendo esse re de te rmina nti, a que sto pr opo sito, né le risultanze dell e ventuale r ego lamento di co ndominio, né l e ventuale inclusione del bene nelle ta belle mille sima li, come pr oprie tà esclusi va del singolo co ndomino. Cass. Civ., Se z. II, 23/8/ 2007, n OTTOBRE In tema di condominio, con rife rimento all uso de lla co sa comune ai se nsi dell a rtico lo 1102 cod. civ., l a bba ssame nto del soffitto del co rrido io co ndo miniale di a ccesso a lle singole unità abitative, effettuato da l condomino nel tra tto de l corr idoio in corrispo nde nza della soffitta del pr oprio a ppa rtame nto, pe raltro anche con l incr emento di carichi non a ccerta ti da lla compe tente a utor ità e senza il rispetto della norma tiva antisismica - co me nella spe cie -, no n costituisce uso della cosa comune, ma acquisizio ne i n maniera de finiti va a vanta ggio de lla pr oprie tà esclusiva de l singolo co ndo mino di pa rte del la v olume tria del corridoio comune co n contestua le so ttrazione di tale pa rte co mune a lla funzione cui essa è destinata a svolgere nel contesto dell inter o corr idoio. Cass. Civ., Se z. II, 10/10/2007, n In te ma di co ndo minio, con r ifer imento al corridoio com une di accesso a più appartam enti, il condomini o parziale, che per le sue ca ratteristiche strutturali e funziona li è de stinato al ser vizio e/ o godimento di una pa rte so lta nto de ll edificio co ndo minia le, non è configura bile nella pa rte finale del co rrido io, posta a ser vizio di più di un a ppartame nto, non do tata di auto no mia rispe tto a lla pa rte ante rior e, qua ntome no come volum e di spazio e d aria nonché da l punto di vista estetico. Infatti, poiché de l volum e, degl i spa zi, dell aria e dell este tica dell ultimo tratto de l corridoio beneficia no a nche i pro prie tari degli appartam enti che si apr ono sul pr imo tratto di esso, non può a ffe rmar si che la pa rte finale de l cor rido io sia susce ttibile di go dimento esclusi vo da pa rte de i soli pr opri etari degli appartame nti che su ta le parte di co rridoio si aprono. Cass. Civ., Se z. II, 10/10/2007, n In te ma di im pugnazione di delibere di asse mblea di condominio annull abili, la le gittimazione

11 11 di 14 15/01/ ad impugnare va rico no sciuta anche a l condomino presente che si sia a stenuto dal voto. Cass. Civ., Se z. II, 10/10/2007, n In tema di condom inio, l allaccio di nuove utenze ad una rete no n costituisce di per sè una modifica de lla stessa, perché una rete di serv izi - sia fognaria, e lettrica, idrica o di a ltr o tipo - è per sua natura suscettibile di a ccoglie re nuov e ute nze. È perta nto o ner e del condominio, che ne vogl ia ne gare l autorizza zio ne, dimostra re che, ne l ca so particolar e, l a llaccio di una so la nuova utenza incide nella funzio nalità de ll impianto, non potendo oppo rsi che il divie to all alla ccio sia fina lizzato ad impedire un mutame nto di de stina zio ne del la unità immo bilia re. (Ne lla spe cie è sta ta a nnullata la de libera assem blea re con cui il condominio ave va ne gato a un condomino l a utorizzazione ad allacciare il pro prio immobile, de stinato a magazzino, a lla re te idr ica, fognante e citotelefonica). Cass. Civ., Se z. II, 17/10/2007, n In te ma di impugnazioni, il litisco nsorzio pro ce ssua le - che determina una inscindibilità de lle cause a nche in ipotesi in cui non sussiste rebbe il litisconso rzio ne ce ssario di natura so stanzia le -, ricorr e allo rché la presenza di più pa rti nel giudizio di primo grado de ve necessar iamente pe rsi stere in se de di impugnazione, al fine di evita re possibili giudicati contrastanti in o rdine alla ste ssa ma teria e nei confronti di quei sogge tti che sia no stati parti del giudizio. (Ne lla specie, la S. C., enunciando l anzidetto pr incipio, ha conferma to la se ntenza di merito che ave va fa tto co rretta a ppl icazione dell a rt. 332 co d. pro c. civ. in contro versia conce rnente un impugnazione di de libera co ndo minia le, nel cor so de lla quale l attrice, oltre ad ave r conve nuto i n giudizio il condominio, aveva pro posto, per poi succe ssivame nte r inuncia rvi, do manda di ga ranzia contro la pa rte creditr ice de ll immo bile, la cui ve ste di condomino era, a tal fine, ininfluente). Cass. Civ., Se z. II, 17/10/2007, n Nel condominio degli edifici, la le siv ità e stetica dell ope ra abusivam ente compiuta da uno dei condomini - che costituisca l unico co ntestato pr ofilo di illegittimità de ll o pera stessa - no n può assumer e r ilievo in pre se nza di una già grave e vide nte co mpro missione del decor o ar chi te tto nico dov uto a precedenti inte rventi sull immobile (nella specie, la S. C. ha conferma to la se ntenza di me rito che ave va re spinto la do manda di rimo zio ne di un balla to io r ealizza to da un condomino sul pree sistente terrazzo, in considerazione de l fatto che no n tutte le mo difiche compiute aveva no da nne ggia to il decoro dell edificio, pe ra ltro già comprome sso da precede nti inte rventi, alcuni de i quali ope ra dello stesso condom ino attore). Cass. Civ., Se z. II, 17/10/2007, n Nel le controver sie da decider e secondo equità, ai sensi de ll ar ticolo 113, se condo comma, co d. pr oc. civ., il giudice di pace vio la l o bbligo di o sserva re i pr incipi informa tori de lla ma te ria del condomini o qualora i n mater ia di a zio ni per il re cuper o de lle spese condominiali, ne ll individuazione del so gge tto tenuto al paga mento, assuma qual e principio ge nera le de ll or dina mento quello de ll a ppa renza de l di ritto. Cass. Civ., Se z. II, 22/10/2007, n

12 12 di 14 15/01/ In te ma di spa zi per parcheggi ne gli e difici, ai sensi de ll ar ti colo 41 sex ies dell a legge 17 agosto 1942 n. 1150, intro dotto da ll ar ticolo 18 della le gge 6 a gosto 1967 n. 765, de lla manca ta de stina zio ne a pa rcheggio dell area indica ta ne lla licenza e dilizia rispo nde il costr utto re/ venditore nei co nfronti de ll a cquirente della singola unità abitativa, a nche se il de tto costr uttore/venditore, a se guito de lla vendita di tutte le unità a bitative, non ha conserva to più a lcun dir itto sull are a vinco lata, no n rile va ndo quest ultima circosta nza sull a ccerta mento dell inade mpime nto contrattua le nè sulla sua ev entua le co nda nna al risarcimento del danno per e quiva lente. Infatti, una vo lta indica ta da l costr uttore, al fine di ottenere il rilascio de lla licenza edil izia, l are a destinata a par cheggio, a seguito de ll a tto di concessio ne "ad ae dificandum", rima ne a ssoggettata al v incolo di destinazione, che non può essere modifica to consensualme nte dalle par ti in sede di vendita delle singole unità abita tive. (Ne lla fattispecie, rela tiva a ll a zio ne che nei confronti dell impresa co struttr ice/venditrice ave vano intra preso gli acquirenti di un appa rtamento, ca usa la destinazione a co rtile condomini ale dell a rea di pa rcheggio, la corte di merito l aveva ritenuta no n legittima ta pa ssiva - e ssendolo il condom inio - per non poter eseguire i lavo ri di a deguame nto, av endo alie nato quell a rea ai va ri propr ietari delle unità abitative in comunione; poichè ciò no n rile va va a l fi ne dell individuazione de l soggetto respo nsa bile de ll ille cito co ntrattuale, la S. C. ha cassa to con rinv io la sente nza da que lli impugnata). Cass. Civ., Se z. II, 26/10/2007, n In tema di condo minio, la cui di sciplina codicisti ca trova a pplica zio ne anche ne l caso, co me ne lla spe cie, di due so li co ndomini, l usufruttuar io di una delle due unità abitative ha titolo pe r commissio nar e, legittimame nte ne i co nfr onti de ll altro condo mino, i la vori di riparazione ur gente de lla cosa condominiale co mune, esse ndo a ta l fine a bilitato ad agire anche in disse nso de ll inte stata rio della nuda pr opri età. Cass. Civ., Se z. II, Se nt. n de l 30/10/2007 NOVEMBR E L o bbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al va lore de lla sua unità immo biliar e a lle spe se ne ce ssarie pe r la ma nutenzio ne e ripara zio ne delle pa rti comuni de ll edificio e alla r ifusione de i danni subiti dai singo li co ndo mini nelle lo ro unità immo bilia ri, a causa de ll ome ssa manutenzio ne o riparazione delle parti co muni, trova la sua fo nte ne lla compr opri età delle pa rti comuni dell edificio e no n nella specifica co ndotta ille cita ad esso attribuibile, pote ndo tale co ndo tta, ove prova ta, esclusiva mente fa r sorgere a suo ca rico l o bbli go di risarcire il da nno complessiva mente prodotto ex ar t cod. civ.. Ta le principio trova applicazione a nche quando i danni der ivino da vizi e care nze costruttive dell e dificio, salva l azione di ri valsa, ove possibile, nei confronti del costr uttore. Cass. Civ., Se z. III, 08/11/2007, n In te ma di co mpete nza pe r valor e, co n riferime nto a ll azione ave nte a d ogge tto il pagamento de lle spe se condo miniali secondo approvazione de ll assemble a del condominio, i l va lore de lla

13 13 di 14 15/01/ causa va deter minato co n riferime nto al la pa rte de lla re lativa delibe ra impugna ta, e no n a lla quota di spe tta nza del condomino che l ha impugna ta, atteso che l ogge tto del co ntender e coinvo lge i rapporti di tutti i co ndo mini intere ssati a lla r ipar tizione, e, quindi, l intere zza di tale impo rto. Cass. Civ., Sez. II, Ord. 13/11/2007, n In tema di notificazione a me zzo de l serv izio posta le, la semplice ma ncata indica zio ne de lla qualità di co nvive nte del la persona di famiglia che rice ve il piego, sull av viso di r ice vimento de lla racco mandata no n co mpo rta alcuna nullità. La no tifica va, invece, ritenuta nulla qua ndo la pe rso na di fa miglia riceva l atto nel pro prio a ppa rtamento, dive rso da quello della reside nza de l de stinatario de ll a tto. (Nella specie la S. C. ha rite nuto nulla la notifica di un v erba le di infrazione amm inistra tiva, effettua ta a mezzo posta, a per so na di famiglia abita nte in un appar ta mento diverso da quello del de stina tario, pur facente parte de llo stesso condominio). Cass. Civ., Se z. II, 14/11/2007, n La viola zio ne dell obbliga zio ne " pro pter r em", a nche se pro tra tta per oltre vent anni, no n determina l estinzione del rapporto obbligator io ma al contrario, av endo carattere perm anente, consente ai co ndo mini di esige re l eliminazione de lla situa zio ne deter minata da lla v iolazione ste ssa. ( Nella fattispecie la Co rte, in applica zio ne del principio, ha ritenuto irr ilevante che la costr uzio ne di un soppalco ritenuto produttivo di una situazione di pericolo sa instabilità per i mur i div isori, fosse anterior e di oltr e v ent anni dall accertamento dall a sua lesività). Cass. Civ., Se z. II, 20/ 11/2007, n La spe cia le no rmativa di cui all a rtico lo 12 della legge 14 maggio 1981 n. 219 (sugli interve nti a seguito de gli eve nti sismici del nov embr e e fe bbra io 1981) la ddov e sa ncisce la validità de lle de liber e condominiali rela tiv e a ll opera di ricostruzione o riparazione de gli im mobili co lpiti dal terr emoto se a ppr ovate con la maggioranza di cui al secondo comma dell articolo 1136 co d. civ., è applica bile ne lla sola ipo te si di ricostruzione che assicur i il rispe tto de l pre ce dente equilibrio tra i va ri piani dell edificio. ( Nella specie, la S. C. ha rifo rmato la sente nza di merito, che ave va r itenuto va lida la de libe ra a ssemblear e ado tta ta con le m aggioranze pre viste da ll ar t cod. civ. per le i nnova zio ni conse ntite, in pre se nza di una ricostruzione compo rtante una soprae levazione a mezzo di un a umento di volumetria e di ampiezza del piano sottotetto, di pro prie tà e sclusiva del condo mino pro prie ta rio de ll ultimo pia no). Cass. Civ., Se z. II, 29/11/2007, n DICEMBRE Affinché po ssa operare, a i sensi de ll ar t cod. civ., il cosi dde tto diritto di co ndo minio, è ne ce ssario che sussista una rela zio ne di a ccesso rietà fra i beni, gli impianti o i serv izi co muni e l e dificio in com unio ne, no nchè un co llega mento funzio nale fra primi e le unità immo bilia ri di pr oprie tà e sclusiva. Per ta nto, qualo ra, pe r le sue cara tte ristiche funziona li e strutturali, il bene

14 14 di 14 15/01/ serva al godimento de lle par ti singo le dell e dificio comune, si presume - indi pendente mente dal fa tto che la co sa sia, o po ssa essere, utilizza ta da tutti i condo mini o soltanto da alcuni di e ssi - la contito larità ne ce ssari a di tutti i condomi ni su di esso. De tta pre sunzio ne può e ssere vinta da un tito lo co ntrario, la cui esiste nza de ve esse re dedo tta e dimo strata da l co ndo mino che va nti la pro prie tà e sclusiva de l be ne, po te ndo si a tal fine uti lizzare il tito lo - salv o che si tratti di acquisto a titolo o riginario - solo se da esso si de sumano e leme nti ta li da escluder e in manie ra ine quiv ocabile l a co munio ne. (Ne lla specie, la S. C. ha r igettato il ricorso av verso la sente nza de lla co rte di appello che aveva ri te nuto no n supera ta la presunzione di co munio ne de l m uro sul quale poggiava la costruzione r ealizzata dal dante ca usa del r ico rrente, no n av endo quest ultimo fo rnito l a pr ova della pro prietà esclusiva de l muro pe rimetrale su cui si innesta vano i manufa tti edificati, a nulla r ilevando che pa rte del de tto muro "si a prisse" su un terrazzo di pr opr ietà esclusiva del ricorre nte ste sso). Cass. Civ., Se z. II, 21/ 12/2007, n In te ma di co ndo minio, l acce rtamento rel ativo a lla sussistenza del le game di e ssenzia le indissolubilità e/o di a ccesso rietà tra il be ne di pro prie tà singola e gli altri be ni, dotati astratta mente di una pr opria auto nomia, é dem andato al giudice di merito e d é incensurabile in sede di le gittimità se no n a ffetto da vizi lo gici e giuridici; allo stesso giudice é dema nda ta anche l interpretazione dei titoli a llega ti per escluder e il diritto di condo minio e la va lutazione sulla loro idone ità e sufficie nza r ispetto a l fine de dotto. Cass. Civ., Se z. II, 21/12/2007, n In te ma di se rvitù, l aggravame nto dell e se rcizio in dipendenza della tra sforma zio ne ope ra ta sul fo ndo do mina nte va verifica to acce rtando se l innovazione abbia a lterato l originar io rapporto con il fondo serve nte e se il sa cr ificio co n la stessa imposto sia ma ggiore r ispe tto a quello o riginaria mente previ sto, dovendo si valuta re no n so lo la nuova opera in sé stessa ma anche le impli cazioni che ne der ivano a car ico de l fo ndo serve nte, a ssume ndo al riguardo rile va nza non so lo i pregiudizi a ttuali ma anche quelli pote nziali connessi e preve dibi li, in conside ra zio ne dell intensifica zio ne dell o ne re grava nte sul predetto fo ndo. ( Nella spe cie, la S. C. ha cassa to la sente nza di me rito che non av eva ade guatamente co nsiderato la manca nza di pr opo rzio na lità tra l aggravio de lla ser vitù di passaggio di alcune condutture condominiali all inter no di una porzione di pro prie tà esclusiva, co stituito dall ape rtura di una porta di accesso sul te rrazzo di pro prie tà esclusiva, e il fine di tale m odifica, co nsistente ne ll episo dica ne ce ssità di acce der e al terrazzo da par te de l co ndominio pe r effe ttuare la ma nute nzione de lle condutture). Cass. Civ., Se z. II, 28/ 12/2007, n La selezione dell e massime, i cui te sti so no stati r epe riti negli Archiv i del Centr o elaborazione da ti de lla Corte di Cassa zio ne, è stata effettua ta da ll Ufficio studi della CONFEDI LIZIA Questo notizia è stata creata con T-NMS Telpress News Managment System