Una guida per sopravvivere: il caso delle manifatture tabacchi

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1 Una guida per sopravvivere: il caso delle manifatture tabacchi Le manifatture tabacchi Il caso delle manifatture tabacchi è sintomatico delle difficoltà che stanno incontrando i grandi progetti di trasformazione urbana a seguito della crisi. Ci riferiamo in particolare agli immobili di proprietà Fintecna, (società un tempo del Gruppo IRI, ora passata alla Cassa Depositi e Prestiti). Facevano parte di un cospicuo pacchetto di immobili passato alla società dal Demanio che comprendeva tipologie molto diverse: dalle grandi manifatture (Milano, Verona, Modena, Firenze, Napoli, Palermo, Catania, escluse quelle già cedute ai Comuni come Torino, Venezia, Bologna, ed altre) più innumerevoli altri cespiti (agenzie coltivazione tabacchi, depositi regionali e provinciali). Le manifattura tabacchi ad eccezione delle più recenti, come Trieste e Perugia - sono considerate testimonianze significative di archeologia industriale, e come tali vincolate come beni storico- ambientali e soggette alla competenza delle Soprintendenze. Ma è delle manifatture tabacchi che ci interessa parlare in quanto strutture di grandi (spesso enormi) dimensioni dove lavoravano anche fino a 5/6.000 addetti, per di più situate in zone centrali (Modena, Palermo, Catania) o semicentrali delle città; destinate di conseguenza a svolgere un ruolo strategico nello sviluppo e nella trasformazione della città. Prenderemo in esame le più significative Modena, Milano, Firenze, Napoli come casi esemplari di grandi interventi di trasformazione urbana che nel loro percorso sono state colpiti per fortuna non affondati dall insorgere della crisi. La linea d azione seguita dalla proprietà era analoga a quello di altre grandi operazioni consimili realizzati nel passato. Non tanto gli storici caposaldi della rigenerazione urbana, Pirelli- Bicocca a Milano, FIAT- Lingotto a Torino, FIAT Novoli a Firenze, partiti negli anni 80 e conclusi dopo circa 20 anni, ma piuttosto ai massimi interventi della seconda stagione, quella del Decreto Fontana (dicembre 1994) e dei successivi Programmi di Riqualificazione Urbana (PRU). Ricordiamo solamente Torino- Spina 3, Milano- Sesto S. Giovanni (Bicocca, Ex Fiera, Breda, Falck, ecc.), Napoli- Bagnoli, solo per citare i più grandi. La proprietà prende contatti con le Amministrazioni Comunali per definire il progetto urbanistico, che avviene in genere secondo due modalità: o si modifica il PRG secondo le intese pubblico- privato e poi si procede piano di recupero, oppure si presenta un piano attuativo in variante che viene approvato mediante accordo di programma comprendente la bozza di convenzione. In questa fase si sviluppa anche il percorso della partecipazione con gli organismi del quartiere interessato e secondo le modalità previste dal regolamento comunale. Esaurita la fase urbanistica ma talvolta anche prima - si monta l operazione mediante la costituzione di una newco, la società che realizzerà il progetto, chiamando a farne parte operatori del settore (developers, imprese di costruzione, fondi di investimento, ecc.). La newco in qualche caso direttamente la proprietà - stipula con il Comune la convenzione urbanistica sulla base della bozza già approvata definendo nel dettaglio i rapporti tra pubblico e privato. La newco elabora il business plan dove si definiscono le modalità di esecuzione del progetto in particolare per quanto riguarda le risorse proprie ed il ricorso al credito bancario. 1

2 Risolto il problema del finanziamento sii passa all attuazione delle opere globalmente ma sempre più spesso per fasi e blocchi funzionali successivi. Gli immobili realizzati vengono ceduti sul mercato oppure mantenuti in proprietà mettendoli in locazione. In media la durata del processo almeno per i grandi interventi in Italia si aggirava grosso modo sui 10/20 anni, in media 15, di cui circa 5 per la fase urbanistica e 10 per la fase attuativa. Per le manifatture, la cui vicenda inizia nel 2003, con questi tempi inevitabilmente si va a sbattere nella crisi economica scoppiata nel 2007/2008. La crisi, con la conseguente caduta della domanda, modifica sostanzialmente i termini del problema. I tempi di collocamento sul mercato si allungano a dismisura come minimo raddoppiano - mettendo in sofferenza i parametri sui quali si basava il piano economico- finanziario originale. L esempio delle manifatture tabacchi è quanto mai significativo; seguiamolo nel dettaglio. Manifattura di Modena La manifattura (superficie territoriali mq, SLP mq) si trova in pieno centro storico, vicina alla Stazione FS, e comprende anche un vecchio convento del 500. I parametri urbanistici vengono definiti nella variante al PRG. Il piano di recupero, affidato agli Archh. Paolo Portoghesi e Tiziano Lugli, partito nel 2005 viene approvato nel Sostanzialmente viene confermato lo stato di fatto con destinazioni varie: residenza, uffici, un centro commerciale di mq. Nel Dicembre 2004 si procede alla costituzione della parnership, newco Quadrifoglio Modena (50% Fintecna e 50% Ciminiera, gruppo Cooperative ed imprese locali). Nel 2010 si da il via alla costruzione del primo blocco (residenza, SLP mq, circa la metà del totale consentito), lavori completati nel Al momento è stato venduto il 15/20% del realizzato. Il resto è fermo. La crisi quindi arriva quindi all inizio della fase esecutiva. In pratica il progetto viene dimezzato. Manifattura di Milano La manifattura di Milano è una delle più grandi d Italia: mq di area, mq SLP; è situata su un importante asse di comunicazione a nord del centro (Viale Fulvio Testi). Milano il caso tipico in cui si misura il peso del fattore trainante, il driver capace di supportare l intero intervento accelerando i tempi di approvazione del progetto e attirando con il suo richiamo l interesse degli investitori. Il Governo Berlusconi decide di sdoppiare il Centro Sperimentale di Cinematografia di Roma portando a Milano tutto il settore televisivo. Iniziativa caldeggiata fortemente dalla Regione Lombardia e dal Comune di Milano che mette in corsia di sorpasso tutta l operazione. La fase urbanistica, partita nel 2003, si conclude con l accordo di programma del Febbraio I dati urbanistici progetto Arch. Guido Canali - sono nella linea di tutti i progetti di riconversione di immobili civili: si mantengono le SLP ( mq) con destinazioni varie Nella convenzione vengono definiti i rapporti tra pubblico e privato. Gli oneri relativi alle urbanizzazioni (compresi gli standard qualitativi) sono di circa 20 mln Approvato il progetto l operazione si avvia con la scelta del partner (Pirelli RE, poi Prelios), e la costituzione della newco Manifattura Milano Spa che dovrebbe realizzare tutte le opere e poi metterle in vendita o in locazione. I lavori partono immediatamente nel 2006 (ancora prima della convenzione) con la realizzazione del Centro di Cinematografia sull edificio di facciata del complesso su Viale Fulvio Testi. Nel 2010 segue il primo grande complesso residenziale privato (SLP mq) sull altra facciata verso Via Pisani. Arriva la crisi, insorgono divergenze tra i partners Prelios decide di uscire dal comparto sviluppo il piano di lavoro 2

3 viene modificato: non si pensa più di realizzare direttamente gli immobili ma di cedere i lotti edificabili ad altri operatori. In conclusione in otto anni (2007/2015) a due anni dalla scadenza della convenzione (2017) è stato realizzato circa 1/3 della SLP complessiva. La percentuale delle vendite sul residenziale privato realizzato è ancora bassa (circa il 25%). Manifattura di Napoli La manifattura di Napoli è la più grande d Italia: mq di area nei pressi della Stazione Centrale, e circa mc; metri cubi e non metri quadri perché a Napoli il PRG disciplina le costruzioni edilizie in base ai volumi e non alle superfici utili lorde (SLP) come fanno quasi tutti gli altri comuni. Il caso di Napoli rappresenta l inverso di quello di Milano. La scelta sbagliata del fattore trainante fa perdere inutilmente quasi cinque anni di tempo. Nei primi contatti con l Amministrazione comunale (Sindaco Bassolino, poi Jervolino) salta fuori l ipotesi maturata di concerto con il Ministero degli Interni di i fare la Cittadella della Polizia concentrando nella manifattura tabacchi tutte le strutture delle forze dell ordine a servizio del territorio, al momento disperse in molte caserme. Idea che sembra balzana ai tecnici della proprietà ed a molti altri esperti, ma tant è, la decisione è presa e viene imposta alla proprietà. Parte così il lungo iter urbanistico, insieme con i tecnici ed i responsabili del Ministero viene messo a punto il progetto, si lavora alla bozza di convenzione ed alla confezione dell accordo di programma che viene sottoscritto dal Sindaco Jervolino e da Fintecna il 28 novembre 2008, ed inoltrato al Ministero degli Interni per l ultima firma. Solo che il nuovo Ministro Maroni ci ripensa, e dopo qualche mese comunica che il Ministero ha cambiato idea, la Cittadella della Polizia non si farà. Stupore, indignazione, ma la decisione non cambia. Si è così rimediato ad una scelta sbagliata, ma si sono persi inutilmente anni preziosi. Ci vuole tempo per assorbire il colpo, ma alla fine non resta che cercare soluzioni alternative. Con l Amministrazione Jervolino nel 2009 riparte il progetto urbanistico in forma di Piano di recupero (per non andare in variante al PRG) affidato all Arch. Mario Cucinella. Come al solito si prevede il mantenimento del volume esistente, con varie destinazioni. La parte pubblica comprende la realizzazione di strutture universitarie (Facoltà Scienze Motorie ed altro) ed alloggi studenti, oltre ai normali standard di legge. La bozza di convenzione prevede oneri per circa 25 mln, di cui 13 per oneri di urbanizzazione e 12 di extra oneri. Nel Maggio 2011 il piano viene approvato. Secondo la prassi corrente si dovrebbe passare alla formazione della partnership alla stipula della convenzione. Ma la crisi è già arrivata, si è nel pieno della tempesta perfetta, tutto si ferma. Non si trovano partners disposti a rischiare su un progetto così impegnativo, ed anche le condizioni contenute nella bozza di convenzione appaiono troppo onerose tenuto conto della caduta dei valori immobiliari. Così a tutt oggi non è mai stata firmata la convenzione. Qualcosa comunque è stato fatto: sono stati realizzati le residenze universitarie per la Università Partenope, sono in corso trattative per la Facoltà di Scienze Motorie. Ma le opere private sono ancora al palo. Manifattura di Firenze La manifattura di Firenze si trova in posizione strategica vicina alle Cascine ed alla famosa Stazione Leopolda, è anch essa di notevoli dimensioni (area di mq, SLP mq); come architettura è senza dubbio la più bella d Italia, esemplare precipuo del movimento razionalistico. Come tale è rigidamente tutelata dalla Soprintendenza. La vicenda di Firenze ha molti punti di contatto con quella di Napoli per le decisioni sbagliate ed il conseguente allungamento dei tempi che ha fatto precipitare la situazione nel pieno della crisi. Le incertezze ed i cambi di rotta dell Amministrazione comunale riguardo 3

4 alla funzione trainante hanno pregiudicato non poco i tempi di attuazione del progetto. Partiti nel 2005 con l Amministrazione Dominici sono state progressivamente bruciate tutta una serie di ipotesi alternative. La prima, che sembrava ottimale, era quella di creare un grande polo del restauro ospitando nel complesso i laboratori dell Opificio delle pietre dure e quelli del Gabinetto Viesseux (restauro di libri e manoscritti storici); ipotesi prematuramente caduta anche per l opposizione delle strutture interessate restie a spostarsi dal centro storico. Poi soluzioni di sempre minore appeal, fino agli uffici dell assessorato all urbanistica. Nel frattempo si organizza la partnership. La gara indetta nel 2005 viene vinta da un gruppo misto (CCIA, Baldassini Tognozzi, Consorzio Etruria, Fondiaria), si costituisce la newco MT Manifattura Tabacchi Spa. Ma entro poco tempo la crisi mette al tappeto i soci privati che abbandonano l iniziativa. Fintecna deve procedere da sola in attesa di tempi migliori. I lavori riprendono più celermente con l Amministrazione Renzi che dopo anni di stasi porta finalmente a termine la revisione della strumentazione urbanistica (Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico- Edilizio) definendo le modalità per la riconversione. Il percorso prevede ora la formazione del Piano di Recupero (incarico a 5+1 Architetti). Come driver si prevede la creazione di un Polo della Moda, iniziativa che trova a Firenze una storica e cospicua base produttiva dei grandi marchi del made in Italy. Idea tutt altro che peregrina anche se di non facile attuazione; che presenta prospettive favorevoli anche in virtù del massiccio peso politico assunto dalla città con l ascesa del Sindaco Renzi alla Presidenza del Consiglio. Nel frattempo si sta lavorando alla costituzione di una nuova newco nella quale dovrebbero entrare anche le banche creditrici diventando azioniste. Un bilancio provvisorio Il report sullo stato d avanzamento delle iniziative in corso configura un quadro abbastanza completo della situazione dei processi di riconversione di ruolo strategico di fronte all impatto della crisi: progetti approvati e partiti prima della crisi, colpiti solo in parte e con buone prospettive di completamento (Modena); progetti approvati prima, ma pesantemente colpiti fin dall inizio della fase attuativa (Milano); progetti approvati già in tempo di crisi, rimasti bloccati prima della firma della convenzione (Napoli); progetti non ancora conclusi, fermati per la difficoltà sia di costituire il gruppo promotore ma anche per definire i rapporti pubblico privato (Firenze). Non è facile formulare un bilancio, ancorché provvisorio, di vicende che sono ancora ben lungi dal concludersi, tanto più nell incertezza dei tempi di uscita dalla crisi ma anche delle prospettive future, come evolverà la situazione dopo la crisi. Tuttavia dalle esperienze in corso si possono fin d ora trarre utili insegnamenti per evitare errori che possono diventare catastrofici ma anche per superare ostacoli ed intoppi, e possibilmente accelerare il percorso delle varie fasi fino alla conclusione delle operazioni. La dilatazione dei tempi La prima considerazione non può non riguardare la tempistica. Con la crisi e la caduta della domanda i tempi complessivi del processo - fase urbanistica, costituzione della società operativa, definizione del 4

5 rapporto pubblico- privato in sede di convenzione, finanziamento dell operazione, realizzazione delle opere e collocazione sul mercato sono destinati ad allungarsi a dismisura. Per gli interventi strategici i tempi relativi alla fase attuativa - dalla convenzione alle cessioni - normalmente compresi nei 10 anni di validità della convenzione, possono tranquillamente raddoppiarsi passando anche a 20 anni e più. E chiaro che questo sconvolgimento mette in crisi i vari passaggi, in molti casi fino all abbandono del progetto; il risultato è quello che potremmo definire come una area dismessa seconda. Ben sapendo che anche dopo la ripresa molto difficilmente si riprenderanno i trends precedenti su questo punto il parere degli esperti è unanime - vediamo almeno quali accorgimenti si possono mettere in opera per evitare blocchi o chiusure definitive. Molti i punti su sui si può ragionare: dalla pianificazione urbanistica (versante pubblico), al montaggio dell operazione mediante la costituzione della società operativa ed alla ricerca dei finanziamenti (versante privato), la realizzazione del piano attuativo e dei progetti edilizi (sempre versante privato), la definizione dei rapporti pubblico- privati (questione fondamentale che interessa entrambi i contraenti), la realizzazione delle opere (privato), la collocazione sul mercato (privato), e (novità, almeno per l Italia) la gestione degli immobili e dei servizi. La pianificazione urbanistica Qualcosa si può fare anche in questo campo, da troppo tempo anchilosato nella vana attesa di una nuova legge urbanistica. Ben venga, se verrà, ma vediamo se già fin d ora si può introdurre qualche correttivo. Ad esempio le verifiche su tanti progetti già realizzati (AUDIS ed altri istituti di ricerca) ci dicono che non c è più discordanza e contrasto tra amministrazione comunale e proprietà sui parametri urbanistici che regolano gli interventi. Per gli edifici dismessi di tipo civile (caserme, manifatture tabacchi, grandi palazzi pubblici, ospedali, ecc.) ormai tutti sono d accordo di mantenere la SLP o il volume esistente (eventualmente con qualche modifica minimale). Le destinazioni d uso andrebbero liberalizzate per adeguarle alla domanda di mercato, indicando solo quelle vietate, al massimo disciplinando le grandi strutture commerciali che sono quelle di maggiore impatto. Volendo non c è problema ad estendere una normativa analoga anche alle aree industriali dismesse, applicando appositi parametri di conversione tra i volumi esistenti (troppo elevati per una riconversione civile) e SLP di progetto. A parte vanno considerati i vincoli storico ambientali che necessitano di passaggi (sempre critici) con le Soprintendenze; vincoli che comportano per il privato costi maggiori oppure minori superfici utilizzabili (anche queste comunque quantificabili). A questo punto non dovrebbero esserci difficoltà a codificare le modalità di approvazione dei nuovi progetti sulla base delle molte esperienze già realizzate, utilizzando criteri e parametri ormai consolidati. In sostanza le Regioni con una semplice delibera di indirizzo, ma anche i Comuni con apposita variante di normativa, potrebbero introdurre una modalità di approvazione pressochè automatica dei piani attuativi che rispettano tali parametri, ottenendo una significativa riduzione dei tempi di approvazione che per i progetti strategici può essere quantificabile anche in un paio di anni. A chi invoca requisiti di garanzia nelle procedure di silenzio- assenso si può rispondere con l obbligo di seguire protocolli di qualità che assicurino il rispetto di criteri e parametri frutto di un analisi retrospettiva di molte esperienze del passato, come sono ad esempio il Protocollo AUDIS per Roma Capitale, o il Protocollo Green Building Council (GBC) Quartieri. La partecipazione 5

6 Una questione urbanistica rilevante riguarda l inserimento del nuovo progetto nel contesto urbanistico ma anche sociale del quartiere e della città. A tale scopo va finalizzato il processo di partecipazione pubblica che accompagna l iter di approvazione del progetto. Va segnalato che in genere le Manifatture tabacchi rappresentano un tema molto sentito dalla popolazione anche perché sono molte le persone che hanno lavorato nella manifattura fino alla chiusura e l attaccamento al vecchio luogo di lavoro è ancora molto vivo. E facile trovare associazione e gruppi di ex lavoratori che si ritrovano con continuità in qualche locale della vecchia struttura, che sentono ancora come una cosa loro; e comunque tutti i residenti dei dintorni manifestano sempre un grande interesse ai problemi della riconversione. E quindi consigliabile che tra i servizi pubblici che verranno realizzati nel complesso rinnovato ci siano sempre locali per le associazioni di quartiere, accompagnati possibilmente da attività culturali (biblioteca, museo). La presenza continua ed attiva dei residenti è la miglior garanzia per la sicurezza anche in fase di lavoro ma soprattutto per un inserimento senza scosse del nuovo complesso nel contesto urbano circostante. Il montaggio dell operazione Anche qui si nota una significativa evoluzione. Mentre nei primi progetti il promotore soprattutto se coincideva con la proprietà tendeva ad associarsi con altri developers per sfruttarne le esperienze, oppure anche con imprese di costruzione (che poi eseguivano direttamente i lavori (trovandosi quindi in pieno conflitto di interessi) nei casi più recenti si è assistito ad un cambiamento di rotta. Si preferiscono ora partners di natura finanziaria, fondi ed investitori istituzionali e non, capaci di dotare la compagine di robuste spalle finanziarie. Ciò corrisponde anche ad un mutamento di prospettiva per quando riguarda la prospettiva finale del processo: un tempo si puntava quasi esclusivamente alla vendita degli immobili; ora, nell incertezza delle cessioni, si cerca di dare maggior spazio alla locazione, e quindi al mantenimento della proprietà in strutture specializzate come i fondi immobiliari. Il piano attuativo Dato il protrarsi dei tempi di vendita nessuno ormai pensa più di realizzare integralmente i nuovi complessi per passare poi alle cessioni, come invece si faceva una volta. Ormai è giocoforza suddividere la realizzazione in più fasi successive procedendo in successione dall una all altra seguendo l andamento delle vendite. Occorre però evitare il deprimente effetto lavori in corso, la sensazione del non finito che spaventa i potenziali acquirenti con la prospettiva di vivere per anni in un eterno cantiere. Anche il progetto deve quindi adeguarsi alla nuova realtà. Niente più megastrutture, troppo rigide ed impegnative, ma progetti appositamente concepiti per essere attuati per blocchi e per fasi. Dote essenziale è la flessibilità: una maglia infrastrutturale di supporto semplice e possibilmente lineare, da utilizzare come struttura portante sulla quale procedere per blocchi successivi. I progetti edilizi Come si è detto, le manifatture tabacchi appartengono alla categoria dell archeologia industriale, e sono quindi vincolate ope legis, e soggette alla competenza delle Soprintendenze. In genere si conserva sempre l impianto urbanistico del complesso, molto razionale ed in genere ripetitivo, almeno per le manifatture realizzate tra le due guerre in epoca fascista. Nasce poi il problema della scelta dell intervento da attribuire ai singoli fabbricati: conservazione (restauro), mantenimento (ristrutturazione edilizia) oppure demolizione e sostituzione con nuovi fabbricati. E chiaro che la caratteristica produttiva delle strutture edilizie - grandi volumi, notevoli altezze di piano (anche 4,50/5,00 ml), spessori dei corpi di fabbrica molto 6

7 elevati (20/24 ml) - è molto differente dalle moderne tipologie residenziali, per cui nel caso del mantenimento occorre operare con abilità, ad esempio selezionando le tipologie abitative da inserire nelle strutture preesistenti. Va peraltro segnalato che conservare le vecchie strutture almeno come volumi e prospetti esterni comporta per l operatore una diminuzione di valore rispetto ad un nuovo edificio, sia per i maggiori costi di costruzione ma soprattutto per la riduzione delle superfici utilizzabili a parità di volume. Pubblico e privato Questo è certamente il problema più grave da affrontare. Con tempi così lunghi è possibile che il contesto economico- finanziario cambi anche radicalmente, per cui le pattuizioni tra pubblico e privato stabilite nelle convenzioni possono rivelarsi troppo onerose e quindi insopportabili vedi i casi citati (ma se ne potrebbero citare anche molti altri per cui il privato non va più a firmare la convenzione già concordata con la bozza allegata all accordo di programma perché si riferiva a situazioni molto diverse. Ma in teoria con progetti che durano anche vent anni - potrebbe succedere anche l inverso, stipulare oggi un accordo ai prezzi minimi del mercato che in futuro, arrivata la ripresa, potrebbe rivelarsi poco vantaggioso per l amministrazione e per la collettività. In ogni caso, con tempi così lunghi, la durata media delle convenzioni va sicuramente allungata; non bastano certo i tre anni già concessi con il recente decreto, che con i tempi che tirano non sono niente di più di un pannicello caldo. E infatti prevedibile che si debba ricorrere almeno ad una revisione sostanziale, la cui prospettiva spaventa sempre l operatore. In questo caso più che probabile sarebbe opportuno aumentare la flessibilità ed organizzare il rapporto per fasi. A ciò può aiutare indubbiamente un cambiamento strutturale dei progetti, come detto in precedenza, con la possibilità di organizzare la fase attuativa per blocchi. Per i progetti di grande mole sarebbe comunque opportuno definire fin dall inizio il fattore trainante anche per dare maggior sicurezza al promotore ma poi articolare il processo - e quindi la convenzione - per fasi corrispondenti ai grandi blocchi operativi. E un modo semplice di coprirsi dalle incognite e dai rischi che può essere utile ad entrambi: concedendo ad esempio la possibilità di una revisione della convenzione per fasi collegata ai valori iniziali e all andamento dei prezzi del mercato immobiliare. Operazione non priva di difficoltà, ma non certo insuperabile e tecnicamente fattibile senza eccessivi problemi. Oneri ed extra oneri Altro problema spinoso quello della definizione degli oneri ma anche degli eventuali extra oneri. Gli oneri di urbanizzazione anzitutto, dove spesso i Comuni si trovano ad affrontare il problema di una revisione dei parametri di riferimento comunali, non più aggiornati (in meno o in più) ai valori attuali delle opere. Nel caso delle manifatture trattandosi di complessi edilizi molto densi spesso mancano le aree da destinare a verde e parcheggi; si pone quindi il problema della monetizzazione degli standard o della loro sostituzione con standard cosidetti qualitativi. Collegato al conteggio degli oneri è la questione delle opere a scomputo che riguarda soprattutto le opere secondarie, in quanto le primarie vanno comunque eseguite anche se il loro costo è superiore agli oneri. Infine rimane la grana degli extra oneri, o oneri aggiuntivi. Ad esempio nel caso che il progetto e le nuove funzioni insediate richieda il potenziamento della rete infrastrutturale circostante. Le soluzioni normative vigenti legge 120/2010 invece di agevolare la soluzione del problema lo rendono insolubile proponendo un processo di valutazione del plusvalore generato dalla variante urbanistica che nella misura massima dei 2/3 (66%) andrebbe devoluto al comune. Plusvalore che, con la caduta dei valori immobiliari normalmente non c è più; mentre permane invece l esigenza di verificare la necessità di eseguire interventi di 7

8 potenziamento della rete infrastrutturale. Per cui in conclusione occorre affidarsi al buon senso e trovare ipotesi di accordo percorribili. Il fattore trainante Abbiamo constatato come nel caso delle manifatture tabacchi sia stato determinante il ruolo del fattore trainante. Un asset che normalmente viene proposto dal pubblico, ed è utilissimo per accelerare i tempi di approvazione ma soprattutto per fare da driver per l intera operazione, ma deve altresì trovare il consenso e l impegno del privato. Come abbiamo potuto vedere, non è una questione facile da risolvere in modo positivo; anzi, spesso una scelta sbagliata comporta la perdita di anni di tempo. Se le indicazioni dell amministrazione non si rivelano valide tocca al privato avanzare proposte. Negli esempi citati è il caso di Napoli. Come buona pratica si segnala il caso della Manifattura di Rovereto, passata alla Provincia di Trento, dove la struttura tecnica ha proposto di realizzare un incubatore per lo start up di industrie innovative sviluppando un apposito progetto europeo. Comunque la ricerca deve indirizzarsi verso strutture di alto rango, meglio se metropolitano, dove alla rilevante funzione pubblica si accompagni la compartecipazione del privato nel processo di gestione. Deve essere comunque una funzione di forte appeal, in grado di esercitare un forte richiamo sulla popolazione e sugli utenti; e sulla quale anche il pubblico sia in grado di impegnarsi finanziariamente sia in fase di esecuzione che di gestione. La gestione degli interventi Molti di questi progetti comprese le manifatture sono nati nell epoca delle vacche grasse quando il mercato tirava, e scontano prezzi di acquisto degli immobili esagerati e non più recuperabili. In questa situazione qualsiasi piano finanziario redatto in quell epoca non regge se parte dai valori di carico degli immobili, dovendo scontare ribassi sostanziali, al momento nell ordine anche del 50% del valore iniziale. Succede quindi che gli amministratori delegati delle società interessate preferiscono tener fermi i progetti di riqualificazione piuttosto di accertare a bilancio perdite troppo consistenti nei valori degli immobili; anche perché a questi è quasi sempre legato il fido bancario concesso all impresa, per cui una forte decurtazione provocherebbe senza dubbio problemi con le banche. Una soluzione ci sarebbe, o per lo meno è da sperimentare. Se l operazione com è prassi finora si chiude con la cessione degli immobili, non c è soluzione. Il business plan non sta in piedi. Se invece si aggiunge anche il capitolo della gestione e manutenzione sia della parte pubblica (reti tecnologiche ed infrastrutturali, servizi pubblici) che privata (residenza, uffici, centri commerciali) i tempi di ritorno si allungano ed il piano finanziario può tornare in attivo. Nel contesto italiano mancano ancora o sono insufficienti le professionalità necessarie. Ma la recente costituzione dell IFCA International Facility Manager Association già presente in molti altri paesi avanzati, può essere sicuramente utile per far decollare il sistema. Dionisio Vianello, Presidente onorario AUDIS Bassano, 06/05/2015 QI- Guida.Manifatture.tabacchi- V

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